2. Onze wensbegroting 2026 - 2040

In dit hoofdstuk besteden wij aandacht aan onze wensbegroting. Dit is de uitwerking van de wensportefeuille, de Nationale Prestatieafspraken (NPA) en de gemeentelijke prestatieafspraken.  We geven inzicht in de financiële impact van deze wensbegroting wanneer wij alle begrotingsrestricties en basisprincipes los zouden laten. De volkshuisvestelijke opgave van Accolade blijft onverminderd groot. Het maatschappelijk presteren van woningcorporaties blijft de komende jaren onder een vergrootglas liggen. We geven een toelichting op de belangrijkste thema's voor Accolade.

Het zorgen voor betaalbaar wonen
Het huurbeleid van Accolade zorgt voor betaalbare woningen met een groot aandeel woningen beneden de 1e aftoppingsgrens. Dit willen we graag op peil houden. In de opgave die we hebben wordt daarom gerekend met het huidige (gematigde) huurbeleid. Daarentegen stijgen de kosten en staan woningcorporaties voor een grote (financiële) uitdaging. Daarom benutten we in onze opgave de mogelijkheden die wettelijk worden geboden voor de jaarlijkse huurverhoging. 

Het zorgen voor voldoende woningen 
Om de vraagdruk naar sociale huurwoningen te verlagen ligt de focus grotendeels op de uitbreiding van grondgebonden woningen. Dit wordt gerealiseerd door de komende 15 jaar ca. 2.100 woningen toe te voegen door middel van in-en uitbreidingsnieuwbouw. Daarnaast verdunnen wij in de kleine kernen door middel van sloop- en vervangende nieuwbouw (ca. 350 woningen) en intensiveren wij de verkopen van het versnipperd bezit (ca. 770 woningen). Per saldo groeit de woningportefeuille de komende 15 jaar in de meest gewenste situatie met zo’n 875 woningen.  

Onderstaand wordt deze portefeuille ontwikkeling weergegeven:

In de meest gewenste situatie groeit de woningportefeuille tot het jaar 2031 om zoveel mogelijk recht te doen aan de toegenomen vraagdruk naar sociale woningen. Met het oog op de demografische ontwikkeling op de langere termijn wordt vanaf 2031 de woningportefeuille op peil gehouden richting 2040.  

In onderstaande grafiek wordt de planvorming van de nieuwbouw weergegeven. We onderscheiden hierbij concrete planvorming (projecten met een realisatiebesluit, ontwikkelbesluit of opdrachtbrief) en zachte planvorming (ambitie). Hieruit blijkt duidelijk dat in de wensbegroting de toets op de realiseerbaarheid van de plannen los wordt gelaten.   

Het zorgen voor verduurzaamde woning  
Het verduurzamen van onze woningen is een belangrijk onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken, alsook van de Europese klimaatwet. In de wensbegroting tot 2040 is uitgegaan van de aantallen waarmee we lineair toegroeien naar de klimaatdoelen voor 2050 uit de Europese klimaatwet. 

Op het gebied van verduurzaming hebben we in de basis een aantal opgaven:

• 3.800 woningen isoleren naar label B.
• Ruim 9.400 woningen naar de standaard brengen.
• Ruim 8.400 woningen aardgasvrij maken.
• Bijna 8.000 woningen van PV-panelen voorzien.
• Ruim 700 woningen renoveren (incl. verduurzamen naar label B).

De totale verduurzamingsopgave voor de komende 15 jaar komt in de wensbegroting uit op € 520 miljoen.

Het zorgen voor kwalitatief goed onderhouden woningen
Als uitgangspunt met betrekking tot het onderhoud van onze woningen wil Accolade de bestaande bouwkundige kwaliteit minimaal in stand houden. Maatregelen hierbij zijn onder andere het planmatig onderhoud en het dagelijkse onderhoud. Daarnaast dragen renovaties en vervangende nieuwbouw bij aan de bouwkundige kwaliteit van onze woningen.

In de meest ideale situatie vervangen wij ruim 1.600 woningen voor nieuwbouw, waarbij sprake is van een kleine verdunningsoperatie van ca. 350 woningen. Daarnaast draagt de onderhoudsopgave van € 890 miljoen bij aan het verbeteren van de woonkwaliteit. Tevens worden zo'n 700 woningen grootschalig gerenoveerd en worden er geen concessies gedaan aan het vervangen van douche, keuken en toilet in bestaande woningen. In de wensbegroting gaat het bij woningverbeteringen om een investeringsbedrag van € 120 miljoen.

Wonen en zorg
Wonen en zorg wordt de komende jaren steeds belangrijker. Ouderen blijven langer thuis wonen en het aantal huurders met een urgentieverklaring neemt toe. In de wensbegroting zijn 1.238 woningen opgenomen die tussen 2026 en 2029 bouwkundig worden aangepast, zodat bestaande of toekomstige huurders met een zorgbehoefte daar ook kunnen blijven wonen. Daarnaast wordt onverminderd ingezet op de leefbaarheid van de wijken en buurten. In de begroting zijn hierin geen concessies gedaan.  

Loan to Value beleidswaarde (LTV) (externe ratio) 
Ondanks de stijging in de LTV vanwege de grote investeringsopgave blijft de wensbegroting  gedurende de eerste 10 prognosejaren binnen de maximale norm van 70 procent. Vanaf 2036 wordt deze norm overschreden en is er geen financieringsruimte meer over om uitvoering te geven aan onze plannen en ambities. 

Nominale schuldpositie
In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de nominale schuldpositie weergegeven. Om de wensopgave te kunnen realiseren neemt de nominale schuld toe van ruim € 400 miljoen naar bijna € 1.900 miljoen. Dit betekent een stijging van bijna € 1.500 miljoen in 15 jaar tijd, ofwel een stijging van bijna 400 procent. Deze financieel ongezonde ontwikkeling zien wij ook terug in de verhouding van de rentelasten ten opzichte van de huuropbrengsten. In een financieel duurzaam businessmodel mogen de rentelasten niet hoger dan 20 procent van de huuropbrengsten bedragen. In de wensbegroting wordt in 2031 deze grenswaarde overschreden.       

Ontwikkeling operationele kasstroom
Onderstaand is de ontwikkeling van de operationele kasstroom weergegeven.  Hieruit valt te concluderen dat voor de gehele periode, de wensbegroting niet voldoet aan de minimale vereiste van een operationele kasstroom van € 20 miljoen. Daarnaast vallen de stijgende uitgaven van rentelasten op als gevolg van de grote financieringsbehoefte. Ter illustratie de rentelasten verdrievoudigen vanaf 2028 van € 21 miljoen naar € 68 miljoen in 2040. 

Hieronder wordt de impact van de wensbegroting op het financieel sturingskader weergegeven.

Korte termijn (prognosejaar 1 t/m 5)

In alle jaren in de eerste vijf prognosejaren voldoet de operationele kasstroom niet aan de minimale vereiste van € 20 miljoen. Daar waar de interne signaalwaarden al de nodige waarschuwingen afgeven in de eerste vijf prognosejaren overstijgt vanaf 2028 de nominale schuldpositie de interne norm van € 700 miljoen. 

Lange termijn (prognosejaar 6 t/m 15)
De interne signaalwaarden zien allemaal toe op de ontwikkeling van de nominale schuldpositie. Op de langere termijn zien wij de ratio’s binnen het financieel sturingskader door de prestaties snel verslechteren. Dit betekent dat wij vanaf 2033 niet meer aan de grenswaarde voor de ICR voldoen, daar waar de LTV pas 3 jaar later de grenswaarde overschrijdt.  

Conclusie
Uit de bovenstaande analyse concluderen wij dat de wensbegroting niet gerealiseerd kan worden binnen onze kaders. Daarmee stellen wij vast dat de plannen op lange termijn financieel onhoudbaar zijn. De toenemende rentelasten zorgen voor een drukkend effect op de operationele kasstroom. Dit opwaartse effect van de rentelasten zorgt op termijn voor een grote disbalans tussen de rentelasten en de huuropbrengsten. Dit zorgt ervoor dat met ingang van 2033 de externe norm van de ICR wordt overschreden.

Goed rentmeesterschap vraagt ons daartoe verstandige keuzes te maken. Met niet alleen de huurder van vandaag in gedachten, maar ook de huurder van de volgende generatie.

Bovenstaande zorgt ervoor dat wij aanpassingen hebben doorgevoerd om tot een begroting te komen die voldoet aan onze vastgestelde basisprincipes en normen uit ons financieel sturingskader.

De uiteenzetting van onze begroting 2026-2040 volgt hierna vanaf hoofdstuk 3.