1. Woord vooraf

Voor u ligt de kadernotitie waarmee de start van het nieuwe begrotingsjaar 2025 wordt gemarkeerd.

Naast onze ambities en de strategische en volkshuisvestelijke keuzes die wij maken, houden wij bij het plannen van onze activiteiten voor 2025 rekening met interne en externe ontwikkelingen.

Accolade heeft de komende jaren een grote volkshuisvestelijke opgave. De woningvoorraad wordt beter geïsoleerd, we gaan duurzame energiebronnen toepassen, er is behoefte aan meer sociale huurwoningen en de kwaliteit van steeds meer woningen moet worden verbeterd of worden getransformeerd.

Portefeuilleplan
Op dit moment is Accolade bezig met het actualiseren van het portefeuilleplan. Ook hier wordt al duidelijk dat de opgave van Accolade in samenhang met de Landelijke Prestatieafspraken omvangrijker is dan de beschikbare financiële middelen. Dit vraagt om duidelijke en verantwoorde keuzes. Accolade wil zorg blijven dragen voor voldoende en kwalitatief goede en betaalbare woningen die aansluiten op de behoefte van de (toekomstige) doelgroep waarbij de financiële continuïteit op de lange termijn geborgd is.

Rentmeesterschap
In 2022 is met ondersteuning van Finance Ideas een financiële doorrekening gemaakt van de opgave en de bekostiging ervan tot 2050. We zien dat op lange termijn de plannen financieel niet haalbaar zijn. Goed rentmeesterschap vraagt ons daartoe verstandige keuzes te maken. Vanuit de volkshuisvestelijke en financiële afwegingen en het daaruit voortvloeiende perspectief zal het portefeuilleplan verder worden opgepakt. Met de komst van WALS als begrotingspakket kunnen we de doorrekening naar 2050 zelf maken. Dit zorgt ervoor dat we zelfstandig verschillende scenario’s richting 2050 kunnen doorrekenen.

Vastgoedsturing
De juiste keuzes maken begint bij strategische en volkshuisvestelijke afwegingen en worden genomen op basis van juiste, volledige en betrouwbare informatie. Dit vraagt ook om een vastgoedsturingsmodel dat verder vooruitkijkt en waar het verantwoord omgaan met de financiële middelen in is verankerd. Accolade heeft inmiddels een nieuw vastgoedsturingsmodel. Het vorige vastgoedsturingsmodel was vooral gericht  op de korte termijn en op de complexen die niet naar behoren presteren. Het nieuwe model geeft zicht op zowel de korte, middellange als lange termijn en zicht op de gehele portefeuille. De benodigde investeringen over de gehele portefeuille worden in een proces van meerdere jaren vertaald naar een integrale instandhoudingsbegroting. We maken beter inzichtelijk welke uitgaven op complexniveau nodig zijn om de kwaliteit van het bezit op peil te houden, waarmee het risico dat verborgen kosten en/of investeringen naar boven komen wordt gereduceerd.

Financieel sturingskader
Om de financiële continuïteit voor de langere termijn te borgen en uitvoering te geven aan een financieel gezond businessmodel heeft Accolade begin 2023 een financieel sturingskader opgesteld. Naast de financiële ratio's waarop door de toezichthouders AW en WSW worden getoetst heeft Accolade zowel harde normen als signaalwaarden toegevoegd aan het totaal palet van financiële kaders. Voor een uitgebreide toelichting op het financieel sturingskader wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Volkshuisvestelijk afwegingskader
Met het opstellen van de begroting voor 2024 ev is ook een volkshuisvestelijk afwegingskader opgesteld. Accolade voerde het gesprek over zeven volkshuisvestelijke thema’s. Bij het maken van de begroting voor 2025 wordt het volkshuisvestelijke afwegingskader gebruikt als referentie. Nieuwe ontwikkelingen worden er naast gelegd en kunnen van invloed zijn op de keuzes die we maken. Hiermee maken we onze keuzes expliciet, transparant en volgbaar.

Jaardoelen
De jaardoelen van de afdelingen zullen worden afgestemd op de strategische keuzes. Hieruit volgen afdelingsbudgetten, welke de basis vormen van de doorrekening van het aanvangsscenario voor de begroting 2025-2039. Gezien het belang van de doorkijk naar de toekomst wordt de begrotingsperiode opgerekt van 10 naar 15 jaar. Het aanvangsscenario wordt binnen het MT met alle betrokkenen besproken. Afhankelijk van de toetsing aan het financiële kader vindt al dan niet bijstelling plaats. Vervolgens wordt de begroting integraal opgesteld en volgt het besluitvormingstraject. Voor een gedetailleerde planning wordt verwezen naar bijlage 1.    

Beleidswaarde 2.0
Met ingang van de begroting 2025 wordt de beleidswaarde 2.0 gehanteerd. Dit is een herziene versie van de huidige beleidswaarde. De belangrijkste wijzigingen hierin zijn de discontovoet en de restant levensduur die worden ingerekend. De discontovoet wordt vastgesteld op 4,11%, terwijl deze tot dusver jaarlijks fluctueerde. Dit maakt de beleidswaarde minder volatiel. De restant levensduur was voorheen oneindig en er werd een eindwaarde voor het vastgoed ingerekend. In de beleidswaarde 2.0 is de restant levensduur 60 jaar en wordt niet meer gerekend met een eindwaarde.

Leeswijzer
De interne en externe kaders worden in deze kadernotitie beschreven vanuit de 5 strategische doelen uit ons koersdocument ‘Ruimte voor Mensen 2020-2025’. Daarnaast wordt ingezoomd op de interne en externe ontwikkelingen die van invloed zijn op de meerjarenbegroting. Hoofdstuk 2 beschrijft de uitgangspunten die de beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woningen raakt. In Hoofdstuk 3 gaan wij in op de uitgangspunten in het kader van duurzaamheid. Hoofdstuk 4 beschrijft de uitgangspunten die voortkomen uit de samenwerking met onze huurders en professionals en partners en in Hoofdstuk 5 beschrijven wij de uitgangspunten die de duurzame inzetbaarheid van onze medewerkers en de digitalisering van de organisatie raakt. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het financieel sturingskader van Accolade. In hoofdstuk 7 is een opsomming opgenomen van een aantal algemene kaders waarbinnen de begroting wordt opgesteld.

Nieuw begrotingspakket
Met ingang van de begroting 2025 maakt Accolade gebruik van het begrotingspakket WALS van Ortec. Dit is een bewezen, veelgebruikt pakket binnen de corporatiesector. Met de komst van dit begrotingspakket wordt het eenvoudiger om scenario’s door te rekenen, maar ook om langjarig verder te kunnen kijken. Er zitten nu geen systeemtechnische beperkingen meer aan de looptijd van de begroting of een doorkijk naar 2050. In de kadernotitie zullen wijzigingen hebben plaatsgevonden ten opzichte van voorgaand jaar, die het gevolg zijn van een andere werkwijze in WALS. Waar dit het geval is, is dit toegelicht in deze kadernotitie.

Een algemene verandering is het prijspeil van de opgenomen bedragen in de kadernotitie. Het prijspeil van de genoemde bedragen en normen is het forecastjaar van de begroting (2024). Voorheen was het prijspeil altijd het eerste begrotingsjaar. Net als voorgaande jaren zijn alle opgenomen bedragen inclusief btw.