5. Basisprincipes en uitgangspunten meerjarenbegroting 2025-2039

In hoofdstuk 2 is gestart met het in kaart brengen van de financiële uitwerking van de wensbegroting. Omdat de meest ideale situatie niet voldoet aan de basisprincipes waarop Accolade haar begroting wil opstellen zijn maatregelen getroffen om tot een definitieve begroting voor 2025-2039 te komen. In paragraaf 5.1 wordt stil gestaan bij basisprincipes en belangrijkste uitgangspunten van onze meerjarenbegroting. In paragraaf 5.2 wordt een toelichting gegeven op de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille en nieuwbouwprojecten en vertalen wij deze naar de ontwikkeling van onze sociale woningvoorraad. 

Basisprincipes meerjarenbegroting
Om de financiële continuïteit voor de langere termijn te borgen en uitvoering te geven aan een financieel gezond businessmodel heeft Accolade een financieel sturingskader opgesteld. Naast de bekende financiële ratio's waarop door de toezichthouders Aw en WSW wordt getoetst heeft Accolade zowel harde normen als signaalwaarden toegevoegd aan het totaal pallet van financiële kaders, waarop de uitkomsten van de meerjarenbegroting wordt getoetst. Een uitgebreide toelichting hierop staat in hoofdstuk 6.

Om uitvoering te geven aan het financieel sturingskader heeft Accolade een aantal basisprincipes geformuleerd. Dit kan niet zonder dat wij erkennen en vaststellen dat de plannen op lange termijn financieel onhoudbaar zijn. Goed rentmeesterschap vraagt ons verstandige keuzes te maken. Met niet alleen de huurder van vandaag in gedachten, maar ook de huurder van de volgende generatie.

Voor een gezond businessmodel is het sturen en/of beïnvloeden van de operationele kasstroom van essentieel belang. Door enerzijds politieke beslissingen om de huren te verlagen en de impact van prijs- en bouwkostenstijging en hogere financieringslasten om uitvoering te kunnen geven aan onze plannen en ambities zien wij een operationele kasstroom die steeds meer onder druk komt te staan.

Dit wordt nog eens versterkt doordat Accolade een relatief lage operationele kasstroom heeft. Hierin schuilt het gevaar van het aantrekken van te veel vreemd vermogen, waardoor er een negatieve spiraal kan ontstaan. De oplopende rentelasten drukken op een steeds lagere operationele kasstroom waardoor continu meer met vreemd kapitaal gefinancierd moet worden. Accolade stelt zich daarom op het standpunt dat ze niet bereid is om externe financiering aan te trekken voor onrendabele investeringen, zoals bijvoorbeeld de verduurzaming. Onrendabele investeringen moeten worden bekostigd vanuit de reguliere exploitatie, want er staan geen extra inkomsten tegenover.    

Met het vaststellen van  het financiële kader komen we tot de volgende basisprincipes voor de begroting:

• We zijn alleen bereid om externe financiering aan te trekken voor in-/ en uitbreidingsnieuwbouw, sloop- en vervangende nieuwbouw en levensduur verlengende renovaties tot maximum van het nominaal schuldenplafond in de eerste 5 prognosejaren. 
• Alle andere uitgaven dienen te worden betaald vanuit de operationele kasstroom met uitzondering van:

1. De investeringen in pv-panelen welke direct leiden tot extra vergoedingen, waardoor de investeringen op termijn worden terugverdiend, en
2. Een gedeelte van de verduurzamingsinvesteringen in bijvoorbeeld het naar de Standaard brengen van de woning en het aanbrengen van hybride installaties die direct leiden tot een stijging van de streefhuren, waardoor de huurinkomsten bij mutatie gaan toenemen en de investeringen deels worden terugverdiend.  

• De opgestelde meerjarenbegroting dient voor de eerste 10 jaar te voldoen aan de externe normen én voor de eerste 5 prognosejaren ook aan alle interne normen.

Bovenstaande principes gaan verder dan het gezamenlijk beoordelingskader op het gebied van financiële continuïteit, bedrijfsmodel en Governance & organisatie van Aw en WSW. Voor de beoordeling van de meerjarenbegroting sluiten wij ook aan bij de onderstaande punten.

In de toets voor levensvatbaarheid en financierbaarheid wordt beoordeeld of minimaal de volgende onderdelen voldoen aan de sectorale (DAEB) of marktconforme (Niet-DAEB) eisen:

• Voldoende operationele kasstroom ten opzichte van rente- (en aflossings-) verplichtingen.
• Verhouding van de schuldpositie ten opzichte van de markt- en beleidswaarde van het vastgoed. 

Uitgangspunten jaar- en meerjarenbegroting 2025-2039
Naar verwachting zijn er in totaal 16.735 (DAEB en Niet-DAEB) eenheden in exploitatie op 31 december 2024. Ten opzichte van de verhuureenheden per balansdatum 31 december 2023 komt dit overeen met een toename van 62 verhuureenheden. 

Vanuit de portefeuillestrategie zet Accolade stevig in op beschikbaarheid door een groot deel van de investeringsruimte te reserveren voor in- en uitbreidingsnieuwbouw. Accolade heeft de ambitie om voor de komende 15 jaar meer dan 2.400 nieuwbouwwoningen te realiseren. De helft hiervan betreft sloop- en vervangende nieuwbouw, waarbij ook rekening is gehouden met het verdunnen van het bezit. Met de sloop- en vervangende nieuwbouwopgave zet Accolade stevig in op het verjongen van het woningbezit.

Om deze forse ambitie waar te kunnen maken willen wij de verkoop van aangebroken en versnipperd bezit in lijn met de realisatie van de nieuwbouw intensiveren.

De nieuwbouwprojecten (242 woningen) worden voor de eerstkomende vijf jaar ingerekend op basis van concrete planvorming. Dit zijn projecten die zich ofwel in de realisatie- of initiatiefase bevinden, dan wel in onderzoeks- of haalbaarheidsfase. Voor de in-en uitbreidingsnieuwbouw vanaf 2030 is de afhankelijkheid van gemeenten die bouwlocaties ter beschikking stellen groot. In de begroting is ruimte om ambitieprojecten in de tijd naar voren te halen mochten zich kansen en mogelijkheden voordoen. Om onze financieringslasten draaglijk te kunnen houden, kunnen de verkopen van bestaand bezit worden opgevoerd in lijn met de oplevering van nieuwbouwwoningen.

De komende 15 jaar blijft Accolade zich inzetten op het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Er is € 410 miljoen gereserveerd om invulling te geven aan deze opgave. Accolade levert hiermee een belangrijke bijdrage aan het in de nabije toekomst betaalbaar houden van de woonlasten van de zittende huurders. Voor een nadere toelichting en visie op de verduurzamingsopgave vanuit onze afdeling Vastgoed wordt verwezen naar paragraaf 7.2.2.

De vastgoedontwikkeling ziet er op basis van concrete plannen en de ingerekende ambitie er als volgt uit:

Indien wij alleen kijken naar de sociale woningvoorraad dan ziet de ontwikkeling er als volgt uit:

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij nieuwbouw en sloop-/ nieuwbouw:

• De sloopkosten bedragen voor 2025 € 20.000 per woning.
• De te bouwen grondgebonden eengezinswoningen zijn ingerekend met genormeerde stichtingskosten van € 243.000 (het totaal van grond-, bouw- en bijkomende kosten).
• Gezien de veranderde wooneisen en –wensen van toekomstige huurders gaat Accolade de komende jaren ook nultrede en gestapelde woningen bouwen. Het uitgangspunt daarbij is dat dit de komende 15 jaar 20 procent omvat van onze nieuwbouwopgave. De te bouwen nultrede en gestapelde woningen zijn ingerekend met genormeerde stichtingskosten van respectievelijk € 259.000 en € 264.000.
• De nieuwe aanvangshuren zijn vastgesteld op de eerste aftoppingsgrens van €650,4 per maand (prijspeil 2024).

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de verkoop van het bestaand bezit:

• De gemiddelde verkoopopbrengst voor 2025 voor een DAEB- woning is vastgesteld op 105 procent van de leegwaarde (€ 222.000). Er worden geen verkopen van Niet-DAEB woningen ingerekend in de begroting.
• De verkoopkosten per woning zijn vastgesteld op € 6.750 per verkooptransactie.
• Gezien de beperkte portefeuille is voor de gehele begrotingsperiode geen jaarlijkse verkoopopbrengst voor Bedrijfsonroerendgoed (BOG) ingerekend.
• Voor 2026 zijn complexmatige verkopen van 102 eenheden in Burgum ingerekend. Dit betreft het bezit gelegen buiten onze vijf kerngemeenten.  

De begrote verkoopaantallen zien er verdeeld over de jaren als volgt uit:

Toelichting Vastgoedontwikkeling
Onderstaande grafiek geeft aan dat het aantal verhuureenheden van Accolade in 2039 uitkomt op 16.506. In de periode 2025-2039 realiseren wij 2.405 nieuwbouwwoningen, waarvan 1.179 uitbreidingsnieuwbouw en 1.226 sloop-/nieuwbouwwoningen. Het verkoopprogramma wordt in lijn met de realisatie van de uitbreidingsnieuwbouw geïntensiveerd. In totaal worden in de begrotingsperiode 1.039 woningen verkocht, waarvan 102 complexmatige verkopen. Per saldo daalt het aantal verhuureenheden de komende 15 jaar met 229 woningen. 

Nieuwbouwprojecten
Het nieuwbouwprogramma volgt uit het portefeuilleplan aangevuld met de ambitie van 2030 tot en met 2039. In de projectenplanning maken wij onderscheid tussen concrete projecten die ofwel in de realisatie- of initiatieffase, dan wel haalbaarheids- of onderzoeksfase zitten. Daarnaast maken wij bij onze ambitie onderscheid tussen sloop-/ nieuwbouw en in- en uitbreidingsnieuwbouw. Het team Ontwikkeling is qua formatie uitgebreid om deze opgave voor te bereiden en uit te voeren.

Voor een uitgebreide specificatie van de nieuwbouwprojecten wordt verwezen naar bijlage 2.