4. Basisprincipes en uitgangspunten meerjarenbegroting 2024-2033

4.1.1 Basisprincipes meerjarenbegroting
Om de financiële continuïteit voor de langere termijn te borgen en uitvoering te geven aan een financieel gezond businessmodel heeft Accolade begin 2023 een financieel sturingskader opgesteld. Naast de bekende financiële ratio's waarop door de toezichthouders Aw en WSW wordt getoetst heeft Accolade zowel harde normen als signaalwaarden toegevoegd aan het totaal pallet van financiële kaders, waarop de uitkomsten van de meerjarenbegroting wordt getoetst. Een uitgebreide toelichting hierop staat in Hoofdstuk 5.

Om uitvoering te geven aan het financieel sturingskader heeft Accolade een aantal basisprincipes geformuleerd. Dit kan niet zonder dat wij erkennen en vaststellen dat de plannen op lange termijn financieel onhoudbaar zijn. Goed rentmeesterschap vraagt ons daartoe verstandige keuzes te maken. Met niet alleen de huurder van vandaag in gedachten, maar ook de huurder van de volgende generatie.

Voor een gezond businessmodel is het sturen en/of beïnvloeden van de operationele kasstroom van essentieel belang. Door enerzijds politieke beslissingen om de huren te verlagen en de impact van prijs- en bouwkostenstijging en hogere financieringslasten om uitvoering te kunnen geven aan de Landelijke Prestatieafspraken zien wij een operationele kasstroom die flink onder druk staat.

Dit wordt nog eens verstrekt doordat Accolade een relatief lage operationele kasstroom heeft. Hierin schuilt het gevaar van het aantrekken van te veel vreemd vermogen, waardoor er een negatieve spiraal kan ontstaan. De oplopende rentelasten drukken op een steeds lagere operationele kasstroom waardoor continu meer met vreemd kapitaal gefinancierd moet worden. Accolade stelt zich daarom op het standpunt dat ze niet (of slechts in beperkte mate) bereid is om externe financiering aan te trekken voor onrendabele investeringen, zoals bijvoorbeeld de verduurzaming. Onrendabele investeringen moeten worden bekostigd vanuit de reguliere exploitatie, want er staan geen extra inkomsten tegenover.    

Deze constatering heeft gezorgd voor de volgende basisprincipes:

• De opgestelde meerjarenbegroting dient voor de gehele begrotingsperiode te voldoen aan de externe normen én voor de eerste 5 prognosejaren ook aan de interne harde normen.

• Accolade streeft naar een minimale operationele vrije kasstroom van € 20 miljoen per jaar. Dit is het saldo van de huuropbrengsten minus de exploitatielasten en belasting.

• Om hieraan invulling te geven wordt een maximaal budget van € 65 miljoen per begrotingsjaar ter beschikking gesteld voor de uitgaven aan het onderhoud en verduurzaming van het huidige woningbezit. Afdeling Vastgoed is vrij in de keuzes die het binnen dit budget maakt. Het jaarlijkse maximale budget wordt geïndexeerd met dezelfde indexatie als de huurstijging. De achterliggende gedachten is dat de opgave onderhoud en verduurzaming betaald wordt vanuit de operationele kasstroom en dat voor deze activiteiten geen externe financiering wordt aangewend.  

• Renovaties en woningverbeteringen zijn met vreemd kapitaal financierbaar tot het maximum van het nominaal schuldenplafond mits er sprake is van looptijdverlening van het betreffende complex of de bedrijfswaarde van het complex wordt verhoogd.

• In- en uitbreidingsnieuwbouw en sloop-/ nieuwbouw zijn met vreemd kapitaal financierbaar tot maximum van het nominaal schuldenplafond.

Bovenstaande principes reiken verder dan het gezamenlijk beoordelingskader op het gebied van financiële continuïteit, bedrijfsmodel en Governance & organisatie van het Aw en WSW. Voor de beoordeling van de meerjarenbegroting sluiten wij ook aan bij de onderstaande punten.

In de toets voor levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt beoordeeld of minimaal de volgende onderdelen voldoen aan de sectorale (DAEB) of marktconforme (Niet-DAEB) eisen:

• Voldoende operationele kasstroom ten opzichte van rente- (en aflossings-) verplichtingen;
• Verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de markt- en beleidswaarde van het vastgoed. 

4.1.2 Uitgangspunten jaar- en meerjarenbegroting 2024-2033
Naar verwachting zijn er in totaal 16.675 (DAEB en Niet-DAEB) eenheden in exploitatie op 31 december 2023. Ten opzichte van de verhuureenheden (16.867) per balansdatum 31 december 2022 komt dit overeen met een afname van 192 verhuureenheden, waarvan 126 eenheden een transactie van garageboxen betrof: 

Vanuit de portefeuillestrategie en de aanscherping in de keuzes vanwege de beperkte financiële middelen zet Accolade de uitdagingen in het huidige bezit op de eerste plaats.

De keuzes in de meerjarenbegroting 2024-2033 vertalen zich in onder andere in de maximale inzet op het verduurzamen van het bestaand bezit. Voor de komende 10 jaar is € 294 miljoen gereserveerd om invulling te geven aan deze opgave.  Accolade levert hiermee een belangrijke bijdrage aan het in de nabije toekomst betaalbaar houden van de woonlasten van de zittende huurders. Voor een nadere toelichting en visie op de verduurzamingsopgave vanuit onze afdeling Vastgoed wordt verwezen naar Hoofdstuk 6.2.2.

Met de sloop-/ nieuwbouwopgave zet Accolade stevig in op het verjongen van het woningbezit. In de eerstkomende 5 jaar zijn de sloop-/ nieuwbouwplannen ingerekend op basis van concrete plannen. Deze plannen betrekken 81 woningen. De totale sloop-/ nieuwopgave voor de komende 10 jaar betrekt 1.420 woningen. Dit is een plus van zo'n 100 woningen ten opzichte van de begroting van vorig jaar.   

Met haar in- en uitbreidingsnieuwbouw blijft Accolade insteken op het op peil houden van de beschikbaarheid. De nieuwbouwprojecten (210 woningen) worden voor de eerstkomende 5 jaar ingerekend op basis van concrete plannen. Dit zijn projecten die zich ofwel in de realisatie- of initiatiefase bevinden, dan wel in een onderzoeks-of haalbaarheidsfase.

Voor de in-en uitbreidingsnieuwbouw na 2029 is de afhankelijkheid van gemeenten die bouwlocaties ter beschikking stellen groot. In de begroting is ruimte om ambitieprojecten in de tijd naar voren te halen mochten zich kansen en mogelijkheden voordoen. Om onze financieringslasten draaglijk te kunnen houden, kunnen de verkopen van bestaand bezit worden opgevoerd in lijn met de oplevering van nieuwbouwwoningen. Accolade streeft ernaar in de periode 2024-2033 door in-en uitbreidingsnieuwbouw 303 woningen toe te voegen aan de bestaande portefeuille. Dit is een halvering ten opzichte van de uitbreidingsopgave uit de vorige begroting.  

De vastgoedontwikkeling ziet er op basis van concrete plannen en de ingerekende ambitie er als volgt uit:

4.2.1 Toelichting Vastgoedontwikkeling
Onderstaande grafiek geeft aan dat het aantal verhuureenheden van Accolade in 2033 uitkomt op 16.382. In de periode 2024-2033 realiseren wij 1.723 nieuwbouwwoningen, waarvan 303 uitbreidingsnieuwbouw en 1.420 sloop-/nieuwbouwwoningen. Het bestaande verkoopprogramma blijft zeer gematigd. Uitgezonderd van de complexmatige verkopen van complexen buiten de grote kernen verkopen we gemiddeld per jaar 9 DAEB-woningen en 1 bedrijfsruimte. Daarnaast worden vanaf 2029 zo’n 60 woningen per jaar verkocht met de Slimmer Kopen constructie, waardoor deze woningen worden aangeboden aan de sociale doelgroep. Per saldo daalt het aantal verhuureenheden de komende 10 jaar met 293 woningen. Aangezien 300 woningen worden verkocht aan de sociale doelgroep blijft de totale voorraad sociale huur-én koopwoningen op peil.