Bijlagen

Toelichting financieel sturingskader

• Solvabiliteit beleidswaarde (externe ratio)
  De solvabiliteit geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totaal vermogen (gebaseerd op beleidswaarde). Dit geeft aan of Accolade op lange termijn aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen. De solvabiliteit dient minimaal 30 procent te bedragen.

• Interest Coverage Ratio (ICR) of rentedekkingsgraad (externe ratio)
  De ICR geeft aan in welke mate de te betalen rente kan worden voldaan uit de operationele kasstroom (exclusief rente). Het WSW stelt als minimale norm 1,4. Accolade hanteert een minimale norm van 1,54. Deze hogere ondergrens is bedoeld als buffer voor onverwachte tegenvallers, zodat tijdig geanticipeerd kan worden voordat de ondergrens wordt bereikt.

• Loan to Value beleidswaarde (LTV) (externe ratio)
  De LTV geeft de verhouding weer tussen de omvang van de lening portefeuille en de beleidswaarde. De nieuwe beleidswaarde 2.0 berekening die met ingang van 2024 is ingevoerd is kent een voorgeschreven vaste disconteringsvoet van 4,17%. Hierdoor is de beleidswaarde minder gevoelig geworden voor externe marktschommelingen en daardoor minder onderhevig aan fluctuaties dan de oude methodiek. Als gevolg van deze aanpassing is de externe norm voor de LTV gedaald van 85% naar 70%.

• Dekkingsratio (externe ratio)
  De dekkingsratio geeft de verhouding weer tussen de omvang van de lening portefeuille en de marktwaarde. De dekkingsratio mag niet meer dan 70 procent zijn.

• Rentelasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten (interne norm)
  Ondanks dat wij ons houden aan de eerdergenoemde basisprincipes zien wij dat door de grote opgave de rentelasten een steeds groter deel van de totale exploitatielasten omvatten. Om een onderling gezonde verhouding tussen de exploitatielasten te houden heeft Accolade de verhouding van de rentelasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten gemaximeerd op 20%. 

• Beinvloedbare bedrijfslasten ten opzichte van bruto huuropbrengsten (interne norm)
  Een belangrijk aandachtspunt op de realiseerbaarheid van de begroting is de toetsing van de beïnvloedbare bedrijfslasten en de ontwikkelingen daarvan ten opzichte van de bruto huuropbrengsten. De beïnvloedbare bedrijfslasten mogen maximaal 17,5 procent van de bruto- jaarhuur bedragen. Hier wordt actief op gestuurd en zorgt ervoor dat de ingediende afdelingsbudgetten kritisch worden beoordeeld op zowel realiseerbaarheid als doelmatigheid van de plannen en inzet van middelen.

•  Minimale operationeel kasstroomresultaat (interne norm)
  Voor de instandhouding van het businessmodel van Accolade is het sturen en/of beïnvloeden van de operationele kasstroom van essentieel belang. Door enerzijds politieke beslissingen om de huren te verlagen en de grote impact van prijs- en bouwkostenstijging en anderzijds vanwege hogere financieringslasten om uitvoering te kunnen geven aan de Landelijke Prestatieafspraken zien wij dat de operationele kasstroom onder druk staat. Accolade hanteert een minimale operationele kasstroomresultaat van € 20 miljoen.

• Uitgaven onrendabele investeringen bestaand bezit
  De ingerekende uitgaven voor het onderhouden, verduurzamen en verbeteren (met uitzondering van PV-panelen) van het huidige woningbezit wordt getoetst aan het vastgestelde maximale budget per begrotingsjaar. Het betreft hier uitgaven waar geen volledige huurverhoging tegenover staat en is in lijn met de eerder beschreven basisprincipes. Voor 2026 is het budget vastgesteld op € 71,5 miljoen.  Het budget wordt jaarlijks geïndexeerd middels de huursomstijging zoals deze is opgenomen in de Leidraad Economische Parameters.

• Nominaal schuldenplafond (interne norm)
  Om een gezonde financiële huishouding voor de middellange termijn te waarborgen acht Accolade het noodzakelijk om een maximum nominaal schuldenplafond van € 700 miljoen te hanteren. De lening portefeuille ultimo 2024 is € 421 miljoen. Op basis van de kasstroomprognose over 2025 bedraagt de lening portefeuille ultimo 2025 € 460 miljoen . Dit komt neer op een maximale financieringsruimte van € 240 miljoen voor de eerste vijf begrotingsjaren.

• Terugverdientijd Leningen (interne signaalwaarde)
  Deze ratio geeft de verhouding weer van de operationele kasstroom ten opzichte van de nominale schuld. Het geeft weer hoeveel jaar het duurt om met de operationele kasstroom de lening portefeuille terug te betalen. In het gezamenlijk beoordelingskader van de Aw/WSW is de (officieuze) norm vastgesteld op 35 jaar.
  
  Het betreft hier een signaalwaarde omdat voor een acceptabele verhouding tussen schuld en operationele kasstroom per DAEB-woning ook de kwaliteit en ouderdom van het bezit in relatie tot de hoogte van de operationele kasstroom een belangrijke factor is om rekening mee te houden. Anders gezegd: een overschrijding van de signaalwaarde kan acceptabel zijn omdat het gepaard gaat met de verjonging en dus het verlengen van de economische levensduur van het bezit.

• Nominale schuld per DAEB-woning (interne signaalwaarde)
  Afhankelijk van de omvang van de operationele kasstroom zullen investeringen in nieuwbouw, sloop-/ nieuwbouw en grootschalige renovaties leiden tot een toename van de schulden. Afhankelijk van de toename in het bezit zal dit in meer of mindere mate leiden tot een toename in de schuld per DAEB-woning. Accolade hanteert als signaalwaarde een bedrag van € 40.000 per DAEB-woning. 

• Jaarlijkse maximale toename lening portefeuille (interne signaalwaarde)
  Daarnaast leidt het aantrekken van nieuwe financieringen en herfinancieringen ook tot een verhoogd renterisicoprofiel. Het huidige gemiddelde renterisico, inclusief de roll-over lening, is 11% per jaar voor de komende 10 jaar. Exclusief de roll-over lening is het renterisico de komende 10 jaar zo’n 6%. Het WSW hanteert een maximale norm voor het renterisicoprofiel van 15%. Dit betekent een maximale toename van de lening portefeuille van € 30 miljoen per jaar.