2. Renterisicobeheersing

Gezien de huidige rente- ontwikkelingen en de communicatie vanuit centrale banken om de inflatie te beteugelen wijkt Accolade af van de voorgeschreven rentes in de Leidraad Economische Parameters dPi 2023 van het AW. We hanteren de renteverwachting van Thesor zoals gepubliceerd op 31 augustus 2023.

Vanaf 2029 hanteert het AW een lange termijn renteverwachting van 2,5%.

Per 30 september is de korte rente (op basis van het 1 maands Euribortarief) 3,865%.

In 2024 kan in het geval van een eventuele stijgende rente worden besloten de financieringen voor het jaar 2025 vervroegd aan te trekken. Vanuit WSW regelgeving is slechts een forward van maximaal 6 maanden toegestaan. Dit beperkt het lange termijn handelen enigszins.

• De rentelasten die voortvloeien uit de leningenportefeuille bedragen ongeveer 14 % (2023: 16%) van de totale uitgaande operationele kasstromen uit bedrijfsactiviteiten van Accolade. Het is van belang om de rentelasten te beheersen. Door toepassing van een actief treasury beheer kunnen rentelasten op korte en lange termijn worden beïnvloed. De omvang van de rentekosten in de toekomst zijn vooral afhankelijk van de omvang van de investeringen, het rentetarief en de realisatie van de verkopen.
• De rentelasten worden ook wel uitgedrukt in een percentage van de huuropbrengsten. Rentelasten zijn niet alleen afhankelijk van de rentestand, maar ook van de omvang van de gefinancierde nieuwbouw van Accolade.

Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van de verhouding tussen rentelasten en huuropbrengsten zien.

De conclusie is dat de verhouding tussen rentelasten en huuropbrengsten stijgt. Enerzijds door een hogere schuldpositie, anderzijds door stijgende rente. De hogere ingerekende huurverhoging per 1 juli 2024 van 5,1% heeft nog een iets dempend effect. De interne norm van 20% wordt in 2033 overschreden.

Renterisico’s bestaande leningen

Een goede spreiding van de renterisico’s is van belang. De renterisicospreiding van Accolade ziet er voor de volgende jaren als volgt uit.

De renterisico’s geven aan welk deel van de leningenportefeuille onderhevig is aan een risico. Renterisico’s ontstaan bij herfinanciering vanwege contractuele verplichtingen (einddatum van de leningsovereenkomst of bij een renteconversie van een bestaande lening. In de komende jaren is sprake van een aantal opslagherzieningen van basisrenteleningen.

Het is van belang dat de rente-exposure gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversie over de jaren heen heeft Accolade minder hinder van ongunstige renteontwikkelingen.

Voor de basisrenteleningen en roll over leningen dient naast het periodieke opslagpercentage eveneens de duur van de opslagperiode te worden vastgesteld. In bovenstaande tabel staan de actuele geldende leningspercentages vermeld.

Conform het gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW worden renteherzieningen van basisrenteleningen voor 50% meegenomen en worden variabele hoofdsomleningen worden voor de volle omvang meegenomen.

In het treasury statuut is bepaald dat het jaarlijks risico in enig jaar begrensd dient te zijn op 15%. De spreiding van het renterisico voldoet.

Accolade heeft 16 basisrenteleningen met een schuldrestant per 31-12-2023 van € 123 miljoen en 1 roll-over lening van € 25 miljoen waarvoor opslag percentages zijn afgesproken.

Duration 

De duration (zie voor een definitie Bijlage F Begrippenlijst) van de lening portefeuille bedraagt ultimo 2023 circa 11,8 jaar (gebaseerd op rentescenario dat is opgenomen in de begroting 2024). Accolade loopt daardoor beperkt renterisico.

Treasurybeheer

Het treasurybeheer bestaat uit de volgende taken: in het algemeen het rentebeheer, het aflossen van oude leningen en het aantrekken van nieuwe leningen.

De rentelasten en renterisico's worden beheersbaar gehouden door het gebruik van de volgende mogelijkheden.

• Aflossen op de bestaande portefeuille (verplicht en voor zover contractueel toegestaan).
• Spreiden van aflossings- en conversiemomenten en -volume.
• Vroegtijdig aantrekken van financiering of fixeren van de rente.
• Inzetten van rente-instrumenten.

De afgeloste leningen komen in het algemeen weer voor herfinanciering in aanmerking. Bij herfinanciering worden de looptijd en de voorwaarden opnieuw bepaald. Dit is mede afhankelijk van de optimale spreiding van renterisico’s van de leningenportefeuille. Voor een totaaloverzicht van de vervalkalender verwijzen we naar bijlage D.

In het volgende overzicht zijn de renterisicovolumes van de huidige leningenportefeuille en het aantal leningen met een renteconversie voor 2024 in beeld gebracht. De renterisico's wor­den enerzijds gevormd door renteconversies in de bestaande portefeuille en anderzijds door nieuw aan te trekken financieringen. 

Stappen om renterisico's te beheersen is het vroegtijdig vastleggen van de finan­ciering en/of een toekomstige rente. De criteria zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

• Wat verwacht de markt van de renteontwikkeling.
• De spelregels/richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
• Renteconversies en financieringsbehoeften die langer dan zes maanden vooruit in de tijd liggen zijn niet toegestaan conform de WSW-voorschriften.

Wanneer de renterisicovolumes hoger blijven dan de eerder gestelde criteria dan dient er gebruik te worden gemaakt van conventionele manieren om de renterisicovolumes binnen de gestelde grenzen te brengen. Indien dit niet mogelijk is, wordt de mogelijke inzet van rente-instrumenten onderzocht. Inzet van derivaten is conform het treasury statuut / Reglement financieel beleid en beheer van Accolade mogelijk. De inzet gaat uitsluitend met goedkeuring van de Raad van Bestuur en instemming van de RvC. Aangezien de criteria na toepassing van eerdere genoemde mogelijkheden niet worden overschreden is er niet direct aanleiding om rente-instrumenten toe te passen. 

De obligolening is een variabele hoofdsom lening van 2,6 procent van de geborgde lening portefeuille. Deze wordt niet gestort; het kan bij nood door het WSW worden opgevraagd. Jaarlijks wordt de hoogte van lening opnieuw vastgesteld en vastgelegd in een amenderingsovereenkomst.

Eind 2022 is de obligolening € 10,2 mln obv van een geborgd schuldrestant van € 390 mln.

De obligo lening is afgesloten bij de NWB. Accolade betaald een bereidstellingsvergoeding van 0,20% over deze lening. Het tarief van de bereidstellingsprovisie wordt jaarlijks in oktober vastgesteld.