3. Financieringsstrategie

Het gezamenlijk beoordelingskader van Aw en WSW schrijft voor dat er binnen de corporatie een financieringsstrategie aanwezig moet zijn. Onderstaand is de weergave vanuit het gezamenlijk beoordelingskader (hoofdstuk 9.3.2), waaraan deze strategie dient te voldoen.

De financieringsstrategie is een integraal onderdeel van de algehele strategie en het beleid van de corporatie. Het geeft de beleidsrichting aan met betrekking tot de financiering van de corporatie en haar verbonden ondernemingen op langere termijn. 

Een goed uitgewerkte financieringsstrategie draagt bij aan het realiseren van de doelstellingen van de corporatie. De financieringsstrategie is vervolgens leidend voor het financieringsbeleid van de corporatie, van waaruit een tactisch en operationeel (jaar)plan wordt opgesteld dat sturend is voor de operationele treasury activiteiten.
 
Een aantal belangrijke keuzes die een corporatie in de financieringsstrategie en het financieringsbeleid moet maken, zijn onder andere: interne (operationele kasstroom/ verkoopopbrengsten) of externe financiering, financiering DAEB versus niet-DAEB, looptijden van financiering en tegenpartijen. 

De treasury activiteiten vallen uiteen in vier hoofdgroepen: financiering, beheer liquiditeiten, risicobeheer en relatiebeheer. Het Treasury Statuut geeft de kaders waarbinnen de treasury functie handelt en de inrichting van de governance en AO/IB rondom de treasury activiteiten. Het Treasury Jaarplan is uitvloeisel van vorenstaande en vormt de agenda voor de jaarlijkse treasury activiteiten.

Dit document beschrijft de financieringsstrategie van Accolade. Deze financieringsstrategie legt een expliciete relatie tussen het vastgoed en de financiering daarvan en beschrijft het inhoudelijke kader dat wordt gevolgd bij de financieringskeuzes. Daarbij worden de gewenste samenstelling, de spreiding, de looptijden, rente- en aflossingstype evenals de renterisico’s van de financieringsportefeuille nader beschreven. 

In het jaarlijks op te stellen treasury jaarplan worden de financieringsacties beschreven op basis van de meerjarenbegroting en binnen de kaders van het Reglement financieel beleid en beheer, het treasury statuut en deze financieringsstrategie. De financieringsstrategie is gebaseerd op het treasury statuut en is gerelateerd aan het portefeuilleplan en het investeringsstatuut.

De financieringsstrategie is gebaseerd op de financiële doelstellingen. Accolade streeft naar een optimale inzet van middelen, waarbij financieel rendement geen doel op zich is, maar een randvoorwaarde voor het kunnen uitvoeren de volkshuisvestelijke taak. De continuïteit dient te worden gewaarborgd en daarom heeft Accolade als doelstelling dat zij te allen tijde voldoet aan de kaders van de Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 

Accolade hanteert voor de DAEB-portefeuille het principe van portefeuille/bedrijfsfinanciering, met oog voor de koppeling met het onderliggende vastgoed. 

De financieringsstrategie sluit aan bij de vastgoedstrategie/portefeuillestrategie. Waar mismatches worden geconstateerd tussen de huidige vastgoedportefeuille, de wensportefeuille en de financieringsportefeuille en de toekomstige vastgoed- en financieringsportefeuille, is de doelstelling een oplossing voor deze mismatches te vinden, waarbij in het treasury jaarplan acties worden beschreven om deze oplossingen te realiseren. Vanzelfsprekend worden deze acties en oplossingen gedefinieerd en uitgevoerd binnen de kaders van het reglement financieel beleid en beheer (RFBB) en het treasury statuut. 

Afhankelijk van de investeringen en verkopen en de operationele kasstromen ontstaat een financieringsbehoefte of –overschot. De vastgoedportefeuille kenmerkt zich in algemene zin door een relatief lange investeringshorizon. Aangezien Accolade renterisico’s en financieringsrisico’s wenst te beperken, is langjarige zekerheid over de financiering en de financieringskosten gewenst, in lijn met de risicobereidheid. De financieringsstrategie is leidend voor het treasury jaarplan.

Accolade hanteert een conservatief financieringsbeleid met een beperkte risicobereidheid. Voor de wijze van financiering worden de navolgende uitgangspunten gehanteerd:

• De activiteiten inzake onderhoud en verduurzaming worden primair uit de operationele kasstromen betaald, gezien het feit dat er nagenoeg geen extra inkomsten tegenover staan. 
• Woningverbeteringen worden enkel extern gefinancierd als er sprake is van een kostendekkende business case c.q. positieve bedrijfswaarde, dit in combinatie met verlenging van de looptijd van het complex. Ofwel, het complex verdient de gedane ingreep zelf terug.
• Voor nieuwbouw (zowel in/uitbreiding en sloop/nieuwbouw) wordt nieuwe financiering aangetrokken, waarbij eerst de opbrengsten uit de verkoop van woningen als interne financiering wordt ingezet. 

Bovenstaande benadering laat zien voor welke activiteiten Accolade bereid is onrendabel te investeren. Op basis van de begroting wordt daartoe het zogenaamde ORT-budget bepaald, wat voor Accolade een signalerende functie heeft.

Op basis van de Meerjarenbegroting 2023-2032 gaat Accolade per saldo vreemd vermogen aantrekken voor het totaalbedrag van € 648 miljoen. Dit totaalbedrag is onder te verdelen naar
€ 147 miljoen herfinanciering en € 501 miljoen investeringsfinanciering. 

Looptijd financiering
De looptijd van de financiering wordt gerelateerd aan de vervalkalender c.q. renterisicoprofiel van de bestaande leningenportefeuille met als doel een zo gelijkmatig verloop van de jaarlijkse renterisico’s met inachtneming van de percentages zoals genoemd in het gezamenlijk beoordelingskader Aw/WSW.

Type lening
Accolade kiest voor toekomstige financieringen voor de fixe/aflossingsvrije lening en spreidt de einddata van de leningen gelijkmatig om daarmee het renterisico zo goed als mogelijk te kunnen beheersen. 

Voor flexibiliteit in de toekomstige financieringsbehoefte blijft Accolade gebruik maken van een roll-over lening(en) met een variabele hoofdsom. Tegen de tijd dat deze lening volledig en structureel is opgenomen wordt een nieuwe fixe lening aangetrokken. Accolade baseert haar keuzes voor variabele of vastrentende financiering op basis van de financieringsbehoefte en de actuele rentes op de kapitaalmarkt. 

Geldgevers
Accolade selecteert haar geldgevers/financiers op basis van de kaders van het RFBB en treasury statuut. Deze kaders zijn gebaseerd op en conform externe wet- en regelgeving, en in specifieke zin de voorwaarden zoals geformuleerd in BTiV en RTiV.

Daarnaast hanteert Accolade het uitgangspunt dat bij voorkeur nieuwe financieringen worden aangetrokken met een minimale hoofdsom van € 10 mln. en een maximale hoofdsom van € 30 mln. De gemiddelde hoofdsom per ultimo 2021 bedraagt € 5,7 mln., mede ontstaan door het aantrekken van kleinere financieringen door de rechtsvoorgangers van Accolade.

Accolade wenst waar mogelijk de WSW-borging te gebruiken voor de financiering van DAEB-activiteiten. Om de WSW-borging te verkrijgen dient Accolade te voldoen aan de (financiële) kaders van het WSW en dient zij te beschikken over voldoende borgingsruimte. Jaarlijks wordt op basis van de meerjarenbegroting/dPi het borgingsplafond bepaald. Op basis van dit borgingsplafond kan Accolade bepalen of de activiteiten met borging kunnen worden ge(her)financierd. 

Om de borging te verkrijgen is een achtervang positie van een gemeente nodig. Alle gemeenten waarin Accolade werkzaam is hebben hun achtervang positie ingenomen. 

Aan het financieren van bedrijfsactiviteiten zijn risico’s verbonden. Onderstaand wordt een toelichting gegeven op de meest belangrijke risico’s welke aan financiering zijn verbonden.

Renterisico
De rentestand kan flink fluctueren. Was er begin jaren 80 sprake van een rente ver boven de 10% hebben we in het recente verleden een negatieve rente gekend en in 2022 weer sterk stijgend. 

In het kader van continuïteit in het bedrijfsmodel is het zaak de risico’s goed te spreiden en als basis te beschikken over een evenwichtige en gelijkmatige vervalkalender. Daarnaast is het zaak de kasstromen maandelijks te monitoren, waarmee het aantrekken van nieuwe financiering zo goed als mogelijk getimed kan worden.

Liquiditeitsrisico
Het liquiditeitsrisico wordt gedefinieerd als het herfinancieringsrisico op de kapitaalmarkt (extern) enerzijds en de risico’s van de bedrijfsvoering anderzijds. Het herfinancieringsrisico wordt beperkt door de toegang tot borgstelling van het WSW, spreiding over geldgevers, spreiding van (her)financieringsmomenten en het aanhouden van een liquiditeitsbuffer en/of kredietfaciliteit. 

Hierbij is de vervalkalender van de leningenportefeuille van belang. Dit risico wordt door WSW als laag beoordeeld indien op jaarbasis maximaal 15% herfinanciering plaatsvindt en er ieder jaar minimaal 5% herfinanciering is gedurende een periode van 10 jaar. Accolade inventariseert het herfinancieringsrisico jaarlijks in het treasury jaarplan.

Het liquiditeitsrisico van de bedrijfsvoering wordt beperkt door het aanhouden van een buffer en het beschikken over een roll over lening om fluctuaties op te kunnen vangen. Daarnaast worden risico’s periodiek geïnventariseerd en bepaald of deze risico’s kunnen worden gedragen, gereduceerd of vermeden.

Daarnaast actualiseert Accolade maandelijks de liquiditeitsprognose, waarbij er afstemming plaatsvindt over de voortgang van onderhoud, investeringen en verkopen.

Accolade hanteert een liquiditeitsbuffer van maximaal € 2 mln. voor de DAEB-tak. Het WSW stelt daarbij dat een volume liquide middelen hoger dan 10% van de huren en vergoedingen wordt beoordeeld als een borgingstegoed. Deze liquiditeit (boven 10%) dient eerst te worden benut voor de liquiditeitsbehoefte, alvorens tot borging van nieuwe leningen wordt overgegaan. Voor Accolade bedraagt dit volume maximaal € 10 mln. en daarmee past het maximaal aan te houden volume binnen deze norm.

Accolade heeft de beschikking over een lening met variabele hoofdsom met een volume van € 15 mln., met de mogelijkheid per maand daarvan op te nemen of terug te storten. 

Over- of onderliquiditeit
Accolade wenst een situatie van structurele over- of onderliquiditeit te voorkomen. Beide situaties zijn ongewenst omdat er:
• onnodig rente wordt betaald;
• balansverlenging plaatsvindt met een ongunstig effect op de solvabiliteit en de LTV
• onnodig tegenpartijrisico gelopen wordt op de beleggingen. 
• mogelijk negatieve creditrente dient te worden voldaan.

Het WSW beoordeelt het risico dat Accolade niet direct aan zijn opeisbare verplichtingen kan voldoen. Het risico wordt daarbij door WSW als laag beoordeeld indien: 
• Accolade een goede liquiditeitsplanning en -prognose bijhoudt en rekening houdt met scenario’s die leiden tot extra liquiditeitsbehoefte.
• Accolade de afgelopen 5 jaar niet onverwacht WSW heeft gevraagd om extra borgingsplafond. Accolade stelt jaarlijks bij het opstellen van de meerjarenbegroting een liquiditeitsprognose op voor komend jaar. Hieruit volgt het treasury jaarplan. Gedurende het verslagjaar worden maandelijks de kasstromen bijgewerkt en periodiek (regulier tweemaandelijks) wordt de prognose bijgewerkt. 

Continuïteit bedrijfsmodel
Woningcorporaties staan voor grote investeringen, enerzijds in duurzaamheid en woningverbetering en anderzijds het bouwen van nieuwe woningen, zowel sloop met vervangende nieuwbouw alsook uitbreidingsnieuwbouw. 

Deze investeringen kunnen niet volledig worden betaald uit de operationele kasstroom en de opbrengsten uit de verkoop van woningen. Er zal nieuwe financiering benodigd zijn om de ambities te kunnen realiseren.

Het extra financieren kan (uiteraard) niet oneindig doorgaan. Diverse invalshoeken c.q. ratio’s ondersteunen daarbij, zoals absolute operationele kasstroom, ICR, LTV beleidswaarde, terugverdientijd leningen, absolute omvang leningportefeuille, leningschuld per VHE en onrendabele top-budget. 

Door actief te monitoren en te sturen op deze ratio’s kan de continuïteit van het bedrijfsmodel worden gewaarborgd.