Bijlagen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht waarom de realisatie afwijkt van de prognose. Afrondingsverschillen kunnen voor komen, waardoor een volledige aansluiting met de kostenverdeelstaat op alle punten niet mogelijk is.

Hieronder volgt een uitgebreidere toelichting op de kostenverdeelstaat. Afrondingsverschillen kunnen voor komen, waardoor een volledige aansluiting met de kostenverdeelstaat op alle punten niet mogelijk is.

A1 Huuropbrengsten
Tijdens het opstellen van de begroting is voor 2025 een huurverhoging van 6% ingerekend, conform de Leidraad Economische Parameters. Tijdens de Woontop 2024 is dit afgesproken dat dit gewijzigd wordt in een huurverhoging van gemiddeld 4,5%. Dit heeft een impact van ruim € 800K op de huuropbrengsten. Op 16 april is bekend gemaakt dat er een huurbevriezing voor 2025 en 2026 is opgenomen in de Voorjaarsnota. Ondanks dat de Voorjaarsnota nog officieel met moet worden vastgesteld in de Tweede- en Eerste kamer, wordt de huurbevriezing al wel in de prognose verwerkt. Dit heeft voor 2025 nog een aanvullende impact van zo’n € 2,3 miljoen. 

Er is ontdekt dat de verwerking van leegstaande woningen in de begroting niet juist was. Op het moment dat een woning leeg staat tijdens het opstellen van de begroting, is de contracthuur € 0. Dit ziet Wals als een 'normale huurprijs', waardoor het kan zijn dat deze woning pas jaren later muteert. Dit zorgt ervoor dat de huren jarenlang op € 0 in de begroting konden staan. Voor de begroting 2025 hadden 138 woningen onterecht te lang een contracthuur van € 0. Dit is gecorrigeerd, waardoor de huren bijna € 800K stijgen. In de komende begroting zal dit juist worden verwerkt.

In totaal is de prognose van de huuropbrengsten verlaagd met bijna € 2 miljoen verlaagd naar € 113,6 miljoen inclusief huurderving. 

B2 Personeelskosten
We weten het aantal FTE steeds beter te begroten. Op 30 april hadden we 163 fte in dienst en twee stagiaires. Er zijn 165 fte begroot voor 2025. Er vindt een lichte verschuiving plaats in de kasstromen, doordat de cao-loonstijging dit jaar in gaat per april. Hierdoor lijkt het alsof de realisatie iets achter loopt op de begroting.

Er wordt bij Vastgoed tijdelijk een ontwikkelaar ingehuurd tot en met eind december. Doordat het aantal fte iets hoger is dan gerealiseerd kan dit worden opgevangen in de huidige salariskosten. Er vind daarom een overheveling plaats van de salariskosten naar inleenkosten van ruim 100K

B3 Vervoerskosten
De vervoerskosten bedroegen over 2024 € 350K. Naast een aanvullend budget van € 25K voor nieuwe auto’s wordt niet verwacht dat de realisatie veel zal afwijken van 2024. De prognose wordt daarom met € 25K verlaagd.

B4 Huisvestingskosten
De realisatie van de huisvestingskosten is na T1 zo’n € 30K lager dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door dalende energietarieven en lagere schoonmaakkosten. De prognose voor 2025 wordt daarom met € 50K verlaagd.

B5 Kosten toezicht
In de kosten toezicht wordt de prognose verhoogd met € 15K. Dit wordt veroorzaakt doordat de kosten voor het werven van drie RvC leden in een keer plaatsvinden. De kosten voor het werven van RvC leden zijn ook de oorzaak van de hoge realisatiegraad in het eerste tertiaal.

B6 Kantoorkosten

Voor de kantoorkosten is een prognoseaanpassing van € 25K gedaan. In het DO is een besluit genomen om 25K extra budget op te nemen voor Lucs. Daarnaast is er € 70K overgeheveld binnen de ICT kosten van Netwerk en data naar Applicatie en Dataverwerking. De realisatie loopt achter op de begroting, als gevolg van het ingerekende seizoenspatroon van de kosten. Naar verwachting wordt in 2025 de volledige begroting gerealiseerd. 

B7 Algemene kosten
In de advieskosten wordt een prognose aanpassing gedaan van € 172K. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door extra budget voor het aanbestedingstraject van nieuwbouw (€ 110K), anderzijds is € 62K extra budget opgenomen voor de aanbesteding van RGS. Beide budgetten zijn vastgelegd in een bestuursbesluit.

Daarnaast is de voorraad in de bussen van de vakmannen opnieuw bekeken. De voorraden in de bussen zijn kleiner gemaakt, waardoor de kosten voor het extern voorraadbeheer dalen. De prognose is daarom verlaagd met € 18K. 

B8 Zakelijk lasten
In de zakelijke lasten is een prognoseaanpassing gedaan van € 370K. Socotec gaat een inhaalslag doen in het opnemen van energielabels.. Er is een besluit hiervoor genomen voor een aanvullend budget van € 370K, waardoor de prognose met € 370K wordt verhoogd.

B9 Onderhoud
De onderhoudskosten in T1 zijn 10% hoger dan in T1 is begroot. In T1 2024 was de realisatiegraad van de onderhoudskosten 104%. Uiteindelijk is dit ultimo 2024 uitgekomen op 90% van de begroting. We constateren dus een verbetering in de realisatiegraad, waardoor er geen prognoseaanpassing nodig is op planmatig onderhoud. 

In het mutatieonderhoud zien we dat de realisatie lager uitvalt dan de begroting. De kosten per mutatie zijn namelijk lager dan verwacht. De prognose wordt daarom met ruim € 200K verlaagd tot € 2,8 miljoen. De prognose aanpassing is gebaseerd op de verwachting dat de gemiddelde mutatiekosten €2.500 per woning zullen zijn in plaats van € 2.700 per woning.

In het uitgesteld onderhoud is slechts 64% gerealiseerd in T1. Deze post is relatief nieuw en gezien het incidentele karakter lastig te begroten. Doordat we steeds meer ervaringscijfers hebben, wordt de begroting hiervan de komende jaren geoptimaliseerd. Voor nu wordt de prognose verlaagd met zo’n € 750K naar € 2 miljoen. 

De post niet voorzien onderhoud bestaat, net als de post uitgesteld onderhoud, uit incidentele posten. Hier valt de realisatie ook lager uit dan de begroting. Daarentegen is een aanvullend bestuursbesluit genomen voor een budget van € 200K voor een inhaalslag van veiligheidskeuringen. De ruimte in de post niet voorzien onderhoud wordt benut om deze aanvullende uitgaven op te vangen. Dit leidt niet tot een prognose aanpassing

D Verkoopresultaat
De verkoopopbrengsten bestaand bezit bedragen in het 1e tertiaal € 2,3 miljoen, terwijl voor deze periode € 756K was begroot. In onderstaande tabel is de realisatie tot en met het 1e tertiaal inzichtelijk en is te zien waar de afwijking ten opzichte van de begroting door wordt veroorzaakt.

De gemiddelde verkoopopbrengst per woning tot en met T1 2025 is uitgekomen op € 281K. Dit is 28% hoger dan begroot, doordat de prijzen in werkelijkheid meer zijn gestegen dan tijdens het opstellen van de begroting werd verwacht. Ook worden woningen gemiddeld 9% boven de taxatiewaarde verkocht. Op basis van de huidige informatie wordt een gemiddelde verkoopprijs van € 278K verwacht. In het 1^e tertiaal zijn 7 woningen verkocht. Doordat in de tweede helft van 2024 vertraging is opgelopen, zijn in T1 relatief veel woningen gepasseerd. Dit is ook terug te zien in het totaal aantal dagen verkoop in onderstaande tabel. Kijkend naar de koopovereenkomsten en leegstaande woningen die beschikbaar zijn voor verkoop, wordt de prognose aangepast van 10 naar 16 woningen.

In februari heeft de taakoverdracht van een complex van 27 woningen en 1 BOG pand in Zwaagwesteinde aan Thus Wonen plaatsgevonden. Aangezien de gekoppelde lening bij deze activa-passiva transactie lager was dan de overeengekomen verkoopprijs is een bedrag ontvangen van € 334K. 

Het totaal aantal dagen verkoop ligt hoger dan de norm van maximaal 120 dagen. Dit wordt deels veroorzaakt door vertraging in het proces binnen Accolade in 2024. De verwachting was echter dat het aantal dagen tussen leegstand en verkoop zou verbeteren, nu het per 1 juli niet meer verplicht is de woning eerst aan de zittende huurder aan te bieden. Dit is tot dusver niet gebeurd. Er wordt onderzocht waar de oorzaak ligt en welke actie hierop kan worden ondernomen. 

In onderstaand tabel is een overzicht van de wijzigingen. Het verkoopresultaat van de jaarprognose en - begroting sluit aan met kostenverdeelstaat.

De in de voorjaarsnota door de coalitie aangekondigde huurbevriezing voor 2025 en 2026 heeft grote impact op onze operationele kasstroom. De huuropbrengsten komen voor de komende 15 jaar ten opzichte van de begroting 2025 ruim € 108 miljoen lager uit. De de effecten voor de vennootschapsbelasting zijn niet meegenomen in de doorrekening. De lagere huuropbrengsten veroorzaken een lager bedrijfsresultaat, waardoor de vennootschapsbelasting lager zal uitvallen. Dit heeft een dempend effect op de onderstaande ontwikkeling van het operationeel kasstroomresultaat en de ICR. 

De huurbevriezing heeft directe gevolgen voor onze exploitatie. Zonder aanpassingen kunnen wij in geen enkel jaar voldoen aan de minimale vereiste operationele kasstroom van € 20 miljoen. Ook het percentage van de beïnvloedbare bedrijfslasten voldoet in geen enkel jaar aan de minimale vereiste. 

De huurbevriezing heeft grote gevolgen voor de ICR. In 2032 gaan wij zonder aanpassing van onze plannen door de externe ratio van 1,4. Ten opzichte van onze begroting is dat 5 jaar eerder. In 2032 is de nominale schuldpositie toegenomen tot € 802 miljoen. De ratio rentelasten ten opzichte van de huuropbrengsten bedraagt dan 17%.