Bijlagen

De volkshuisvestelijke opgave van Accolade is groot en gaat verder dan wat in de huidige begrotingsperiode is opgenomen. Voor het inhoudelijke gesprek met onze stakeholders willen wij in kaart brengen hoe groot deze opgave is en wat hiervan de financiële impact is. Daarbij kijken wij naar onze eigen wensen en ambities en de afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA).

In deze bijlage wordt de wensbegroting nader toegelicht op basis van de belangrijkste onderwerpen voor Accolade.

Verduurzaming
Vanuit de NPA, als ook vanuit onze volkshuisvestelijke ladder is verduurzaming erg belangrijk. Daarnaast zorgen verduurzaamde woningen voor lagere woonlasten van onze huurders. Op het gebied van verduurzaming hebben we in de basis een aantal opgaven:

• 5.250 woningen isoleren naar label B
• Ruim 4.600 woningen naar de standaard brengen
• Ruim 3.000 woningen aardgasvrij maken
• Bijna 11.000 woningen van PV panelen voorzien
• 1.570 vervangende nieuwbouwwoningen
• Ruim 700 woningen renoveren (incl. verduurzamen naar label B)

De totale verduurzamingsopgave voor de komende 10 jaar komt in de wensbegroting uit op € 361 miljoen. Dat betekent dat in de begroting een afslag is gedaan van € 67 miljoen.

Goed onderhoud
Als uitgangspunt met betrekking tot het onderhoud van onze woningen wil Accolade de bestaande bouwkundige kwaliteit minimaal in stand houden. Maatregelen hierbij zijn onder andere het planmatig onderhoud en het dagelijkse onderhoud. Daarnaast dragen renovaties en vervangende nieuwbouw bij aan de bouwkundige kwaliteit van onze woningen. De totale onderhoudsopgave voor de komende 10 jaar komt in de wensbegroting uit op € 600 miljoen. Dat betekent dat in de begroting een afslag is gedaan van € 95 miljoen.

Betaalbaarheid
Het huurbeleid van Accolade zorgt voor betaalbare woningen, met een groot aandeel woningen beneden de 1e aftoppingsgrens. Dit willen we graag op peil houden. In de opgave die we hebben wordt daarom gerekend met het huidige (gematigde) huurbeleid. Daarentegen stijgen de kosten en staan woningcorporaties voor een grote (financiële) uitdaging. Daarom benutten we in onze opgave de mogelijkheden die wettelijk gezien worden geboden voor de jaarlijkse huurverhoging. Voor planmatig isoleren de maatregelen sluiten wij ons aan bij de NPA en rekenen wij geen huurverhoging door aan de huurder.

Goede kwaliteit
De opgave sloop-/ nieuwbouw is groot. In de meest ideale situatie vervangen wij 1.570 woningen voor nieuwbouw. Daarnaast draagt de onderhoudsopgave van totaal € 600 miljoen bij aan het verbeteren van de woonkwaliteit. Hiernaast worden ruim 900 woningen gerenoveerd. Dit gaat om een investeringsbedrag van € 103 miljoen.  

Dat betekent dat in de begroting de sloop-/ nieuwbouwopgave is gereduceerd met 150 woningen. In plaats daarvan worden deze woningen gerenoveerd. Voor de onderhoudsopgave voor de komende 10 jaar betekent het een afslag van € 95 miljoen.

Beschikbaarheid
Om de vraagdruk naar sociale huurwoningen te verlagen en te voldoen aan de NPA is in de wensbegroting een stijging opgenomen van het aantal sociale huurwoningen. Dit wordt gerealiseerd door 696 woningen toe te voegen door middel van in-en uitbreidingsnieuwbouw. Daarnaast willen we het aantal verkopen het liefst beperken tot 377 woningen. In totaliteit groeit in de komende 10 jaar de meest gewenste portefeuille met 400 woningen.  

Onderstaand wordt de portefeuille ontwikkeling van de wensbegroting weergegeven:

In de begroting daalt de woningvoorraad met 293 woningen. Vanwege de verkoop van 300 woningen onder het label slimmer kopen blijft de totale voorraad sociale huur- en koopwoningen op peil. Zie onderstaande tabel ter vergelijking de portefeuille-ontwikkeling uit de begroting. 

Wonen en zorg
Wonen en zorg wordt de komende jaren steeds belangrijker. Ouderen blijven langer thuis wonen en het aantal huurders met een urgentieverklaring neemt toe. In de wensbegroting zijn 1.000 woningen opgenomen die tussen 2025 en 2029 bouwkundig worden aangepast, zodat bestaande of toekomstige huurders met een zorgbehoefte daar ook kunnen blijven wonen. Daarnaast wordt onverminderd ingezet op de leefbaarheid van de wijken en buurten. In de begroting is hierop geen concessies gedaan.

Ontwikkeling ICR
Met de ingerekende opgave wordt inzichtelijk dat de ICR zich vanaf 2026 onder de WSW norm bevindt en de gehele begrotingsperiode hier niet meer boven komt. Dit wordt veroorzaakt doordat de opgave enerzijds zorgt voor een lage operationele kasstroom en hoge financieringslasten.

Ontwikkeling LTV
De LTV laat een grote stijging zien in de begrotingsperiode, met name vanaf 2028. Ondanks dat de LTV beneden de door het WSW gestelde norm blijft, is dit geen wenselijke situatie. Dit zou namelijk betekenen dat we met de huidige opgave na 2033 nagenoeg geen financiering meer aan kunnen trekken voor het uitvoeren van onze plannen. 

Ontwikkeling operationele kasstroom
Onderstaand is de ontwikkeling van de operationele kasstroom in de grafiek weergegeven. Hieruit valt te concluderen dat voor de gehele periode niet voldaan kan worden aan de minimale vereiste van een operationeel kasstroomresultaat van € 20 miljoen. Daarnaast vallen de stijgende uitgaven aan rentelasten op als gevolg van de grote financieringsbehoefte vanwege de grote opgave.

Nominale schuldpositie
In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de nominale schuldpositie weergegeven. Om de opgave te kunnen realiseren neemt de nominale schuld toe van ruim € 400 miljoen naar bijna € 1.300 miljoen. Dit betekent een stijging van € 900 miljoen in 10 jaar, wat gelijk staat aan een stijging van 225 procent.

Toetsing aan financieel kader
Ter volledigheid wordt hieronder de impact van de wensbegroting op het financieel sturingskader weergegeven. Met rood wordt aangegeven als de harde normen worden overschreden en met oranje is dat het geval als de signaalwaarden worden overschreden. Ter vergelijking is onderaan de uitwerking van de begroting weergegeven.  

Conclusies
In beide doorrekeningen wordt voldaan aan de eisen die worden gesteld door het Aw en WSW aan de LTV.

Opvallend is dat met ingang van 2025 de verduurzamingsopgave niet meer betaald kan worden vanuit de operationele kasstroom. Uiteindelijk leidt dit ertoe dat de ICR met ingang van 2026 beneden de externe norm uit komt. 

Hieronder de effecten van de gevoeligheidsanalyses op ICR, LTV, Terugverdienperiode en de operationele kasstroom.

Het nieuwbouwprogramma volgt uit het huidige portefeuilleplan aangevuld met de ambitie van 2029 tot en met 2033. De projecten staan hieronder in een programmakalender weergegeven. De aantallen betreffen de geplande opleveringen. De laatste kolom geeft aan in welke fase het project (peildatum september 2023) zich bevindt.

We onderscheiden vier verschillende projectfasen bij Accolade, elk met een ander resultaat.

1. De onderzoeksfase bepaalt of een complex de status van project krijgt.
2. De haalbaarheidsfase onderzoekt of het project realiseerbaar is onder bepaalde voorwaarden.
3. De initiatieffase bepaalt de financiële en programmatische kaders voor het project.
4. De realisatiefase resulteert in de uitwerking van de kaders en leidt tot de totstandkoming van het project.

Projecten die aangemerkt zijn met ‘Ambitie’ zijn projecten/investeringen die vanuit het SVB nodig zijn om de gehele ingerekende opgave te realiseren. ‘Ambitie’ is daarmee geen projectfase maar een manier om de opgave te kwantificeren. We maken hierin het onderscheid tussen in- en uitbreidingsambitie en sloop-/ nieuwbouwambitie.