2. Het zorgen voor voldoende en betaalbare woningen

Een belangrijk speerpunt uit ons koersdocument ‘Ruimte voor Mensen 2020-2025’ is het zorgen voor voldoende en betaalbare woningen.

De toekomstige woonvraag van onze doelgroepen verandert continu. Een gedifferentieerde mix van betaalbare en kwalitatief goede, energiezuinige en levensloop aanpasbare woningen blijft onverminderd noodzakelijk. De vraag naar betaalbare en duurzame woningen blijft toenemen, de wachtlijsten voor een huurwoning blijven oplopen en locaties voor nieuwbouw liggen niet voor het oprapen. Met het huidige portefeuilleplan zetten we in op het realiseren van in- en uitbreidingsnieuwbouw en is het bestaande verkoopprogramma sterk gematigd. Daarnaast zorgt nieuwbouw voor verbetering van de kwaliteit van het bezit.

Naast beschikbaarheid blijft betaalbaarheid een belangrijk onderwerp. Een inflatievolgend huurbeleid (let wel: welke tot 2025 is aangepast op basis van CAO- loonstijging minus 0,5%), het betaalbaar verduurzamen van onze woningen en het realiseren van betaalbare nieuwbouw blijven belangrijke speerpunten. Bij individuele betalingsproblematiek zoeken we samen met de huurder naar een passende oplossing. Hierin werken we integraal samen met onze gemeenten en huurdersorganisaties.

De toenemende vraag en het oplopende tekort aan goed gekwalificeerd personeel in de bouwsector leidt tot stijgende bouwkosten. Bij gemeenten leidt een tekort aan personeel tot vertraging in projecten en daarmee tot oplopende kosten. Daarnaast zien we met name bij inbreidingsprojecten vertragingen ontstaan doordat omwonenden steeds vaker bezwaar maken tegen het bestemmingsplan en/of de bouwvergunning. Ook de stijging van de energieprijzen, verstoringen in de aanvoerketens en een schaarste aan grondstoffen hebben een directe impact op de stijgende bouwkosten. Daarnaast zien wij vanaf de zomer van 2022 ook de rente fors stijgen waardoor hogere financieringslasten vooralsnog een opdrijvend effect hebben op de bouwkosten.

Het is de verwachting dat de kerninflatie nog enige tijd hoog blijft. Recente cijfers laten zien dat de kerninflatie steeg van 5,7% in september naar 6,7% in februari 2023. Door de vertraagde doorwerking op de afzetprijzen wordt de verbreding van de inflatie steeds beter merkbaar. Voor 2023 wordt de bouwkostenstijging vastgesteld op 6%. De bouwkostenstijging wordt voor de begrotingsjaren 2024 ev. conform de Economische Leidraad Parameters ingerekend in de begroting. Deze Economische Leidraad Parameters wordt in de zomermaanden gepubliceerd.   

2.2.1 Uitgangspunten sloop-/ nieuwbouw en in-en uitbreidingsnieuwbouw

Vanuit het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) bestaat de behoefte tot het toevoegen van kleine gezinswoningen, met 2 slaapkamers, een vloeroppervlak van ca 70-80 m² met daarbij een aanvangshuur tot maximaal de 1e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Voor het bepalen van de genormeerde stichtingskosten zijn onderstaande invalshoeken gehanteerd:

• Referentie van eigen recente nieuwbouwprojecten;
• Ontwikkeling van de bouwkostenindex (BDB-index - Bureau Documentatie Bouwwezen);
• Aedes-informatie op basis van de dPi’s van alle corporaties. 
• Voor nultrede woningen hanteren wij een opslag op de bouwkosten van € 16.000,- per woning en voor gestapelde woningen een opslag van € 21.000,- per woning.
• De bouwkostenstijging wordt voor de begrotingsjaren 2024 ev. conform de Economische Leidraad Parameters ingerekend in de begroting.

Normbedragen stichtingskosten

Als gevolg van de stijgende bouwkosten is het voorstel om de normbedragen voor de stichtingskosten te verhogen van € 219.000,-- naar € 232.000,-- per woning. Dit is een toename van 6%. Naast deze correctie van de bouwkosten voorzien wij bij nieuwbouw een aanvullende investering ter grootte van € 4.000,-- per woning voor extra zonnepanelen. Voor een grondgebonden kleine eengezinswoning is de stichtingsnorm vastgesteld op € 236.000,-

Vanwege de stijgende gemeentelijke grondprijzen is het normbedrag voor de aankoop van gronden voor nieuwprojecten vastgesteld op € 27.000,--. De bijkomende kosten zijn vastgesteld op € 15.000,-- per woning.  

Gezien de veranderde wooneisen en -wensen van toekomstige huurders gaat Accolade de komende jaren meer gestapelde- en nultrede woningen bouwen. Het uitgangspunt is dat dit de komende 10 jaar 25% omvat van onze totale nieuwbouwambitie. Omdat dit een substantieel onderdeel gaat worden van onze opgave rekenen wij met afwijkende stichtingsnormen. Voor de nultrede woningen geldt een opslag op de bouwkosten van € 16.000,- en voor de gestapelde woningen hanteren wij een opslag van € 21.000,--.

Voor het inrekenen van de nieuwbouwambitie (sloop-/ nieuwbouw en in- en uitbreidingsnieuwbouw) is het uitgangspunt dat 60% van de nieuwbouwprojecten wordt gebouwd op gronden die in eigendom zijn. De resultante van dit uitgangspunt is dat 40% van de ambitieplannen wordt ingerekend met de verhoogde norm van € 27.000,- per woning voor de grondkosten.

Reductie stichtingskosten als gevolg van conceptueel bouwen

De ontwikkelingen op het gebied van conceptueel bouwen zijn volop in beweging. Door conceptueel bouwen verwachten we de volgende voordelen te kunnen behalen: minder sterke stijging van de bouwkosten, significante verkorting van de ontwikkel- en bouwperiode en een verhoogde kwaliteit van de woningen met lagere faalkosten tot gevolg.

Een reductie op de bouwkosten kan alleen worden gerealiseerd worden als er een continue en voorspelbare stroom aan nieuwbouwprojecten is en dat we ons committeren aan de standaard concepten. Ervaring tot nu toe leert ons dat er in projecten nog steeds maatwerk zit en dat wij op dit moment nog niet in staat zijn om een continue bouwstroom te realiseren. Dat betekent dat wij geen reductie op de stichtingskosten inrekenen voor de jaren 2024-2026.

Voor het begrotingsjaar 2027 en verder wordt uitgegaan dat een afslag op de bouwkosten van 10% per woning gerealiseerd kan worden. Daarbij geldt het uitgangspunt dat naast de traditionele bouw vanaf 2027 70% van de nieuwbouwprojecten via conceptueel bouwen wordt gebouwd.

Haalbaarheidsonderzoeken

Voor nieuwbouwprojecten die zich in de haalbaarheidsfase bevinden wordt € 25.000 opgenomen voor het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken. Dit budget is onderdeel van de totale stichtingskosten van het project, mocht het project doorgang krijgen. Mocht na het haalbaarheidsonderzoek blijken dat dit niet het geval is, dan verschuiven de gemaakte kosten tijdens deze projectfase naar de afgeboekte projectkosten en komen hiermee direct ten laste van het jaarresultaat.

Grondposities

Grondposities welke verworven zijn met vooruitzicht dat (al dan niet op termijn) en (sociale) woningbouw kan worden gerealiseerd wenst Accolade in portefeuille te houden. Grondposities die naar verwachting niet binnen afzienbare tijd een woonbestemming krijgen zullen op een strategisch gunstig moment worden afgestoten.

Norm grondkosten bij sloop-/ nieuwbouwprojecten

De norm voor sloopkosten bij sloop-/ nieuwbouwprojecten is voor 2024 vastgesteld op €20.000,-- per verhuureenheid en wordt voor de opvolgende jaren geïndexeerd volgens de verwachte prijsinflatie uit de Leidraad Economische Parameters.

Onrendabele Top (ORT)

Voor het inrekenen van de ORT wordt als uitgangspunt genomen dat de ORT één jaar voorafgaand aan de verwachte oplevering genomen wordt, tenzij het Realisatiebesluit (RB) eerder is genomen dan wel dat dit in de lijn der verwachtingen ligt. De begin- en einddatum van een project is vastgesteld op 1 juli van het desbetreffende jaar.

Investeringskasstromen nieuwbouwprojecten

Voor projecten waarvan inmiddels al een initiatiefbesluit (IB) genomen is, geldt dat de stichtingskosten 50/50 worden verdeeld over de jaren tussen start- en opleverjaar, tenzij vooraf voorzien wordt dat de bouw binnen 1 jaar gerealiseerd kan worden. Hiermee wordt getracht een realistischere inschatting van de investeringskasstromen te bewerkstelligen. Door vervolgens gelijktijdig met het opstellen van de meerjarenbegroting de liquiditeitsprognose voor 2024 en 2025 op te stellen vindt een verdiepende beoordeling op de investeringskasstromen van de meerjarenbegroting plaats.  

Doorlooptijd nieuwbouwprojecten

We zien ons steeds vaker geconfronteerd worden met projectvertragingen bij inbreidings- en herstructeringsprojecten. De bouwtijden worden weliswaar korter, maar verschuivingen treden voornamelijk op vanwege langere Ruimtelijke Ordening (RO)-procedures en een toename van beroeps- en bezwaarprocedures op de bestemmingsplannen. Met de invoering van de omgevingswet op 1 januari 2024 verwachten wij een extra doorlooptijd vanaf het IB- besluit tot aan oplevering van 12 maanden.

De doorlooptijd vanaf het haalbaarheidsonderzoek tot aan oplevering komt nu uit op een bandbreedte van 5 tot 8 jaar. Dit is afhankelijk van de complexiteit van de projecten. Momenteel is de afdeling Ontwikkeling bezig de projecten te categoriseren naar type en complexiteit. Het is de verwachting dat dit in de loop van 2023 wordt geformaliseerd. Vervolgens kunnen wij op basis van het projectenmatrix nadenken of en op welke manier de doorlooptijd van onze nieuwbouwprojecten voorafgaand aan het begrotingsproces kunnen worden ingekaderd.

Hieronder wordt het projectenmatrix schematisch afgebeeld: 

Overige uitgangspunten nieuwbouwwoningen

Voor de maandelijkse huurprijs van nieuwbouwwoningen is aangesloten bij de voor het jaar 2023 vastgestelde eerste aftoppingsgrens van € 647,19 en deze te vermeerderen met de verwachte loonstijging van 3,9% minus 0,5% voor 2023 uit de Leidraad Economische Parameters dPi 2022.

Voor de marktwaarde van nieuwbouwwoningen is uitgegaan van 90% van de stichtingskosten ad € 239.000,-. De beleidswaarde van de nieuwbouwwoningen wordt gelijkgesteld aan 50% van de marktwaarde.

De WOZ-waarde is gelijk aan de gemiddelde WOZ-waarde per 31-12-2022 en rekening houdend met een waardedaling van 8% over 2023.  

Samenvattend zien de overige uitgangspunten voor nieuwbouwwoningen er voor 2024 als volgt uit: 

De mutatiegraad over de afgelopen 5 jaar is gemiddeld 7,7%. Gezien de neerwaartse ontwikkeling wordt voor de begroting 2024-2038 de mutatiegraad op 7% vastgesteld.

Samenvattend gelden de onderstaande financiële uitgangspunten voor de verkopen van het bestaand bezit: 

2.3.2 Huurbeleid, -verhoging, - harmonisatie en -derving
Met het huurbeleid van Accolade streven we naar betaalbare huren voor onze doelgroep. De prijs-kwaliteit verhouding is hierop afgestemd. Ook willen we het effect van de verduurzaming op de betaalbaarheid beheersbaar houden. Woningen met hogere energie labels hebben hierom een betere prijs-kwaliteit verhouding. Naast betaalbare huren willen we met het huurbeleid er ook voor zorgen dat huurders die een woning van een bepaalde kwaliteit huren, door de hele voorraad heen dezelfde huur voor zo'n woning betalen.

Accolade ziet het huurbeleid niet als een instrument om aan inkomenspolitiek te doen. Om deze reden passen we geen inkomensafhankelijke huurverhoging toe. Daarnaast draagt een differentiatie in inkomens positief bij aan het woon- en leefklimaat in wijken en buurten.

In de Nationale Prestatieafspraken is opgenomen dat het aandeel van woningen met een huur tot € 575 per 1-1-2023 niet mag dalen. Per 1-1-2023 was het aandeel woningen met een huur tot € 575 zo'n 60%. Met de komst van de eenmalige huurverlaging wordt het aandeel van woningen met een huur tot € 575 een stuk hoger. De komende jaren zal Accolade dan ook naar verwachting niet beneden de 60% uitkomen.

In de begroting 2024-2038 wordt voor de begrotingsjaren tot en met 2025 voor de woongelegenheden (DAEB) en de parkeervoorzieningen uitgegaan van huursomstijging gebaseerd op de loonstijging minus 0,5%. Voor de jaren daarna wordt weer uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid. Voor BOG/MOG wordt uitgegaan van voorwaarden uit de geldende huurcontracten. Voor de huurstijging wordt uitgegaan van inflatie volgens de huidige wettelijke definitie.

In het huurbeleid van de niet-DAEB portefeuille staat markthuur centraal. Deze portefeuille exploiteren we volgens marktconforme uitgangspunten en daarbij hoort dat deze woningen tegen de markthuur worden verhuurd. Hoofdregel is dat we via de jaarlijkse huurverhoging de contracthuur in lijn brengen met de markthuur, rekening houdend met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (maximale huurverhoging inflatie + 1%).  Bij woningen die niet in het verkoopprogramma zijn opgenomen, wordt de woning verhuurd tegen de eenheids- c.q. streefhuur, die bepaald is op de markthuur. 

De huurderving over de afgelopen 5 jaar is gemiddeld 1%. Het voorstel is om dit voor de begroting 2024-2038 1% als huurdervingpercentage in te rekenen. Boven op de frictieleegstand van 0,10% (doelstelling van Accolade is < €100.000) hanteert Accolade een huurdervingpercentage van 0,60% voor leegstand vanwege projectderving (sloop, verkoop en ingrijpende renovaties) en een huurdervingpercentage van 0,30% vanwege onderhoudsleegstand.