3. Externe ontwikkelingen en effecten

Nationale Prestatieafspraken

Wij zien belangrijke ontwikkelingen die de komende jaren effect hebben op ons werk en onze opgave. Dit zijn onder andere een aantal sturende programma's van het Rijk in de Nationale Woon- en bouwagenda, vertaald in de Nationale Prestatieafspraken.

In de Nationale Woon- en bouwagenda[1] worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst.  De agenda heeft als doel het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. Met zes onderliggende programma’s wordt invulling gegeven aan het realiseren van de doelstellingen. Dit zijn de programma’s:

1. Woningbouw
2. Een thuis voor iedereen
3. Betaalbaar wonen
4. Leefbaarheid en veiligheid
5. Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving
6. Wonen en zorg voor ouderen

De Nationale Woon- en Bouwagenda stelt het Rijk in staat om de diverse bouw- en woonopgaven samen en in samenhang met andere belangen aan te pakken, te financieren en te monitoren. Het zijn ambitieuze en veelomvattende programma’s uitgewerkt in de Nationale Prestatieafspraken[2].  

Vanuit het streven om de nieuwbouwopgave te concretiseren en het proces te versnellen willen we met de gemeenten afspraken maken over een aantal onderwerpen zoals ambitie, te realiseren projecten, locaties, kavelprijzen, parkeernormen én over zaken die samenhangen met het bouw- en ontwikkelproces.

In paragraaf 2.6 hebben wij laten zien hoe deze meerjarenbegroting zich verhoudt tot de Nationale Prestatieafspraken.   

Betaalbaarheid
Veel huurders moeten rondkomen met een laag inkomen.  Het Nibud heeft onderzocht dat 42 procent van de huurders het afgelopen jaar te maken heeft gehad met één of meer betaalproblemen [3].

Problemen ontstaan door:

• te laag inkomen
• hoge inflatie
• ontbreken van betaalbare alternatieven op de woningmarkt om te kunnen verhuizen
• stijgende energieprijzen
• het verdwijnen van de energietoeslag

Voor Accolade zien we ook stijgende exploitatiekosten en tegelijkertijd vanwege overheidsingrijpen een beperktere groei van de huurinkomsten.

Beschikbaarheid
We zien de wachtlijsten oplopen.  In het westen van het land is de vraagdruk groter dan in het noorden. De (toekomstige) woonvraag van onze doelgroepen verandert continu. Een gedifferentieerde mix van betaalbare en kwalitatief goede, energiezuinige en levensloop aanpasbare woningen is noodzakelijk. Begin 2024 vindt een herijking plaats van het huidige portefeuilleplan.

We bieden graag meer woningen aan om de wachtlijsten in te korten, maar zijn ook gebonden aan beschikbare locaties en aan ruimte in onze financiële middelen. Realistische plannen voor uitbreiding zijn opgenomen in de begroting. Het effect op deze begroting is ook dat we de verkoop van woningen zoveel mogelijk beperken. Alleen daar waar de verhuurbaarheid in het geding is of gaat komen, verkopen we woningen. Dit betekent dat verkoop slechts een beperkte inkomstenbron is. Aan de andere kant proberen we de voorraad uit te breiden door in- of uitbreidingsnieuwbouw. Dit vraagt om een stevige financiële inspanning van Accolade om de beschikbaarheid op peil te houden.

Daarnaast onderzoeken we de mogelijke positieve effecten van doorstromen. Door de doorstroming te stimuleren denken we meer woningen voor verhuur beschikbaar te krijgen. Zo kunnen we meer woningzoekenden aan een passende woningen helpen.

Complexiteit
We zien dat de complexiteit binnen de doelgroep toeneemt. Dit vraagt continu meer aandacht voor de leefbaarheid in de wijken en inzet op samenwerking met onze partners en huurders in het werkgebied.

Vanuit de externe ontwikkelingen en effecten zoomen we in op de Rijksbegroting 2024. Welke plannen zijn van invloed voor het komende jaar?

Fiscale wijzigingen
In de rijksbegroting zijn geen fiscale wijzigingen opgenomen die van invloed zijn op de begroting.

De tarieven voor de vennootschapsbelasting belasting blijven gelijk (tot € 200.000 19% en daarboven 25,8%).

Tijdens de algemene beschouwingen is een motie aangenomen om corporaties vrij te stellen van vennootschapsbelasting. In paragraaf 5.2 is een gevoeligheidsanalyse opgenomen die de impact hiervan laat zien.