Het zorgen voor voldoende en betaalbare woningen
2.1 Externe ontwikkelingen en effecten
Een belangrijk speerpunt uit ons koersdocument ‘Ruimte voor Mensen 2020-2025’ is het zorgen voor voldoende en betaalbare woningen.
De toekomstige woonvraag van onze doelgroepen verandert continu. Een gedifferentieerde mix van betaalbare en kwalitatief goede, energiezuinige en levensloop aanpasbare woningen blijft onverminderd noodzakelijk. We zien dat de belangstelling voor een huurwoning groot blijft. Ook zien we dat de gemeenten actiever zijn in het zoeken naar locaties voor nieuwbouw van sociale huur. Of dit op korte termijn leidt tot meer locaties verschilt per gemeente. Met het huidige portefeuilleplan zetten we in op het realiseren van in- en uitbreidingsnieuwbouw en wordt het bestaande verkoopprogramma sterk gematigd. Daarnaast zorgt nieuwbouw voor verbetering van de (duurzame) kwaliteit van het bezit.
Naast beschikbaarheid blijft betaalbaarheid een belangrijk onderwerp. Een inflatievolgend huurbeleid (let wel: welke tot 2025 is aangepast op basis van CAO- loonstijging minus 0,5%), het betaalbaar verduurzamen van onze woningen en het realiseren van betaalbare nieuwbouw blijven belangrijke speerpunten. Bij individuele betalingsproblematiek zoeken we samen met de huurder naar een passende oplossing. Hierin werken we integraal samen met onze gemeenten, huurdersorganisaties en welzijnsorganisaties.
De toenemende vraag en het oplopende tekort aan goed gekwalificeerd personeel in de bouwsector leidt tot stijgende bouwkosten. Hier wordt al deels op ingespeeld door meer in te zetten op fabriekswoningen, waarbij in verhouding minder personeel nodig is. Bij gemeenten leidt een tekort aan personeel tot vertraging in projecten, hetgeen ook leidt tot hogere bouwkosten. Daarnaast zien we met name bij inbreidingsprojecten vertragingen ontstaan doordat omwonenden steeds vaker bezwaar maken tegen het bestemmingsplan en/of de bouwvergunning. Ook verstoringen in de aanvoerketens en een schaarste aan grondstoffen hebben een directe impact op de stijgende bouwkosten. Tot slot is met ingang van 1 januari 2024 de Omgevingswet ingegaan, dit brengt de nodige onzekerheid met zich mee, doordat nog niet duidelijk is hoe procedures gaan lopen en hoever gemeenten hiermee zijn. Naast dit alles heeft ook de Flora- en Faunawetgeving invloed op met name de projecten in de wijkvernieuwing.
Voor 2024 is de verwachte bouwstijging 4,35%, gebaseerd op de BDB index. De bouwkostenstijging wordt voor de begrotingsjaren 2025 ev. conform de Leidraad Economische Parameters ingerekend in de begroting. Deze Leidraad Economische Parameters wordt in de zomermaanden gepubliceerd. Tot dat moment wordt gerekend met de gebruikte parameters uit de begroting van 2024.
Vanuit de DNB wordt verwacht dat de kerninflatie in 2024 gestaag zal afnemen. De kerninflatie in 2023 is gemiddeld uitgekomen op 6,4%, waarbij in de tweede helft van 2023 een dalende trend te zien is. De verwachting voor 2024 is een kerninflatie van gemiddeld 3,0 % en dat deze in 2025 daalt naar 2,7%. De hoge inflatie in 2023 werd voornamelijk veroorzaakt door de stijgende lonen. Een dalende trend wordt verwacht, doordat de economie verder afkoelt en de energieprijsschok uit 2022 inmiddels in alle segmenten van de economie (deels) is doorgevoerd. Daarnaast zagen we vanaf de zomer van 2022 de rente fors stijgen. Inmiddels is de renteontwikkeling gestabiliseerd. De eerste voorzichtige verwachtingen laten een lichte daling van de rente zien in het tweede half jaar van 2024.
2.2 Beschikbaarheid
2.2.1 Uitgangspunten sloop-/ nieuwbouw en in-en uitbreidingsnieuwbouw
Vanuit het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) bestaat de behoefte tot het toevoegen van verschillende soorten woningen aan de voorraad. Voor het overgrote deel gaat het om grondgebonden woningen met 2 slaapkamers, een vloeroppervlak van ca 70-80 m² met daarbij een aanvangshuur tot de 1e aftoppingsgrens. Mede vanuit het streven naar gevarieerde wijken en buurten is ook de behoefte ontstaan om andere woningen toe te voegen. Hierbij kan gedacht worden aan gezinswoningen, appartementen, sociale koopwoningen en eventueel grondgebonden nultrede woningen voor ouderen. Voor het bepalen van de genormeerde stichtingskosten zijn onderstaande invalshoeken gehanteerd:
- Referentie van eigen recente nieuwbouwprojecten;
- Ontwikkeling van de bouwkostenindex (BDB-index - Bureau Documentatie Bouwwezen);
- Aedes-informatie op basis van de dPi’s van alle corporaties.
- Voor nultrede woningen hanteren wij een opslag op de bouwkosten van € 16.000,-- per woning en voor gestapelde woningen een opslag van € 21.000,-- per woning.
- De bouwkostenstijging wordt voor de begrotingsjaren 2025 ev. conform de Leidraad Economische Parameters ingerekend in de begroting
Normbedragen stichtingskosten
In de voorgaande begroting zijn normbedragen voor de stichtingskosten 2024 bepaald. Met de komst van WALS is het startpunt niet het eerste prognosejaar (2025), maar het forecastjaar (2024). Dit betekent dat de stichtingskosten die voorgaand jaar voor 2024 zijn bepaald, ook het startpunt zijn van de begroting 2025-2039. Voor een grondgebonden kleine eengezinswoning was de stichtingsnorm vastgesteld op € 236.000,--, deze blijft voor de huidige begroting gehandhaafd.
Deze systematiek geldt ook voor het normbedrag voor de aankoop van gronden voor nieuwbouwprojecten. Deze was vastgesteld op € 27.000,--. de bijkomende kosten waren vastgesteld op € 15.000,-- per woning. Deze blijven beide gelijk.
Samenvattend zien de normbedragen er per investeringscategorie er als volgt uit:
| Norm | Sloop-/ nieuwbouw | In/ uitbreidingsnieuwbouw |
|---|---|---|
| Grondkosten | €20.000 | €27.000 |
| Bouwkosten | €197.000 | €197.000 |
| Extra zonnepanelen | €4.000 | €4.000 |
| Bijkomende kosten | €15.000 | €15.000 |
| Totaal | €236.000 | €243.000 |
Gezien de veranderde wooneisen en -wensen van de toekomstige huurders is het mogelijk dat Accolade de komende jaren meer gestapelde- en nultrede woningen gaat bouwen. Omdat voor deze woningtypen andere stichtingsnormen gelden worden deze hier opgenomen. Voor de nultrede woningen geldt een opslag op de bouwkosten van € 16.000,-- en voor de gestapelde woningen hanteren wij een opslag van € 21.000,--.
| Norm | Grondgebonden eengezinswoning | Nultrede woning | Gestapelde woning |
|---|---|---|---|
| Grondkosten | € 27.000 | € 27.000 | € 27.000 |
| Bouwkosten | € 197.000 | € 213.000 | € 218.000 |
| Extra zonnepanelen | € 4.000 | € 4.000 | € 4.000 |
| Bijkomende kosten | € 15.000 | € 15.000 | € 15.000 |
| Totaal | € 243.000 | € 259.000 | € 264.000 |
Voor het inrekenen van de nieuwbouwambitie is het uitgangspunt dat sloop-nieuwbouw wordt gebouwd op gronden die in eigendom zijn. Voor uitbreidingsnieuwbouw wordt er vanuit gegaan dat dit plaatsvindt op gronden die niet in eigendom zijn. Deze worden ingerekend met de verhoogde norm van € 27.000,-- per woning voor de grondkosten.
Haalbaarheidsonderzoeken
Voor nieuwbouwprojecten die zich in de haalbaarheidsfase bevinden wordt € 25.000 opgenomen voor het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken. Dit budget is onderdeel van de totale stichtingskosten van het project, mocht het project doorgang krijgen. Mocht na het haalbaarheidsonderzoek blijken dat het project niet haalbaar is, dan verschuiven de gemaakte kosten tijdens deze projectfase naar de afgeboekte projectkosten en komen hiermee direct ten laste van het jaarresultaat.
Grondposities
Grondposities welke verworven zijn met het vooruitzicht dat in de toekomst (sociale) woningbouw kan worden gerealiseerd wenst Accolade in portefeuille te houden. Grondposities die naar verwachting niet binnen afzienbare tijd een woonbestemming krijgen of waar Accolade geen ambitie heeft om te bouwen, zullen op een strategisch gunstig moment worden afgestoten tegen een zo commercieel mogelijk prijs.
Norm grondkosten bij sloop-/ nieuwbouwprojecten
De norm voor sloopkosten bij sloop-/ nieuwbouwprojecten is voor 2024 vastgesteld op € 20.000,-- per verhuureenheid en wordt voor de opvolgende jaren geïndexeerd volgens de verwachte prijsinflatie uit de Leidraad Economische Parameters.
Onrendabele Top (ORT)
Voor het inrekenen van de ORT wordt als uitgangspunt genomen dat de ORT één jaar voorafgaand aan de verwachte oplevering genomen wordt, tenzij het Realisatiebesluit (RB) eerder is genomen dan wel dat dit in de lijn der verwachtingen ligt. De begin- en einddatum van een project is vastgesteld op 1 juli van het desbetreffende jaar.
Investeringskasstromen nieuwbouwprojecten
Voor projecten waarvan inmiddels al een initiatiefbesluit (IB) genomen is, geldt dat de stichtingskosten 50/50 worden verdeeld over de jaren tussen start- en opleverjaar, tenzij vooraf voorzien wordt dat de bouw binnen 1 jaar gerealiseerd kan worden. Hiermee wordt getracht een realistischere inschatting van de investeringskasstromen te bewerkstelligen. Hiertoe wordt een best case tijdspad (deterministische planning) afgezet tegen een worst case tijdspad (waarbij alle risico’s op vertraging zich voordoen). Hiervan wordt de realistische planning (probaibilistische planning) afgeleid, waarbij rekening gehouden wordt met de kans dat vertragingsrisico’s zich voordoen. Door vervolgens gelijktijdig met het opstellen van de meerjarenbegroting de liquiditeitsprognose voor 2024 en 2025 op te stellen vindt een verdiepende beoordeling op de investeringskasstromen van de meerjarenbegroting plaats.
Doorlooptijd nieuwbouwprojecten
We zien ons steeds vaker geconfronteerd worden met projectvertragingen bij inbreidings- en herstructeringsprojecten. De bouwtijden worden weliswaar korter, maar verschuivingen treden voornamelijk op vanwege langere Ruimtelijke Ordening (RO)-procedures en een toename van beroeps- en bezwaarprocedures op de bestemmingsplannen. Met de invoering van de omgevingswet op 1 januari 2024 verwachten wij een extra doorlooptijd vanaf het IB- besluit tot aan oplevering van 12 maanden.
De doorlooptijd van de start van het haalbaarheidsonderzoek tot aan oplevering komt nu uit op een bandbreedte van 5 tot 8 jaar. Dit is afhankelijk van de complexiteit van de projecten. Er is een indeling gemaakt om projecten te categoriseren naar vier categorieën: A, B, C en K projecten. Deze indeling is geformaliseerd in het kader van het project GRIP (op investeringen). De volgende stap is dat de exacte definities van A, B, C of K projecten worden geformuleerd.
Hieronder wordt het projectenmatrix schematisch afgebeeld:
Overige uitgangspunten nieuwbouwwoningen
Voor de maandelijkse huurprijs van nieuwbouwwoningen is aangesloten bij de voor het jaar 2024 vastgestelde eerste aftoppingsgrens van € 650,43. In de begrotingsjaren vanaf 2025 wordt aangesloten bij de Leidraad Economische Parameters.
Voorheen werd bij nieuwbouwwoningen uitgegaan van een marktwaarde van 90% van de stichtingskosten en een beleidswaarde van 50% van de marktwaarde. In WALS wordt de markt- en beleidswaarde van nieuwbouwwoningen berekend aan de hand van de DCF-methode, op basis van de gegevens van de opleverde woningen. In de begroting 2024-2033 resulteert dit gemiddeld in een marktwaarde van 67,5% van de stichtingskosten. In de begroting wordt de beleidswaarde 2.0 opgenomen. Naar verwachting ligt dit gemiddeld 25% hoger dan de huidige beleidswaarde. Hiermee stijgt de beleidswaarde van 50% van de marktwaarde naar 62,5% van de marktwaarde. In de jaarrekening 2023 kwam de marktwaarde gemiddeld uit op 65% van de stichtingskosten, dit ligt in lijn met de berekening van WALS.
De WOZ-waarde is gelijk aan de stichtingskosten. In het forecastjaar (2024) wordt voor de WOZ-waarde bij nieuwbouwwoningen € 243.000,-- ingerekend.
Samenvattend zien de overige uitgangspunten voor nieuwbouwwoningen er voor 2024 als volgt uit:
| Huurprijs woning per maand | € 650,43 |
| Marktwaarde woning | € 160.000,-- |
| Beleidswaarde 2.0 | € 91.200,-- |
| WOZ-waarde woning | € 243.000,-- |
2.2.2 Uitgangspunten verkopen bestaand bezit
In het eerste half jaar van 2023 zagen we voor het eerst sinds een lange tijd een daling in de huizenprijzen. Vanaf de zomer van 2023 zijn de huizenprijzen weer aan het stijgen. Dit wordt onder andere veroorzaakt doordat de lonen stijgen, de inflatie afneemt en het aanbod in verhouding schaars blijft.
De onderstaande uitgangspunten voor het begrotingsjaar 2025 en verder doen wij op basis van de meest recente en tot ons beschikbare informatie en in het licht van onzekerheden met betrekking tot de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en renteontwikkelingen. In september wordt beoordeeld in hoeverre een herziening van deze uitgangspunten wenselijk is.
De verkoopvijver bestaat uit zo’n 150 DAEB woningen. WALS biedt de mogelijkheid om deze op basis van de mutatiegraad te verkopen. Dit betekent dat geen vast aantal verkopen per jaar wordt opgenomen, maar dat dit aantal wordt gebaseerd op de verkoopvijver en de mutatiegraad. Deze verkopen zullen hoofdzakelijk plaatsvinden in de dorpen.
In 2022 is het besluit genomen om het generieke verkoopprogramma niet-DAEB woningen te beëindigen, door alle niet-DAEB woningen uit het verkoopprogramma te halen. Daarbij is de mogelijkheid opengehouden om in specifieke omstandigheden en uitsluitend na goedkeuring door het bestuur incidenteel niet-DAEB woningen te verkopen. Vanwege het incidentele karakter worden voor de begrotingsperiode 2025-2039 geen verkopen niet-DAEB ingerekend.
In 2023 was de gemiddelde verkoopprijs voor een verkochte DAEB-woning € 219.000,-- (105% leegwaarde) en € 264.000,-- (96% leegwaarde) voor een niet-DAEB woning. De verwachte verkoopopbrengst in WALS wordt ingerekend op basis van een percentage van de leegwaarde. Gezien de ervaringscijfers van 2023 wordt de verkoopopbrengst ingerekend tegen 105% van de leegwaarde (kwartaal 1 2024 gemiddeld 107% van de leegwaarde) . Voor de verkoopvijver betekent dit een verwachte gemiddelde opbrengst van € 222.000,-- voor het DAEB bezit. Dit is een stijging van 2% ten opzichte van 2023. Zoals in de alinea hierboven aangegeven, worden er geen verkopen van niet-DAEB woningen ingerekend, de bedragen zijn ter indicatie.
Voorheen werd de verkoopvijver (DAEB) jaarlijks aangevuld met 75% van de woningen die uit de verkoopvijver zijn gegaan. Met ingang van de begroting van voorgaand jaar is dit niet meer zo. Er worden alleen woningen aan de verkoopvijver toegevoegd mits dit in een bestuursbesluit is vastgelegd. In het kader van gemeentelijke prestatieafspraken wordt het gesprek gevoerd over de mogelijke verkoop van bestaande woningen in relatie tot uitbreidingsnieuwbouw.
In de categorie niet woningen (BOG) worden verkoopopbrengsten ingerekend naar rato van de marktwaarde van het BOG in bezit.
Eventuele sociale koopwoningen, bijvoorbeeld met Slimmer Kopen, worden tegen 75% van de reguliere verkoopwaarde ingerekend.
Ten aanzien van de ontwikkeling van het bezit wordt in de begroting een nadere uitwerking gemaakt van het verloop van onze woningvoorraad. Afhankelijk van demografische ontwikkelingen en verwachte ontwikkeling in de vraagdruk zullen strategische keuzes gemaakt worden over het al dan niet op peil houden van de woningvoorraad. Daarnaast wordt ook gekeken naar actuele gegevens rondom oplopende wachtlijsten.
Mutatiegraad
Voorheen werd de mutatiegraad bepaald op basis van het gemiddelde van de afgelopen jaren. Dit was 7,4% op basis van de onderstaande gegevens:
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| 6,60% | 6,80% | 7,20% | 7,80% | 8,50% |
Zoals te zien is in bovenstaande tabel zit er een dalende trend in de mutatiegraad in de afgelopen vijf jaar. Ter controle zijn de mutaties van het eerste kwartaal van 2024 geëxtrapoleerd om een beeld te krijgen van de verwachte mutatiegraad in 2024. Dit lijkt op basis van de geëxtrapoleerde mutaties uit te komen op 5,7%. Dit bevestigd dat de dalende trend zich door gaat zetten. Aangezien deze verwachting nog onzeker is, wordt ervoor gekozen om de dalende trend van afgelopen jaar door te zetten en een mutatiegraad van 6,4% in te rekenen.
In Wals bestaat de mogelijkheid om een mutatiegraad per complex in te richten, waarbij de gehanteerde mutatiegraad uit de marktwaarde per complex zou kunnen worden overgenomen. Aangezien deze wordt bepaald op basis van het vijf jarig gemiddelde en de dalende trend hiermee niet zou worden doorgezet in de begroting, is bewust gekozen om hier geen gebruik van te maken.
Samenvattend gelden de onderstaande financiële uitgangspunten voor de verkopen van het bestaand bezit:
| Verkoopprijs DAEB-woning | 105% van de leegwaarde (€ 222.000) |
| Verkoopkosten per woning | € 6.750 |
| Mutatiegraad | Gemiddeld 6,4% |
2.3 Betaalbaarheid
2.3.1 Externe ontwikkelingen
In de Nationale prestatieafspraken (NPA) die in 2022 door Aedes, Woonbond, Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VROM) zijn gesloten, vormt ook betaalbaarheid een belangrijk onderwerp. Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 is afgesproken dat de jaarlijkse CAO-ontwikkeling minus 0,5% de ruimte voor de jaarlijkse huursomstijging gaat begrenzen. Vanaf 2026 is de inflatieontwikkeling weer het ijkpunt. Mochten hier wijzigingen plaatsvinden in wet- en regelgeving dan sluiten we ons hierop aan.
2.3.2 Huurbeleid, -verhoging, -harmonisatie en -derving
Met het huurbeleid van Accolade streven we naar betaalbare huren voor onze doelgroep. De prijs-kwaliteit verhouding is hierop afgestemd. Ook willen we het effect van de verduurzaming op de betaalbaarheid beheersbaar houden. Woningen met hogere energie labels hebben hierom een betere prijs-kwaliteit verhouding.
De ontwikkelingen in de afgelopen jaren hebben ertoe geleid dat Accolade van start is gegaan met het actualiseren van het huurbeleid. De maximaal redelijke huurprijzen zijn er gestegen de afgelopen jaren, waardoor een groot aantal woningen wordt afgetopt. Naar verwachting wordt het nieuwe huurbeleid in 2024 ingevoerd. Indien het planning technisch mogelijk is wordt het nieuwe huurbeleid meegenomen in de begroting 2025-2039.
In de begroting 2025-2039 wordt voor de begrotingsjaren tot en met 2025 voor de woongelegenheden (DAEB) en de parkeervoorzieningen uitgegaan van huursomstijging gebaseerd op de loonstijging minus 0,5%. Voor de jaren daarna wordt weer uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid. Hiermee volgen we de afspraken uit de NPA.
In het huurbeleid van de niet-DAEB portefeuille staat markthuur centraal. Deze portefeuille exploiteren we volgens marktconforme uitgangspunten en daarbij hoort dat deze woningen tegen de markthuur worden verhuurd. Hoofdregel is dat we via de jaarlijkse huurverhoging de contracthuur in lijn brengen met de markthuur, rekening houdend met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (maximale huurverhoging inflatie + 1%). Bij nieuwe verhuringen wordt de woning verhuurd tegen de eenheids- c.q. streefhuur, die bepaald is op de markthuur.
Huurderving
De afgelopen jaren was de huurderving op totaalniveau als volgt:
| 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
| 1,10% | 1,10% | 1,10% | 1,30% | 0,90% |
De huurderving over de afgelopen 5 jaar is gemiddeld 1,1%. Daarom wordt in de begroting 2025-2039 1,1% als huurdervingpercentage ingerekend. In de afgelopen drie jaar was dit opgebouwd uit 0,3% frictieleegstand, 0,3% onderhoudsleegstand, 0,2% leegstand vanwege projectderving en 0,3% overige derving. Met de komst van WALS is het mogelijk om voor de projectleegstand een aantal maanden leegstand in te voeren voorafgaand aan een sloop-nieuwbouw project. Om de projectleegstand beter mee te laten lopen met de sloop-nieuwbouw wordt met ingang van de begroting 2025 een norm ingerekend voor het aantal maanden leegstand voorafgaand aan sloop. Kijken naar de gemiddelde leegstand bij sloop-nieuwbouw van de afgelopen drie jaar wordt een periode van 13 maanden leegstand ingerekend.