Het zorgen voor kwalitatief goed onderhouden woningen
Accolade blijft onverminderd inzetten op de instandhouding van de bouwkundige kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Goed onderhoud heeft een positief effect op hoe een huurder woont en leeft en omgaat met de woning.
De afdeling Vastgoed richt zich naast de uitvoering en realisatie van de nieuwbouwprojecten en de duurzaamheidsopgave ook op het uitvoeren van onderhoud en renovaties in de bestaande woningvoorraad. Voor de huidige begroting baseert de afdeling Vastgoed haar activiteiten op de wensportefeuille uit het SVB (Strategisch Voorraad Beleid).
Om meer planmatige werkzaamheden uit te kunnen voeren in de eerste maanden van enig begrotingsjaar is het noodzakelijk opdrachten vroegtijdig te verstrekken. De Raad van Commissarissen heeft goedkeuring gegeven aan het bestuursbesluit inzake de werkwijze waarin jaaroverstijgend verplichtingen aangegaan mogen worden. Het gaat hier om uitgaven die gerealiseerd worden door onze RGS-partners, inclusief de warmte-installateurs.
Voor de jaren 2026 tot en met 2035 leidt dit tot de navolgende bedragen waartoe verplichtingen aangegaan mogen worden:
| (bedragen x € 1 miljoen) | |||
|---|---|---|---|
| Jaartal | Percentage | Bedrag in begroting (*) | Maximaal aan te gane verplichting |
| 2026 | 50% | 55,3 | 27,6 |
| 2027 | 35% | 58,5 | 20,5 |
| 2028 | 25% | 61,0 | 15,3 |
| 2029 | 15% | 62,6 | 9,4 |
| 2030-2035 | 15% | 64,4 | 9,7 |
Voor het samenstellen van het onderhoudsprogramma hanteren we de kwaliteitsgerichte methode in combinatie met de ‘natuurlijke’ onderhoudsmomenten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen technisch noodzakelijk en maatschappelijk gewenst onderhoud. Noodzakelijke onderhoudsingrepen worden opgenomen om de woningen door te exploiteren. Voor complexen die binnen vijf jaar gesloopt worden, begroten we geen onderhoudsactiviteiten meer. Werkzaamheden ter verduurzaming van onze woningen combineren we indien mogelijk met de onderhoudswerkzaamheden.
Voor 2026 is een totale onderhoudsbegroting ingerekend van € 46,5 miljoen. Deze is als volgt opgebouwd:
- Klachtenonderhoud € 5,6 miljoen;
- Mutatie onderhoud € 3,0 miljoen;
- Planmatig (contract)onderhoud € 32,7 miljoen;
- Overige onderhoudsposten (zoals bijvoorbeeld tuinonderhoud) € 5,2 miljoen.
De in 2023 ingezette intensivering op verduurzaming van onze woningen zetten we door. We zijn scherp op wijzigingen in wet- en regelgeving en acteren hierop. In onderstaande grafiek wordt de realisatie op onderhoud, verduurzaming en woningverbetering van de afgelopen jaren én de opgave voor de komende jaren grafisch weergegeven.
Renovaties en overige woningverbeteringen
In de begroting zijn in de eerste vijf prognosejaren geen concrete grootschalige renovatieprojecten opgenomen. In de ambitie van 2031 tot en met 2040 zijn zo'n 150 woningen opgenomen die grootschalig worden gerenoveerd. Hierbij wordt de levensduur van de woningen verlengd. De totale ingerekende investeringskasstroom voor woningverbeteringen bedraagt € 105 miljoen. Naast grootschalige renovaties betreft dit ook douche-, keuken-, en toiletrenovaties en het aanbrengen van mechanische ventilatie.
Dagelijks onderhoud
De afdeling Dagelijks Onderhoud houdt zich bezig met het reparatie- en klachtenonderhoud aan woningen. Over het algemeen betreft dit relatief kleine reparaties. Naast dit reparatieonderhoud vindt er ook mutatieonderhoud plaats. Dit gaat om basisonderhoud op het moment dat een woning vrijkomt, voordat een nieuwe huurder de woning kan betrekken. Een deel van het reparatie- en klachtenonderhoud dat niet kan worden uitgevoerd door onze eigen Allround Onderhoudsmedewerkers wordt uitbesteed aan derden.
Aanbestedingstraject Dagelijks Onderhoud
Dit jaar zijn we gestart met een aanbestedingstraject voor het deel reparatie- en klachtenonderhoud wat we uitbesteden aan derden, maar waar nog geen contracten voor zijn afgesloten. We hebben dit tegelijk met het mutatieonderhoud als één aanbesteding in de markt gezet. Het doel is om vanaf 1 januari 2026 samen te werken met drie vaste onderhoudspartijen voor de percelen Heerenveen/Joure, Drachten en Sneek/Franeker. Inmiddels hebben we de opdracht voorlopig gegund aan drie onderhoudspartijen en zitten we met deze partijen in de concretiseringsfase. Bij het positief afronden van deze fase sluiten we met de drie partijen een overeenkomst af tot en met 31 december 2030. In deze overeenkomst staan duidelijke afspraken en KPI's met betrekking tot onder andere prijs, kwaliteit, garantie, controle en snelheid.
Aanbestedingstraject voorraad- en magazijnbeheer
In 2026 starten we een aanbestedingstraject met betrekking tot ons voorraad- en magazijnbeheer. Het contract met de huidige leverancier loopt vanaf 2013. Sinds die tijd zijn er grote ontwikkelingen geweest in voorraad- en magazijnbeheer (automatisering, robotisering, AI en data-analyse). Met dit aanbestedingstraject willen we weer aansluiten op de huidige markt, technologie en organisatiebehoeften. Daarnaast zien we deze aanbesteding als een mooie kans om nieuwe afspraken te maken rond prestaties, kostenbeheersing en resultaatsturing.