3. Aandachtspunten meerjarenbegroting

Op 12 juni 2025 publiceerde de Aw middels een separate leidraad haar aandachtspunten voor de meerjarenbegroting. Een realistische begroting is daarbij een essentiële voorwaarde om het gesprek over de inzet van het vermogen en de gemaakte prestatieafspraken te kunnen voeren. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op welke wijze de aandachtspunten uit de leidraad zijn verwerkt in de begroting. In paragraaf 3.5 wordt een vergelijking gemaakt met de begroting van vorig jaar en in paragraaf 3.6 leest u hoe deze meerjarenbegroting zich verhoudt tot de Nationale Prestatieafspraken (NPA) en de Friese woondeals. Voor de scenario-analyse wordt verwezen naar paragraaf 11.4. De analyse op de mate van wendbaarheid van de planvorming wanneer een stress-scenario zich voordoet, is opgenomen in paragraaf 11.3.  

Het zijn uitdagende tijden voor woningcorporaties. Aan de ene kant wordt verwacht dat woningcorporaties de Nationale Prestatieafspraken na komen. Aan de andere kant worden woningcorporaties geconfronteerd met stijgende kosten voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming, alsook hogere rentelasten. Daarnaast vragen gemeenten met klem om extra woningen om het woningtekort terug te dringen.

Om te kunnen presteren naar vermogen is het van belang een visie te hebben op de inzet van het vermogen. Dit is nog meer van belang nu de totale opgave groter is dan de financiële middelen die daarvoor beschikbaar zijn. Dit wordt nog eens versterkt door het feit dat de exploitatielasten sneller toenemen dan de huurinkomsten. We zien dat de huidige bedrijfsvoering op termijn financieel niet houdbaar is. 

Voor het beschikbaar stellen van de financiële middelen is intern een set met financiële kaders opgesteld. Accolade kiest daarbij de lijn van goed rentmeesterschap. De koers van Accolade is gericht op een structureel verantwoorde bedrijfsvoering richting 2050. Accolade is zich bewust is van de te leveren prestaties en wil daarbij niet onnodig geld op de plank laten liggen. 

Onderstaand wordt aangegeven of voor de volgende ratio’s buffers worden aangehouden:  

• ICR minimaal 1,54, ofwel en buffer van 10 procent. Dit wordt gehanteerd om eventuele tegenvallers in de operationele uitgaven op te kunnen vangen en tijdig bij te kunnen sturen. 
• LTV maximaal 70 procent; met ingang van boekjaar 2026 wordt het woningbezit gewaardeerd op beleidswaarde in plaats van marktwaarde verhuurde staat. Daarbij wordt een uniforme disconteringsvoet gehanteerd, die lager ligt dan de huidige voet van Accolade. Dit heeft een opwaarts effect van de beleidswaarde, waarbij door Accolade is aangegeven het niet (meer) noodzakelijk te vinden een buffer aan te houden. 

Naast de interne en externe normen op de ICR en de LTV hanteert Accolade een aantal basisprincipes. De onderstaande basisprincipes zijn van kracht voor de begroting 2026-2040: 

• We zijn alleen bereid om externe financiering aan te trekken voor in-/ en uitbreidingsnieuwbouw, sloop- en vervangende nieuwbouw en levensduur verlengende renovaties.   
• Alle andere uitgaven dienen te worden betaald vanuit de operationele kasstroom met uitzondering van: 
  • De investeringen in pv-panelen welke direct leiden tot extra vergoedingen, waardoor de investeringen op termijn worden terugverdiend, en 
  • Een deel van de verduurzamingsinvesteringen in bijvoorbeeld het naar de Standaard brengen van de woning en het aanbrengen van hybride installaties die direct leiden tot een stijging van de streefhuren, waardoor de huurinkomsten bij mutatie gaan toenemen en de investeringen deels worden terugverdiend.    
• De meerjarenbegroting wordt opgesteld voor een periode van 15 jaar en voldoet voor de gehele begrotingshorizon aan de externe normen én daarnaast voor de eerste 5 prognosejaren aan alle interne normen. De interne signaalwaarden uit het financieel sturingskader worden gezien als waarschuwingssignalen, maar zijn geen harde vereiste waaraan de begroting moet voldoen.  

Bovenstaande principes gaan verder dan het gezamenlijk beoordelingskader op het gebied van financiële continuïteit, bedrijfsmodel en Governance & organisatie van Aw en WSW. In onderstaande tabel zijn de normen en signaalwaarden weergegeven. In hoofdstuk 11 wordt onze begroting getoetst aan het financieel sturingskader. 

Jaarlijks maakt Accolade prestatieafspraken met gemeenten over onder andere de programmering van nieuwbouw, verduurzaming, onderhoud en woningverbetering van de bestaande voorraad. Belangrijke input hiervoor zijn onze jaarlijkse biedingen aan de gemeente. In deze paragraaf geven wij aan in hoeverre afspraken concreet en realistisch in de meerjarenbegroting zijn verwerkt en geven wij een toelichting op de verschillen tussen deze begroting en de biedingen aan gemeenten.  

De biedingen worden in het eerste half jaar opgesteld voor het volgende jaar. Aangezien dit plaatsvindt voordat de begroting is opgesteld, wordt hierbij gebruik gemaakt van het tweede prognosejaar van de laatst bekende begroting. Concreet betekent dit dat voor de gemeentelijke biedingen voor 2026 gebruik wordt gemaakt van het tweede prognosejaar (2026) van de begroting 2025. In deze paragraaf vergelijken we deze biedingen met de begroting 2026. De biedingen zijn de input voor de gemeentelijke prestatieafspraken, welke in het tweede half jaar worden opgesteld voor het daaropvolgende jaar. 

In onderstaande tabel wordt de begroting 2026 vergeleken met de biedingen van 2026, inclusief een uitsplitsing hiervan per gemeente. 

Per onderdeel geven we een korte toelichting op de verschillen ten opzichte van de begroting:

• Nieuwbouw: het project Schoolstraat is in de biedingen opgenomen met een aantal van 11 woningen. In werkelijkheid is dit een project van 9 woningen, waardoor een verschil van 2 woningen ontstaat.
• Verkoop: in de biedingen zijn 10 verkopen opgenomen voor de nieuwbouwwoningen van het project Gentiaansingel. Er is de keuze gemaakt om de grond te verkopen, in plaats van nieuwbouwwoningen. Dit zorgt voor een verschil van 10 woningen die minder worden verkocht. Daarnaast is in augustus 2025 is een uitbreiding van de verkoopvijver vastgesteld, waardoor het resterende verschil wordt verklaard.
• Planmatige werkzaamheden: deze verschillen ontstaan vanwege een aantal redenen. De uitgaven die niet direct te relateren zijn aan een complex worden niet in de bieding meegenomen. Dit geldt ook voor uitgaven die niet concreet zijn weggezet bij RGS-partners op het moment dat de biedingen worden opgesteld. Om deze redenen is het bedrag in de biedingen lager dan in de begroting.

Met betrekking tot het realiseren van de nieuwbouwopgave is de afhankelijkheid van gemeenten groot. Enerzijds vanwege de beschikbaarheid en het toekennen van grondposities. Maar ook zien wij dat de risico's op projectvertragingen jaarlijks toenemen door bijvoorbeeld de Wet Natuurbescherming, bezwaarprocedures, netcongestie en de beperkte plancapaciteit bij de gemeenten waardoor de voorbereidingsfase van projecten erg lang duurt.  

Mede daardoor worden alleen concrete nieuwbouwprojecten, oftewel projecten waarvan ten minste een opdrachtbrief of haalbaarheidsstudie is opgestart, ingerekend in de eerste vijf prognosejaren. Onze nieuwbouwambities worden ingerekend vanaf jaar 6 van de meerjarenbegroting.  

De integrale werkgroep “Grip op investeringen” werkt continu aan het verder optimaliseren van de werkprocessen voor investeringsprojecten. Met het doel om voortaan minder vaak verrast te worden, het lopen van minder afbreukrisico (financieel en imago) en meer voortgang en een hogere efficiency te realiseren. Het resultaat van de inspanningen van de werkgroep is een directe samenhang met het vernieuwde Vastgoedsturingsmodel van Accolade en in de organisatie gedragen uniforme processtappen.

Door op projectniveau een risicoanalyse op te stellen weten we een steeds hogere realisatiegraad te behalen. Dit blijkt ook in onderstaande grafiek waarin de aantal werkelijke opleverde nieuwbouwwoningen is afgezet ten opzichte van de verwachting.  Daar waar in het tijdvak 2017-2020 deze realisatiegraad nog rond de 40 procent schommelde laat het tijdvak 2021-2024 met een realisatiegraad van 85 procent een aanzienlijke verbetering zien.  

Daarnaast  blijft ook de toetsing van de beïnvloedbare bedrijfslasten en de ontwikkeling daarvan ten opzichte van de bruto huuropbrengsten een belangrijk aandachtspunt voor de realiseerbaarheid van de begroting.  Accolade heeft de doelstelling dat deze bedrijfslasten maximaal 17,5 procent van de bruto-jaarhuur mogen bedragen.  

Het is een indicator waarop binnen Accolade actief wordt gestuurd en zorgt ervoor dat de ingediende afdelingsbudgetten kritisch worden beoordeeld op zowel realiseerbaarheid als doelmatigheid van de plannen en inzet van middelen.  

De laatste jaren zien wij een positieve ontwikkeling van de realisatiegraad van de operationele uitgaven. Dit is de resultante van de extra aandacht voor het realistisch begroten.  

Om een goed beeld te kunnen vormen van de accentverschuivingen met de begroting van vorig jaar wordt hieronder op hoofdlijnen een vergelijking gemaakt. In de relevante hoofdstukken worden de verschuivingen nader toegelicht. 

In 2022 zijn de Nationale Prestatieafspraken (NPA) ondertekend. Dit zijn afspraken met betrekking tot voldoende betaalbare woningen, de kwaliteit, comfort en duurzaamheid van bestaande woningen en de leefbaarheid in wijken en buurten. In 2024 zijn de NPA herijkt voor de periode 2025 tot en met 2034.  

Uit de doorrekening van onze wensbegroting blijkt dat onze plannen en ambities financieel niet haalbaar zijn. Om een begroting op te stellen die voldoet aan het financieel sturingskader zijn de plannen bijgesteld. 

Hieronder worden de doelstellingen uit de NPA vergeleken met meerjarenbegroting voor de periode tot en met 2034. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de berekende fair share. Dit is het evenredige aandeel van de NPA dat op corporatieniveau zou moeten worden uitgevoerd. Anders geformuleerd: de totale opgave is verdeeld op basis van het aantal woningen in de portefeuille. Deze fair share van Accolade is in opdracht van Aedes door Ortec berekent.  

We beperken ons in deze paragraaf tot de vergelijking op de meetbare onderdelen van de NPA.  

Het zorgen voor voldoende woningen 
Vanuit de NPA is een groei van het aantal sociale huurwoningen gewenst. Tot en met 2034 verwachten we dat onze portefeuille met 164 woningen groeit, waarbij we met 146 woningen bijdragen aan de beschikbaarheid van sociale huurwoningen. In onderstaande tabel is inzichtelijk wat we gaan realiseren ten opzichte van de NPA. 

In bovenstaande overzichten wordt duidelijk dat Accolade afwijkt van de opgave die vanuit de fair share aan ons is toegewezen. In de opgave van de fair share daalt de sociale woningvoorraad met 327 woningen. Dit is een trend die wij niet herkennen. Wij zien juist een sterke behoefte aan een groei van het aantal sociale huurwoningen. In de begroting gaan wij uit van een stijging van 146 woningen voor de periode 2026-2034. 

Volgens de fair share zou Accolade 201 woningen moeten groeien in de woningvoorraad van de middenhuur. Dit zou een stijging van meer dan 50 procent betekenen ten opzichte van het huidige aantal middenhuur woningen (359 woningen). Ook deze herkennen wij niet. Op dit moment is er één nieuwbouwproject in de middenhuur categorie opgenomen in de begroting ter grootte van 18 woningen.

Een belangrijke input voor de berekende fair share zijn de nieuwbouwaantallen uit de Regionale Woondeals. Hieronder wordt de bruto opgave tot 2030 op regioniveau van de fair share vergeleken met de begrote aantallen tot 2030.  

Bovenstaande analyse levert de volgende conclusies op:  

• In de regio Zuidoost- Friesland realiseren wij grotendeels onze Fair share. In gemeente Smallingerland is vanuit een convenant een verdeling gemaakt welke nieuwbouw door Woon Friesland en Accolade wordt opgepakt. In Heerenveen zijn wij samen met Elkien actief. Wij proberen in te stappen op de kansen die zich voordoen.  
• In de regio Noordwest- Friesland zijn wij minder actief in het zoeken naar nieuwbouwlocaties omdat wij een lagere vraagdruk zien dan in andere kernen.  
• In de regio zuidwest-Friesland realiseren wij meer dan de helft van de Fair share en staan wij open voor kansen die zich voor gaan doen.  

Het zorgen voor verduurzaamde woningen 
Verduurzaming heeft voor Accolade een hoge prioriteit. Zo isoleren wij 3.800 woningen naar label B en leggen wij op 3.370 woningen pv-panelen. De opgave uit de NPA om eind 2028 geen EFG-labels meer in ons bezit te hebben gaan we realiseren. Ook de doelstelling met betrekking tot de afstand tot de Standaard weten we grotendeels te realiseren.  

We starten vanaf 2030 met het op kleine schaal aardgasloos maken van woningen. Wij zijn terughoudend met de inzet van all-electric voorzieningen. Dit zijn vaak nu nog (te) kostbare installaties en kunnen qua volume en beschikbaarheid van het elektriciteitsnetwerk niet overal worden toegepast. We verwachten dat er op termijn betere en goedkopere oplossingen op de markt komen.