1. Portefeuilleplan

In het portefeuilleplan is de transformatie opgave naar de wensportefeuille opgenomen. In de meerjarenbegroting worden de concrete doelstellingen en ambities beschreven voor de periode van tien jaren, inclusief de bijbehorende investeringen en de daarmee gepaard gaande financieringsbehoefte. Aangezien jaarlijks de (meerjaren)begroting wordt opgesteld, wordt verwezen naar de concrete doelstellingen zoals deze gelden.

De financiële positie en structuur moeten in ieder geval aan de volgende voorwaarden voldoen:

• aansluiten bij de ondernemingsstrategie.
• waarborgen van de toekomstige investeringscapaciteit.
• waarborgen van de toegang tot de kapitaalmarkt.
• bieden van voldoende zekerheid en flexibiliteit in externe financiering. 
• voldoen aan de ratio’s van Aw/WSW.

Op 27 juni 2022 heeft het bestuur het portefeuilleplan 2022-2032 voorlopig vastgesteld. De doelstellingen in het nieuwe portefeuilleplan zien er als volgt uit: 

• Beschikbaarheid: meer sociale huurwoningen en bevorderen doorstroming. 
• Verjongen en verduurzamen: betere kwaliteit door sloop en vervangende nieuwbouw.
• Beter aanbod voor ouderen: meer geschikte woningen voor ouderen.
• Gevarieerde woonbuurten: minder eenzijdige woonbuurten en meer variatie in doelgroepen.

Het portefeuilleplan richt zich enkel op de zelfstandige wooneenheden van het DAEB bezit (14.977 eenheden per 31-12-2021). Dit betreft circa 90% van de totale vastgoedvoorraad. De overige 10% van het vastgoed van Accolade bestaat uit onder andere niet-DAEB woningen, BOG, MOG en ZOG. Hiervoor is nog geen concrete strategie vastgesteld. Voor het financieringsbeleid zijn eventuele ontwikkelingen van het overige vastgoed gedurende de komende 10 jaren buiten beschouwing gelaten. 

De beschrijving van de gewenste kwaliteit, zowel op het gebied van langer zelfstandig thuis als op het gebied van duurzaamheid voor de langere termijn is nog niet concreet uitgewerkt. Voor het financieringsbeleid hanteren we de uitgangspunten zoals deze in het portefeuilleplan en in de laatst vastgestelde meerjarenbegroting (2022-2031) zijn opgenomen. 

De (realisatie van de) portefeuillestrategie kent een aantal risico’s die direct van invloed zullen zijn op de gewenste en/of noodzakelijke financiering en op de vermogenspositie van Accolade. Deze hebben ook invloed op het volume van, de vorm en het tijdstip van het aantrekken van financiering. 

Wij onderscheiden de volgende risico’s: 

De omvang van en het inzicht in de transitieopgave 
De wensportefeuille kent een uitbreidingsambitie van 966 eenheden voor de komende tien jaar. Dit is 6% van de totale portefeuille. De uitbreiding komt boven op de vervangende nieuwbouw bij sloop. Dit laatste heeft een omvang van 2.284 woningen, ofwel 15% van de portefeuille.
De wensportefeuille geeft geen volledig inzicht in de omvang van de opgaven voor verbetering en verduurzaming in het bestaande bezit. Dit is een proces welke vanuit Vastgoed wordt geïnitieerd, waarbij intensieve afstemming plaatsvindt met portefeuille- en assetmanagement. 

De realisatie van de transitieopgave 
De wensportefeuille kent een flinke uitbreidingsambitie van 966 eenheden voor de komende 10 jaar. Het wordt een uitdaging worden dit te kunnen realiseren op basis van voldoende beschikbare bouwlocaties en de huidige marktontwikkelingen in de bouwsector met de toenemende bouwkosten. Ook van de organisatie vraagt de realisatie van de transitieopgave goede planning en beheersing van de projecten.  

Voorspelkracht van de organisatie 
De voorspelkracht van onze organisatie vormt ook een risico. De inschatting van het tijdstip waarop onze investeringsuitgaven en ook onze planmatig onderhoudsuitgaven daadwerkelijk plaatsvinden blijft een uitdaging. Het risico bestaat dat het aantrekken van financiering niet aansluit op de werkelijke behoefte doordat kasstromen hoger of lager uitvallen, dan wel eerder of later gerealiseerd worden dan geprognosticeerd. Dit vraagt om flexibiliteit in de financiering. 

De afhankelijkheid van verkoop 
De verkopen zijn de afgelopen jaren sterk teruggebracht. In de portefeuillestrategie rekenen we met gemiddeld 38 woningverkopen per jaar. Hierin zijn de complexmatige verkopen opgenomen. Uit deze verkopen financieren we een beperkt deel van onze investeringsopgaven. Het is een bewuste beleidskeuze, om bij gebrek aan uitbreidingslocaties en bij de toenemende vraagdruk, voorrang te geven aan het meer beschikbaar houden en maken van sociale huurwoningen.

Bij de realisatie van deze verkopen zijn we uiteraard afhankelijk van de dan geldende marktomstandigheden. De realisatie zou niet haalbaar kunnen zijn of tegen lagere dan wel hogere opbrengsten dan ingerekend. Indien nodig is het mogelijk de verkoopvijver te vergroten om meer aanbod, dan wel meer verkoopkansen te creëren.