2. De begroting op hoofdlijnen

Het zijn uitdagende tijden voor woningcorporaties. Aan de ene kant wordt verwacht dat woningcorporaties de Nationale Prestatieafspraken na gaan komen. Aan de andere kant worden woningcorporaties geconfronteerd met stijgende kosten voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming alsook hogere lasten als gevolg van de sterk gestegen rente.

Om te kunnen presteren naar vermogen is het van belang een visie te hebben op de inzet van het vermogen. Dit wordt nog veel meer van belang nu de totale opgave groter is dan de financiële middelen die daarvoor beschikbaar zijn. Dit wordt nog eens verstevigd door het feit dat de exploitatielasten sneller toenemen dan de huurinkomsten. We zien dat de huidige bedrijfsvoering op termijn financieel niet houdbaar is. Dit laatste is inmiddels ook door de Rijksoverheid erkend bij het recentelijk actualiseren c.q. doorrekenen van de Nationale Prestatieafspraken.

Voor het beschikbaar stellen van de financiële middelen is een set met financiële kaders opgesteld. Accolade kiest daarbij de lijn dat niet binnen de begrotingsperiode de grenzen van de twee belangrijkste externe ratio’s worden opgezocht, te weten de ICR en de LTV. Vanuit goed rentmeesterschap wordt dit niet verantwoord geacht en is de koers van Accolade gericht op een structureel verantwoorde bedrijfsvoering richting 2050.

Voor de twee genoemde ratio’s worden buffers aangehouden:

• ICR minimaal 1,54, ofwel en buffer van 10%. Dit wordt al vele jaren gehanteerd om eventuele tegenvallers in de operationele uitgaven op te kunnen vangen.
• LTV maximaal 70%, een buffer van 15%. Dit is ingegeven vanwege de fors gestegen marktwaarden en daarmee eveneens hogere beleidswaarden waardoor de LTV aanzienlijk is gedaald. Omdat dit niet het gevolg is van eigen beleidskeuzes wordt met de lagere interne norm rekening gehouden met de omgekeerde situatie van fors dalende marktwaarden en daarmee dan ook een lagere beleidswaarde.

Voor de financiële verwerking van de opgave onderhoud, verduurzaming en woningverbetering hanteert Accolade de volgende basisprincipes:

• Uitgaven inzake onderhoud en verduurzaming dienen te worden betaald vanuit de operationele kasstroom,
• Uitgaven voor renovatie en woningverbetering mogen extern worden gefinancierd tot het maximum van het nominale schuldenplafond, mits er sprake is van looptijdverlenging van de exploitatie of een verhoging van de bedrijfswaarde,
• In- en uitbreidingsnieuwbouw en sloop-/ nieuwbouw zijn financierbaar met vreemd kapitaal tot het maximum van het nominale schuldenplafond. Voor de onderbouwing van de hoogte van dit schuldenplafond wordt verwezen naar pagina 24.

De Nationale Prestatieafspraken hebben forse invloed op de programmering van de nieuwbouw, verduurzaming, onderhoud en woningverbetering van de bestaande voorraad en daarmee op de portefeuille-ontwikkeling.  In deze paragraaf geven wij aan in hoeverre afspraken concreet en realistisch in de meerjarenbegroting zijn verwerkt en geven wij een toelichting op de verschillen tussen deze begroting en de gemaakte prestatieafspraken met gemeenten.

De biedingen die voor 1 juli 2023 zijn uitgebracht geven de voorgenomen activiteiten van Accolade voor het jaar 2024 aan. De uitgaven zien er op hoofdlijnen als volgt uit:

Het huurbeleid van Accolade is gericht op betaalbaar wonen. Voor Accolade betekent dit dat wij blijven inzetten op een gematigd huurbeleid, betaalbaar verduurzamen, betaalbare nieuwbouw en individueel maatwerk voor huurders die financieel in de knel komen. Dit beleid zorgt voor een positief effect in de portemonnee van de huurder. Dit doen we op verschillende manieren:

• In lijn met de Nationale Prestatieafspraken is in 2023 een eenmalige huurverlaging tot € 575,- (prijspeil 2023) doorgevoerd voor huurders met een inkomen tot maximaal 120 procent van het sociaal minimum. De impact voor Accolade in 2024 is berekend op € 2,5 miljoen.

•  De Nationale Prestatieafspraken leiden tot verandering als het gaat om inflatievolgend huurbeleid. Voor de jaren 2024 en 2025 is afgesproken dat de jaarlijkse cao-ontwikkeling minus 0,5 procent de ruimte voor de jaarlijkse huursomstijging begrensd. Voor de jaren erna is de inflatieverwachting weer het ijkpunt. De verwachte reeks voor de huursomstijging ziet er als volgt uit:

• Accolade ziet het huurbeleid niet als instrument om aan inkomenspolitiek te doen. Om deze reden wordt geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast. Daarnaast draagt differentiatie in inkomens positief bij aan het woon- en leefklimaat in onze wijken en buurten.

• De streefhuren van de sociale huurwoningen zijn gebaseerd op de kwaliteit van de woningen. De streefhuur wordt bepaald door een bepaald percentage van de maximale huurprijs. Hierbij vindt een differentiatie plaats naar soort woning (grondgebonden of gestapeld) en naar energielabel. Dit huurbeleid heeft ertoe geleidt dat de gemiddelde streefhuur van een sociale huurwoning van Accolade ongeveer 67 % van de maximale huur bedraagt. Door deze keuze heeft 85% van onze woningen een huurprijs onder de 1^e aftoppingsgrens waardoor we een groot deel van onze voorraad passend kunnen toewijzen aan kleine huishoudens met lage inkomens.

• In lijn met het huidige huurbeleid wordt bij isolerende maatregelen aan de zittende huurder geen huurverhoging gerekend. Dit is in lijn met de Nationale Prestatieafspraken. Bij het plaatsen van pv-panelen wordt overeenkomstig huidig huurbeleid binnen de servicekosten een vergoeding in rekening gebracht van € 1,- per pv-paneel.

• Op 1 juli 2023 zijn de maximale huren met 10 procent verhoogd, waardoor ook de streefhuren met 10 procent zijn gestegen. Zonder aanpassing van het huurbeleid zou dit leiden tot een grote afname van het aandeel goedkope en betaalbare woningen. Om dit te voorkomen heeft Accolade besloten om de huur van alle woningen, die als gevolg van de verhoging van de streefhuren boven de kwaliteitskortingsgrens, de 1^e aftoppingsgrens, de 2^e aftoppingsgrens of de maximale huurgrens uitkomen af te toppen tot de desbetreffende grenzen. Hiermee zorgen we ervoor dat deze woningen in hetzelfde huursegment blijven, bereikbaar blijven voor de verschillende doelgroepen en in dezelfde mate als voor 1 juli 2023 passend kunnen worden toegewezen.

• Accolade ontwikkelt nieuwbouwwoningen met een kwaliteit die aansluit op het huurbeleid en het streven naar betaalbare huren. Dit houdt in dat de woningen met een huurprijs aangeboden worden waardoor ook de huishoudens met lage inkomens in aanmerking kunnen komen voor deze woningen. Door de verhoging van de maximale huurprijs op 1 juli zullen we de aanvangshuren wel moeten aftoppen tot de 1^e of 2^e aftoppingsgrens.

• Accolade heeft met alle gemeenten prestatieafspraken gemaakt over individueel maatwerk voor huurders die te maken krijgen met betaalbaarheidsproblemen. In samenwerking met gemeenten wordt er voor deze huurders gezocht naar individuele oplossingen of naar maatregelen die dit soort problemen kunnen voorkomen.

Accolade gaat in 2024 haar huurbeleid evalueren en herijken. Aanleiding hiervoor zijn enerzijds de verschillende ontwikkelingen rondom het huurbeleid, zoals de huurverlaging op 1 juli 2023, de beperkte ruimte om huren te kunnen differentiëren en de verhoging van de maximale huurprijs en anderzijds de enorme opgave in het verduurzamen, onderhouden, renoveren, uitbreiden en betaalbaar houden van de woningvoorraad.

Deze opgave en de beperkte beschikbaarheid van financiële middelen zorgen ervoor dat er onderzocht gaat worden of we de huuropbrengst kunnen verhogen zonder te veel te tornen aan ons streven naar betaalbaar wonen.

Ten aanzien van de beïnvloedbare bedrijfslasten is de doelstelling van Accolade dat deze maximaal twee bruto maandhuren mogen bedragen. Dit komt neer op 16,67 procent van de bruto-jaarhuur. Dit is een indicator waarop binnen Accolade actief wordt gestuurd en zorgt ervoor dat de ingediende afdelingsbudgetten kritisch zijn beoordeeld op zowel realiseerbaarheid als doelmatigheid van de plannen en middelen.

Door de snelle toename van de bedrijfslasten door voornamelijk prijsinflatie en CAO-loonstijging en in relatie tot de doorwerking van de eenmalige huurverlaging in 2023 zien wij dat per 2024 de beïnvloedbare bedrijfslasten niet meer voldoen aan deze norm. De uitkomst voor 2024 is 18,36 procent en wordt bewust geaccepteerd. Het is wel aanleiding om in 2024 de norm te gaan onderzoeken of de norm nog passend is in het huidige tijdframe.

Met betrekking tot het realiseren van de nieuwbouwopgave is de afhankelijkheid van gemeenten groot. Enerzijds vanwege de beschikbaarheid en het toekennen van grondposities. Maar ook zien wij dat de risico's op projectvertragingen jaarlijks toenemen. Dit komt bijvoorbeeld door de Wet Natuurbescherming en bezwaarschriften. Mede hierdoor is bepaald dat alleen concrete nieuwbouwprojecten uit de projectenplanning worden opgenomen in de eerste vijf prognosejaren en dat de nieuwbouwambities op regioniveau worden ingerekend in de laatste vijf jaar van de meerjarenbegroting.

Om een goed beeld te kunnen vormen van de accentverschuivingen met de begroting van vorig jaar wordt hieronder een vergelijking gemaakt.

•  We blijven onverminderd stevig inzetten op het verduurzamen van ons woningbezit. Voor de komende 10 jaar is hiervoor € 294 miljoen gereserveerd en dit komt neer op een plus van € 47 miljoen ten opzichte van de begroting van vorig jaar.  Accolade heeft het doel om eind 2033 alle daarvoor geschikte woningen van PV-panelen te voorzien. Hiervoor is een bedrag van € 63 miljoen gereserveerd. Daarnaast versnellen we de opgave van de woningen met EFG-labels. Eind 2026 hebben wij alle woningen met EFG-labels, uitgezonderd van de woningen in de sloop/nieuwbouw ambitie, verbeterd tot minimaal label D.

• We zetten door onze sloop- nieuwbouwambitie extra in op het verjongen van ons bestaand bezit: 1.420 woningen te bouwen in de periode 2024-2033 ten opzichte van 1.314 woningen in de vorige begroting. 

• Om de kwaliteit van ons bezit op niveau te houden is voor onderhoud voor de komende 10 jaar een bedrag van € 505 miljoen gereserveerd. Dit is ten opzichte van de begroting van vorig jaar een plus van € 79 miljoen en wordt enerzijds verklaard door bouwkostenstijging en anderzijds doordat de verhoogde inzet op de verduurzamingsopgave een opdrijvend effect heeft op de correlerende onderhoudsuitgaven.

• Ondanks dat de in-en uitbreidingsambitie ten opzichte van de vorige begroting van 613 woningen is teruggebracht naar 303 woningen streeft Accolade ernaar om de sociale woningvoorraad op peil te houden. Dit doen wij door het voornemen om de mogelijkheden te onderzoek om vanaf 2029 300 nieuwbouwwoningen te verkopen aan onze doelgroep onder de voorwaarden van slimmer kopen.  Dit draagt bij aan de doorstroming en tegelijkertijd krijgen belangstellenden uit onze doelgroep de kans om toe te treden tot de huizenmarkt. Ook past deze beoogde maatregel in het bevorderen van gemengde wijken en buurten. De komende tijd zal Accolade onderzoeken op welke wijze invulling gegeven kan worden aan dit voornemen. Met het oog op de beschikbaarheid zijn de verkopen van het bestaand bezit voor de komende 10 jaar verder naar beneden bijgesteld en blijven met 377 woningen op een onverminderd laag niveau. Dat zijn 142 woningen minder dan ten opzichte van de vorige begroting.

• Voor de jaarlijkse huurverhoging sluit Accolade aan bij de maximale mogelijkheden die vanuit de Nationale Prestatieafspraken zijn geboden. Dat betekent dat voor de huursomstijging voor 2024 en 2025 wordt aangesloten bij de cao-stijging minus 0,5 procent en dat voor de jaren daarna weer een inflatievolgend huurbeleid geldt. De stevige investeringen in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad hebben via het betaalbaar houden van de energierekening van onze huurders een gunstig effect op de betaalbaarheid.

• Tot slot blijven wij onverminderd inzetten op de leefbaarheid binnen onze wijken en buurten.
  
  

Uit de financiële doorrekening van de wensbegroting, die is opgenomen in bijlage 1, blijkt dat onze plannen en ambities financieel niet haalbaar zijn, waardoor bijstelling noodzakelijk is om een begroting op te stellen die voldoet aan het financieel sturingskader.

In deze paragraaf wordt per doelstelling een vergelijking gemaakt tussen deze meerjarenbegroting en de Nationale prestatieafspraken. Voor de volgorde sluiten wij aan bij de prioritering van de onderwerpen zoals beschreven in Hoofdstuk 1. 

Verduurzaming
Verduurzaming heeft voor Accolade een hoge prioriteit. Verduurzaming draagt bij aan het klimaat en in het bijzonder aan de betaalbaarheid van de woningen en het comfort dat de huurder ervaart in deze woning. Ondanks dat wij extra financiële middelen ter beschikking stellen aan de verduurzamingsopgave om zoveel mogelijk invulling te geven aan de Landelijke prestatieafspraken, zien wij ons wel genoodzaakt om de jaarlijkse verduurzamingsuitgaven en correlerende onderhoudsuitgaven te maximeren. Dit leidt ertoe dat er minder woningen naar de standaard kunnen worden gebracht dan gewenst. Daarnaast maakt Accolade bewust de keuze om de opgave bestaande woningen aardgasvrij te maken te temporiseren en deze investeringen te beschouwen buiten de huidige begrotingshorizon. Daarbij moet worden opgemerkt dat via het nieuwbouwprogramma aardgasvrije woningen worden toegevoegd aan de bestaande woningvoorraad.

Het blijft een uitdaging om de kwaliteit van ons bezit op peil te houden en tegelijk maximaal te presteren op het gebied van de verduurzaming.

Goed onderhoud
Accolade blijft onverminderd inzetten op de instandhouding van de bouwkundige kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Goed onderhoud heeft een effect op hoe een huurder woont en leeft. Vanwege de verhoogde inzet op de verduurzamingsopgave voorzien wij voor de komende jaren hogere onderhoudsuitgaven. Een opgave die voor de komende 10 jaar financieel past binnen het gezamenlijk gemaximeerde jaarlijkse budget. Maar tegelijkertijd een opgave die vanwege de sterke correlatie met de verduurzamingsopgave voor de periode daarna flink uit de pas loopt.  

Betaalbaarheid
Wij zijn er voor mensen met een kleine portemonnee. Een betaalbare huur en lage woonlasten zijn daarom belangrijk. Het uitgangspunt blijft voor Accolade een gematigd huurbeleid. Tegelijkertijd zien wij de noodzaak om de jaarlijkse huurverhoging conform de leidraad Economische Parameters door te voeren. Als de werkelijkheid hiervan afwijkt, passen we de jaarlijkse huurverhoging daarop aan. Voor de uiteenzetting van het huurbeleid verwijzen wij graag naar paragraaf 2.3. 

Goede kwaliteit
Goede kwaliteit heeft enerzijds te maken met zaken als vocht, tocht, schimmel, brandveiligheid, etc. Anderzijds met de kwaliteit van de ruimten: is er een tweede toilet bijvoorbeeld of een berging.Met het opvoeren van de sloop- nieuwbouwambitie ten opzichte van de begroting van vorig jaar zetten wij fors in op de verjongingsopgave van de woningvoorraad. Daarnaast draagt de sloop- nieuwbouwambitie bij aan onze duurzaamheids- en onderhoudsdoelen.

Leefbaarheid
De woonomgeving en de buurtbewoners hebben invloed op de kwaliteit van het dagelijkse leven. De leefbaarheid bepaalt of je met plezier in een buurt woont. In de Nationale Prestatieafspraken wordt volop ingezet op gebiedsgericht werken in gezamenlijkheid met de lokale partners. Ook wij zetten daarop in. De opgave en wat in de begroting is opgenomen voor leefbaarheid komen met elkaar overeen. 

Beschikbaarheid
Accolade blijft inzetten op het op peil houden van de sociale woningvoorraad. Tegelijkertijd zien wij ons genoodzaakt om de uitbreidingsambitie te matigen en is deze ambitie verlaagd naar 303 nieuwe woningen. We dragen daarmee naar rato nog steeds bij aan het behalen van de te realiseren nieuwbouwaantallen vanuit de Nationale Prestatieafspraken voor de provincie Friesland. Dit jaar is de realisatiegraad van woningcorporaties onderwerp van gesprek geweest op landelijk niveau. De plannen die we hebben zijn opgenomen en zijn realistische plannen. Met het oog op de beschikbaarheid is het verkoopprogramma van het bestaand bezit verder teruggeschroefd naar 377 woningen.

Wonen en zorg
Accolade is voornemens om tussen 2025 tot en met 2029 zo'n 1.000 woningen bouwkundig aan te passen tot een rollatorvriendelijke woning, zodat bestaande of toekomstige huurders met een zorgbehoefte daar ook kunnen blijven wonen. Deze groep neemt de komende jaren heel sterk toe. We hebben het geclusterd wonen niet in de begroting opgenomen, aangezien de vraag zowel in kwaliteit als kwantiteit nog in onderzoek is bij gemeenten. Daarbij steken we bij voorkeur in op ons bestaand bezit.