4. Betaalbaar wonen

In deze paragraaf staan de specifieke kaders en uitgangspunten benoemd die betrekking hebben op het volkshuisvestelijke thema: betaalbaar wonen. 

Huurbeleid, -verhoging, -harmonisatie en -derving 

De ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben ertoe geleid dat het actualiseren van het huurbeleid gewenst is. Enerzijds heeft dit te maken met het feit dat de huurverhogingen steeds meer uit de pas zijn gaan lopen ten opzichte van de prijsinflatie. Dit is ook een gevolg van de eenmalige huurverlagingen. 

Met ingang van 1 juni werkt Accolade met een nieuw huurbeleid. In dit huurbeleid wordt de streefhuur wederom bepaald op basis van de punten woonwaardering, het type woning en het energielabel. Er wordt een betaalbare kernvoorraad vastgesteld ter grootte van 85% van het woningbezit. Indien nodig krijgen huurders een korting tot de voor hun relevante aftoppingsgrens (passend toewijzen) als zij een woning uit de betaalbare kernvoorraad toegewezen krijgen. Dit betekent dat bij woningen in de betaalbare kernvoorraad, waar de streefhuur boven de aftoppingsgrens ligt, de contracthuur afhankelijk is van het inkomen van de huurder. Voorzichtigheidshalve wordt ervan uitgegaan dat 75% van de huurders uit de primaire doelgroep komt, dus dat 75% van de potentiële korting wordt ingerekend in de begroting. 

In het huurbeleid van de niet-DAEB portefeuille staat markthuur centraal. Deze portefeuille exploiteren we volgens marktconforme uitgangspunten en daarbij hoort dat deze woningen tegen de markthuur worden verhuurd. Hoofdregel is dat we via de jaarlijkse huurverhoging de contracthuur in lijn brengen met de markthuur, rekening houdend met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (maximale huurverhoging inflatie + 1%).  Bij nieuwe verhuringen wordt de woning verhuurd tegen de eenheids- c.q. streefhuur, die bepaald is op de markthuur. 

Huurderving

De afgelopen jaren was de huurderving op totaalniveau als volgt:

De huurderving over de afgelopen 5 jaar is gemiddeld 1,0%. Het afgelopen jaar was dit opgebouwd uit 0,5% frictieleegstand, 0,3% onderhoudsleegstand en 0,1% overige derving. 

Voor de begroting 2027-2041 wordt 1,0% als huurdervingpercentage ingerekend, aangevuld met projectderving sloop- en vervangende nieuwbouw. Deze projectderving wordt berekend door rekening te houden met het gemiddelde aantal maanden bij leegstand van de afgelopen 3 jaar. Dit komt neer op 13 maanden.