3 Toetsingskader investeringen verbetering en verduurzaming

Investeringen in bestaand bezit bestaan uit diverse componenten of een combinatie daarvan: 

• Verbeteren door kwaliteit toe te voegen, zoals HR++ glas in plaats van dubbel glas,
• Kwaliteit toe voegen via maatregelen verduurzaming, zoals isolatie van dak, muur en vloer,
• Regulier planmatig onderhoud, zoals het vernieuwen van douche, toilet en keuken.

Voor inzicht in de workflow wordt verwezen naar bijlage I.

Per 1 januari 2020 zijn nieuwe voorschriften van kracht geworden te bepalen of met name de combinatie van verbetering en onderhoud aangemerkt mag worden als een investering. Daartoe zijn 4 criteria benoemd:

1. De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen), waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere tijd verhuurbaar is,
2. Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak, waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwbouw wordt gebracht,
3. De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuw gebouwde objecten mag worden verwacht,
4. Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, dan wel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.

 Als aan 4 van de 4 criteria wordt voldaan, mag het project volledig als investering worden beschouwd en kan het aldus worden geactiveerd. Als aan 1 criterium niet wordt voldaan en aannemelijk wordt gemaakt wat de reden(en) daarvoor zijn, kan ook dan het project volledig worden geactiveerd.

Indien niet aan minimaal 3 van de 4 criteria wordt voldaan is het project te beschouwen als een onderhoudsproject, waarin deels investeringen zijn opgenomen, die geactiveerd worden.

Projecten renovatie, verduurzaming en woningverbetering komen voort uit de complexensessies, waarbij complexen het label “strategie kort” krijgen. Voor de asset manager is dit het sein te gaan onderzoeken of het betreffende complex gerenoveerd en verduurzaamd kan worden of dat sloop met vervangende nieuwbouw de beste optie is.

Het toetsingskader bij de investeringsprojecten in bestaande complexen is gelijk aan die zoals die zijn benoemd in hoofdstuk 2. Op onderdelen zijn ze anders of niet van toepassing, dit wordt onderstaand nader toegelicht.

Fiscaliteiten
Bij werkzaamheden aan bestaande woningen zijn drie fiscale items van belang te onderkennen:

BTW
De aard van de uit te voeren werkzaamheden brengt mee dat met zowel het lage BTW-tarief en het hoge BTW-tarief gerekend dient te worden. Daartoe wordt de offerte voorzien van een specificatie van de werkzaamheden met het bijbehorende BTW percentage, dit volgens het vaste format van Accolade, zie bijlage J voor nadere informatie.

Wet Keten Aansprakelijkheid (WKA)
De renovatieprojecten worden volledig intern voorbereid en dat houdt in dat bij de facturering van de aanneemsom door Accolade de Wet Keten Aansprakelijkheid (WKA) wordt toegepast. Dit houdt in dat van de termijnen een deel op de G-rekening van de aannemer wordt voldaan en de BTW rechtstreeks aan de Belastingdienst wordt betaald. Hiermee wordt het risico aanzienlijk verkleind, dat bij een faillissement van de aannemer de Belastingdienst een navordering indient.

Vennootschapsbelasting
Vanaf 2006 vallen woningcorporaties onder het reguliere regime van de Vennootschapsbelasting, dit aangevuld met specifieke woningcorporatie regelgeving. Op basis van de normale exploitatie wordt een positief fiscaal resultaat gerealiseerd, waarover 25% vennootschapsbelasting wordt afgedragen.

Het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden kan direct in mindering worden gebracht op het fiscale resultaat. Bij het specificeren van de werkzaamheden ten behoeve van de juiste BTW worden deze ook gesplitst naar onderhoud, verbetering en verduurzaming.

Stichtingskosten
Voor renovatieprojecten zijn geen normkosten bepaald. Het is veelal de afweging tussen sloop en renovatie die wordt gemaakt. Daartoe is een afwegingskader gemaakt, die uit de volgende onderdelen bestaat:

• Bouwtechnische kwaliteit
• Woontechnische kwaliteit
• Financiële beoordeling

Bovenstaande wordt in beeld gebracht voor de bestaande situatie en die van na de ingreep; beide worden afgezet tegen nieuwbouw. De uiteindelijke uitkomst geeft het objectieve beeld wat de voorkeur geniet, of renoveren of slopen. Daarnaast zijn en blijven er andere elementen die niet in een objectief format zijn te vervatten, zoals de mate van geluidsoverlast. Het format met het afwegingskader is bijgevoegd, zie bijlage K.

Taxatie leegwaarde
Bij renovatieprojecten wordt geen taxatie leegwaarde opgevraagd. In het verleden is dit enkele malen wel opgevraagd, zowel voor als na de renovatie. De uitkomst was dat gemiddeld de marktwaarde met 25% toeneemt na de uitgevoerde renovatie. Dit is tot beleid verheven en indertijd afgestemd met de accountant.

ORT marktwaarde
Het bepalen van het onrendabele deel van de investering wordt als volgt bepaald:

• Onderhoud 100% onrendabel,
• Verbetering en verduurzaming 75% onrendabel.