3. Voldoende woningen

In deze paragraaf staan de specifieke kaders en uitgangspunten benoemd die betrekking hebben op het volkshuisvestelijke thema: voldoende woningen. 

Minimaal aantal DAEB-woningen 

In lijn met het portefeuilleplan mag het verkopen van woningen de beschikbaarheid op korte en middellange termijn niet onnodig onder druk zetten. Dit houdt in dat Accolade ernaar streeft om de omvang van de voorraad sociale huurwoningen op basis van sloop, verkoop en nieuwbouwplannen richting de 15.000 te laten groeien. Per 1 januari 2026 is het aantal sociale huurwoningen 14.921 en bestaat uit 14.237 woningen, 44 flex woningen en 640 extramurale verhuureenheden.

Normbedragen stichtingskosten

Voor het bepalen van de genormeerde stichtingskosten zijn onderstaande invalshoeken gehanteerd:

• Referentie van eigen recente nieuwbouwprojecten;
• Ontwikkeling van de bouwkostenindex (BDB-index - Bureau Documentatie Bouwwezen);
• Aedes-informatie op basis van de dPi’s van alle corporaties. 
• De bouwkostenstijging wordt voor de begrotingsjaren 2026 ev. conform de Leidraad Economische Parameters ingerekend in de begroting

Voor grondgebonden kleine eengezinswoningen, middenhuur woningen, nultrede woningen en gestapelde woningen zijn de stichtingsnorm voor het forecastjaar (2026) als volgt vastgesteld: 

Als gevolg van stijgende bouwkosten zijn de stichtingsnormen voor een grondgebonden eengezinswoning verhoogd van € 250.000 naar € 263.000. Dit is een toename van zo’n 5%. 

Gezien de veranderde wooneisen en -wensen van toekomstige huurders gaat Accolade de komende jaren meer gestapelde- en nultrede woningen bouwen. Het uitgangspunt is dat de totale nieuwbouwambitie, inclusief herstructurering (2032-2041) als volgt wordt ingekaderd: 

Reductie stichtingskosten als gevolg van conceptueel bouwen 

De ontwikkelingen op het gebied van conceptueel bouwen zijn volop in beweging. Door conceptueel bouwen verwachten we de volgende voordelen te kunnen behalen: minder sterke stijging van de bouwkosten, significante verkorting van de ontwikkel- en bouwperiode en een verhoogde kwaliteit van de woningen met lagere faalkosten tot gevolg. 

Het uitgangspunt is dat na 2030 50% van de nieuwbouwprojecten wordt gebouwd via conceptueel bouwen in lijn met de doelstelling die beschreven staat in de Nationale Prestatieafspraken. Een reductie op de bouwkosten kan alleen worden gerealiseerd als er een continue en voorspelbare stroom aan nieuwbouwprojecten is. Ervaring tot nu toe leert ons dat er in projecten nog steeds maatwerk zit en dat wij op dit moment nog niet in staat zijn om een continue bouwstroom te realiseren. Dat betekent dat wij geen reductie op de stichtingskosten inrekenen.

Niet- DAEB portefeuille

Vanwege de variatie in doelgroepen staat Accolade ook open voor het realiseren van woningen in het middenhuur segment (huur tussen € 932,94 tot en met € 1.228,07) voor huishoudens met hogere inkomens. In het portefeuilleplan is de ambitie opgenomen dat de niet-DAEB portefeuille de komende 15 jaar groeit naar minimaal 3% van de totale woningvoorraad. Het uitgangspunt is dat de niet-Daeb portefeuille zelf bedruipend is. Met andere woorden voor deze activiteiten wordt geen externe financiering aangetrokken. Daarnaast mag deze doelstelling in het middensegment de uitbreidingsopgave in de sociale huur niet in de weg staan. 

Op dit moment bestaat de niet-DAEB portefeuille uit 358 woningen, oftewel 2,3% van de totale woningvoorraad. Op basis van de opgave van de wensportefeuille komt dit neer op het toevoegen van zo’n 100 woningen. Het is niet vanzelfsprekend dat dit wordt bereikt door middel van het nieuwbouwprogramma, maar kan ook gerealiseerd worden door doorstroming van DAEB naar niet-DAEB.  Dit betekent dat een deel van de nieuwbouwambitie wordt ingerekend met een huurprijs van € 1.228,07 totdat het niet-DAEB bezit minimaal 3% van de totale woningvoorraad groot is.  

Onrendabele Top (ORT) op beleidswaarde

Voor het inrekenen van de ORT wordt als uitgangspunt genomen dat de ORT één jaar voorafgaand aan de verwachte oplevering genomen wordt, tenzij het Realisatiebesluit (RB) eerder is genomen ofwel dat dit in de lijn der verwachtingen ligt. De begin- en einddatum van een project is vastgesteld op 1 juli van het desbetreffende jaar. 

Investeringskasstromen nieuwbouwprojecten

Voor projecten waarvan inmiddels een initiatiefbesluit (IB) genomen is, geldt dat de stichtingskosten 50/50 worden verdeeld over de jaren tussen start- en opleverjaar, tenzij voorzien wordt dat de bouw binnen 1 jaar gerealiseerd kan worden. De opgestelde kasstroomprognose van september 2026 is het uitgangspunt voor de investeringsprognoses van lopende nieuwbouwprojecten. 

Om tot een realistische kasstroomprognose te komen wordt een best case tijdspad (deterministische planning) afgezet tegen een worst case tijdspad (waarbij alle risico’s op vertraging zich voordoen). Hiervan wordt de realistische planning (probabilistische planning) afgeleid, waarbij rekening gehouden met vertragingsrisico’s. 

Overige uitgangspunten nieuwbouwwoningen 

Met ingang van het nieuwe huurbeleid worden woningen niet meer op voorhand afgetopt op de aftoppingsgrens. Als een nieuwe huurder reageert op een woning in de betaalbare kernvoorraad en een inkomen heeft beneden de inkomensgrens van het Passend Toewijzen, wordt een korting gegeven op de huurprijs tot de relevante aftoppingsgrens. De basisstreefhuur van een nieuwbouwwoning met 204 punten is € 892 (prijspeil 2026). Voorzichtigheidshalve wordt ervan uitgegaan dat 75% van de nieuwbouwwoningen wordt toegewezen aan de primaire doelgroep, dus dat de huur wordt afgetopt naar € 713,02 of € 764,14 afhankelijk van de grootte van het huishouden. Dit betekent dat de gemiddelde huurprijs van € 758 (prijspeil 2026) wordt ingerekend voor een nieuwbouwwoning. De verhouding kan in werkelijkheid afwijken, wat invloed heeft op de gemiddelde huurprijs. Voor de jaren daarna wordt aangesloten bij de Leidraad Economische Parameters.

De markt- en beleidswaarde van nieuwbouwwoningen worden door de begrotingssoftware WALS op basis van de woninggegevens berekend aan de hand van de DCF (Discounted Cash Flow)-methode. In deze methode worden alle toekomstige kasstromen verdisconteerd naar het nu. In de jaarrekening 2025 is de beleidswaarde van de opgeleverde nieuwbouw uitgekomen op 50% van de stichtingskosten. 

De waardering van het vastgoedbezit wordt berekend op basis van de nieuwe berekeningsmethodiek beleidswaarde 2.0. De verhouding beleidswaarde versus marktwaarde is over 2025 uitgekomen op 62% (2024: 59%).

De WOZ-waarde wordt gelijkgesteld aan de stichtingskosten. 

Samenvattend zien bovenstaande uitgangspunten er als volgt uit: 

Uitgangspunten verkopen bestaand bezit (DAEB)  

De stijging van de huizenprijzen blijft zich voortzetten vanwege stijgende lonen en toegenomen schaarste in woningaanbod. De onderstaande uitgangspunten voor het begrotingsjaar 2027 en verder doen wij op basis van de meest recente en tot ons beschikbare informatie. In september wordt beoordeeld in hoeverre een herziening van deze uitgangspunten wenselijk is.  

De verkoopvijver bestaat momenteel uit 574 DAEB-woningen. Er worden alleen woningen aan de verkoopvijver toegevoegd mits dit in een bestuursbesluit is vastgelegd. Het verkoopprogramma blijft in lijn met het portefeuilleplan op een laag niveau. Tegelijkertijd is het een belangrijk instrument om de doorstroming te bevorderen waardoor aan meer mensen een passende woonplek wordt geboden. Hoofdzakelijk gaat het om versnipperd bezit en woningen die beheerstechnisch inefficiënt zijn. 

In 2025 was de gemiddelde verkoopprijs voor een verkochte DAEB-woning € 297.000,-- (ofwel 120% van de leegwaarde). Deze stijging wordt ook veroorzaakt door de geografische ligging van de woning en doordat deze relatief groot zijn qua woonoppervlakte. 

Vanwege de hoge onzekerheden met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt wordt onderscheid gemaakt tussen de eerste twee prognosejaren en de periode daarna. De verwachte verkoopopbrengst wordt ingerekend op basis van een percentage van de leegwaarde. Gezien bovenstaande ontwikkelingen is de leegwaarde ratio voor 2027-2028 vastgesteld op 110%.  Voor de periode 2029-2041 is de leegwaarde ratio vastgesteld op 100%. 

De woningen worden in principe allemaal met een VoV-constructie (Verkoop onder Voorwaarden) verkocht, tenzij er een goede reden is om daarvan af te wijken. Met dit instrument wordt een bijdrage geleverd aan een betaalbare en toegankelijke woningmarkt, waarbij zittende huurders en starters meer kansen krijgen om een woning te kopen. Uitzonderingen om hiervan af te wijken kunnen zijn wanneer:

• De staat van de woning dusdanig verslechterd is en de verbeteruitgaven aan de woning hoger zijn dan 25% van de taxatiewaarde;
• De ligging van de woning is in het tertiaire gebied waar Accolade zich wil terugtrekken;
• De marktwaarde van de woning groter is dan € 405.000 (prijspeil 01-01-2026) waardoor deze voor de doelgroep ook met korting niet financierbaar wordt geacht. 

De te verkopen woningen worden met een korting van 10% tot max 25% aan de betreffende koper verkocht. Voorzichtigheidshalve wordt in de meerjarenbegroting gerekend met een korting van 25% op de verkoopopbrengst.

Bij toekomstige verkoop wordt de korting verrekend en wordt bepaald of de woning wederom door Accolade wordt verkocht onder voorwaarden. Bij herverkoop vindt een verdeling van de waardeontwikkeling plaats tussen koper en Accolade. Zowel positieve als negatieve waardeontwikkeling wordt gelijkelijk gedeeld. De standaardverdeling bedraagt 50-50%, conform de wettelijke uitgangspunten per 1 januari 2025. Deze verrekening wordt in de meerjarenbegroting neutraal begoot. 

Voor de huidige verkoopvijver betekent bovenstaande een verwachte gemiddelde verkoopopbrengst van € 203.000,-- voor een DAEB- woning (inclusief VoV- korting). 

Mutatiegraad 

De verkoopmutatiegraad is gelijkgesteld aan de mutatiegraad bij door-exploiteren en wordt vastgesteld op basis van het 5-jaars gemiddelde, tenzij dit niet langer reëel wordt geacht. De mutatiegraad van de afgelopen jaren was als volgt:

De mutatiegraad van de afgelopen 5 jaar is gemiddeld 7,0%. Voor de begroting 2027-2041 wordt de mutatiegraad op 7,0% vastgesteld.

Uitgangspunten verkopen Niet- DAEB en BOG

In 2022 is het besluit genomen om het generieke verkoopprogramma niet-DAEB woningen te beëindigen. Daarbij is de mogelijkheid opengehouden om in specifieke omstandigheden en uitsluitend na goedkeuring door het bestuur incidenteel niet-DAEB woningen te verkopen. Vanwege het incidentele karakter worden voor de begrotingsperiode 2027-2041 geen verkopen niet-DAEB ingerekend. 

Gezien de beperkte portefeuille Bedrijfsonroerendgoed (BOG) wordt voor de gehele begrotingsperiode geen jaarlijkse verkoopopbrengst ingerekend. 

Samenvattend zien de uitgangspunten voor verkoop van bestaand bezit er als volgt uit: