4. Betaalbaar wonen

In deze paragraaf staan de specifieke kaders en uitgangspunten benoemd die betrekking hebben op het volkshuisvestelijke thema: betaalbaar wonen.

Huurbeleid, -verhoging, -harmonisatie en -derving
De ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben ertoe geleid dat het actualiseren van het huurbeleid gewenst is. Enerzijds heeft dit te maken met het feit dat de huurverhogingen steeds meer uit de pas zijn gaan lopen ten opzichte van de prijsinflatie. Dit is ook een gevolg van de eenmalige huurverlagingen. Uit bijlage 2 blijkt dat dit neer komt op in totaal € 60 miljoen aan misgelopen huurinkomsten in de periode van 2016 tot en met 2024.

Het nieuwe huurbeleid wordt ingerekend in de begroting 2026-2040, mits het nieuwe huurbeleid voor 1 september 2025 wordt aangenomen (overeenkomstig voorgenomen directiebesluit).

In het huurbeleid van de niet-DAEB portefeuille staat markthuur centraal. Deze portefeuille exploiteren we volgens marktconforme uitgangspunten en daarbij hoort dat deze woningen tegen de markthuur worden verhuurd. Hoofdregel is dat we via de jaarlijkse huurverhoging de contracthuur in lijn brengen met de markthuur, rekening houdend met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten (maximale huurverhoging inflatie + 1%).  Bij nieuwe verhuringen wordt de woning verhuurd tegen de eenheids- c.q. streefhuur, die bepaald is op de markthuur.

Huurderving
De afgelopen jaren was de huurderving op totaalniveau als volgt:

De huurderving over de afgelopen 5 jaar is gemiddeld 1,1%. Het afgelopen jaar was dit opgebouwd uit 0,3% frictieleegstand, 0,3% onderhoudsleegstand en 0,2% overige derving.

Voor de begroting 2026-2040 wordt 0,9% als huurdervingpercentage ingerekend, aangevuld met projectderving sloop- en vervangende nieuwbouw. Deze projectderving wordt berekend door rekening te houden met het gemiddelde aantal maanden bij leegstand van de afgelopen 3 jaar. Dit komt neer op 13 maanden.