5. Het zorgen voor voldoende woningen

Naar verwachting zijn er in totaal 16.774 (DAEB en Niet-DAEB) eenheden in exploitatie op 31 december 2025. Ten opzichte van de verhuureenheden per balansdatum 31 december 2024 komt dit overeen met een toename van 16 verhuureenheden. 

De onderstaande grafiek geeft aan dat het totaal aantal verhuureenheden van Accolade in 2040 uitkomt op 17.146 eenheden. Naast sociale huurwoningen bestaat deze ook uit extramurale- en intramurale eenheden, woonwagens en standplaatsen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, garages en parkeerplaatsen.

Met het oog op de huidige situatie op de woningmarkt wil Accolade zo snel als mogelijk de voorraad sociale huurwoningen uitbreiden. In de periode 2026-2040 realiseren wij 2.216 nieuwbouwwoningen, waarvan 1.084 woningen op in-of uitbreidingslocaties en 1.132 woningen op herstructureringslocaties (sloop- en vervangende nieuwbouw). Dit komt neer op een investeringskasstroom van € 700 miljoen.    

In totaal worden in de begrotingsperiode 428 woningen verkocht, waarvan 102 eenheden middels een complexmatige verkooptransactie in 2026. Per saldo stijgt het aantal verhuureenheden de komende 15 jaar met 372 woningen.  

Naast de kwantitatieve opgave werkt Accolade ook aan de transformatie van de woningvoorraad in de kleine kernen. Met de sloop- en vervangende nieuwbouwopgave zet Accolade stevig in op het verjongen van het woningbezit. Het effect van deze opgave is dat de omvang van de voorraad sociale huurwoningen in de kleine kernen de komende 15 jaar met circa 6 procent zal gaan krimpen.  Dit komt overeen met het saldo herstructureringsnieuwbouw van -/- 284 woningen. 

Het nieuwbouwprogramma volgt uit het portefeuilleplan aangevuld met de ambitie van 2031 tot en met 2040. De nieuwbouwprojecten (315 woningen) worden voor de eerstkomende vijf jaar ingerekend op basis van concrete planvorming. Dit zijn projecten die zich ofwel in de realisatie- of initiatieffase bevinden, dan wel projecten met een opdrachtbrief of haalbaarheidsonderzoek. Voor de in-en uitbreidingsnieuwbouw vanaf 2031 is de afhankelijkheid van gemeenten die bouwlocaties ter beschikking stellen groot. In deze begroting is er ruimte om ambitieprojecten in de tijd naar voren te halen, mochten zich kansen en mogelijkheden voordoen. In onderstaande grafiek worden de nieuwbouwaantallen per projectfase inzichtelijk gemaakt. 

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij nieuwbouw en sloop- en vervangende nieuwbouw. De bedragen gelden voor het eerste begrotingsjaar. In de jaren daarna worden deze bedragen geïndexeerd conform de Leidraad economische parameters.   

• De grondgebonden eengezinswoningen zijn ingerekend met genormeerde stichtingskosten van € 250.000.  
• Gezien de veranderde wooneisen en –wensen van toekomstige huurders gaat Accolade de komende jaren ook gestapelde en nultrede woningen bouwen. Hierbij geldt het uitgangspunt dat de nieuwbouwambitie bestaat uit 85 procent grondgebonden eengezinswoningen, 10 procent gestapelde woningen en 5 procent nultrede woningen. De gestapelde woningen en nultrede woningen zijn ingerekend met genormeerde stichtingskosten van respectievelijk € 272.000 en € 267.000.  
• De sloopkosten bedragen € 28.000 per woning. 
• De nieuwe aanvangshuren zijn vastgesteld op de eerste aftoppingsgrens van € 682,96 per maand (prijspeil 2025). 

Het verkoopprogramma bestaand bezit blijft in lijn met het portefeuilleplan op een laag niveau. Tegelijkertijd is het een belangrijk instrument om de doorstroming te bevorderen, waardoor aan meer mensen een passende woonplek wordt geboden. De woningen worden in principe allemaal met een VOV-constructie (Verkoop onder voorwaarden) verkocht, tenzij er een goede reden is om daarvan af te wijken. Hoofdzakelijk gaat het om versnipperd bezit en woningen die beheerstechnisch inefficiënt zijn.  Huishoudens krijgen hierdoor uitzicht op een sociale koopwoning, hetgeen door de huidige marktomstandigheden steeds verder uit beeld is geraakt.   

De onderstaande uitgangspunten zijn gehanteerd bij de verkoop van het bestaand bezit: 

• Vanwege hoge onzekerheid met betrekking tot toekomstige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt is onderscheid gemaakt in de eerste twee prognosejaren en de jaren daarna. De gemiddelde verkoopopbrengst voor 2026 en 2027 voor een DAEB- woning is vastgesteld op 107 procent van de leegwaarde (€ 222.000). Voor de jaren daarna is deze vastgesteld op 100 procent. Dit is exclusief de korting vanuit VOV-constructies. Er zijn geen verkopen Niet-DAEB woningen ingerekend. 
• Omdat in principe alle woningen worden verkocht met een VOV-constructie is een korting van 25 procent op de hierboven vermelde verkoopopbrengst ingerekend.  
• De verkoopkosten per woning zijn vastgesteld op € 7.000 per transactie.  
• Gezien de beperkte portefeuille is voor de gehele begrotingsperiode geen jaarlijkse verkoopopbrengst Bedrijfsonroerendgoed (BOG) ingerekend.  
• Voor 2026 zijn complexmatige verkopen van 102 eenheden in Burgum ingerekend. Dit betreft het bezit gelegen buiten onze vijf kerngemeenten.   

De begrote verkoopaantallen zien er verdeeld over de jaren als volgt uit: 

Ontwikkeling portefeuille sociale huurwoningen 

Met het portefeuilleplan steekt Accolade stevig in op het verhogen van de beschikbaarheid in de vijf basisgemeenten. Nieuwbouw is een integraal instrument dat nauw samenhangt met verschillende opgaven. Het draagt in combinatie met andere maatregelen bij aan uitbreiding van de voorraad, aan de transformatie en verbetering van de voorraad en aan een gevarieerde opbouw van de voorraad. Vanuit het streven naar voldoende woningen past hierbij ook een gematigd verkoopbeleid.  

Accolade hanteert als doel dat de voorraad sociale huurwoningen in 2030 een omvang heeft van minimaal 15.000 woningen.  

De ontwikkeling van de voorraad sociale huurwoningen voor de komende 15 jaar ziet er als volgt uit:  

Bovenstaande grafiek geeft aan dat voor het bereiken en behouden van een minimale voorraad van 15.000 sociale huurwoningen in 2030 er zo’n 200 woningen aan uitbreidingsambitieplannen geconcretiseerd moet gaan worden in de eerste vijf jaar.