2. Onze wensbegroting 2025-2039

De volkshuisvestelijke opgave van Accolade blijft onverminderd groot. Het maatschappelijk presteren van woningcorporaties blijft de komende jaren onder een vergrootglas liggen. In dit hoofdstuk brengen wij in kaart wat de omvang is van de meest gewenste opgave en wat de financiële impact is wanneer wij de beperkingen met betrekking tot de realiseerbaarheid van de investeringen en financiële begrotingsrestricties los zouden laten.

Hierbij kijken wij naar onze eigen wensen en ambities en de gemaakte afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA), de Regionale Woondeals en de gemeentelijke biedingen. We geven een toelichting op de belangrijkste onderwerpen voor Accolade. 

Beschikbaarheid
In onze wensbegroting geven wij uitvoering aan de belangrijkste thema’s van het portefeuilleplan, waarbij alle financiële begrotingsrestricties worden losgelaten. Om de vraagdruk naar sociale huurwoningen te verlagen ligt de focus vooral op de uitbreiding van grondgebonden woningen. Dit wordt gerealiseerd door de komende 15 jaar ca. 2.000 woningen toe te voegen door middel van in-en uitbreidingsnieuwbouw. Daarnaast verdunnen wij in de kleine kernen door middel van sloop- en nieuwbouw (ca. 300 woningen) en intensiveren wij de verkopen van het versnipperd bezit (ca. 950 woningen). Per saldo groeit de woningportefeuille de komende 15 jaar in de meest gewenste situatie met zo’n 750 woningen. 

Onderstaand wordt de portefeuille ontwikkeling van onze wensbegroting weergegeven:

In de meest gewenste situatie groeit de woningportefeuille tot het jaar 2032 om zoveel mogelijk recht te doen aan de toegenomen vraagdruk naar sociale woningen. Met het oog op de demografische ontwikkeling op de langere termijn wordt vanaf 2032 deze woningportefeuille op peil gehouden richting 2039.

In onderstaande grafiek wordt de planvorming van de nieuwbouw weergegeven. Ook hier geldt dat dit de planvorming is van de meest wenselijke portefeuilleontwikkeling en wordt tevens de toets op de realiseerbaarheid van deze plannen losgelasten.  Voor het realiseren van zo’n 400 woningen is Accolade actief op zoek naar beschikbare grondlocaties. 

Verduurzamen bestaande woningen
Het verduurzamen van onze woningen is een belangrijke interne pijler van het volkshuisvestelijke afwegingskader, alsook vanuit de Nationale Prestatieafspraken.

Op het gebied van verduurzaming hebben we in de basis een aantal opgaven:

• 6.000 woningen isoleren naar label B.
• Ruim 4.600 woningen naar de standaard brengen.
• Ruim 3.000 woningen aardgasvrij maken.
• Bijna 8.000 woningen van PV-panelen voorzien.
• Ruim 1.100 woningen renoveren (incl. verduurzamen naar label B).

De totale verduurzamingsopgave voor de komende 15 jaar komt in de wensbegroting uit op € 520 miljoen. Ook in de wensbegroting temporiseren wij het aardgasvrij maken van bestaande woningen vanaf 2031. Wij zijn terughoudend met de inzet van all-electric voorzieningen. Dit zijn vaak nu nog (te) kostbare installaties en kunnen qua volume en beschikbaarheid van het elektriciteitsnetwerk niet overal worden toegepast. We verwachten dat er op termijn betere en goedkopere oplossingen op de markt komen.

Goed onderhoud
Als uitgangspunt met betrekking tot het onderhoud van onze woningen wil Accolade de bestaande bouwkundige kwaliteit minimaal in stand houden. Maatregelen hierbij zijn onder andere het planmatig onderhoud en het dagelijkse onderhoud. Daarnaast dragen renovaties en vervangende nieuwbouw bij aan de bouwkundige kwaliteit van onze woningen. De totale onderhoudsopgave voor de komende 15 jaar komt in de wensbegroting uit op € 865 miljoen.

Betaalbaarheid
Het huurbeleid van Accolade zorgt voor betaalbare woningen met een groot aandeel woningen beneden de 1e aftoppingsgrens. Dit willen we graag op peil houden. In de opgave die we hebben wordt daarom gerekend met het huidige (gematigde) huurbeleid. Daarentegen stijgen de kosten en staan woningcorporaties voor een grote (financiële) uitdaging. Daarom benutten we in onze opgave de mogelijkheden die wettelijk gezien worden geboden voor de jaarlijkse huurverhoging.

Goede kwaliteit
In de meest ideale situatie vervangen wij zo’n 1.350 woningen voor nieuwbouw, waarbij sprake is van een kleine verdunningsoperatie van ca. 300 woningen. Daarnaast draagt de onderhoudsopgave van € 865 miljoen bij aan het verbeteren van de woonkwaliteit. Tevens worden ruim 1.100 woningen grootschalig gerenoveerd en worden er geen concessies gedaan aan het vervangen van douche, keuken en toilet in bestaande woningen. In de wensbegroting gaat het om een investeringsbedrag van € 190 miljoen.

Wonen en zorg
Wonen en zorg wordt de komende jaren steeds belangrijker. Ouderen blijven langer thuis wonen en het aantal huurders met een urgentieverklaring neemt toe. In de wensbegroting zijn 1.000 woningen opgenomen die tussen 2025 en 2029 bouwkundig worden aangepast, zodat bestaande of toekomstige huurders met een zorgbehoefte daar ook kunnen blijven wonen. Daarnaast wordt onverminderd ingezet op de leefbaarheid van de wijken en buurten. In de begroting zijn hierin geen concessies gedaan.

Ontwikkeling LTV
Ondanks de stijging in de LTV vanwege de grote investeringsopgave blijft deze gedurende de eerste 10 prognosejaren binnen de maximale norm van 70 procent. Na 2036 wordt deze norm overschreden en is er geen financieringsruimte meer over om uitvoering te geven aan onze plannen en ambities. 

Nominale schuldpositie
In onderstaande grafiek wordt de ontwikkeling van de nominale schuldpositie weergegeven. Om de wensopgave te kunnen realiseren neemt de nominale schuld toe van ruim € 400 miljoen naar € 1.700 miljoen. Dit betekent een stijging van € 1.300 miljoen in 15 jaar, wat gelijk staat aan een stijging van ruim 300 procent. Deze financieel ongezonde ontwikkeling zien wij ook terug in de verhouding van de rentelasten ten opzichte van de bruto huuropbrengsten. In een financieel duurzaam businessmodel mogen de rentelasten niet meer dan 20 procent van de bruto huuropbrengsten gaan bedragen. In de wensbegroting wordt in 2031 deze grenswaarde overschreden.    

Ontwikkeling operationele kasstroom
Onderstaand is de ontwikkeling van de operationele kasstroom in de grafiek weergegeven. Hieruit valt te concluderen dat voor de gehele periode niet voldaan kan worden aan de minimale vereiste van een operationeel kasstroomresultaat van € 20 miljoen. Daarnaast vallen de stijgende uitgaven van rentelasten op als gevolg van de grote financieringsbehoefte. Ter illustratie de rentelasten verdubbelen vanaf 2029 van € 25 miljoen naar meer dan € 50 miljoen in 2039. 

Ter volledigheid wordt hieronder de impact van de wensbegroting op alle ratio’s van het financieel sturingskader weergegeven. Hierbij maken wij onderscheid in korte (prognosejaren 1 t/m 5) en lange termijn (prognosejaren 6 t/m 15). Met rood wordt aangegeven als de harde normen worden overschreden en met oranje is dat het geval als de signaalwaarden worden overschreden.

Korte termijn (prognosejaar 1 t/m 5)
Hieronder wordt de impact van de wensbegroting op het financieel sturingskader weergegeven. In alle jaren in de eerste vijf prognosejaren voldoet de operationele kasstroom niet aan de minimale vereiste van € 20 miljoen. Daarnaast zijn ook de beïnvloedbare bedrijfslasten in alle jaren te hoog ten opzichte van de interne norm. Daar waar in de eerste vijf prognosejaren de interne signaalwaarden al de nodige waarschuwingen afgeven overstijgt vanaf 2028 de nominale schuldpositie de interne norm van € 700 miljoen. 

Lange termijn (prognosejaar 6 t/m 15)
De interne signaalwaarden zien allemaal toe op de ontwikkeling van de nominale schuldpositie. Op de langere termijn zien wij de ratio’s binnen het financieel sturingskader door de prestaties snel verslechteren. Dit betekent dat wij vanaf 2032 niet meer aan de grenswaarde voor de ICR voldoen, daar waar de LTV pas 4 jaar later de grenswaarde overschrijdt.