2. Investeringsactiviteiten

Oplevering
Naar verwachting worden er in 2025 94 woningen opgeleverd. Dit is 336% van de begroting 2025, waarin 28 woningen waren opgenomen. Deze stijging wordt veroorzaakt doordat 14 woningen extra worden gebouwd in het project Harinxmaland. Daarnaast worden drie projecten versneld in 2025 opgeleverd, die waren begroot in 2026. Dit komt doordat de verwachte opleverdatum in november of december valt. In de begroting zijn deze voorzichtigheidshalve doorgeschoven naar het volgende jaar. Het gaat om de projecten Gentiaansingel, Schoolstraat en Skoatterwald. Aangezien de oplevering verwacht wordt in november of december kan een kleine vertraging er voor zorgen dat de oplevering alsnog in 2026 plaatsvindt.

In uitvoering
In T1 zijn er 2 realisatiebesluiten genomen. De Drift en Harinxmaland 14 woningen extra. Accolade heeft het aanbod van gemeente Súdwest Fryslân om 14 extra woningen te bouwen in de wijk Harinxmaland geaccepteerd. Daarom is er gelijk een realisatiebesluit genomen. 

Een aantal projecten zijn op dit moment in de beginfase van de realisatie. De bouwwerkzaamheden van Harinxmaland zijn begonnen. Project Gentiaansingel gaat in mei opgestart worden. Op dit moment worden de loodsen van project Schoolstraat gesloopt.

Dit maakt dat er voor onderstaande projecten een realisatiebesluit is genomen en betreft 146 nieuwbouwwoningen en 405 gerenoveerde woningen. 

Ten opzichte van de T3-rapportage zijn geen projectvertragingen opgetreden en verschuivingen in het opleverjaar. In de kasstromen zien we een verschuiving van 2026 naar 2025, zoals inzichtelijk is in de toelichting op de financieringsbehoefte in paragraaf 3.6. Daarnaast schuiven er kasstromen vanuit 2026 door naar 2027.

Na oplevering worden projecten geëvalueerd, zowel financieel als op niet financiële aspecten. De uitkomsten worden daarbij getoetst aan de bestuursbesluiten en er wordt gekeken naar het huurdersoordeel. Er wordt eerst ingegaan op het huurdersoordeel en vervolgens op de financiële evaluatie.

Geelgorsstraat/Noorderdwarsvaart
In maart 2023 is het project Geelgorsstraat/Noorderdwarsvaart opgeleverd. Inmiddels zijn we 2 jaar verder en is onlangs de laatste termijn aan de aannemer betaald. In de tussentijd zijn er problemen geweest met de warmtepomp. Hierdoor hebben we het laatste termijn vastgehouden, zolang het stookseizoen duurde. 

Door de afdeling Vastgoed & Ontwikkeling is na oplevering een evaluatie uitgevoerd en zijn de prestaties van de individuele aannemers op projectniveau en op een aantal niet- financiële punten. In onderstaande tabel wordt de score weergeven

De aannemer Lont heeft tijdens de bouw steken laten vallen. Lont heeft dit erkend. Vervolgens heeft Lont actie ondernomen om verbeteringen door te voeren. Door de inspanning die zij hebben geleverd om de klachten op te lossen, hebben zij hier ondanks de onvoldoende bij de opleverpunten, een 8,0 op gescoord.

Met elke huurder is een keukentafelgesprek geweest. Normaliter wordt de input van de huurder verkregen via een enquête. Reden om deze gesprekken te voeren zijn de problemen met de warmtepomp. De huurder heeft ook de gelegenheid gekregen om andere problemen ter sprake te brengen.

Tevredenheid van de nieuwe huurder
De huurder is tevreden over de woning. De huurder is zeer ontevreden over de warmtepomp en ontevreden over de wateroverlast in de tuinen. 

Hoe ervaart huurder de woning
De woning is groot en goed. De installaties zijn zeer slecht en de tuin en berging matig.

(Financiële) realisatie ten opzichte van het bestuursbesluit
In onderstaande tabel wordt het opgeleverde project Geelgorsstraat/Noorderdwarsvaart op hoofdlijnen weergegeven

Voor de 40 opgeleverde woningen is door het bestuur het totaalbedrag van € 8.241.000 beschikbaar gesteld. De totale investering is uitgekomen op €8.079.000, oftewel de stichtingskosten bedragen 98% van het totaal beschikbaar gestelde budget. Dit laat zien dat wij ons gedurende de projecten niet hebben laten verrassen en dat zowel de budgettering als de kostenbeheersing op orde is geweest.

In de besluitvorming is voor de 40 opgeleverde woningen gerekend met €5.916.000 aan opbrengsten. De berekende marktwaarde door Capital Value per 31 december 2023 ligt met €7.583.000 een flink stuk hoger voor deze opgeleverde woningen.

Het voornemen is om in de volgende rapportage de evaluatie van de opgeleverde woningen 2024 op te nemen.

Duurzaamheid staat bij Accolade hoog in het vaandel. Hieronder wordt de voortgang per 30 april 2025 met betrekking tot de energieprestatie van de huurwoningen* weergeven:

• Het aantal woningen dat een afgemeld of geregistreerd energielabel B of beter heeft, is t.o.v. 31-12-2024 met 26 toegenomen. De gemiddelde ‘huidige’ EP-2 is ten opzichte van 31-12-2024 verbeterd van 175,5 naar 173,4. Het gemiddelde ‘huidige’ energielabel blijft hiermee B. Elke gemeente heeft gemiddeld energielabel B of A.
• Het aantal woningen dat voldoet aan de ‘Standaard’** is gedaald van 1.931 naar 1.914. Een daling van 17 woningen.
• Het normatieve elektraverbruik is t.o.v. 31-12-2024 gedaald van 727 naar 724 kWh per vhe per jaar. Na de stijging vorig jaar zien we nu een lichte daling van het elektriciteitsverbruik. Door het toenemen van elektrische verwarmingstoestellen (warmtepompen, infrarood etc.) en het afnemen van gasgestookte toestellen, is de verwachting dat dit in de komende jaren verder zal stijgen.
• Het normatieve gasverbruik is t.o.v. 31-12-2024 gezakt van 1.479 m3 naar 1.476 m3 per vhe per jaar. Door het isoleren en afnemen van gasgestookte verwarmingstoestellen (cv, cv-combi) zal dit in de komende jaren verder blijven dalen.

In het 1^e tertiaal is een verbetering te zien ten opzichte van 31 december 2024. Tegelijkertijd constateren we een achterstand in het verwerken van data en het registreren van woningen door Socotec (Invent). Over het inhalen van de achterstand in 2025 zijn met Socotec afspraken gemaakt.

* Een deel van de werken uitgevoerd in 2022 en 2023 moet nog door Socotec (Invent) worden verwerkt in Vabi. Deze gegevens zien we nu niet terug in de data.
** De Standaard is de nieuwe energetische eis waaraan elke corporatie-woning op 1-1-2050 moet voldoen. Voor elke woning wordt op basis van een aantal parameters/kenmerken een eigen eis (standaard) opgesteld.

Voortgang CO2 reductie tot eind 2030
De overheid heeft een doelstelling bepaald van 60% CO2-reductie in 2030. Om hierop te kunnen sturen heeft Accolade laten berekenen wat de CO2 uitstoot per woning was in 1990. Hieronder staat per jaar wat we hebben bereikt en wat de prognose is om de doelstelling te behalen. De jaarlijkse verbetering varieert van 1,3% tot 2,5% per jaar. Gemiddeld is dit 2,0% per jaar. Het tempo waarin we nu verduurzamen laat zien dat we in de komende 6 jaar volop moeten blijven inzetten op verduurzaming.

Accolade kent een aantal zachte projecten waarbij tot en met 2039 zicht is op zo’n 176 (480) nieuwbouwwoningen. Dit betreft de komende vijf jaar zo’n 86 (160) woningen en zo’n 90 (320) woningen in de periode 2030 tot en met 2039. Ter volledigheid staat tussen haakjes de gerapporteerde nieuwbouwwoningen in de T3-rapportage. De aantallen zijn afgenomen ten opzichte van de T3 rapportage, doordat er een aanvullende splitsing is gemaakt. Er is een categorie 'Potentie' opgenomen voor woningen/projecten die niet concreet genoeg zijn om hier op te nemen. Daarnaast is van een aantal projecten inmiddels een investeringsbesluit genomen.

Een uitgebreide toelichting is te vinden in de tabel in bijlage 2. De locaties die opgenomen zijn als potentieel zijn slechts een indicatie en worden gezien het onzekere karakter niet in de bijlage opgenomen. De grondenbank is openomen in bijlage 3.