2. Operationele activiteiten

A2 Leveringen en diensten
De negatieve resultaten op het niet afrekenbare glas- en servicefonds zijn € 120k (dit is in mindering gebracht op de reserves van beide fondsen die nu nagenoeg nul zijn) . De overige niet afrekenbare servicekosten zijn € 90k. De afrekening servicekosten over 2023 € 100k hoger dan was is opgenomen in de jaarrekening 2023. In de begroting worden de leveringen en diensten budgettair neutraal begroot. 

B2 Personeelskosten
Op 31 december had Accolade 156,7 van de 170 begrote fte’s in dienst, waarbij per 31 december voor 6,55 FTE’s vacatures uitstaan welke na 31 december is ingevuld. Uiteindelijk resulteert dit in lagere salariskosten dan begroot, ook omdat in de begroting wordt uitgegaan dat de vacatures halverwege het jaar ingevuld worden. Voor de analyse van de verschillen op afdelingsniveau wordt verwezen naar Hoofdstuk 7.

Een groot gedeelte van de lagere salariskosten wordt gecompenseerd door de hogere CAO-stijging van 10% en een eindejaarsuitkering van 2%, terwijl bij de begroting 2024 was uitgegaan van een CAO-stijging van 8,5%. Omdat bij het opstellen van de begroting de eindejaarsuitkering van 2% niet bekend was vallen de salariskosten in december hoger uit dan begroot. Voor een nadere toelichting over de personeelskosten wordt verwezen naar bijlage 1.

B4 Huisvestingskosten
De hogere uitgaven worden veroorzaakt door hoger uitvallende kosten voor het vervangen van het verwarmingssysteem op het hoofdkantoor. Hiertoe is ook een aanvullend bestuursbesluit genomen ter hoogte van € 137K. De kosten voor het vervangen van de warmtepompen is uitgekomen op € 237K.

B6 Kantoorkosten
Vanwege lager uitvallende ICT-uitgaven bedragen de kantoorkosten € 350K lager dan begroot.

B8 Zakelijke lasten
De overschrijding op de zakelijke lasten wordt veroorzaakt door de tariefsverhoging op watersysteemheffing door het Wetterskip Fryslân. Dit zorgt ervoor dat de aanslag € 750K hoger uitvalt dan begroot. Daar staat een lagere obligoheffing (€ 187K) over 2024 tegen over dan de verplichte voorgeschreven heffing door het WSW in de begroting (€ 570K).

B9 Onderhoud
De forse onderschrijding op onderhoud wordt hoofdzakelijk verklaard door een teleurstellende realisatiegraad van 85% op het planmatig onderhoud. Een aantal grote projecten zijn inclusief de verduurzamingsingrepen doorgeschoven naar 2025. Omdat er sprak is van een duidelijke correlatie tussen de verduurzamingsuitgaven en het planmatig onderhoud zie je hier het zelfde beeld.
Een uitgebreidere toelichting op de onderhoudsuitgaven is opgenomen in bijlage 1.

C Financiële baten en lasten
In 2024 is uiteindelijk voor € 45 miljoen aan nieuwe leningen aangetrokken. In de begroting was rekening gehouden met een financieringsbehoefte van ruim € 58 miljoen. In paragraaf 4.1 is een toelichting opgenomen van de afwijking tussen de realisatie en begrote financieringsbehoefte. Uiteindelijk werkt dit door tot zo’n € 500K lagere financieringslasten dan begroot.

D Verkoopresultaat
Het verkoopresultaat bestaande woningen is fors lager uitgevallen dan begroot. Dit wordt veroorzaakt doordat de complexmatige verkoop van het complex in Zwaagwesteinde een activa- passiva transactie is geworden. Dat is een transactie met een gesloten beurs die via de balans loopt. Doordat wij in de laatste maanden nog een inhaalslag zagen, komen wij qua aantallen verkochten woningen dichtbij de begroting (10 versus 11 begroot). In paragraaf 3.2 worden de verkopen verder toegelicht.

F. Vennootschapsbelasting
De berekende aangifte vennootschapsbelasting over 2023 laat zien dat de vpb-last € 500K hoger uitvalt dan begroot. Dit wordt verklaard doordat de bodemwaarde fors hoger is uitgevallen. Dit zorgt voor lagere afschrijvingskosten en dus een hogere belastbaar resultaat.

N.B. Voor een uitgebreidere toelichting op de kostenverdeelstaat wordt verwezen naar bijlage 1. Bij deze toelichting beperken wij ons tot afwijkingen die groter zijn dan 10% van de begroting of als de afwijkingen van bijzondere aard zijn.

De gemiddelde verkoopopbrengst per woning tot T3 2024 is uitgekomen op € 249.800. Dit is 15% hoger dan begroot. In het aantal verkochte woningen zagen wij een inhaalslag in de laatste maanden van het jaar, waarmee wij dichtbij de verkoopaantallen van de begroting zijn uitgekomen. Ten tijde van de 2e Tertiaalrapportage was de jaarprognose nog verlaagd van 11 naar 7 woningen omdat een forse stijging van de doorlooptijd van het verkoopproces (naar maar liefst 305 dagen) werd geconstateerd. Het verkoopproces lijkt daarmee weer beter gestroomlijnd te zijn.

In het 3e Tertiaal heeft één complexmatige verkoop plaatsgevonden. Het betreft het complex aan de Rijksstraatweg in Hardegarijp dat in november 2024 is verkocht voor € 2,3 miljoen.

De voorgenomen taakoverdracht van een complex van 27 woningen en 1 BOG pand in Zwaagswesteinde aan Thus Wonen is niet meer geëffectueerd in het 3e Tertiaal. In afwachting op de goedkeuring van de Belastingdienst is de streefdatum daarom opgeschoven naar 1 maart 2025. Omdat het hier op verzoek van de overnemende partij een activa- passiva transactie betreft die via de balans loopt, zodat de overnemende partij geen overdrachtsbelasting van 10,4% verschuldigd is, is de prognose verlaagd met de totale verkoopopbrengst.

Vanaf augustus 2024 lijkt het verkoopproces weer beter te zijn gestroomlijnd en is de gemiddelde doorlooptijd gedaald van 303 dagen naar 267 dagen. Echter de in 2024 verkochte woningen staan veel langer leeg dan de maximale norm die Accolade voor ogen heeft.

De strategie voor het niet-woningbezit (o.a. commerciële ruimte, garageboxen) is een afbouwstrategie in de periode van 15 jaar. In 2024 zijn er geen desinvesteringen geweest in het Niet-woningbezit. Vanwege beperkte omvang van de portefeuille wordt vanaf begroting 2025 geen verkoopopbrengsten meer begroot.

In onderstaand tabel is een overzicht van de wijzigingen. Het verkoopresultaat van de jaarprognose en - begroting sluit aan met kostenverdeelstaat.

De jaarprognose van het verkoopresultaat van € 992.000 dit is exclusief het resultaat verkoop onder voorwaarden (VOV) van € 870.000. Dit resultaat is niet begroot. Daarnaast is per abuis de boekwaarde van de complexmatige verkoop in Zwaagwesteinde niet in de begroting opgenomen, waardoor het verkoopresultaat in de begroting te hoog is gepresenteerd. Aangezien het een activa-passiva transactie betreft is de verkoopopbrengst uit de jaarprognose gehaald, waardoor het resultaat nu juist in de prognose is opgenomen.

Oplevering
In 2024 zijn 115 woningen opgeleverd. Dit is gelijk aan de begroting, ofwel een realisatiegraad van 100%.

Ten opzichte van de T2-rapportage zijn geen projectvertragingen opgetreden en verschuivingen in het opleverjaar.

In 2023 zijn de laatste 24 woningen van de Geelgorsstraat opgeleverd. Vanwege het aanvankelijk onvoldoende functioneren van de warmtebronnen is besloten om het huidige stookseizoen af te wachten, waardoor het project nog steeds niet is financieel afgewikkeld. Een evaluatie kan daardoor niet plaatsvinden en volgt op een later moment.

Duurzaamheid staat bij Accolade hoog in het vaandel. Hieronder wordt de voortgang per 31 december 2024 met betrekking tot de energieprestatie van de huurwoningen* weergeven:

• Het aantal woningen dat een afgemeld of geregistreerd energielabel B of beter heeft, is t.o.v. 31-12-2023 met 506 toegenomen. De gemiddelde ‘huidige’ EP-2 is ten opzichte van 31-12-2023 verbeterd van 182,0 naar 175,5. Het gemiddelde ‘huidige’ energielabel blijft hiermee B. Elke gemeente heeft gemiddeld energielabel B of A.
• Het aantal woningen dat voldoet aan de ‘Standaard’** is gestegen van 1.761 (31-12-2023 11,4%) naar 1.931 (12,4%). Een toename van 170 woningen.
• Het normatieve elektraverbruik is t.o.v. 31-12-2023 gestegen van 680 naar 727 kWh per vhe per jaar. Voor het eerst zien we dit jaar een stijging van het elektriciteitsverbruik. Door het toenemen van elektrische verwarmingstoestellen (warmtepompen, infrarood etc.) en het afnemen van gasgestookte toestellen, is de verwachting dat dit in de komende jaren verder zal blijven stijgen.
• Het normatieve gasverbruik is t.o.v. 31-12-2023 gezakt van 1.531 m3 naar 1.479 m3 per vhe per jaar. Door het isoleren en afnemen van gasgestookte verwarmingstoestellen (cv, cv-combi) zal dit in de komende jaren verder blijven dalen.

Per 31 december 2024 is een mooie verbetering te zien ten opzichte van 31 december 2023. Tegelijkertijd constateren we een achterstand in het verwerken van data en het registreren van woningen door Socotec (Invent). Met betrekking tot het inhalen van de achterstand in 2025 zijn met Socotec afspraken gemaakt.

* Een deel van de werken uitgevoerd in 2022 en 2023 moet nog door Socotec (Invent) worden verwerkt in Vabi. Deze gegevens zien we nu niet terug in de data.
** De Standaard is de nieuwe energetische eis waaraan elke corporatie-woning op 1-1-2050 moet voldoen. Voor elke woning wordt op basis van een aantal parameters/kenmerken een eigen eis (standaard) opgesteld.

Voortgang CO2 reductie tot eind 2030
De overheid heeft een doelstelling bepaald van 60% CO2-reductie in 2030. Om hierop te kunnen sturen heeft Accolade laten berekenen wat de CO2 uitstoot per woning was in 1990. Hieronder staat per jaar wat we hebben bereikt en wat de prognose is om de doelstelling te behalen. De reductie is in de afgelopen 4 jaar gemiddeld 2,0% per jaar. De komende 6 jaar moeten we jaarlijks 2,5% reduceren. Met het tempo waarin we nu verduurzamen is dat realistisch.

Accolade kent een aantal zachte projecten waarbij tot en met 2039 zicht is op zo’n 480 (550) nieuwbouwwoningen. Dit betreft de komende vijf jaar zo’n 160 (220) woningen en zo’n 320 (330) woningen in de periode 2030 tot en met 2039. Ter volledigheid staat tussen haakjes de gerapporteerde nieuwbouwwoningen in de T2-rapportage. De aantal verwerven nieuwbouwwoningen in de eerste vijf jaar is gedaald met 60 woningen doordat een aantal projecten in Heerenveen (Noordplot en Pastorielaan) van de baan zijn.

Een uitgebreide toelichting is te vinden in de tabel in bijlage 2. De locaties die opgenomen zijn als potentieel zijn slechts een indicatie. Alsook de planning en de aantal nieuwbouw. We zien dat gemeenten sterk achter lopen met hun grondaanbod. We zien dat gemeenten sterk achter lopen met hun grondaanbod.

In 2024 is één verkoopmutatie geweest, de grondpositie behorend bij Vrijburgh fase 3 is in dit overzicht opgenomen onder grondpositie 51334 Folgerloane Nijtap. Deze grondpositie is in 2024 verkocht voor € 357K. Dit leidt tot een boekwinst van € 50k.