Bijlagen

Bijlagen

Planning begrotingsproces

Het proces start met de in dit document opgenomen uitgangspunten en parameters en gaat uit van onderlinge afstemming en werken binnen de gestelde kaders. 

Stap Omschrijving Wie Indicatie planning Bespreking - besluit
1 Aftrap begroting Bestuur, werkgroep, P&C 30 maart  
2 Kadernotitie Bestuur – 7 april: concept bespreken in MT; P&C- MT- HBV's - DO - AC
Denk aan: o.a. Doelstellingen voor begrotingsjaar en meerjarenbegroting i.r.t. strategie, financieel sturingskader en randvoorwaarden Bestuursadviseur – P&C 20 april: bespreken concept met HBV's
  29 april: vaststellen in DO;
  13 mei: Bespreken in AC
3 Vaststellen begrotingsscenario’s / thema sessies P&C, werkgroep 11 mei P&C – SVB - Bestuur
19 mei
2 juni
4 Ophalen en analyseren afdelingsplannen (o.a. formatie FTE en aanvraag aanvullende budgetten) P&C - MT 1 – 22 mei: uitvraag templates P&C - MT
5 Toelichting formatie en afdelingsbudgetten MT 16 juni MT
30 juni
6 Voorbespreking begroting Bestuur – 29 juni HBV’s
Bestuursadviseur
7 Opstellen meerjaren- deelbegrotingen MT en afdelingen 5 juli - 30 augustus Binnen teams
8 Presentatie aanvangsscenario, gevoeligheidsanalyses Alle betrokkenen 8 september MT -DO – P&C
9 Bespreken conceptbegroting Bestuur – Bestuursadviseur 14 september HBV’s
10 Vaststellen definitieve begrotingsscenario Alle betrokkenen 22 september MT -DO – P&C
11 Verwerking deelbegroting tot definitief conceptbegroting P&C – MT 23 september – 14 oktober MT - DO
12 Versturen conceptbegroting   15 oktober; versturen conceptbegroting HBV’s
13 Besluitvormingstraject Bestuur en MT 27 oktober: Bespreken DO MT-DO-AC-RvC

Toelichting financieel sturingskader

Solvabiliteit beleidswaarde (externe ratio)

De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen (gebaseerd op beleidswaarde). Dit geeft aan of Accolade op lange termijn aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. De solvabiliteit dient minimaal 30 procent te bedragen. 

Interest Coverage Ratio (ICR) of rentedekkingsgraad (externe ratio)

De ICR geeft aan in welke mate de te betalen rente kan worden voldaan uit de operationele kasstroom (exclusief rente). Het WSW stelt als minimale norm 1,4. Accolade hanteert een minimale norm van 1,54. Deze hogere ondergrens is bedoeld als buffer voor onverwachte tegenvallers, zodat tijdig geanticipeerd kan worden voordat de ondergrens wordt bereikt. 

Loan to Value beleidswaarde (LTV) (externe ratio)

De LTV geeft de verhouding weer tussen de omvang van de lening portefeuille en de beleidswaarde. De nieuwe beleidswaarde 2.0 berekening die met ingang van 2024 is ingevoerd is kent voor 2025 een voorgeschreven vaste disconteringsvoet van 4,22%. Hierdoor is de beleidswaarde minder gevoelig geworden voor externe marktschommelingen en daardoor minder onderhevig aan fluctuaties dan de oude methodiek. Als gevolg van deze aanpassing is de externe norm voor de LTV gedaald van 85% naar 70%. 

Dekkingsratio (externe ratio)

De dekkingsratio geeft de verhouding weer tussen de omvang van de lening portefeuille en de marktwaarde. De dekkingsratio mag niet meer dan 70 procent zijn. 

Beinvloedbare bedrijfslasten ten opzichte van bruto huuropbrengsten (interne norm)

Een belangrijk aandachtspunt op de realiseerbaarheid van de begroting is de toetsing van de beïnvloedbare bedrijfslasten en de ontwikkelingen daarvan ten opzichte van de bruto huuropbrengsten. De beïnvloedbare bedrijfslasten mogen maximaal 17,5 procent van de bruto- jaarhuur bedragen. Het gaat hier om het driejaars- gemiddelde. Hier wordt actief op gestuurd en zorgt ervoor dat de ingediende afdelingsbudgetten kritisch worden beoordeeld op zowel realiseerbaarheid als doelmatigheid van de plannen en inzet van middelen. 

Budget instandhoudingsuitgaven zonder huurverhoging (interne norm)

Het budget instandhoudingsuitgaven zonder huurverhoging draagt effectief bij aan het kunnen blijven voldoen aan ons eerste basisprincipe.  De hoogte van het budget wordt gebaseerd op de meest recente begroting. Op de berekende bruto huuropbrengsten uit de meest recente begroting worden bedrijfslasten conform onderstaande uitgangspunten in mindering gebracht.  

  • Beïnvloedbare bedrijfslasten: 17,5% t.o.v. bruto huuropbrengsten
  • Niet beïnvloedbare bedrijfslasten: percentage t.o.v. huuropbrengsten van prognosejaar 1 t/m 5 conform begroting, vanaf jaar 6 vastgesteld op 7,0%
  • Rentelasten: conform begroting met een maximum van 22,5% t.o.v. bruto huuropbrengsten
  • Obligoheffing WSW: conform wettelijk in te rekenen tarief
  • Bijdrage AW: 0,1% t.o.v. de bruto huuropbrengsten
  • Leefbaarheid: conform ingerekende plannen begroting
  • VPB: berekend veld op basis van bovenstaande uitgangspunten + onderhoud o.b.v. gemiddelde beleidswaardenorm van 15 jaar.

De uitkomst betreft het totale budget voor instandhoudingsuitgaven zonder huurverhoging, waarbij Vastgoed vrij is in de verdeling tussen onderhoud en verbetering (= investering). Hierbij wordt het voorbehoud aan Vastgoed meegegeven dat de hoogte van het budget nog afhankelijk is van definitieve plannen en de Leidraad economische parameters. Daarom wordt in de kadernotitie 99% van dit budget opgenomen. De hoogte van het budget wordt in september voor de definitieve begroting vastgesteld. 

Terugverdientijd Leningen (interne signaalwaarde)

Deze ratio geeft de verhouding weer van de operationele kasstroom ten opzichte van de nominale schuld. Het geeft weer hoeveel jaar het duurt om met de operationele kasstroom de lening portefeuille terug te betalen. In het gezamenlijk beoordelingskader van de Aw/WSW is de (officieuze) norm vastgesteld op 35 jaar. 

Het betreft hier een signaalwaarde omdat voor een acceptabele verhouding tussen schuld en operationele kasstroom per DAEB-woning ook de kwaliteit en ouderdom van het bezit in relatie tot de hoogte van de operationele kasstroom een belangrijke factor is om rekening mee te houden. Anders gezegd: een overschrijding van de signaalwaarde kan acceptabel zijn omdat het gepaard gaat met de verjonging en dus het verlengen van de economische levensduur van het bezit. 

Rentelasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten (interne signaalwaarde)

Deze ratio geeft inzicht in welk deel van de bruto huuropbrengsten wordt uitgegeven aan rente. Ondanks dat wij ons houden aan de eerdergenoemde basisprincipes zien wij dat door de grote opgave de rentelasten een steeds groter deel van de totale exploitatielasten omvatten. Dit inzicht is belangrijk, omdat we niet in staat zijn onze lening portefeuille te verkleinen. Bij de jaarlijkse aflossingen vindt direct herfinanciering plaats waardoor het lastig is om de rentelasten af te laten nemen. Daarmee blijft de gevoeligheid voor fluctuaties in de rentestanden bestaan. 

Op basis van de begroting 2025-2039, de begroting 2026-2040 en diverse scenario’s richting 2050 is in kaart gebracht met welke norm voor de rentelasten t.o.v. de bruto huuropbrengsten een ICR boven de 1,4 kan worden behaald in het 15e prognosejaar. Daarnaast is onderzocht of het onderhoud gebaseerd op de gemiddelde beleidswaardenorm van 15 jaar op de lange termijn kan worden betaald, zonder hier externe financiering voor aan te trekken. Met een maximale rentelast van 22,5% ten opzichte van de bruto huuropbrengsten wordt voldaan aan beide eisen. We hanteren hierbij wel het voorbehoud dat dit  geldt bij gelijkblijvende economische omstandigheden. 

Nominaal schuldenplafond (interne signaalwaarde)

Het vaststellen van een maximaal schuldenplafond is wenselijk vanuit het perspectief van vastgoedsturing en portefeuille management en bepaald de maximale resterende investeringsruimte. 

Daarom is ervoor gekozen om deze op te nemen in het financieel kader als signaalwaarde en geldt als toetsing bij toekomstige investeringsvoorstellen. Op basis van verschillende scenario’s tot 2040 en 2050 is bepaald dat een nominale schuldpositie van € 1,1 mld. over een periode van 15 jaar en een nominale schuldpositie van € 1,3 mld. in 2050 een ICR van minimaal 1,4 kan garanderen en dat voldaan kan worden aan de maximale rentelast van 22,5% van de bruto huuropbrengsten. We hanteren hierbij wel het voorbehoud dat dit is onder gelijkblijvende economische omstandigheden. Aangezien de nominale schuldpositie afhankelijk is van de ingerekende plannen en renteparameters, is ervoor gekozen om de nominale schuldpositie op te nemen als signaalwaarde. Indien dit als interne norm wordt opgenomen is de kans groot dat een ICR van 1,4 aan het eind van de begrotingsperiode niet kan worden gegarandeerd.

​Wijzigingen herijkt financieel sturingskader

Hieronder wordt een opsomming gegeven van de wijzigingen ten opzichte van het vorige financieel sturingskader.  

Looptijd van normen en signaalwaarden gewijzigd

Een belangrijke wijziging betreft de looptijd waarop de interne normen en signaalwaarden van toepassing zijn. Voorheen golden deze normen uitsluitend voor de eerste vijf prognosejaren .

In het nieuwe financiële kader geldt dat alle interne normen en signaalwaarden – met uitzondering van de interne ICR-norm – van toepassing zijn voor de gehele looptijd van de begroting.

Deze wijziging voorkomt dat er ruis ontstaat wanneer concrete plannen over het vijfde prognosejaar heen worden getild. Hierdoor blijft het financiële beoordelingskader over de gehele begrotingshorizon consistent en wordt voorkomen dat projecten door tijdsverschuiving alsnog buiten de interne normeringen vallen. 

De interne norm op de minimale hoogte van de operationele kasstroom vervalt

De interne norm van een minimale operationele kasstroom van € 20 miljoen is kritisch geëvalueerd. Deze norm bleek in de praktijk belemmerend te werken voor de onderhoudsbegroting en kon in een vroeg stadium leiden tot ongewenste keuzes in de onderhoudsplanning.

Daarnaast zou het hanteren van een vaste operationele kasstroom van € 20 miljoen er in de komende jaren toe leiden dat de ICR langdurig ruim boven de 1,8 blijft. Een dergelijke hoge ICR verhoogt de kans dat Accolade – wanneer zich een dergelijke situatie voordoet – moet bijdragen aan Projectsteun. 

Met de invoering van een striktere interne ICR-norm van 1,6 is het financieel verantwoord om de norm op de minimale operationele kasstroom los te laten. De ICR blijft hiermee de belangrijkste interne indicator die bewaakt dat voldoende afstand wordt gehouden tot de WSW-norm.

Een belangrijk bijkomend voordeel van het vervallen van de kasstroomnorm is dat afdeling Vastgoed meer vrijheid krijgt in de besteding van het budget instandhoudingsuitgaven zonder huurverhoging. Hierdoor sluit het financiële kader beter aan bij de inhoudelijke en maatschappelijke opgaven.

Interne norm voor de ICR is verhoogd van 1,54 naar 1,60

Bij de eerdere norm van 1,54 bedroeg de marge op de ICR – het verschil tussen de interne norm en de WSW-norm van 1,4 – ongeveer € 2 miljoen.

Omdat de interne eis van een minimale operationele kasstroom van € 20 miljoen is komen te vervallen, blijft de interne ICR-norm de enige indicator die de financiële afstand tot de WSW-norm bewaakt. Om deze reden is de interne norm verhoogd naar 1,60.

Met een ICR-norm van 1,60 ontstaat een ruimere en robuustere marge van meer dan € 3 miljoen. Dit versterkt de financiële weerbaarheid van de corporatie, vooral in perioden met verhoogde onderhouds- of investeringsopgaven.

Interne signaalwaarde voor ratio rentelasten t.o.v. bruto huuropbrengsten op 22,5% voor de gehele begrotingshorizon 

De eerdere norm dat de rentelasten maximaal 20% van de bruto huuropbrengsten mocht bevatten was gebaseerd op een gevoelsmatige inschatting en had daarmee beperkte financiële onderbouwing. Met behulp van WALS-scenarioanalyse is de ontwikkeling van deze ratio financieel doorgerekend in een 3-tal scenario’s wat heeft geleid tot een financieel onderbouwde uitkomst van maximaal 22,5%. 

Omdat deze uitkomst sterk afhankelijk is van de financieringsstructuur van de plannen, de timing van investeringen en de daarbij behorende rentelasten, is dit geen waarde waarop vooraf eenvoudig kan worden gestuurd. De ratio is daarmee vooral een resultante van financiële keuzes en geen ratio waar op voorhand eenvoudig gestuurd kan worden. 

Om die reden is ervoor gekozen om deze parameter niet als interne norm, maar als signaalwaarde op te nemen. Wanneer de signaalwaarde dreigt te worden overschreden, is er immers ruimschoots tijd om bij te sturen in de planvorming. Dit voorkomt dat onnodig strak of vroeg in het proces moet worden gestuurd, terwijl tegelijkertijd wordt gewaarborgd dat afwijkingen tijdig worden gesignaleerd.

Interne signaalwaarde nominale schuldpositie aangepast

De eerdere norm voor een maximale nominale schuldpositie van € 700 miljoen was gebaseerd op twee aannames:

  1. een operationele kasstroom van € 20 miljoen, en
  2. een de Terugverdientijd van leningen van 35 jaar.

Ook omdat deze interne norm alleen van toepassing was op de eerste vijf prognosejaren bleek de norm in de praktijk echter niet goed aan te sluiten bij de andere financiële kaders, in het bijzonder de eis dat de rentelasten maximaal 20% van de bruto huuropbrengsten mocht zijn.

Om deze reden is gekozen voor een eenvoudiger en beter uitlegbaar sturingskader, waarbij de maximale nominale schuldpositie direct wordt afgeleid van de maximale rentelast. Dit zorgt voor meer interne consistentie en sluit beter aan bij de manier waarop de financiële ruimte feitelijk wordt begrensd. De norm geldt daarnaast voor de gehele begrotingshorizon. 

Op basis van diverse doorrekeningen is vastgesteld dat het financieel verantwoord is om de volgende maximale schuldposities te hanteren:

  • € 1,1 miljard in 2040, en
  • € 1,3 miljard in 2050.

Daarmee vormt deze nieuwe benadering een robuust, transparant en toekomstbestendig sturingskader voor de ontwikkeling van de nominale schuldpositie. 

Interne signaalwaarde Terugverdientijd leningen vervalt 

De betreffende signaalwaarde was afkomstig vanuit het WSW, maar kreeg in de praktijk nauwelijks aandacht in de financiële sturing of in de externe toetsing. Daarnaast is deze signaalwaarde niet realistisch gegeven de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de NPA-opgave. Het voldoen aan deze waarde zou leiden tot structurele knelpunten in de uitvoering, zonder dat dit bijdraagt aan een betere financiële borging.

Interne norm maximale nominale schuldpositie per Daeb-woning vervalt

De betreffende signaalwaarde was afkomstig uit de Gouden Driehoek van Thèsor. Thèsor maakt echter zelf geen gebruik meer van deze signaalwaarde, waardoor de relevantie ervan binnen het financiële sturingskader is afgenomen.

De Gouden Driehoek koppelt drie financiële onderdelen aan elkaar:

  1. de operationele kasstroom,
  2. de omvang van de lening portefeuille, en
  3. de terugverdienperiode van investeringen.

In het nieuwe financiële kader worden de eerste twee elementen reeds afgedekt door de interne norm op de ICR (m.n. de operationele kasstroom) en de normering van de nominale schuldpositie. Daarmee blijven de onderliggende aandachtsgebieden van de Gouden Driehoek expliciet geborgd.

De Terugverdienperiode is bovendien een resultaat van de combinatie van de schuldpositie en de operationele kasstroom. Omdat beide elementen direct en afzonderlijk worden genormeerd, bestaat er geen noodzaak meer om deze specifieke signaalwaarde apart op te nemen.

Om die reden is ervoor gekozen om deze signaalwaarde niet langer te hanteren in het financiële kader.