6. Kwaliteit

Uitgangspunten basiskwaliteit
De technische staat van de verschillende bouwonderdelen van de woning wordt uitgedrukt aan de hand van de conditiescore (NEN 2767). De conditiescore kent een schaal van 1 tot 6, waarbij 1 “uitstekend” is en 6 “zeer slecht”. 

Accolade werkt proactief aan de kwaliteit om te zorgen voor een conditiescore van:

• Maximaal 3 (redelijk) op complexniveau; en
• Maximaal 4 (matig) op bouwdeelniveau.

Uitgangspunten stichtingskosten en ORT van levensduur verlengende renovaties
Voor de renovatieprojecten, waarvan de realisatiefase nog niet heeft plaatsgevonden, wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten in de begroting 2026-2040. 

Om voor activering in aanmerking te komen dienen de renovatieprojecten te voldoen aan de 4 criteria-regeling voortvloeiende uit het memo “Onderhoud verbetering en beheer”;

Wanneer een project voldoet aan de criteria voor ingrijpende verbouwing dan moet er een ORT worden genomen. Dit doen we op basis van de verdeling van onderhoud (100% onrendabel) en verbetering (75% onrendabel).

Een ingrijpende verbouwing (renovatie) is een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:

• De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
• Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
• De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
• Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden of complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

De genoemde criteria zijn limitatief. Als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan, moeten alle kosten van het project als verbetering worden aangemerkt. Wanneer dat zo is, dan dient de corporatie te onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.

Uitgangspunten onderhoud en woningverbetering
In de vastgoedbegroting worden de plannen voor de komende 15 jaar in beeld gebracht van noodzakelijk onderhoud en woningverbeteringen en levensduur verlengende renovaties.

Hierbij is ten behoeve van de uitvoering van de werken en de prestatieafspraken een harde financiële planning op complexniveau nodig voor de eerste 5 jaar. Ten behoeve van de normeringen en strategische vastgoedsturing worden de plannen voor de jaren 6-15 in hoofdlijnen gepresenteerd.

Het streven is om, ten behoeve van de prestatieafspraken en de RGS partners, voor de eerste 2 begrotingsjaren al goedkeuring of een vorm van mandaat te kunnen geven. Hierbij geldt altijd de voorwaarde dat we als organisatie wendbaar willen blijven. De jaren 6 t/m 15 worden meer op hoofdlijnen in beeld gebracht (ambitie-plannen). Naast het planmatig onderhoud dat wordt uitgevoerd door RGS partners wordt ook het onderhoud vanuit contracten opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn contracten voor CV onderhoud en riolering.

We kunnen in onze onderhoudsplanning een onderscheid maken in verschillende woningverbeteringen waarvan een gedeelte ten laste komt van planmatig onderhoud (PO) en een gedeelte wordt geactiveerd (investeringskasstroom). In de onderhoudsbegroting wordt onderstaande verdeling aangehouden:

Vanuit het SVB wordt op basis van de complexstrategie een bijpassende onderhoudsstrategie gekozen en wordt binnen het onderhoud het bestaand bezit ondergebracht in onderstaande categorieën. 

Onderhoudsnorm nieuwbouw
Vanaf jaar 6 na oplevering nieuwbouwwoningen wordt voor planmatig onderhoud € 1.002 per gewogen kostenfactor ingerekend en voor dagelijks onderhoud geldt een norm van € 356 per gewogen kostenfactor. Vanaf jaar 16 wordt voor planmatig onderhoud en dagelijks onderhoud aansluiting gezocht bij het gemiddelde onderhoudsbedrag per complex gebaseerd op de 60-jaars onderhoudsbegroting uit Vastware. Gebaseerd op de concept jaarrekening is deze voor 2024 vastgesteld op € 3.346,-  per gewogen kostenfactor.

Voor het sloopprogramma geldt dat het planmatig onderhoud vanaf het 3^e jaar voor de sloop op complexniveau wordt afgebouwd. 

Maximum jaarlijks budget onrendabele uitgaven bestaand bezit
De ingerekende uitgaven voor het onderhouden, verduurzamen en verbeteren (met uitzondering van PV-panelen) van het huidige woningbezit wordt getoetst aan het vastgestelde maximale budget per begrotingsjaar. Het betreft hier uitgaven waar geen volledige huurverhoging tegenover staat en is in lijn met de eerder beschreven basisprincipes. Voor 2026 is het budget vastgesteld op € 71,5 miljoen.  Het budget wordt jaarlijks geïndexeerd middels de huursomstijging zoals deze is opgenomen in de Leidraad Economische Parameters.

Uitgangspunten klachtenonderhoud
Binnen het dagelijks onderhoud werken we met een eigen onderhoudsdienst voor het uitvoeren van reparaties. In 2024 is het uurtarief van de eigen onderhoudsdienst herijkt van € 45,- naar € 60,-. Dit bedrag wordt gebruikt om de salariskosten van de eigen onderhoudsdienst te dekken. Deze totale dekking wordt in mindering gebracht op de jaarlijkse onderhoudsopgave. 

Budgetteren van het klachtenonderhoud vindt plaats op basis van een aanname van het aantal klachten (onderbouwd vanuit historie) en deze te vermenigvuldigen met het gemiddelde bedrag per klacht (in 2024 € 219,-) per klacht, vermeerderd met de bouwkostenstijging van 2024 (4,0%). Dit komt neer op een bedrag van € 228,-- per klacht (prijspeil 2025). Eventuele nieuwe contractafspraken kunnen zorgen voor een aanpassing van het tarief.

Afgelopen jaren werden er gemiddeld 22.858 klachten per jaar ontvangen. De onderstaande tabel geeft het klachtenonderhoud van de afgelopen 3 jaar weer.

Uitgangspunten mutatie- en uitgesteld onderhoud
Het mutatieonderhoud omvat het basisonderhoud uitgevoerd aan een woning op het moment dat deze woning vrijkomt en voordat de woning wordt betrokken door een nieuwe huurder. Deze post valt onder de verantwoordelijkheid van de afdeling Woonpunt. Budgetteren van het mutatieonderhoud vindt plaats op basis van het aantal verhuureenheden per 31-12-2024 (15.188 verhuureenheden) te vermenigvuldigen met een mutatiegraad van 7% en het bedrag per mutatie. Het 3-jaars voortschrijdende gemiddelde is 1.086 mutaties. Onderstaande tabel geeft de ontwikkeling van het mutatieonderhoud van de afgelopen jaren weer.

Het 3-jaars voortschrijdende gemiddelde mutatiebedrag is per 31-12-2024 € 2.724,--. Deze wordt vermeerderd met de bouwkostenstijging van 2024 (4,0%), waardoor het mutatiebedrag voor 2025 wordt vastgesteld op € 2.833,-- per mutatie.