3. De begroting op hoofdlijnen

Op 8 juli 2024 publiceerde de Aw middels een separate leidraad haar aandachtspunten voor de meerjarenbegroting. Een realistische begroting is daarbij een essentiële voorwaarde om het gesprek over de inzet van het vermogen en de gemaakte prestatieafspraken te kunnen voeren. In paragraaf 3.1 tot en met 3.4 wordt ingegaan op welke wijze de aandachtspunten uit de leidraad zijn verwerkt in de begroting. In paragraaf 3.5 wordt een vergelijking gemaakt met de begroting van vorig jaar en in paragraaf 3.6 leest u hoe deze meerjarenbegroting zich verhoudt tot de Nationale Prestatieafspraken. Voor de scenario-analyse wordt verwezen naar paragraaf 6.4. De analyse op de mate van wendbaarheid van de planvorming wanneer een slechtweerscenario zich voordoet, is opgenomen in paragraaf 6.3. 

Het zijn uitdagende tijden voor woningcorporaties. Aan de ene kant wordt verwacht dat woningcorporaties de Nationale Prestatieafspraken na komen. Aan de andere kant worden woningcorporaties geconfronteerd met stijgende kosten voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming, en hogere rentelasten. Daarnaast vragen gemeenten om extra woningen om  het woningtekort terug te dringen.

Om te kunnen presteren naar vermogen is het van belang een visie te hebben op de inzet van het vermogen. Dit wordt nog extra van belang nu de totale opgave groter is dan de financiële middelen die daarvoor beschikbaar zijn. Dit wordt nog eens verstevigd door het feit dat de exploitatielasten sneller toenemen dan de huurinkomsten. We zien dat de huidige bedrijfsvoering op termijn financieel niet houdbaar is. Dit laatste is inmiddels ook door de Rijksoverheid erkend, zonder dat er al concrete (compensatie)maatregelen zijn genoemd. Voor het beschikbaar stellen van de financiële middelen is een set met financiële kaders opgesteld. Accolade kiest daarbij de lijn van goed rentmeesterschap.

De koers van Accolade is gericht op een structureel verantwoorde bedrijfsvoering richting 2050. Accolade is zich bewust is van de te leveren prestaties en wil daarbij niet onnodig geld op de plank laten liggen. Onderstaand wordt aangegeven of voor de volgende ratio’s buffers worden aangehouden:

• ICR minimaal 1,54, ofwel en buffer van 10 procent. Dit wordt gehanteerd om eventuele tegenvallers in de operationele uitgaven op te kunnen vangen en tijdig bij te kunnen sturen.
• LTV maximaal 70 procent. Met ingang van boekjaar 2026 wordt het woningbezit gewaardeerd op beleidswaarde in plaats van marktwaarde verhuurde staat. Daarbij wordt een uniforme disconteringsvoet gehanteerd, die lager ligt dan de huidige voet van Accolade. Dit heeft een opwaarts effect van de beleidswaarde, waarbij door Accolade is aangegeven het niet (meer) noodzakelijk te vinden een buffer aan te houden. Ter illustratie de beleidswaarde per 31-12-2023 bedroeg € 1.017 miljoen, terwijl de geprognosticeerde beleidswaarde per 31-12-2024 € 1.369 miljoen bedraagt. Dit is een stijging van zo’n € 350 miljoen die zorgt voor een daling van 5 procent op de LTV.

Voor de financiële verwerking van de opgave onderhoud, verduurzaming en woningverbetering hanteert Accolade een aantal basisprincipes. Deze staan beschreven in paragraaf 5.1. 

Jaarlijks maakt Accolade prestatieafspraken met gemeenten over onder andere de programmering van nieuwbouw, verduurzaming, onderhoud en woningverbetering van de bestaande voorraad en daarmee op de portefeuille-ontwikkeling. Belangrijke input hiervoor zijn onze jaarlijkse biedingen aan de gemeente, waarin we aangeven welke bijdrage we leveren aan de woonvisie van de gemeente. In deze paragraaf geven wij aan in hoeverre afspraken concreet en realistisch in de meerjarenbegroting zijn verwerkt en geven wij een toelichting op de verschillen tussen deze begroting en de biedingen aan gemeenten.

De biedingen worden in het eerste half jaar opgesteld voor het volgende jaar. Aangezien dit plaatsvindt voordat de begroting is opgesteld, wordt hierbij gebruik gemaakt van het tweede prognosejaar van de laatst bekende en goedgekeurde begroting. Concreet betekent dit dat voor de gemeentelijke biedingen voor 2025 gebruik wordt gemaakt van het tweede prognosejaar (2025) van de begroting 2024. In deze paragraaf vergelijken we deze biedingen met de begroting 2025. De biedingen zijn de input voor de gemeentelijke prestatieafspraken, welke in het tweede half jaar worden opgesteld voor het daaropvolgende jaar.

Per onderdeel geven we een korte toelichting op de verschillen ten opzichte van de begroting:

• Nieuwbouw: het project Johan Willem Frisostraat is niet in de begroting van 2025 opgenomen, volgens de laatste informatie wordt de oplevering verwacht in 2027. Ten tijde van het opstellen van de biedingen was de verwachting nog dat dit in 2025 opgeleverd zou worden. Het project betreft 10 eenheden en verklaart het gehele verschil.
• Verkoop: nagenoeg het gehele verschil wordt verklaard door de complexmatige verkoop van de woningen in de gemeente Tytsjerksteradiel. Een deel van de woningen wordt in 2024 verkocht en het restant wordt naar verwachting in 2026 overgedragen. Dit betreft dus enkel een verschil in de timing van de verkopen.
• Planmatige werkzaamheden: deze verschillen ontstaan vanwege een aantal redenen. De uitgaven die niet direct te relateren zijn aan een complex worden niet in de bieding meegenomen. Dit geldt ook voor uitgaven die niet concreet zijn weggezet bij RGS-partners op het moment dat de biedingen worden opgesteld. 

Het huurbeleid van Accolade is gericht op betaalbaar wonen. Voor Accolade betekent dit dat wij blijven inzetten op een gematigd huurbeleid, betaalbaar verduurzamen, betaalbare nieuwbouw en individueel maatwerk voor huurders die financieel in de knel komen. Dit beleid zorgt voor een positief effect in de portemonnee van de huurder. Dit doen we op verschillende manieren:

• In de Nationale Prestatieafspraken is het  inflatievolgend huurbeleid voorlopig aan de kant gezet. Voor de jaren 2024 en 2025 is afgesproken dat de jaarlijkse cao-ontwikkeling minus 0,5 procent de ruimte voor de jaarlijkse huursomstijging aangeeft. Voor de jaren erna is de inflatieverwachting weer het ijkpunt. De verwachte reeks voor de huursomstijging ziet er als volgt uit:

• De streefhuren van de sociale huurwoningen zijn gebaseerd op de kwaliteit van de woningen. De streefhuur wordt bepaald door een percentage van de maximale huurprijs. Hierbij vindt een differentiatie plaats naar soort woning (grondgebonden of gestapeld) en naar energielabel. Dit huurbeleid heeft ertoe geleidt dat de gemiddelde streefhuur van een sociale huurwoning van Accolade ongeveer 67 procent van de maximale huur bedraagt. Door deze keuze heeft 85 procent van onze woningen een huurprijs onder de 1^e aftoppingsgrens waardoor we een groot deel van onze voorraad passend kunnen toewijzen aan kleine huishoudens met lage inkomens.
• In lijn met de Nationale Prestatieafspraken wordt bij isolerende maatregelen aan de zittende huurder geen huurverhoging gerekend. Bij het plaatsen van pv-panelen wordt overeenkomstig huidig huurbeleid binnen de servicekosten een vergoeding in rekening gebracht. De vergoeding bedraagt ongeveer € 12,50 per maand gebaseerd op een prijs per Watt piek van 4 pv-panelen.
• Accolade ontwikkelt nieuwbouwwoningen met een kwaliteit die aansluit op het huurbeleid en het streven naar betaalbare huren. Dit houdt in dat wij nieuwbouwwoningen met een huurprijs aanbieden waar ook huishoudens met lage inkomens voor in aanmerking komen. Door de verhoging van de maximale huurprijs op 1 juli moeten we de aanvangshuren wel aftoppen tot de 1^e of 2^e aftoppingsgrens.
• Accolade maakte met alle gemeenten prestatieafspraken over individueel maatwerk voor huurders die te maken krijgen met betaalbaarheidsproblemen. In samenwerking met gemeenten wordt er voor deze huurders gezocht naar individuele oplossingen of naar maatregelen die dit soort problemen kunnen voorkomen.

Accolade is bezig met het herijken van haar huurbeleid. Aanleiding hiervoor zijn enerzijds de verschillende ontwikkelingen rondom het huurbeleid, zoals de huurverlaging op 1 juli 2023, de beperkte ruimte om huren te kunnen differentiëren en de verhoging van de maximale huurprijs. En anderzijds de omvangrijke opgave in het verduurzamen, onderhouden, renoveren, uitbreiden en betaalbaar houden van de woningvoorraad.

Deze opgave en de beperkte beschikbaarheid van financiële middelen zorgen ervoor dat er onderzocht wordt of we de huuropbrengst kunnen verhogen zonder te veel te tornen aan ons streven naar betaalbaar wonen.

Met betrekking tot het realiseren van de nieuwbouwopgave is de afhankelijkheid van gemeenten groot. Enerzijds vanwege de beschikbaarheid en het toekennen van grondposities. Maar ook zien wij dat de risico's op projectvertragingen jaarlijks toenemen door bijvoorbeeld de Wet Natuurbescherming en bezwaarschriften en de beperkte plancapaciteit bij de gemeenten waardoor de voorbereidingsfase van projecten erg lang duurt. Mede hierdoor worden alleen concrete nieuwbouwprojecten, oftewel projecten waarvan ten minste een opdrachtbrief of haalbaarheidsstudie is opgestart, ingerekend in de eerste vijf prognosejaren. Onze nieuwbouwambities worden op regioniveau ingerekend vanaf jaar 6 van de meerjarenbegroting.

Een belangrijk aandachtspunt op de realiseerbaarheid van de begroting blijft de toetsing van de beïnvloedbare bedrijfslasten en de ontwikkeling daarvan ten opzichte van de bruto huuropbrengsten. Accolade heeft de doelstelling dat deze maximaal 17,5 procent van de bruto-jaarhuur mogen bedragen. Dit is een indicator waarop binnen Accolade actief wordt gestuurd en zorgt ervoor dat de ingediende afdelingsbudgetten kritisch zijn beoordeeld op zowel realiseerbaarheid als doelmatigheid van de plannen en inzet van middelen.

De laatste jaren zien wij een positieve lijn in de realisatiegraad van de begrote operationele uitgaven. Dit is de resultante van de extra aandacht voor het realistisch begroten.

Om een goed beeld te kunnen vormen van de accentverschuivingen met de begroting van vorig jaar wordt hieronder een vergelijking gemaakt. Een verschil met de begroting van vorig jaar is dat de horizon van de begroting van 2025 is verlengd van 10 naar 15 jaar.  

De in-en uitbreidingsambitie is ten opzichte van de vorige begroting van zo’n 300 woningen over een periode van 10 jaar naar boven bijgesteld naar ca. 1.200 woningen over een periode van 15 jaar. Daarbij ligt de focus op de uitbreiding van grondgebonden woningen. Accolade doet komende jaren een stevige stap naar voren om de druk op de beschikbaarheid van sociale woningen te verlagen. Vanuit volkshuisvestelijk perspectief wordt de verkoop van aangebroken en versnipperd bezit de komende jaren in lijn met de oplevering van de nieuwbouw weer geïntensiveerd. Ten opzichte van de vorige begroting zijn de verkopen van bestaand bezit toegenomen met 660 woningen. 

We blijven stevig inzetten op het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Voor de komende 15 jaar is hiervoor € 410 miljoen gereserveerd. Dit komt voor de eerste 10 jaar neer op een verlaging van € 23 miljoen ten opzichte van de begroting van vorig jaar. Deze verlaging wordt veroorzaakt doordat de uitgaven van het naar de Standaard brengen van een woning lager uitvallen dan waar aanvankelijk in de begroting van 2024 was uitgegaan. Accolade heeft het doel om eind 2033 alle daarvoor geschikte woningen van PV-panelen te voorzien. Voor de gehele begrotingshorizon is voor het aanleggen en vervangen van PV-panelen € 65 miljoen gereserveerd. Daarnaast zetten wij in op het uit faseren van woningen met EFG-labels. Eind 2028 zijn alle woningen verbeterd tot minimaal label D met uitzondering van de woningen in de sloop-/ nieuwbouw ambitie.  

Accolade blijft door middel van sloop- en vervangende nieuwbouwplannen inzetten op het verjongen van het bestaande bezit. Uit de gemaakte inhaalslag van de complexensessies en het opstellen van het integrale vastgoedsturingsmodel in 2024 is naar voren gekomen dat de opgave van sloop- en vervangende nieuwbouw beduidend lager uitvalt. In de periode van 2025-2039 worden zo’n 1.200 woningen gerealiseerd. Hierbij is sprake van een verdunningsoperatie van ca. 300 woningen. In de begroting van vorig jaar rekenden wij voor de eerste 10 jaar nog op zo’n 1.400 woningen, waardoor deze sloop- en vervangende nieuwbouw opgave met zo’n 200 woningen is verlaagd.  

Om de kwaliteit van ons bezit op niveau te houden is voor onderhoud de komende 15 jaar een bedrag van € 845 miljoen gereserveerd. Ten opzichte van de eerste 10 jaar is dit 20 miljoen meer dan de begroting van vorig jaar. Enerzijds wordt dit verklaard door bouwkostenstijging en anderzijds door het opdrijvende effect van correlerende onderhoudsuitgaven met de hoge inzet op het verduurzamen van bestaande woningen. 

Voor de jaarlijkse huurverhoging sluit Accolade aan bij de maximale mogelijkheden die vanuit de Nationale Prestatieafspraken zijn geboden. Dat betekent dat voor de huursomstijging voor 2025 wordt aangesloten bij de cao-stijging minus 0,5 procent en dat voor de jaren daarna weer een inflatievolgend huurbeleid geldt. De stevige investeringen in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad hebben via het betaalbaar houden van de energierekening van onze huurders een gunstig effect op de betaalbaarheid. 

Tot slot blijven wij onverminderd inzetten op de leefbaarheid binnen onze wijken en buurten. 

Op 30 juni 2022 zijn de Nationale Prestatieafspraken (NPA) ondertekend. Dit zijn afspraken als gevolg van het afschaffen van de verhuurderheffing. Onderstaand gaan we verder in op de begroting in relatie tot de NPA.

Uit de financiële doorrekening van de wensbegroting blijkt dat onze plannen en ambities financieel niet haalbaar zijn, waardoor bijstelling noodzakelijk is om een begroting op te stellen die voldoet aan het financieel sturingskader.

In deze paragraaf wordt per doelstelling een vergelijking gemaakt tussen deze meerjarenbegroting en de Nationale Prestatieafspraken.

Beschikbaarheid
Accolade blijft inzetten op het op peil houden van de sociale woningvoorraad. Dit jaar wordt daarom meer ingezet op in- en uitbreidingsnieuwbouw. In onderstaande tabel is inzichtelijk wat we gaan realiseren ten opzichte van de NPA. 

Vanuit de NPA is een groei van het aantal sociale huurwoningen gewenst. Tot en met 2030 verwachten we dat ons bezit groeit met bijna 150 woningen, waarbij we (bescheiden) bijdragen aan de groei van het aantal sociale huurwoningen.

Betaalbaarheid
Wij zijn er voor mensen met een kleine portemonnee. Een betaalbare huur en lage woonlasten zijn daarom belangrijk. Het uitgangspunt blijft voor Accolade een gematigd huurbeleid. Hiermee zorgen we ervoor dat ons woningaanbod past bij de doelgroep die we hebben. Op dit moment heeft 85 procent van onze woningen een huurprijs onder de 1^e aftoppingsgrens. Tegelijkertijd zien wij de noodzaak om de jaarlijkse huurverhoging conform de Leidraad Economische Parameters door te voeren. Als de werkelijke huurverhoging afwijking van de Leidraad passen we de jaarlijkse huurverhoging daarop aan. In paragraaf 3.3. is het huurbeleid uiteengezet.

Verduurzaming
Verduurzaming heeft voor Accolade een hoge prioriteit. Verduurzaming draagt bij aan het klimaatverbetering en in het bijzonder aan de betaalbaarheid van de woningen en het comfort dat de huurder ervaart in deze woning. De opgave uit de NPA is vertaald naar een opgave voor Accolade, zodat de vergelijking met de begroting gemaakt kan worden.

Bij Accolade beginnen we vanaf 2030 met het aardgasloos maken van woningen. Wij zijn terughoudend met de inzet van all-electric voorzieningen. Dit zijn vaak nu nog (te) kostbare installaties en kunnen qua volume en beschikbaarheid van het elektriciteitsnetwerk niet overal worden toegepast. We verwachten dat er op termijn betere en goedkopere oplossingen op de markt beschikbaar komen.

De opgave uit de NPA om eind 2028 geen EFG labels meer in ons bezit te hebben gaan we realiseren.

Naast de opgave uit de NPA brengen we 6.000 woningen naar label B en plaatsen we bij 8.000 woningen PV panelen.

Goed onderhoud
Accolade blijft onverminderd inzetten op de instandhouding van de bouwkundige kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Goed onderhoud heeft een effect op hoe een huurder woont en leeft. Vanwege de verhoogde inzet op de verduurzamingsopgave voorzien wij voor de komende jaren hogere onderhoudsuitgaven. Tot en met 2030 weten wij bijna 95 procent van de hogere onderhoudsopgave te realiseren. Ook na 2030 weten we nagenoeg de gehele opgave te realiseren.

Goede kwaliteit
Goede kwaliteit heeft enerzijds te maken met zaken als vocht, tocht, schimmel, brandveiligheid, etc. Anderzijds met de kwaliteit van de ruimten: is er een tweede toilet bijvoorbeeld of een berging. Met een sloop- nieuwbouwambitie die nog concreter is dan de begroting van vorig jaar zetten wij fors in op de verjongingsopgave van de complexen waar dit nodig is. Daarnaast draagt de sloop- nieuwbouwambitie bij aan onze duurzaamheids- en onderhoudsdoelen.

Leefbaarheid
De woonomgeving en de buurtbewoners hebben invloed op de kwaliteit van het dagelijkse leven. De leefbaarheid bepaalt of je met plezier in een buurt woont. In de Nationale Prestatieafspraken wordt volop ingezet op gebiedsgericht werken in gezamenlijkheid met de lokale partners. Ook wij zetten daarop in. De volledige opgave van leefbaarheid is in de begroting meegenomen.

Wonen en zorg
Accolade is voornemens van 2026 tot en met 2029 zo'n 1.000 woningen bouwkundig aan te passen tot een rollatorvriendelijke woning, zodat bestaande of toekomstige huurders met een zorgbehoefte daar ook kunnen blijven wonen. Deze groep neemt de komende jaren heel sterk toe. Daarnaast is er een pilot opgenomen in de begroting om ‘Onconventioneel Wonen’ te gaan onderzoeken, waarbij we drie woonunits willen realiseren. Tot slot hebben we diverse Wooncoaches Senioren om senioren te ondersteunen waar dat nodig is. Het zorgvastgoed dat we hebben, houden we in ons bezit.