1. Woord vooraf

Voor u ligt de kadernotitie waarmee de start van het nieuwe begrotingsjaar 2024 wordt gemarkeerd.

Naast onze ambities en de strategische en volkshuisvestelijke keuzes die wij maken houden wij bij het plannen van onze activiteiten voor 2024 rekening met interne en externe ontwikkelingen.

Accolade heeft de komende jaren een grote volkshuisvestelijke opgave. De woningvoorraad wordt beter geïsoleerd, we gaan duurzame energiebronnen toepassen, er is behoefte aan meer sociale huurwoningen, de kwaliteit van steeds meer woningen moet worden verbeterd of worden getransformeerd.

In juni 2022 heeft het bestuur van Accolade het besluit genomen om het portefeuilleplan 2022-2032 voorlopig vast te stellen. Al snel werd duidelijk dat de opgave van Accolade in samenhang met de Landelijke Prestatieafspraken omvangrijker is dan de beschikbare middelen. Dit vraagt om duidelijke en verantwoorde keuzes. Accolade wil zorg blijven dragen voor voldoende en kwalitatief goede en betaalbare woningen die aansluiten op de behoefte van de (toekomstige) doelgroep waarbij de financiële continuïteit op de lange termijn geborgd is.

In 2022 is met ondersteuning van Finance Ideas een financiële doorrekening gemaakt van de opgave en de bekostiging ervan tot 2050. We zien dat op lange termijn de plannen financieel niet haalbaar zijn. Goed rentmeesterschap vraagt ons daartoe verstandige keuzes te maken. Vanuit de volkshuisvestelijke en financiële afwegingen en het daaruit voortvloeiende perspectief zal het portefeuilleplan verder worden opgepakt.

De juiste keuzes maken begint bij strategische en volkshuisvestelijke afwegingen en worden genomen op basis van juiste, volledige en betrouwbare informatie. Dit vraagt ook om een vastgoedsturingsmodel dat verder vooruitkijkt en waar het verantwoord omgaan met de financiële middelen in is verankerd. Accolade is momenteel bezig haar vastgoedsturingsmodel aan te passen, omdat het huidige vastgoedsturingsmodel vooral gericht is op de korte termijn en op de complexen die niet naar behoren presteren. Dit model wordt aangepast waarbij zowel op de korte, middellange als lange termijn zicht op de gehele portefeuille wordt verkregen. De benodigde investeringen over de gehele portefeuille kunnen vervolgens vertaald worden naar een integrale instandhoudingsbegroting. We hebben immers dan beter inzichtelijk gemaakt welke uitgaven op complexniveau nodig zijn om de kwaliteit van het bezit op peil te houden, waarmee het risico dat verborgen kosten en/of investeringen naar boven komen worden gereduceerd.

Om de financiële continuïteit voor de langere termijn te borgen en uitvoering te geven aan een financieel gezond businessmodel heeft Accolade begin 2023 een financieel sturingskader opgesteld. Naast de financiële ratio's waarop door de toezichthouders AW en WSW worden getoetst heeft Accolade zowel harde normen als signaalwaarden toegevoegd aan het totaal pallet van financiële kaders. Voor een uitgebreide toelichting op het financieel sturingskader wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Separaat lopende met het opstellen van deze kadernotitie wordt binnen Accolade een inhoudelijke discussie gevoerd over het volkshuisvestelijke afwegingskader. Dit als tegenhanger van het financieel sturingskader zodat uiteindelijk in de organisatie een breed gedragen afwegingskader wordt vastgesteld. In mei zullen een aantal strategische scenario's doorgerekend worden en worden bediscussieerd. Dat betekent dat het in hoofdstuk 6 vormgegeven financieel kader nog op punten kan worden aangepast. De jaarplannen van de afdelingen zullen worden afgestemd op de strategische keuze en vormen de basis van de doorrekening van het aanvangsscenario voor de begroting 2024-2038. Gezien het belang van het meerjarige-doorkijkje wordt de begrotingsperiode opgerekt van 10 naar 15 jaar en zoeken wij hiermee aansluiting bij de geventileerde wensen vanuit het Aw/WSW. Het aanvangsscenario wordt binnen het MT met alle betrokkenen besproken. Afhankelijk van de toetsing aan het financiële kader vindt al dan niet bijstelling plaats. Hierna wordt de begroting integraal opgesteld en volgt het besluitvormingstraject. Voor een gedetailleerde planning wordt verwezen naar bijlage 1. 

Leeswijzer

De interne en externe kaders worden in deze kadernotitie beschreven vanuit de 5 strategische doelen uit ons koersdocument ‘Ruimte voor Mensen 2020-2025’. Daarnaast wordt ingezoomd op de interne en externe ontwikkelingen die van invloed zijn op de meerjarenbegroting. Hoofdstuk 2 beschrijft de uitgangspunten die de beschikbaarheid en betaalbaarheid van onze woningen raakt. In Hoofdstuk 3 gaan wij in op de uitgangspunten in het kader van duurzaamheid. Hoofdstuk 4 beschrijft de uitgangspunten die voortkomen uit de samenwerking met onze huurders en professionals en partners en in Hoofdstuk 5 beschrijven wij de uitgangspunten die de duurzame inzetbaarheid van onze medewerkers en de digitalisering van de organisatie raakt. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op het financieel sturingskader van Accolade.  In hoofdstuk 7 is een opsomming opgenomen van een aantal algemene kaders waarbinnen de begroting wordt opgesteld.