Managementsamenvatting

Beïnvloedbare bedrijfskosten
De doelstelling van Accolade is dat de beïnvloedbare bedrijfslasten maximaal 2 maandhuren mogen bedragen, oftewel 16,67% van de jaarhuur. Daarbij wordt gekeken naar het voortschrijdende gemiddelde van 3 jaar. De afgelopen drie jaar is hieraan voldaan. 

Zoals bovenstaand inzichtelijk is stijgen de beïnvloedbare bedrijfslasten sneller dan de huuropbrengsten. Dit heeft enerzijds te maken met stijgende kosten als gevolg van de hoge inflatie, anderzijds stegen de huuropbrengsten minder snel en kreeg de sector in 2021 en 2023 te maken met een wettelijke huurverlaging. De verwachting voor 2024 op basis van de begroting is dat Accolade uit komt op 18,0%. De norm van 16,67% is geëvalueerd en met ingang van 2025 wordt deze aangepast naar 17,5%. Daarnaast is besloten om de uitgaven aan derden in het kader van leefbaarheid niet meer ten laste te brengen van de beïnvloedbare bedrijfslasten.

De beïnvloedbare bedrijfslasten vallen in T1 ruim € 600K lager uit dan begroot. Dit wordt onder andere veroorzaakt door lagere uitgaven aan ICT en personeelskosten. Met betrekking tot de ICT kosten zal nader onderzoek plaatsvinden op het seizoen patroon van de verwachte kosten. De verwachting is dat de jaarbegroting volledig wordt uitgevoerd in 2024, hierdoor is geen prognose aanpassing ingerekend. De personeelslasten zijn lager dan begroot als gevolg van een lager aantal fte dan begroot. Dit wordt gecompenseerd doordat de cao loonstijging was begroot op 8,5% en dit in werkelijkheid 10% is geworden (inclusief een eindejaarsuitkering van 2%).

Onderhoud 
De prognose voor de onderhoudskosten is met € 400K verhoogd. Het contractonderhoud planmatig is in 2024 niet juist begroot. Het contract met Breman voor CV onderhoud is gesplitst, een deel wordt uitgevoerd door Feenstra. Deze splitsing heeft tot hogere kosten geleid die niet waren begroot.

Verkoopopbrengsten
De verkoopopbrengst is fors lager dan begroot in T1, namelijk 61%. Dit heeft er enerzijds mee te maken dat het lastig is om te voorspellen hoeveel verkopen in een bepaalde periode gaan vallen. Daarnaast is de verwachting dat de twee complexmatige verkopen € 5,5 mln. gaan opleveren, in de begroting was echter € 6,7 mln. opgenomen. Hierbij is belangrijk te vermelden dat één complexmatige verkoop een activa-passiva transactie betreft. Dit wordt niet als verkoop gezien en zien we dus niet volledig terug in de kasstroom. Voor een deel van de afgesproken prijs wordt een lening uit onze portefeuille overgedaan aan Thus Wonen. Het overige deel, zo’n 1,2 miljoen, wordt aan ons overgemaakt. In T2 gaan we nader in op de juiste verwerking van deze transactie in de administratie.  

Uitgaven verduurzaming
Voorgaand jaar werd duidelijk dat het naar de Standaard brengen van de woningen minder kost dan vooraf werd gedacht. De begroting 2024 was op dat moment al opgesteld. Dit leidt in 2024 tot een prognose verlaging bijna € 2,6 mln.

Met betrekking tot de zonnepanelen is de prognose voor 2024 nog onzeker. Dit wordt veroorzaakt doordat Liander het netwerk niet overal klaar heeft om zonnepanelen te plaatsen. Zij hebben aangegeven dat het wel door kan gaan bij complexen met minder dan 20 woningen. Vastgoed is nu bezig om te onderzoeken of het budget nog bij complexen met minder dan 20 woningen kan worden belegd in 2024. Voorzichtigheidshalve wordt de prognose met € 1,5 mln. verlaagd. Daarnaast zullen vanwege deze vertraging nagenoeg alle uitgaven in T3 plaatsvinden.  

Ratio’s
Volgens de huidige prognose voldoet Accolade ultimo 2024 ruim aan de ICR en de LTV. Ook vallen de rentelasten ten opzichte van de huuropbrengsten binnen de norm van 20%. Daarentegen is de verwachting dat Accolade niet kan voldoen aan de minimale operationele kasstroom van € 20 mln. Dit was al bekend bij het opstellen van de begroting 2024 en is toen, eenmalige, geaccepteerd.

Alle prognoseaanpassingen in dit dashboard zijn in de uitkomsten van de ratio’s verwerkt.

• De ICR (prognose per 31-12-2024) komt uit op 2,21 hetgeen voldoet aan de WSW-norm;
• De norm voor de LTV Beleidswaarde is door AW/WSW verhoogd naar 85%. Accolade houdt 70% aan als interne norm. Met de prognose van 40% voldoet het aan de (interne) norm.
• De prognose van operationele kasstroom is per 31 december 2024 € 16 mln. positief.

Voor alle ratio’s en normen geldt dat deze in het kader van het herijken van de financiële strategie tegen het licht zijn gehouden. Vanzelfsprekend dient aan de WSW-normering te worden voldaan. Op onderdelen wordt voor een ‘voorzichtiger’ interne norm gekozen, waarvan bij onder-of overschrijding een signalerende werking uitgaat, alvorens de norm van het WSW wordt doorbroken.

De verwachte operationele kasstroom voor 2024 is op dit moment € 16 mln. Dit wordt  veroorzaakt doordat in de kasstromen van januari een relatief groot bedrag van onderhoud  zit vanuit december 2023. Dit zorgt ervoor dat de verwachte operationele kasstroom uit de begroting van € 18 mln. wordt verlaagd met € 2 mln.  De verschuiving van € 2 mln. wordt deels veroorzaakt door facturen uit december die worden betaald in januari. Daarnaast betreft dit ook btw op onderhoud over het 4^e kwartaal 2023, dit is naar verwachting een miljoen hoger dan wat vanuit het 4^e kwartaal van 2024 over zal lopen naar 2025.