4. We werken samen met bewoners, professionals en partners

Door de vergrijzing en de extramuralisatie wonen mensen met een hulp- of zorgvraag langer thuis. Het is noodzakelijk om op diverse terreinen aandacht en invulling te geven aan dit thema. Dit doen we door in te zetten op persoonlijk contact met huurders, inzicht te verkrijgen in de kwaliteit van onze seniorenwoningen en maatwerkoplossingen bieden voor individuele huurders. 

Voor de renovatieprojecten, waarvan de definitiefase nog niet heeft plaatsgevonden, wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten in de begroting 2024-2038:

Om voor activering in aanmerking te komen dienen de renovatieprojecten te voldoen aan de 4 criteria-regeling voortvloeiende uit het memo “Onderhoud verbetering en beheer”;

Wanneer een project voldoet aan de criteria voor ingrijpende verbouwing dan moet er een ORT worden genomen. Dit doen we op basis van de verdeling van onderhoud (100% onrendabel) en verbetering (100% onrendabel).

 Een ingrijpende verbouwing (renovatie) is een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:

• De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
• Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
• De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
• Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden of complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt. De genoemde criteria zijn limitatief. Als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan, moeten alle kosten van het project als verbetering worden aangemerkt. Wanneer dat zo is, dan dient de corporatie te onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.
  

In de vastgoedbegroting worden de plannen voor de komende 15 jaar in beeld gebracht van noodzakelijk onderhoud en woningverbeteringen en levensduurverlengende renovaties.

Hierbij is ten behoeve van de uitvoering van de werken en de prestatieafspraken een harde planning op complex/ vhe niveau nodig voor de eerste 3 jaren. Ten behoeve van de dPi is het van belang dat de planning voor de eerste 5 jaar concreet in beeld is. Ten behoeve van de normeringen en strategische vastgoedsturing worden de plannen voor de jaren 6-15 in hoofdlijnen gepresenteerd. Het streven is om, t.b.v. de prestatieafspraken en de RGS partners, voor de eerste 2 begrotingsjaren al goedkeuring of een vorm van mandaat te kunnen geven. De jaren 6 t/m 15 worden meer op hoofdlijnen in beeld worden gebracht (ambitie-plannen).

Bij het opstellen van de jaarplannen dient nadrukkelijk aandacht besteed te worden aan de haalbaarheid van de plannen, zodat de ambities zo realistisch mogelijk worden ingerekend in de meerjarenbegroting. Het doel is om de realisatiegraad op 100% uit te laten komen.  

Vanuit het SVB wordt op basis van de complexstrategie een bijpassende onderhoudstrategie gekozen en wordt binnen het onderhoud het bestaand bezit ondergebracht in onderstaande categorieën. 

Effect op beleidswaarde

Investeringen in de bestaande portefeuille kunnen een positief effect hebben op de beleidswaarde van het complex vanwege aanpassingen na de investering/ ingreep op wws-punten, gebruiksoppervlakte, energie-index en –label en de WOZ-waarde.

Als uitgangspunt wordt gehanteerd dat levensduur verlengende renovaties een toegevoegde waarde hebben van € 9.000,-- per woning op de beleidswaarde.  

Na een organisatiewijziging in 2022 is de afdeling Dagelijks Onderhoud heringericht en wordt deze door een eigen manager aangestuurd. Dagelijks Onderhoud houdt zich bezig met het reparatie-/ klachtenonderhoud van het bestaand bezit. In het verlengde van de te formuleren klantvisie wordt een visie op het Dagelijks Onderhoud gevormd. 

Het mutatieonderhoud omvat het basisonderhoud uitgevoerd aan een woning op het moment dat deze woning vrijkomt en voordat de woning wordt betrokken door een nieuwe huurder. Deze post valt onder de verantwoordelijkheid van onze afdeling Woonpunt.

Budgetteren van het klachtenonderhoud vindt in beginsel plaats op basis van een aanname van het aantal klachten (onderbouwd vanuit historie) en deze te vermenigvuldigen met het gemiddelde bedrag (in 2022: € 204,-) per klacht, vermeerderd met de verwachte bouwkostenstijging over het lopende jaar. De uitkomst wordt getoetst op basis van redelijkheid en vergeleken met het 5-jaars gemiddelde. 

Afgelopen jaren worden er gemiddeld 20.310 klachten per jaar ontvangen. Het aantal klachten van de afgelopen 5 jaar:

Budgetteren van het mutatieonderhoud vindt in beginsel plaats op basis van het aantal verhuureenheden per 31-12-2023 en rekening te houden met een mutatiegraad van 7%. Het 4-jaars voortschrijdende gemiddelde is 1.206 mutaties per jaar. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van het mutatieonderhoud weer van de afgelopen jaren:

Het 4-jaars voortschrijdende gemiddelde mutatiebedrag is per 31-12-2022 € 2.288, --. Deze wordt vermeerderd met de verwachte bouwkostenstijging van 6%, waardoor het bedrag voor 2024 wordt vastgesteld op € 2.400, -- per mutatie. 

In ons koersdocument ‘Ruimte voor Mensen 2020-2025' speelt leefbaarheid een grote rol. Het is onze ambitie elke huurder een passende woonplek te bieden in een aangename en veilige buurt. We zien dat steeds meer kwetsbare bewoners in de wijken komen wonen. Door overheidsbeleid blijven ouderen langer thuis wonen en huisvesten we bewoners met een minimaal inkomen. Samen met partijen in het veld, zoals de gemeente, zorgpartijen, welzijnswerk, politie, buurtverenigingen en bewonerscommissies zoeken we verbinding met bewoners. Daarbij ligt onze focus op wat de buurt nodig heeft en op welke wijze huurders zelf kunnen bijdragen aan de leefbaarheid in de buurt.

Met onze interventies willen wij inzetten op het verhogen van de veerkracht in minder veerkrachtige wijken. De toename van specifieke doelgroepen in onze wijken vraagt om visieontwikkeling op dit punt, maar ook om concrete acties. We willen bijdragen aan de ‘zachte landing’ van huurders vanuit deze specifieke doelgroepen in onze wijken en buurten. We willen het bereik en effect van onze leefbaarheidsacties onder de loep nemen en verbeteren en zetten nog meer in op preventie van escalatie.  We willen zichtbaar en toegankelijk zijn, midden in de wijken staan.  

Door de wijzigingen van de Woningwet per 1 januari 2021 is het maximale normbedrag voor leefbaarheidsuitgaven geschrapt. Accolade blijft zich onverminderd inzetten op het in standhouden van de leefbaarheid in onze wijken. De leefbaarheidsuitgaven worden conform de lopende meerjarige contracten en de bijzonderheden uit het jaarplan ingerekend in de begroting. Accolade hanteert een richtlijn om de begrote leefbaarheidsuitgaven aan te spiegelen voor leefbaarheid van € 125,- per verhuureenheid (prijspeil 2024).