Investeringen en desinvesteringen
2.1 Verkoop bestaand bezit
Een financieringsbron voor het kunnen realiseren van nieuwbouw is de verkoop van woningen uit het eigen bezit. Onderstaand is de realisatie (DAEB en Niet-DAEB) tot en met T1 2024.
| Realisatie | Prognose | Begroting | R/B% | |
| Totaal aantal woningen | 3 | 11 | 11 | 27% |
| Opbrengst per woning | 245.500 | 217.000 | 217.000 | 113% |
| Totale opbrengst woningen | 736.500 | 2.387.000 | 2.387.000 | 31% |
| Complexmatige verkoop | 0 | 3.500.000 | 6.746.000 | -100% |
| Totale opbrengst | 736.500 | 5.887.000 | 9.133.000 | 8% |
De gemiddelde verkoopopbrengst per woning in T1 2024 is uitgekomen op € 245.500. Dit is 13% hoger dan begroot. Aangezien de realisatie van de totale opbrengst woningen in lijn ligt met de begroting, wordt de prognose voor 2024 niet aangepast. Op dit moment staan er nog 4 woningen te koop.
In 2024 vinden twee complexmatige verkopen plaats. De complexmatige verkoop in Zwaagwesteinde betreft een activa-passiva transactie. Dit betekent dat voor een deel van de afgesproken prijs een lening wordt overgedaan aan Thus Wonen. Het verschil hiertussen wordt verantwoord onder de verkoopopbrengsten. Naar verwachting wordt dit complex verkocht voor € 3,2 mln. en wordt een lening van 2 mln. overgedaan aan Thus wonen. Het verschil van €1,2 mln. wordt naar verwachting verantwoord onder de verkoopopbrengsten, in T2 wordt dit definitief afgestemd met de accountant. De overdracht van het complex aan de Rijksstraatweg in Burgum vindt naar verwachting eind 2024 plaats. Hier is een prijs overeengekomen van € 2,3 mln. De prognose van complexmatige verkopen wordt daarom aangepast van € 6,7 mln. naar € 3,3 mln.
De in 2024 verkochte woningen staan langer leeg dan Accolade voor ogen heeft. Eén woning heeft bijna een jaar leeg gestaan tot en met de overdracht, dit beïnvloedt het gemiddelde flink. Desondanks overschrijden wij de maximale norm van 120 dagen ook bij de andere twee verkochte woningen. Dit verdiend nader onderzoek, in T2 wordt hier aandacht aan besteed. In de T2 rapportage zal hier een terugkoppeling op komen.
| Realisatie | Norm | |
| Verkoopprijs t.o.v. taxatiewaarde | 104% | minimaal 100% |
| Verkocht onder taxatiewaarde | 0 | 0 |
| Totaal dagen verkoop* | 239 | maximaal 120 |
| * Aantal dagen vanaf leegstand tot en met overdracht |
2.2 Verkoop niet-woningen
De strategie voor het niet-woningbezit (o.a. commerciële ruimte, garageboxen) is een afbouwstrategie in de periode van 15 jaar. Tot dusver zijn er nog geen verkopen geweest in 2024.
| Realisatie | Jaarprognose | Begroting | R/J% | |
| Opbrengst BOG/MOG/ZOG | 0 | 250.000 | 250.000 | 0% |
| Opbrengst grond | 0 | 0 | 0 | - |
| Totaal | 0 | 250.000 | 250.000 | 0% |
2.3 Overzicht van de wijzigingen
In onderstaand tabel is een overzicht van de wijzigingen. Het verkoopresultaat van de jaarprognose en - begroting sluit aan met kostenverdeelstaat.
| Woningen | Complexmatige verkoop | Overig | Jaarprognose | Jaarbegroting | |
| Verkoopopbrengst | 2.387.000 | 6.746.000 | 250.000 | 6.137.000 | 9.383.000 |
| Boekwaarde | -1.430.000 | -2.760.000 | 0 | -4.190.000 | -4.190.000 |
| Verkoopkosten | -73.000 | 0 | -6.250 | -79.250 | -79.250 |
| Verkoopresultaat | 884.000 | 3.986.000 | 243.750 | 1.867.750 | 5.113.750 |
De jaarprognose van het verkoopresultaat van € 1.687.750 is exclusief het resultaat verkoop onder voorwaarden (VOV) van € 87.000. Dit resultaat is niet begroot.
2.4 Projecten in uitvoering/ opgeleverd en projecten in besluitvormingsfase
Oplevering:
In T1 zijn de 8 woningen van de Stationsweg opgeleverd.
In uitvoering:
Per 30 april 2024 zijn van de onderstaande projecten realisatie-besluiten genomen. In T1 zijn geen realisatie-besluiten genomen.
| Locatie | Projectnaam | Type | Opl. | Aantal | R-besluit | Begroting | Besteed | Te besteden | Prognose | Besteed/ prognose % | |
| 1 | Drachten | Geelgorsstraat | SL/NB | 2023-3 | 40 | 8.241.000 | 8.241.000 | 7.983.000 | 258.000 | 8.241.000 | 97% |
| 2 | Drachten | Stationsweg | Inbreiding | 2024-3 | 8 | 2.095.000 | 2.095.000 | 2.010.000 | 85.000 | 2.095.000 | 96% |
| 3 | Drachten | De Tuinen | Inbreiding | 2024-5 | 17 | 4.486.000 | 4.486.000 | 3.330.000 | 1.156.000 | 4.486.000 | 74% |
| 4 | Joure | De Scharcamp/ De Finne | SL/NB | 2024-6 | 46 | 11.684.000 | 11.684.000 | 8.658.000 | 3.026.000 | 11.684.000 | 74% |
| 5 | Heerenveen | Azaleastraat | SL/NB | 2024-6 | 24 | 5.559.000 | 5.559.000 | 3.087.000 | 2.472.000 | 5.559.000 | 56% |
| 6 | Drachten | Vrijburgh fase 2 | Inbreiding | 2024-9 | 20 | 4.844.000 | 4.844.000 | 1.122.000 | 3.722.000 | 4.844.000 | 23% |
| 7 | Jubbega | Gentiaansingel / K. Molweg | SL/NB | 2025-12 | 11 | 2.747.000 | 2.747.000 | 277.000 | 2.470.000 | 2.747.000 | 10% |
| 8 | Drachten | De Bank | Renovatie | 2025-5 | 213 | 13.304.000 | 13.304.000 | 2.628.000 | 10.676.000 | 13.304.000 | 20% |
| 9 | Sneek | Furmerusflats | Renovatie | 2025-5 | 192 | 9.572.000 | 9.572.222 | 523.000 | 9.049.000 | 9.572.222 | 5% |
| 62.532.000 | 62.532.000 | 29.843.000 | 32.689.000 | 62.532.000 | 48% |
Bij de nieuwbouwprojecten de Tuinen, Scharcamp/ de Finne en Azaleastraat wordt er volop gebouwd in T1. Bij nieuwbouwproject Vrijburgh zijn de bouwwerkzaamheden net begonnen. De Bank en Furmerusflats zijn renovatieprojecten.
De opleverdatum is bij de volgende projecten opgeschoven/ingekort ten opzichte van T3 2023:
- Gentiaansingel / K. Molweg wordt in december 2025 opgeleverd (i.p.v. september 2024). Er is hier sprake van beroep en bezwaar. In de vorige T rapportage was al uitstel van oplevering tot juni 2025 gecommuniceerd, dit is nu verder opgeschoven naar december 2025.
- Vrijburgh fase 2 wordt opgeleverd in november 2024 (i.p.v. september 2024). In de vorige T rapportage was de oplevering aangepast van december 2024 naar september 2024, vanwege een kortere bouwperiode dan verwacht. Inmiddels is bekend geworden dat de afwerkingsgevels niet op tijd geleverd kunnen worden, waardoor de verwachte oplevering wordt verschoven naar november 2024.
Ontwikkelbesluit:
Een werkgroep heeft het afgelopen jaar gewerkt aan het in kaart brengen en optimaliseren van de werkprocessen van investeringsprojecten. Het project heet “Grip op investeringen”. Een ontwikkelbesluit is een voortvloeisel daaruit. Dit ontwikkelbesluit wordt genomen tussen het initiatief- en realisatiebesluit. Door deze gefaseerde aanpak wordt de voorspelbaarheid vergroot en risico’s beter beheerst. Inmiddels zijn er een aantal ontwikkelbesluiten genomen.
Initiatiefbesluit:
In T1 zijn geen initiatiefbesluiten genomen. Hieronder volgt een schema met de genomen initiatief- en ontwikkelbesluiten.
| Oplevering | Investering | |||||||||
| Project | Projectnaam | Aantal | Opl | Verwachte datum R-besluit | Datum I-besluit | I-besluit | Datum O-besluit | O-besluit | ||
| 1 | P21569 | Experiment Schoolstraat | 8 | 2025 | T3-2024 | nov-21 | 2.742.000 | nov-23 | 2.900.000 | |
| 2 | P31431 | Wyldehoarne | 28 | 2026 | T3-2024 | feb-22 | 6.030.000 | apr-24 | 6.710.000 | |
| 3 | P31432 | Sevenwolden | 13 | 2027 | T1-2025 | feb-22 | 3.015.000 | |||
| 4 | P41435 | Van Harinxmaland | 28 | 2025 | T2-2024 | dec-21 | 5.628.000 | sep-23 | 7.190.000 | |
| 5 | P51584 | Wetterwille | 30 | 2027 | T1-2025 | nov-22 | 7.779.000 | jan-24 | 7.779.000 | |
| 6 | P21572 | Skoatterwald | 32 | 2026 | T2-2024 | okt-23 | 9.364.000 | |||
| 7 | P51588 | De Drift | 20 | 2027 | T3-2024 | okt-23 | 7.483.000 |
2.5 Evaluatie opgeleverde projecten 2023
In 2023 zijn de laatste 24 woningen van de Geelgorsstraat opgeleverd. Door problemen met de warmtepomp is de laatste termijn niet betaald aan de aannemer. Het project is financieel nog niet afgewikkeld. Een evaluatie kan daardoor niet plaatsvinden. Dit volgt nog op een later moment.
2.6 Duurzaamheid
Duurzaamheid staat bij Accolade hoog in het vaandel. Hieronder wordt de voortgang per 30 april 2024 met betrekking tot de energieprestatie van de huurwoningen* weergeven:
- Het aantal woning dat een afgemeld of geregistreerd energielabel B of beter heeft, is t.o.v. 31-12-2023 met 90 toegenomen.
- De gemiddelde ‘huidige’ EP-2 is ten opzichte van 31-12-2023 verbeterd van 182 naar 179. Het gemiddelde ‘huidige’ energielabel blijft hiermee B.
- Het aantal woningen dat voldoet aan de ‘Standaard’** is gestegen van 1.761 (31-12-2023 11,4% ) naar 1.790 (11,6%).
- Het normatieve elektraverbruik is t.o.v. 31-12-2023 gelijk gezakt van 680 kWh per vhe per jaar (31-12-2023) naar 672 kWh per vhe per jaar. Door het toenemen van elektrische verwarmingstoestellen (warmtepompen, infrarood etc.) is de verwachting dat dit in de komende jaren stijgt.
- Het normatieve gasverbruik is t.o.v. 31-12-2023 gezakt van 1.531 m3 per vhe per jaar naar 1.516 m3 per vhe per jaar.
- Door het isoleren en afnemen van gasgestookte verwarmingstoestellen (cv, cv-combi) zal dit in de komende jaren verder dalen.
In het eerste tertiaal is een verbetering te zien t.o.v. 31 december 2023. Tegelijkertijd constateren we een achterstand in het verwerken van data en het registreren van woningen door Socotec (Invent). Over het inhalen van de achterstand zijn met Socotec afspraken gemaakt.
* Een deel van de werken uitgevoerd in 2022 en 2023 moet nog door Socotec (Invent) worden verwerkt in Vabi. Deze gegevens zien we nu niet terug in de data.
** De Standaard is de nieuwe energetische eis waaraan elke corporatie-woning op 1-1-2050 moet voldoen.
Voor elke woning wordt op basis van een aantal parameters/kenmerken een eigen eis (standaard) opgesteld.
2.7 Inzicht mogelijke verwerving nieuwbouwlocaties
| projectletter | gemeente | omschrijving | indicatie aantal VHE | 1e contact | stand van zaken |
|---|---|---|---|---|---|
| a | Smallingerland | Diverse inbreidingslokaties | 69 | 2021-Q4 | De gemeente, WoonFriesland en Accolade hebben 19 mei 2022 een convenant gesloten over de realisatie van sociale huurwoningen in Drachten. Het gaat om 300 woningen in de periode tot 2030. In het convenant zijn sommige locaties al aan WoonFriesland of Accolade toebedeeld. Vier projecten in dit convenant zijn opgenomen op de projectenplanning: De Tuinen (17), Wetterwille (25), De Drift (20) en Vrijburgh (20). Aan Accolade zijn voorlopig toebedeeld:Hunze (16), 3 lokaties in De Swetten (53). De stand per 18-1-2024 is de volgende: De Tuinen oplevering mei 2024, De Drift worden 25 woningen. Aanbesteding is in voorbereiding. Vrijbrugh start bouw 31 maart 2024 oplevering 13 september 2024. Voor de Hunze en de Swetten geldt inderdaad de vertraging met 1 jaar richting 2026 zoals eerder gemeld. Daarbij is het onzeker is of we de 53 grondgebonden woningen in de Swetten kunnen bouwen. Dit gezien het open planproces en participatie die de gemeente met de buurt gestart is. In mei/juni 2024 verwachten we hiervan de uitkomsten. |
| b | Súdwest Fryslân | Diverse inbreidings- en herontwikkelingslokaties | niet bekend | 2021-Q2 | Sinds het tweede kwartaal van 2021 zijn de gemeente, Accolade, WoonFriesland en Elkien in gesprek over toevoeging van sociale woningbouw in Sneek. De gemeente heeft een scan van de stad uitgevoerd naar mogelijke inbreidings- en herontwikkelingslokaties. Er is echt nog sprake van een verkenning. Veel lokaties hebben weinig ontwikkelperspectief vanwege stedebouwkundige belemmeringen of eigendom van derden. Tot op heden heeft dit niet geleidt tot nieuwe locaties voor nieuwbouw in Sneek. De aanbesteding van 28 woningen op de uitbreidingslocatie Van Harinxmaland is wel gestart. |
| c | Heerenveen | Inbreiding op locatie nabij Veldschans en Stadion | 50 | 2021-Q4 | Bouwbedrijf Van Wijnen heeft een ontwikkelrecht op de locatie nabij het Abe Lenstra Stadion. Dit is een locatie tegen het centrum gelegen; grenzend aan bezit van ons. Een deel van de te ontwikkelen woningen wordt sociale huur. Van Wijnen heeft Accolade gevraagd mee te denken over inrichting van het plan en woonprogramma. De afdeling Wijken en Buurten gaat iemand afvaardigen om deel te nemen in de projectgroep. Dit zal starten in 2022. Tot op heden is er geen nieuws rondom dit project. We verwachten op korte termijn niet in bespreking te komen met Van Wijnen over de locatie nabij het Abe Lenstra StationAccolade is wel in gesprek met van Wijnen over de koop van 50 demontabele woningen aan de Pastorielaan in Heerenveen. Daarbij is gebleken dat dit project financieel niet haalbaar is en zeer risicovol. We zien daarom af van dit project. |
| d | Súdwest Fryslân | Locatie Waterstad (aan ringweg) | 24 | 2022-Q1 | De gemeente heeft aan WoonFriesland en Accolade een locatie aan de ringweg in Sneek onder de aandacht gebracht. Op de locatie worden in totaal 72 woningen gerealiseerd, waarvan 24 in de sociale huur. Het gaat om deze 24 appartementen. De ontwikkeling is risicovoller dan gemiddeld. Dat heeft te maken met: geluidsoverlast en stiktofproblematiek vanwege de ringweg, beeldkwaliteit ivm entree van de stad en grond c.q. fundering vanwege de directe ligging aan het water. Ook de kaden etc speelt een rol. Wij hebben aangegeven belangstelling te hebben voor de turn-key oplevering van 24 woningen onder onze investeringscondities. Alternatief is dat de gemeente de genoemde risico's kwalificeerd, zodat de financiele consequenties vooraf te overzien zijn. De gemeente is nu intern e.e.a. te onderzoeken. Geen verder nieuws over dit project. |
| e | Waadhoeke | Vlietstra locatie Harlingerweg 49 te Franeker | 8 | 2022-Q2 | De gemeente de Waadhoeke heeft ons in contact gebracht met een ontwikkelaar. Deze ontwikkelaar is eigenaar van een locatie waar woningbouw wordt beoogd. Het gaat om de oude Vlietstra-locatie aan de Harlingerweg 49 in Franeker; tegenover het gemeentehuis. De ontwikkelaar heeft een programma ontwikkeld met en bepaalde (beeld)kwaliteit; ook met een knipoog naar het industriele verleden. De vraag is of dit mogelijkheden biedt voor ons woonprogramma. Wij hebben referentieobjecten aangeleverd. De ontwikkelaar kijkt of dit inpasbaar is in zijn ontwikkelvisie. De gemeente zou graag zien dat sociale huur in het plan wordt ingebracht; misschien wel tegen een financiele compensatie richting ontwikkelaar. Op 7-10-2022 hebben we een tweede overleg met gemeente en ontwikkelaar gehad. Er ligt nu een schetsplan waarin 8 sociale huurwoningen zijn ingetekend. Ter compensatie krijgt de ontwikkelaar een extra verdieping op één van de appartementencomplexen. Aan ons de vraag of wij mee willen met deze 8 woningen. 14-10-2022 stemmen we dit af met de directie. De directie is akkoord met een verdere verkenning. De afdeling Ontwikkeling doet deze verkenning namens Accolade. Door vertraging bij de ontwikkelaar verwachten we het IB in Q1 2024. |
| f | Smallingerland | Vrijburgh fase 3 | 16 | 2022-Q2 | Accolade heeft een grondpositie in Vrijburgh fase 3. De gemeente wil deze fase voorbereiden. We zijn met de gemeente in gesprek over de invulling van onze grondpositie. Ons perceel wordt -gelet op de rafelige vorm- geschikt gevonden voor waterberging. Daarnaast ziet de gemeente mogelijkheden voor 16 tiny houses die los, versnipperd over het terrein worden gesitueerd. een haalbaarheidsonderzoek is inmiddels opgestart waarin een aantal scenario's worden uitgewerkt waaronder de verkoop van de grond. De tinyhous past niet in het beleid van Accolade dus zal verkoop of ruiling de beste optie zijn. We hebben een RB genomen om de gronden aan de gemeente te verkopen. Dit vindt in 2024 plaats. |
| g | De Fryske Marren | Wyldehorne fase 2 in Joure | 30 | 2022-Q4 | De gemeente heeft ons in november 2022 uitgenodigd om kennis te nemen van de ontwikkelplannen in Wyldehorne, fase 2. De gemeente heeft ons geinformeerd over hun voornemen om fase 2 in uitbreidingslokatie Wyldehorne in ontwikkeling te brengen. Er worden in fase 2 circa 109 woningen gebouwd, waarvan 30 sociale huur. Deze fase wordt circa 2025-2030 ontwikkeld. De vraag van de gemeente of wij belangstelling hebben voor deze 30 sociale huurwoningen hebben wij positief beantwoord. In 2023 krijgt dit een vervolg in de vorm van eerste verkennende gesprekken. |
| h | Súdwest Fryslân | Tinga Jumbo-locatie | 7 tot 10 | 7 tot 10 te bouwen woningen in Sneek. Er lijkt weer schot in de zaak te komen, echter aansluiting energienet lijkt het plan te vertragen. Dit lijkt inmiddels goed te gaan. Bruzan actualiseerd de bestaande plannen. Bal ligt nu bij Bruzan. | |
| i | Smallingerland | De Hunze | 20 | Zie ook smallingerland diverse locaties hierboven | |
| j | Heerenveen | Heerenveen West | 120 | Q3-2023 | De gemeente Heerenveen overweegt in samenwerking met de gemeente De Fryske Marren een AZC te plaatsen op grondgebied van Accolade. Tegelijk wil de Gemeente Heerenveen met Accolade en Heijmans (ook grondeigenaar) samen optrekken in de ontwikkeling van het gebied om dit rijp te maken voor woningbouw passend/volgend in hun ambitie om 2 to 3000 woningen toe te voegen voor 2030. |
| k | Sneek | Woudvaartskade | 8 | Q3-2023 | Mogelijke aankoop van een te slopen complex aan de Woudvaartskade gelegen naast bestaand bezit. Onderzocht wordt voor welke prijs de positie overgenomen kan worden. Een complex met 8 nieuwbouw appartementen lijkt haalbaar, mits gunstige aankoopprijs. |
| l | Smallingerland | Drachten Centrumplan | Q1-2024 | De gemeente is voornemens extra woningen (300) toe te voegen aan het centrum. Vergeleken met soortgelijke kernen heeft Drachten relatief weinig woningen in centrum. Er is in januari 2024 een verkennend gesprek geweest met de gemeente, Woonfriesland en Accolade. De toevoeging zal vooral bestaan uit appartementen. WF heeft belangstelling voor appartementen. Er wordt vanuit de gemeente een volgend gesprek geinitieerd. | |
| m | Heerenveen | Vlinderbuurt/Noordplot | 120 | Q4-2023 | De gemeente wil ca 300 rwoningen waar van ca 120 sociale huur realiseren achter de vlinderbuurt (Noordplot) Eerder is er ook een verkenning geweest met Van Wijnen. Zie projectletter C. De gemeente wil daarbij een corridor naar het centrum realiseren, dus door de bestaande bouw/flats in de vlinderbuurt. Momenteel zijn er verkennende gesprekken met de gemeente of Accolade ook positie wil afnemen. |
2.8 Grondenbank
Onderstaand is de specificatie van de Grondenbank weergegeven.
| besteed | |||||||||||||
| Project | grond/pand | vestiging | aankoop | aankoopprijs | ontwikkeling | totaal | afgewaardeerd | saldo | strategie | ||||
| 21332 Heerenveen West | grond | Heerenveen | 2002 | 2.782.119 | 71.123 | 2.853.242 | 2.180.132 | 673.110 | verkoop tegen marktprijzen | ||||
| 51334 Folgerloane Nijtap | grond | Drachten | 2003 | 592.245 | 51.190 | 643.435 | 337.405 | 306.030 | aanhouden ivm verwachte waardeontwikkeling | ||||
| 51421 Oudega | grond | Drachten | 2004 | 128.829 | 342 | 129.171 | 119.171 | 10.000 | gaat in verkoop | ||||
| 51577 It Sûd Hoff | grond | Drachten | 2002 | 1.351.439 | 0 | 1.351.439 | 704.709 | 646.730 | verkoop tegen marktprijzen | ||||
| 51578 It Sûd Groen | grond | Drachten | 2002 | 536.730 | 0 | 536.730 | 424.877 | 111.853 | verkoop tegen marktprijzen | ||||
| 51579 It Sûd Hoekstra | grond | Drachten | 2002 | 1.991.383 | 0 | 1.991.383 | 1.611.094 | 380.289 | verkoop tegen marktprijzen | ||||
| 51580 Gorredijk Huisman | grond | Drachten | 2004 | 122.917 | 0 | 122.917 | 0 | 122.917 | aanhouden ivm verwachte waardeontwikkeling | ||||
| 51581 Gorredijk Meesters | grond | Drachten | 2004 | 2.711.169 | 0 | 2.711.169 | 0 | 2.711.169 | aanhouden ivm verwachte waardeontwikkeling | ||||
| 61016 Ludinga Harlingen | grond | Heerenveen | 2005 | 4.852.359 | 114.666 | 4.967.025 | 4.827.205 | 139.820 | aanhouden en ontwikkelingen afwachten | ||||
| TOTAAL | 15.069.190 | 237.321 | 15.306.511 | 10.204.593 | 5.101.918 | ||||||||
| 98% | 2% | 100% | 67% | 33% |
In het eerste tertiaal van 2024 zijn geen mutaties geweest. De grondpositie behorend bij Vrijburgh fase 3 is in dit overzicht opgenomen onder grondpositie 51334 Folgerloane Nijtap. Deze grondpositie wordt in 2024 verkocht voor zo’n € 350K. Hiertoe is inmiddels een bestuursbesluit genomen.