3. Voldoende woningen

In deze paragraaf staan de specifieke kaders en uitgangspunten benoemd die betrekking hebben op het volkshuisvestelijke thema: voldoende woningen.

Minimaal aantal DAEB-woningen
In lijn met het portefeuilleplan mag het verkopen van woningen de beschikbaarheid op korte en middellange termijn niet onnodig onder druk zetten. Dit houdt in dat Accolade ernaar streeft om de omvang van de voorraad sociale huurwoningen op basis van sloop, verkoop en nieuwbouwplannen richting de 15.000 te laten groeien. Dan is de sociale woningportefeuille weer gebracht op het niveau van begin 2020. Per 1 januari 2025 is het aantal sociale huurwoningen 14.879 en bestaat uit 14.164 woningen, 44 flex woningen en 671 extramurale verhuureenheden.

Normbedragen stichtingskosten
Voor het bepalen van de genormeerde stichtingskosten zijn onderstaande invalshoeken gehanteerd:

• Referentie van eigen recente nieuwbouwprojecten;
• Ontwikkeling van de bouwkostenindex (BDB-index - Bureau Documentatie Bouwwezen);
• Aedes-informatie op basis van de dPi’s van alle corporaties. 
• De bouwkostenstijging wordt voor de begrotingsjaren 2026 ev. conform de Leidraad Economische Parameters ingerekend in de begroting.

Als gevolg van stijgende bouwkosten zijn de stichtingskosten voor een grondgebonden eengezinswoning verhoogd van € 243.000 naar € 250.000. Dit is een toename van ca. 3%.

Gezien de veranderde wooneisen en -wensen van toekomstige huurders gaat Accolade de komende jaren meer gestapelde- en nultrede woningen bouwen. Het uitgangspunt is dat de totale nieuwbouwambitie (2031-2040) als volgt wordt ingekaderd: 

Reductie stichtingskosten als gevolg van conceptueel bouwen
De ontwikkelingen op het gebied van conceptueel bouwen zijn volop in beweging. Door conceptueel bouwen verwachten we de volgende voordelen te kunnen behalen: minder sterke stijging van de bouwkosten, significante verkorting van de ontwikkel- en bouwperiode en een verhoogde kwaliteit van de woningen met lagere faalkosten tot gevolg.

Het uitgangspunt is dat na 2030 50% van de nieuwbouwprojecten wordt gebouwd via conceptueel bouwen in lijn met de doelstelling die beschreven staat in de Nationale Prestatieafspraken. Een reductie op de bouwkosten kan alleen gerealiseerd worden als er een continue en voorspelbare stroom aan nieuwbouwprojecten is en dat we ons committeren aan de standaard concepten. Ervaring tot nu toe leert ons dat er in projecten nog steeds maatwerk zit en dat wij op dit moment nog niet in staat zijn om een continue bouwstroom te realiseren. Dat betekent dat wij geen reductie op de stichtingskosten inrekenen voor de jaren 2026-2039.

Haalbaarheidsonderzoeken
Voor nieuwbouwprojecten die zich in de haalbaarheidsfase bevinden wordt € 35.000 opgenomen voor het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken. Dit budget is onderdeel van de totale stichtingskosten van het project, mocht het project doorgang krijgen. Mocht na het haalbaarheidsonderzoek blijken dat dit niet het geval is, dan verschuiven de gemaakte kosten tijdens deze projectfase naar de afgeboekte projectkosten en komen hiermee direct ten laste van het jaarresultaat.

Niet- DAEB portefeuille
Vanwege de variatie in doelgroepen staat Accolade ook open voor het realiseren van woningen in het middenhuur segment (huur tussen € 900,07 tot en met € 1.184,82) voor huishoudens met hogere inkomens. In het portefeuilleplan is de ambitie opgenomen dat de Niet-DAEB portefeuille de komende 15 jaar groeit naar minimaal 3% van de totale woningvoorraad. Het uitgangspunt is dat de Niet-Daeb portefeuille zelf bedruipend is, m.a.w. er wordt voor deze activiteiten geen externe financiering aangetrokken.

Op dit moment bestaat de Niet- DAEB portefeuille uit 359 woningen, oftewel 2,4% van de totale woningvoorraad. Op basis van de opgave van de wensportefeuille komt dit neer op het toevoegen van zo’n 100 woningen. Het is niet vanzelfsprekend dat dit wordt bereikt door middel van het nieuwbouwprogramma. Dit betekent dat een deel van de nieuwbouwambitie wordt ingerekend met een huurprijs van € 1.042,45 totdat het Niet-DAEB bezit minimaal 3% van de totale woningvoorraad groot is. 

Onrendabele Top (ORT)
Voor het inrekenen van de ORT wordt als uitgangspunt genomen dat de ORT één jaar voorafgaand aan de verwachte oplevering genomen wordt, tenzij het Realisatiebesluit (RB) eerder is genomen ofwel dat dit in de lijn der verwachtingen ligt. De begin- en einddatum van een project is vastgesteld op 1 juli van het desbetreffende jaar.

Investeringskasstromen nieuwbouwprojecten
Voor projecten waarvan inmiddels een initiatiefbesluit (IB) genomen is, geldt dat de stichtingskosten 50/50 worden verdeeld over de jaren tussen start- en opleverjaar, tenzij voorzien wordt dat de bouw binnen 1 jaar gerealiseerd kan worden. De opgestelde kasstroomprognose van september 2025 is het uitgangspunt voor de investeringsprognoses van lopende nieuwbouwprojecten.

Om tot een realistische kasstroomprognose te komen wordt een best case tijdspad (deterministische planning) afgezet tegen een worst case tijdspad (waarbij alle risico’s op vertraging zich voordoen). Hiervan wordt de realistische planning (probabilistische planning) afgeleid, waarbij rekening gehouden met vertragingsrisico’s.

Overige uitgangspunten nieuwbouwwoningen
Voor de maandelijkse huurprijs van nieuwbouwwoningen is aangesloten bij de voor het jaar 2025 vastgestelde eerste aftoppingsgrens van € 682,96. Voor de jaren daarna wordt aangesloten bij de Leidraad Economische Parameters.

De markt- en beleidswaarde van nieuwbouwwoningen worden door de begrotingssoftware WALS op basis van de woninggegevens berekend aan de hand van de DCF (Discounted Cash Flow)-methode. In deze methode worden alle toekomstige kasstromen verdisconteerd naar het nu. In de begroting 2025-2039 resulteerde dit in een gemiddelde marktwaarde van 67,5% van de stichtingskosten. In de jaarrekening 2024 is de marktwaarde gemiddeld uitgekomen op 65% van de stichtingskosten.

De waardering van het vastgoedbezit wordt berekend op basis van de nieuwe berekeningsmethodiek beleidswaarde 2.0. De verhouding beleidswaarde versus marktwaarde is over 2024 uitgekomen op 57% (2023: 50%).

De WOZ-waarde wordt gelijkgesteld aan de stichtingskosten. 

Samenvattend zien bovenstaande uitgangspunten er als volgt uit: 

Uitgangspunten verkopen bestaand bezit (DAEB)
De stijging van de huizenprijzen heeft zich in 2024 doorgezet vanwege stijgende lonen en toegenomen schaarste in woningaanbod. De onderstaande uitgangspunten voor het begrotingsjaar 2026 en verder doen wij op basis van de meest recente en tot ons beschikbare informatie. In september wordt beoordeeld in hoeverre een herziening van deze uitgangspunten wenselijk is. 

De verkoopvijver bestaat momenteel uit zo’n 150 DAEB woningen. Er worden alleen woningen aan de verkoopvijver toegevoegd mits dit in een bestuursbesluit is vastgelegd. Op basis van het portefeuilleplan wordt de verkoopvijver uitgebreid naar 519 DAEB woningen (na nog te nemen bestuursbesluit). De verkopen zullen hoofdzakelijk plaatsvinden in de dorpen.

In 2024 was de gemiddelde verkoopprijs voor een verkochte DAEB-woning € 250.000,-- (ofwel 107% van de leegwaarde) en over de eerste drie maanden van 2025 komt deze uit op € 280.000,-- (ofwel 109% van de leegwaarde).  Deze stijging wordt ook veroorzaakt doordat de geografische ligging van de woningen die worden verkocht voornamelijk in de omliggende dorpen is en deze woningen relatief groot zijn qua woonoppervlakte.

Vanwege de hoge onzekerheden met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen op de vastgoedmarkt wordt onderscheid gemaakt tussen de eerste twee prognosejaren en de termijn daarna. De verwachte verkoopopbrengst wordt in WALS ingerekend op basis van een percentage van de leegwaarde. Gezien bovenstaande ontwikkelingen is de leegwaarde ratio voor 2026-2027 vastgesteld op 107%.  Voor de periode 2028-2040 is de leegwaarde ratio vastgesteld op 100%.

Voor de verkoopvijver betekent dit een verwachte gemiddelde opbrengst van € 275.000,-- voor een DAEB- woning

Mutatiegraad
De verkoopmutatiegraad is gelijkgesteld aan de mutatiegraad bij door-exploiteren en wordt vastgesteld op basis van het 5-jaars gemiddelde, tenzij dit niet langer reëel wordt geacht. De mutatiegraad van de afgelopen jaren was als volgt:

De mutatiegraad van de afgelopen 5 jaar is gemiddeld 7,1%. Voor de begroting 2026-2040 wordt de mutatiegraad op 7,0% vastgesteld.

Uitgangspunten verkopen Niet- DAEB en BOG
In 2022 is het besluit genomen om het generieke verkoopprogramma niet-DAEB woningen te beëindigen. Daarbij is de mogelijkheid opengehouden om in specifieke omstandigheden en uitsluitend na goedkeuring door het bestuur incidenteel niet-DAEB woningen te verkopen. Vanwege het incidentele karakter worden voor de begrotingsperiode 2026-2040 geen verkopen niet-DAEB ingerekend.

In de categorie niet woningen (BOG) worden verkoopopbrengsten ingerekend naar rato van de marktwaarde van het BOG in bezit.

Samenvattend zien de uitgangspunten voor verkoop van bestaand bezit er als volgt uit :