2. Algemene kaders en basisprincipes

Vanuit de evaluatie van de begroting 2025 zijn de volgende verbeterpunten vastgesteld.  

• Voorafgaand aan het opstellen van de kadernotitie wordt bij het Bestuur de wensen en verwachtingen met betrekking tot doelstellingen, normen en randvoorwaarden voor het nieuwe begrotingsproces geïnventariseerd en vastgelegd in deze kadernotitie.
• Planning & Control gaat eerder in het begrotingsproces een grondige analyse uitvoeren op de ingediende afdelingsbudgetten en -formaties (bv verschillenanalyse en toetsing op realiseerbaarheid en de onderlinge verbanden) en de resultaten hiervan terugkoppelen voorafgaand aan de Begrotingsdag op 17 juni.
• Een voorbespreking over het begrotingsscenario begin juli met de huurderbelangenverenigingen is in de planningscyclus opgenomen om eerder in het proces de gelegenheid te bieden de aandachtspunten kenbaar te maken.

De volgende algemene kaders zijn van toepassing op de begroting:

• De gescheiden balansen DAEB en niet-DAEB per 31-12-2024, zoals opgenomen in de toelichting op de Jaarrekening 2024, gelden als startbalans voor het forecastjaar 2025.
• De begroting heeft een looptijd van 15 jaar.
• Jaar 1 t/m 5 is conform bestaand beleid en wordt slechts concrete planvorming ingerekend.
• Jaar 6 t/m 15 wordt rekening gehouden met toekomstig beleid en worden concrete planvorming aangevuld met ambitie (zachte) plannen.
• In beginsel wordt aangesloten bij de paramaters uit de Leidraad Economische Parameters zoals deze door Autoriteit Woningcorporaties wordt voorgeschreven voor de dPi2025. In september wordt beoordeeld of de parameters actueel zijn en of afwijking hiervan noodzakelijk is. Indien hiertoe wordt besloten zal dit worden beargumenteerd.
• De budgetten vanuit de afdelingsplannen worden aangeleverd met prijspeil 1 januari 2025. Het prijspeil van alle bedragen en normen is het forecastjaar van de laatst goedgekeurde begroting (2025). Alle bedragen in de begroting zijn inclusief BTW.
• In de begroting rekenen we met een zogenaamde ‘jarenvast’ methode van 15 jaar. Dat wil zeggen dat bij mutatie van het aantal verhuureenheden (bijvoorbeeld door nieuwbouw, verkoop en sloop) bedrijfskosten niet naar evenredigheid worden aangepast.
• De onderhoudskosten worden ingerekend per complex en de kosten worden naar evenredigheid aangepast bij mutaties van het aantal verhuureenheden (bijvoorbeeld door nieuwbouw, verkoop en sloop).
• De vastgoedwaardering gebeurt op basis van de nieuwe richtlijnen ten aanzien van de beleidswaarde 2.0. Deze is nog steeds afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat. Met ingang van 2024 wordt een jaarlijks voorgeschreven disconteringsvoet gebruikt (in 2024: 4,17%), is de levensduur van het bezit vastgesteld op 60 jaar, wordt er geen eindwaarde meer gehanteerd en wordt jaarlijks variërende onderhoudslasten per complex conform de onderhoudsbegroting (MJOB) ingerekend en voor de uitfasering van EFG-labels worden harde afslagen opgenomen conform handboek marktwaardewaardering.  
• Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.

Onze basisprincipes
Om de financiële continuïteit voor de langere termijn te borgen en uitvoering te geven aan een financieel gezond businessmodel heeft Accolade een financieel sturingskader opgesteld. Voor een gezond businessmodel is het sturen en/of beïnvloeden van de operationele kasstroom belangrijk.

Vanwege enerzijds politieke beslissingen om de huren te verlagen en anderzijds de impact van prijs- en bouwkostenstijging en hogere rentelasten zien wij een operationele kasstroom die steeds meer onder druk komt te staan.

Dit wordt nog eens versterkt doordat Accolade relatief lage huuropbrengsten en een lage operationele kasstroom heeft. Hierin schuilt het gevaar van het aantrekken van te veel vreemd vermogen, waardoor een negatieve spiraal ontstaat. De oplopende rentelasten drukken op een steeds lagere operationele kasstroom waardoor continu meer met vreemd kapitaal gefinancierd moet worden.

Accolade stelt zich daarom op het standpunt dat ze niet bereid is om externe financiering aan te trekken voor het onrendabele deel van de investeringen in het bestaand bezit. Omdat er geen extra huurinkomsten tegenover staan, moeten deze onrendabele investeringen worden bekostigd vanuit de reguliere exploitatie.

Opsommend komen wij tot de volgende basisprincipes voor de begroting:

• De opgestelde meerjarenbegroting dient voor de eerste 5 prognosejaren te voldoen aan alle interne normen én voor de gehele looptijd aan de externe normen uit het financieel sturingskader (paragraaf 9).
• We zijn alleen bereid om extra financiering aan te trekken voor in-/ en uitbreidingsnieuwbouw, sloop- en vervangende nieuwbouw en levensduur verlengende renovaties tot het maximum van het nominaal schuldenplafond in de eerste vijf prognosejaren;
• Alle overige uitgaven dienen te worden bekostigd vanuit de operationele kasstroom met uitzondering van:

1. De investeringen in pv-panelen welke direct leiden tot extra vergoedingen waardoor de investeringen op termijn worden terugverdiend, en
2. Het 20%-deel van de investeringen van het naar de Standaard brengen en het 20%-deel van de investeringen van het naar Label B brengen van bestaande woningen. Deze investeringen leiden direct tot een stijging van de streefhuren, waardoor huurinkomsten bij mutatie gaan toenemen en de investeringen deels worden terugverdiend.