6. We zijn een toekomstgerichte organisatie met gezonde financiën

In 2022 is met ondersteuning van Finance Ideas een financiële doorrekening gemaakt van de opgave en de bekostiging ervan tot 2050. We zien dat op lange termijn de plannen financieel niet haalbaar zijn. Goed rentmeesterschap vraagt ons daartoe verstandige keuzes te maken.

Tegelijkertijd blijven we geconfronteerd met een hoge inflatie. Accolade houdt rekening met een prijsinflatie en bouwkosteninflatie van 6% voor het bepalen van het prijspeil 2024. Voor de begrotingsjaren 2025 en verder conformeren wij ons op de parameters die worden gepubliceerd door de Aw/ Wsw middels de Leidraad Economische Parameters. In september wordt beoordeeld in hoeverre de situatie is veranderd waardoor een herziening van onderstaande uitgangspunten wenselijk blijkt te zijn.

Om uitvoering te geven aan een financieel gezond businessmodel voor de langere termijn is door Accolade een financieel sturingskader opgesteld. In dit kader wordt onderscheid gemaakt tussen harde normen en signaalwaarden.

Eén van de prestatievelden van de Visitatiecommissie betreft het "presteren naar vermogen”. Hierbij wordt beoordeeld of, en op basis waarvan, de corporatie de inzet van haar vermogen voor maatschappelijke prestaties vormgeeft en verantwoord.

Om te kunnen presteren naar vermogen is het van belang een visie te hebben op de inzet van het vermogen. Dat wordt nog veel meer van belang als de totale (financiële) opgave groter is dan de financiële middelen die daarvoor beschikbaar zijn. Dan moeten keuzes gemaakt worden.

Wij zien dat de huidige bedrijfsvoering op termijn financieel niet houdbaar is. Kort samengevat zien wij dat er forse bedragen geïnvesteerd gaan c.q. moeten worden in renovatie en verduurzaming, waar in beperkte mate extra huurinkomsten tegenover staan. Dat betekent dat extra leningen aangetrokken moeten worden, hetgeen gaat leiden tot uitkomsten en ratio's die niet meer voldoen aan de minimumeisen van het AW/WSW.

Uit bovenstaande vloeit direct een belangrijke opgave voort: te zorgen voor een verantwoord financieel sturingsmodel, waarbij een doorkijk wordt gemaakt tot 2050.

Binnen de beperkende mogelijkheden zijn er diverse knoppen waaraan gedraaid kan worden te zorgen dat de financiële huishouding op orde is, waarmee aan de externe en interne ratio's wordt voldaan. De draaiknoppen zijn:

• Huurinkomsten in relatie tot betaalbaarheid;
• Onderhoud in relatie tot kwaliteit;
• Verkopen in relatie tot beschikbaarheid;
• Duurzaamheid;
• Renovatie;
• Sloop/nieuwbouw;
• In- en uitbreidingsnieuwbouw.

Voor het vorm en inhoud geven aan bovenstaande is begin 2023 het project “Integrale Vastgoedsturing” van start gegaan. Hiermee wordt enerzijds bereikt de (werk)wijze waarop volkshuisvestelijke keuzes worden gemaakt en anderzijds zijn de financiële kaders c.q. randvoorwaarden aangegeven. Dit tezamen moet ervoor zorgen dat de juiste volkshuisvestelijke keuzes worden gemaakt binnen de financiële mogelijkheden.

Accolade heeft een relatief lage operationele kasstroom. Hierin schuilt het risico van te veel vreemd vermogen waardoor er een negatieve spiraal ontstaat. De oplopende rente en dus een steeds lagere operationele kasstroom leidt ertoe dat er continu meer met vreemd vermogen gefinancierd moet worden. Accolade stelt zich daarom op het standpunt dat ze niet bereid is om te lenen voor onrendabele investeringen. Onrendabele investeringen moeten worden betaald vanuit de reguliere exploitatie. In het geval dat voor onrendabele investeringen geld wordt geleend, kan de lening daarover nooit worden terugbetaald, maar moet er wel tot in de eeuwigheid rente over betaald worden.

De ontwikkeling van de operationele kasstroom wordt goed inzichtelijk gemaakt met onderstaande grafiek:

Bij de totstandkoming van het financieel kader heeft Accolade een aantal basisprincipes geformaliseerd.

• Onderhoud en verduurzaming moet worden betaald vanuit de operationele kasstroom;
• Renovaties zijn met vreemd kapitaal financierbaar mits de economische levensduur van het complex wordt verlengd en het renovatieproject een positieve beleidswaarde kent;
• In- en uitbreidingsnieuwbouw en sloop-/ nieuwbouw zijn financierbaar met vreemd kapitaal tot het maximum van het nominale schuldenplafond.  

De Autoriteit woningcorporatie (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) publiceren gezamenlijk hun beoordelingskader en onderscheiden daarbij 3 belangrijke beoordelingsonderwerpen: financiële continuïteit, bedrijfsmodel en governance & organisatie.

In de toets voor levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt nagegaan of minimaal de volgende onderdelen voldoen aan de sectorale (voor DAEB) of marktconforme (voor niet-DAEB) eisen:

• Voldoende operationele kasstroom ten opzichte van rente- (en aflossings-) verplichtingen;
• Verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de markt- en beleidswaarde van het vastgoed.

Vanuit deze basisprincipes vindt een beoordeling plaats op basis van de volgende financiële ratio's:

Interest Coverage Ratio (ICR) of rentedekkingsgraad

De ICR geeft aan in welke mate de te betalen rente kan worden voldaan uit de operationele kasstroom (exclusief rente). Het WSW stelt als minimale norm 1,4. Accolade hanteert een minimale norm van 1,54. Deze hogere ondergrens is bedoeld als buffer voor onverwachte tegenvallers, zodat tijdig geanticipeerd kan worden voordat de ondergrens wordt bereikt.

Rentelasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten

Ondanks dat wij ons houden aan de eerdergenoemde basisprincipes zien wij dat door de grote opgave de rentelasten een steeds groter deel van de totale exploitatielasten omvatten. Om een onderling gezonde verhouding tussen de exploitatielasten te houden heeft Accolade de verhouding van de rentelasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten gemaximeerd op 20%.  Ultimo 2022 is deze ratio uitgekomen op 13%. 

Minimale operationele kasstroom + maximum jaarbudget onderhouds- en verduurzamingsuitgaven

Voor het instandhouden van het businessmodel van Accolade is het sturen en/of beïnvloeden van de operationele kasstroom van essentieel belang. Door enerzijds politieke beslissingen om de huren te verlagen en de grote impact van prijs- en bouwkostenstijging en anderzijds vanwege hogere financieringslasten om uitvoering te kunnen geven aan de Landelijke Prestatieafspraken zien wij dat de operationele kasstroom onder druk staat.

Accolade streeft naar een jaarlijkse minimale operationele kasstroom van € 20 miljoen. Dit is het saldo van huuropbrengsten minus de exploitatielasten en belastingen. Om hieraan invulling te geven wordt een maximaal budget van € 65 miljoen per begrotingsjaar gehanteerd voor de gezamenlijke uitgaven aan het onderhoud en verduurzaming van het huidige woningbezit. Afdeling Vastgoed is vrij in de keuzes die het binnen het budget maakt, maar wel zodanig dat aan de minimale vereiste van een operationele kasstroom van € 20 miljoen blijft voldaan worden. Het jaarlijkse budget voor onderhoud en verduurzaming wordt geïndexeerd middels de bouwkostenstijging zoals die is opgenomen in de Leidraad Economische Parameter.

Loan to Value (LTV)

De LTV geeft de verhouding weer tussen de omvang van de lening portefeuille en de beleidswaarde. Het WSW stelt als norm dat de omvang van de lening portefeuille niet meer dan 85% mag bedragen van de beleidswaarde. Voor Accolade geldt intern de norm van maximaal 70%.

Ten aanzien van de interne norm op de LTV stelt Accolade vast dat de volatiliteit in de beleidswaarde in belangrijke mate van invloed is op de uitkomst van de LTV. Sinds de invoering van de beleidswaarde heeft dit een positieve invloed gehad op de beleidswaarde en daarmee een drukkend effect op de LTV. Door de lage disconteringsvoet, welke uitgaat van een commerciële rendementseis voor beleggers is onze beleidswaarde historisch laag. Dat betekent dat bij een potentiële inzinking van de markt de beleidswaarde sterk gaat dalen, wat een sterke stijging van de LTV tot gevolg heeft. Ook vanwege de forse financiële inspanningen die voor de periode tot 2050 worden voorzien om te kunnen voldoen aan de eis van CO2-neutraal in 2050 en de stevige verjongingsopgave van ons woningbezit leidt dit tot een lagere maximale norm voor de LTV.

Nominaal schuldenplafond en jaarlijkse maximale toename leningportefeuille

Om een gezonde financiële huishouding voor de middellange termijn te waarborgen heeft Accolade het noodzakelijk geacht om een maximum nominaal schuldenplafond van € 700 miljoen vast te stellen. De verwachte leningportefeuille ultimo 2023 is ca € 400 miljoen, waardoor een maximale financieringsruimte van € 300 miljoen voor de komende begrotingsperiode overblijft.

Het aantrekken van nieuwe financieringen en herfinancieringen leidt daarnaast ook tot een verhoogd renterisicoprofiel. Het huidige gemiddelde renterisico is 6% per jaar voor de komende 10 jaar. Het WSW hanteert een maximale norm voor het renterisicoprofiel van 15%. Dit betekent een maximale toename van de leningportefeuille van € 30 miljoen per jaar.

Terugverdientijd Leningen

Deze ratio geeft de verhouding weer van de operationele kasstroom ten opzichte van de nominale schuld. Het geeft weer hoeveel jaar het duurt om met de operationele kasstroom de lening portefeuille terug te betalen. In het gezamenlijk beoordelingskader van juli 2021 van de Aw/ WSW is de (officieuze) norm vastgesteld op 35 jaar. 

Door deze norm van 35 jaar te vermenigvuldigen met de minimale jaarlijkse operationele kasstroom van € 20 miljoen is het maximale leningenplafond vastgesteld op € 700 miljoen. Ondanks dat dit een officieuze norm is die door het WSW wordt gehanteerd is het een belangrijke ratio waar intern op wordt gestuurd. Accolade hanteert deze norm van 35 jaar ook als signaalwaarde.

Nominale schuld per DAEB- woning

Afhankelijk van de omvang van de operationele kasstroom zullen investeringen in nieuwbouw, sloop-/ nieuwbouw en grootschalige renovaties leiden tot een toename van de schulden. Afhankelijk van de toename in het bezit zal dit in meer of mindere mate leiden tot een toename in de schuld per DAEB-woning. Accolade hanteert als signaalwaarde een maximale norm van € 40.000 per DAEB- woning. Deze signaalwaarde is opgenomen in het financiële sturingskader op basis van de goudendriehoek van Thesor.

Het betreft hier een signaalwaarde omdat voor een acceptabele verhouding tussen schuld en operationele kasstroom per DAEB-woning ook de kwaliteit en ouderdom van het bezit in relatie tot de hoogte van de operationele kasstroom een belangrijke factor is om rekening mee te houden. Anders gezegd: een overschrijding van de signaalwaarde kan acceptabel zijn omdat het gepaard gaat met de verjonging en dus het verlengen van de economische levensduur van het bezit.

Per ultimo 2022 bedraagt voor Accolade de operationele kasstroom € 1.600 per DAEB-woning en de nominale schuld € 27.000 per DAEB- woning. Uit een benchmarkanalyse uitgevoerd in 2020 door Thesor blijkt dat de gemiddelde operationele kasstroom in 2023 uitkomt op € 1.500. Uit dezelfde analyse blijkt dat de gemiddelde schuld per DAEB-woning in 2030 oploopt tot € 34.900.

Beinvloedbare bedrijfslasten

De doelstelling van Accolade is dat de beïnvloedbare bedrijfslasten maximaal 2 maandhuren mogen bedragen, oftewel 16,67% van de bruto-jaarhuur.  Focusprojecten worden uitgesloten van deze norm. De doelstelling is om voor de overige bedrijfslasten te voldoen aan de realisatie- index welke is opgenomen in het Gezamenlijk Beoordelingskader van het Aw/ WSW. Gezien de uitkomsten van voorgaande jaren blijft extra aandacht bij het opstellen van de meerjarenbegroting vereist en vind er een kritische beoordeling plaats op de ingediende budgetten door de verschillende afdelingen.

Sturen op liquiditeiten

Maandelijks vindt er een liquiditeitenoverleg plaats en worden de kasstroomprognoses beoordeeld. Door gebruik te maken van de flexibiliteit van de Roll- over lening (hoofdsom € 25 mln.) wordt actief op liquiditeiten gestuurd. Accolade streeft ultimo het boekjaar voor Daeb en niet-Daeb activiteiten naar een gezamenlijk eindsaldo van € 0-2 miljoen.  

Naast bovengenoemde ratio’s waarop binnen Accolade actief wordt gestuurd zijn onderstaande financiële ratio’s waarop door Aw/ WSW wordt getoetst van belang:

Solvabiliteit op basis van beleidswaarde

Hieronder wordt verstaan het vermogen van de organisatie om op lange termijn te voldoen aan de betalingsverplichtingen. Het is de verhouding tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen (gebaseerd op beleidswaarde). De solvabiliteit dient minimaal 15% te bedragen. Omdat Accolade ruimschoots aan deze minimale eis voldoet is dit in de financiële sturing geen item waarop actief wordt gestuurd. 

Financiering

Het is van belang dat de rente- exposure wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversies over de jaren heen heeft Accolade minder hinder van ongunstige renteontwikkelingen.

Op basis van het huidige renterisicoprofiel valt Accolade volgens het gezamenlijk beoordelingskader van het AW/ Wsw op dit onderdeel in de klasse "midden". De doelstelling van Accolade is dat het renterisico maximaal 15% per jaar bedraagt en maximaal 30% over de eerste vijf jaar opgeteld en maximaal 30% over de tweede vijf jaar opgeteld.   

De financiering is als volgt ingerekend; eerst benutten we onze liquide middelen en trekken we de eventuele ruimte in de rolloverleningen vol. Na volledige benutting van de beschikbare liquiditeiten wordt financiering aangetrokken. Zowel de DAEB als de niet-DAEB tak willen we (indien nodig) financieren met leningen die qua looptijd passen in een gebalanceerde de lening portefeuille conform de financieringsstrategie.

Voor de rentelast hanteren we de lange rente uit de Leidraad Economische parameters dPi20232. De duration van de portefeuille bedraagt 12,6 jaar en het gemiddelde rentepercentage van Accolade is op 31-12-2022 3,2%.

Voorwaardelijk is dat het niet-DAEB deel commercieel geëxploiteerd moet worden, dat het niet-DAEB deel zelfstandig levensvatbaar is en bij een kapitaalbehoefte commercieel moet lenen. Het DAEB deel kan derhalve niet uitlenen aan het niet-DAEB deel.

Het informele beleid van Accolade aangaande het niet-DAEB deel is om overtollige liquide middelen (> € 10 mln.) middels winstuitkering over te hevelen naar het DAEB deel. Momenteel is Accolade bezig om het Niet- DAEB beleid te herijken. Naar verwachting wordt het Niet- DAEB beleid halverwege 2023 geformaliseerd. 

In aanloop naar de Begroting 2024-2038 presenteren de managers hun afdelingsplannen voor het jaar 2024 e.v. met prijspeil 1 januari 2023 + inflatiecorrectie van 6%, gebaseerd op de template zoals verstrekt door Planning & Control. Als er geen specifieke gegevens worden aangeleverd voor de jaren na 2024, worden de afdelingsbegrotingen doorgetrokken voor de jaren na 2024. In de doorrekening van de meerjarenbegroting wordt rekening gehouden met de indexatie die vermeld staan in de Leidraad Economische Parameters. De budgethouders worden uitgenodigd om budgetten aan te vragen voor de verwezenlijking van hun plannen en ambities en dienen deze jaarplannen toe te lichten en over de bestedingen verantwoording af te leggen.

Stijgingsfactoren

Om de verwachte kasstromen te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonstijging, de bouwkostenstijging, leegwaardestijging en renteverwachting. Daarbij wordt in september beoordeeld of de actualiteit niet te veel afwijkt van deze parameters. 

Voor de eerste 5 prognosejaren wordt voor de huurstijging aangesloten worden op het eigen beleid, rekening houdend met de Nationale Prestatieafspraken. De maximale huurstijging komt niet uit boven de verwachte reeks huursomstijging opgenomen in de Leidraad economische parameters. Voor de overige stijgingsfactoren in de eerste vijf prognosejaren en de stijging van de leegwaarde (verkoopprijzen) wordt aangesloten op de stijgingsfactoren uit de Leidraad economische parameters dPi 2023 van Aw/ WSW.

De balans per 31-12-2022 is het startpunt van de begroting. De beleidswaarde is een afgeleide van de marktwaarde en opgenomen in de jaarrekening 2022. De normen voor onderhoud (2022: € 2.157; 2021: € 1.862) en beheer (2022: € 1.465; 2021: € 1.305) per verhuureenheid worden opnieuw bepaald vanuit de functionele begroting 2024-2038.

De bepaling van de autonome waardeontwikkeling gebeurt op basis van een voorgeschreven stijgingsfactor (inclusief een afslag). De voorgeschreven stijgingsfactoren en afslagen zijn:

•  Marktwaarde in verhuurde staat: prijsinflatie;
•  Beleidswaarde: prijsinflatie -1%.

 N.B. Indien regelgeving hieromtrent wijzigt, dan volgt Accolade de gewijzigde regelgeving. 

Op basis van de opgave van de managers worden de kosten 2024 e.v. ingerekend. In de begroting rekenen we met een zogenaamde ‘jarenvast’ methode van 15 jaar. Dat wil zeggen dat bij vermindering van het aantal verhuureenheden (bijv. verkoop of sloop) de kosten niet naar evenredigheid worden verminderd. Dit zal anders zijn als er complexgewijze verkoop plaatsvindt. Indien als gevolg van nieuwbouw het aantal verhuureenheden stijgt, worden hiervoor wel extra kosten ingerekend.

De belastingen (OZB e.d.) en verzekeringen worden ingerekend volgens een verdeling van de vaste kosten met behulp van een kostenfactor.

Vennootschapsbelasting

De in te rekenen vennootschapsbelasting wordt bepaald op basis van het fiscale resultaat. Dit is gebaseerd op het commerciële resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde winstbestand delen, fiscale afschrijvingen en de ATAD. Er zijn geen te verrekenen fiscale verliezen.

Obligoheffing WSW/ Saneringsheffing

Obligoheffing WSW en evt. saneringsheffing wordt overeenkomstig de uitgangspunten in de Leidraad Economische Parameters ingerekend. In 2022 bedroeg de obligoheffing 0,0487% van de geborgde lening portefeuille.