4. We werken samen met bewoners, professionals en partners

Voor de renovatieprojecten, waarvan de definitiefase nog niet heeft plaatsgevonden, wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten in de begroting 2025-2039:

Om voor activering in aanmerking te komen dienen de renovatieprojecten te voldoen aan de 4 criteria-regeling voortvloeiende uit het memo “Onderhoud verbetering en beheer”;

Wanneer een project voldoet aan de criteria voor ingrijpende verbouwing dan moet er een ORT worden genomen. Dit doen we op basis van de verdeling van onderhoud (100% onrendabel) en verbetering (75% onrendabel).

 Een ingrijpende verbouwing (renovatie) is een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:

• De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
• Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
• De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
• Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden of complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

De genoemde criteria zijn limitatief. Als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan, moeten alle kosten van het project als verbetering worden aangemerkt. Wanneer dat zo is, dan dient de corporatie te onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.

In de vastgoedbegroting worden de plannen voor de komende 15 jaar in beeld gebracht van noodzakelijk onderhoud en woningverbeteringen en levensduur verlengende renovaties.

Hierbij is ten behoeve van de uitvoering van de werken en de prestatieafspraken een harde planning op complex/vhe niveau nodig voor de eerste 5 jaren. Ten behoeve van de dPi is het van belang dat de planning voor de eerste 5 jaar concreet in beeld is. Ten behoeve van de normeringen en strategische vastgoedsturing worden de plannen voor de jaren 6-15 in hoofdlijnen gepresenteerd. Het streven is om, ten behoeve van de prestatieafspraken en de RGS partners, voor de eerste 2 begrotingsjaren al goedkeuring of een vorm van mandaat te kunnen geven, waarbij de voorwaarde geldt dat we als organisatie wendbaar willen blijven. De jaren 6 t/m 15 worden meer op hoofdlijnen in beeld worden gebracht (ambitie-plannen). Naast het planmatig onderhoud dat wordt uitgevoerd door RGS partners wordt ook het onderhoud vanuit contracten opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn contracten voor CV onderhoud en riolering.

Bij het opstellen van de jaarplannen dient nadrukkelijk aandacht besteed te worden aan de haalbaarheid van de plannen, zodat de ambities zo realistisch mogelijk worden ingerekend in de meerjarenbegroting. Het doel is om de realisatiegraad in de komende jaren dicht bij 100% te krijgen en te houden.

Vanuit het SVB wordt op basis van de complexstrategie een bijpassende onderhoudsstrategie gekozen en wordt binnen het onderhoud het bestaand bezit ondergebracht in onderstaande categorieën. 

Investeringen in de bestaande portefeuille kunnen een positief effect hebben op de beleidswaarde van het complex vanwege aanpassingen na de investering/ ingreep op wws-punten, gebruiksoppervlakte, energie-index en –label en de WOZ-waarde.

Op basis van de wijzigingen in bovenstaande kenmerken wordt in WALS de impact op de beleidswaarde automatisch berekend.

Binnen het dagelijks onderhoud werken we met een eigen onderhoudsdienst voor het uitvoeren van reparaties. Ook voert deze onderhoudsdienst het werk bij eenvoudige mutaties uit. Daarnaast wordt gewerkt met externe onderhoudspartijen voor het uitvoeren van grote, langdurige of ingewikkelde klussen.

Met deze externe partijen hebben we op dit moment geen contracten. In 2024 wordt een aanbestedingstraject gestart. Het doel is om in 2025 te starten met een contractuele samenwerking met een aantal vaste aannemers voor de uitvoering van het dagelijks- en mutatie onderhoud. Indien tijdens het opstellen van de begroting nog geen concrete afspraken zijn gemaakt, wordt het onderhoud op basis van de huidige, onderstaande werkwijze opgenomen in de begroting. Daarnaast wordt in 2024 het uurtarief van onze vakmannen herijkt, op het moment dat hier besluitvorming over plaatsvindt zal het nieuwe uurtarief worden verwerkt in de begroting 2025.

Budgetteren van het klachtenonderhoud vindt in beginsel plaats op basis van een aanname van het aantal klachten (onderbouwd vanuit historie) en deze te vermenigvuldigen met het gemiddelde bedrag per klacht (in 2023: € 186,-) per klacht, vermeerderd met de bouwkostenstijging van 2023 (3,44%). Dit komt neer op een bedrag van € 193,-- per klacht. Gezien het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar wordt voorzichtigheidshalve € 200,-- per klacht opgenomen. Deze uitkomst wordt tijdens het begrotingsproces nog getoetst op basis van redelijkheid en vergeleken met het 5-jaars gemiddelde. Zoals aangegeven kunnen contractafspraken of een herijking van het uurtarief zorgen voor een aangepast tarief in de begroting.

Het mutatieonderhoud omvat het basisonderhoud uitgevoerd aan een woning op het moment dat deze woning vrijkomt en voordat de woning wordt betrokken door een nieuwe huurder. Deze post valt onder de verantwoordelijkheid van onze afdeling Woonpunt. Daarnaast is de afdeling Woonpunt budgetverantwoordelijke van de post uitgesteld onderhoud. Dit betreft het achterstallig onderhoud wat tijdens een mutatie wordt uitgevoerd.

Budgetteren van het mutatieonderhoud vindt in beginsel plaats op basis van het aantal verhuureenheden per 31-12-2023 te vermenigvuldigen met een mutatiegraad van 7%. Het 4-jaars voortschrijdende gemiddelde is 1.126 mutaties per jaar. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van het mutatieonderhoud van de afgelopen jaren weer.

Het 4-jaars voortschrijdende gemiddelde mutatiebedrag is per 31-12-2023 € 2.450,--. Deze wordt vermeerderd met de bouwkostenstijging van 2023 (3,44%), waardoor het bedrag voor 2024 wordt vastgesteld op € 2.536,-- per mutatie.

Naast het mutatieonderhoud wordt ook een bedrag voor uitgesteld onderhoud opgenomen. Voorheen was dit onderdeel van de post groot onderhoud, welke met ingang van begroting 2024 apart wordt begroot. Dit geldt ook voor het bedrag van niet voorzien onderhoud, wat begroot wordt bij de afdeling Vastgoed. Dit vormde, samen met het uitgesteld onderhoud, de post groot onderhoud. Gezien de beperkte historische kennis van de realisatie van deze posten, wordt het bedrag hiervan later in het proces bepaald. De realisatie van 2024 kan dan deels worden meegenomen in het bepalen van het te begroten bedrag. 

In ons koersdocument ‘Ruimte voor Mensen 2020-2025' speelt leefbaarheid een belangrijke rol. Accolade ziet het als haar maatschappelijke verantwoordelijkheid om een bijdrage te leveren aan een omgeving waarin onze huurders zich veilig, comfortabel en verbonden voelen. Door samen te werken met onze netwerkpartners en te luisteren naar de behoeften van onze huurders willen we een verschil maken en bijdragen aan een leefbare en bloeiende samenleving. Onze visie op leefbaarheid beschreven wij in 2024. Het vormt de paraplu voor een uitvoeringsplan waarin we naast de noodzakelijke reactieve werkwijze, ook meer preventief willen gaan werken: nu en in de komende jaren.

Onze interventies zijn deels reactief van aard en blijven onverminderd belangrijk. Deze inzet wordt gepleegd op basis van meldingen en klachten door onze huurders op het gebied van overlast en leefbaarheid. Accolade is een belangrijke schakel in het professionele netwerk en deze werkwijze maakt dat we – waar nodig met onze partners - snel kunnen handelen wanneer er sprake is van (dreigende) escalatie.

Daarnaast ziet Accolade ook de noodzaak tot meer inzet op preventie van escalatie vanwege een toenemende complexiteit aan problematiek bij onze huurders en een toename in het aantal aandachtgroepen dat wij huisvesten. Hoe doen wij dit?

• We kennen onze huurders. We willen zichtbaar en een aanspreekpunt zijn in onze wijken en buurten. Zo kunnen we vroegtijdig problemen signaleren en hierop inspelen en we willen de krachtvelden in de wijken leren kennen, benutten en inzetten.
• We hebben aandacht voor kwetsbare groepen. Dit vraagt iets van onze kennis en kunde op het gebied van deze verschillende aandachtgroepen en van de bereidheid van ons en onze partners om te durven vernieuwen en te experimenteren.
• Wij werken mee aan sociale cohesie. We geloven in het belang van sociale verbondenheid en gemeenschapszin. We ondersteunen initiatieven die sociale interactie bevorderen, zoals buurtactiviteiten, gezamenlijke tuinprojecten en sociale evenementen. Door het bouwen van sterke banden tussen bewoners streven we naar een ondersteunende en hechte gemeenschap waarin mensen elkaar helpen en ondersteunen.
• Wij hebben aandacht voor de fysieke leefbaarheid. Wij willen werken aan schone, veilige en geborgen wijken en buurten voor al onze huurders. Dit betekent dat we actief samenwerken met lokale autoriteiten, buurtbewoners en andere belanghebbenden om criminaliteit en overlast te verminderen. We investeren in de fysieke veiligheid en omgeving van onze complexen en streven naar een (groene) omgeving waarin bewoners zich thuis voelen.

Om de visie te kunnen uitvoeren worden de leefbaarheidsuitgaven opgenomen in de begroting. De begroting voor leefbaarheid wordt gebaseerd op concrete jaarplannen voor 2025, de lopende meerjarige contracten en incidentele kosten gebaseerd op ervaringscijfers. Met ingang van 1 januari 2021 is het maximale normbedrag voor leefbaarheid uit de Woningwet geschrapt.

Door de vergrijzing en de extramuralisatie wonen mensen met een hulp- of zorgvraag langer thuis. Het is noodzakelijk om op diverse terreinen aandacht en invulling te geven aan dit thema. Dit doen we door in te zetten op persoonlijk contact met huurders, inzicht te verkrijgen in de kwaliteit van onze seniorenwoningen en maatwerkoplossingen te bieden voor individuele huurders.

Een belangrijk onderdeel van wonen en zorg is het project Langer Thuis, waarin woningen geschikt worden gemaakt voor senioren, zodat zij langer in hun eigen woning kunnen blijven wonen. De huidige inschatting is dat dit gemiddeld € 5.300,-- per woning gaat kosten en dat ruim 1.200 woningen hiervoor in aanmerking komen.