2 Toetsingskader investeringen nieuwbouw

Investeringen in nieuwbouw zijn te onderscheiden naar twee categorieën:

• Sloop met vervangende nieuwbouw (voor de workflow zie bijlage D)
• In- en uitbreidingsnieuwbouw (voor de workflow zie bijlage E) 

Accolade hanteert toetsingscriteria voor het beoordelen van een investering tot realisatie van nieuwbouw:

1. Beleidsmatige toetsen
2. Financiële toetsen

Portefeuille toets
Accolade toetst in welke mate de investering past in de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelen, zoals geformuleerd in het portefeuilleplan. Daarmee wordt geborgd dat de investering past binnen de afgesproken ontwikkeling van de vastgoedportefeuille.

Haalbaarheids-toets
Door de assetmanager wordt bij aanvang van de opdracht een onderzoek geïnitieerd, waarbij meerdere scenario’s op haalbaarheid worden beoordeeld.

Woontechnische toets
In het portefeuilleplan is aangegeven welke type woningen gerealiseerd moeten worden. Daaraan zijn (minimale) oppervlaktes gekoppeld aan de diverse ruimten.

Inkoop-toets
Het inkoop- en aanbestedingsbeleid van Accolade bevat kaders en richtlijnen op welke wijze projecten in de markt gezet dienen te worden.

Gunnings-toets
De aanbesteding van projecten leidt tot gunning aan één van de inschrijvers. Hiertoe is een van te voren opgestelde gunningsprocedure opgesteld.

Meerjarenbegroting
De voorgenomen investeringen worden – tegen de genormeerde stichtingskosten - opgenomen in de Meerjarenbegroting, welke wordt getoetst aan de financiële normen van de AW en het WSW. Projecten die zijn opgenomen in de Begroting worden daarmee niet meer individueel getoetst op het “corporatie-effect”.

In de navolgende situaties dient wel het effect op de financiële ratio’s c.q. normen op corporatieniveau te worden getoetst:

• Het voorgenomen project is meer dan 1 miljoen duurder dan de genormeerde stichtingskosten,
• Het voorgenomen project is niet opgenomen in de meerjarenbegroting.

Fiscaliteiten
Bij de realisatie van nieuwe woningen zijn twee fiscale items van belang te onderkennen:

BTW
In de reguliere situatie dat projectontwikkeling volledig intern wordt georganiseerd is bij de facturering van de aanneemsom de Wet Keten Aansprakelijkheid (WKA) van toepassing. Dit houdt in dat van de termijnen een deel op de G-rekening van de aannemer wordt voldaan en de BTW rechtstreeks aan de Belastingdienst wordt betaald. Er bestaat een kans dat bij faillissement van de aannemer de Belastingdienst een navordering indient.

Accolade heeft hierop geanticipeerd na het outsourcen van de afdeling Vastgoedontwikkeling door met de Belastingdienst af te spreken dat het toepassen van de WKA niet meer van toepassing is. Concreet houdt dit in dat termijnen nieuwbouw worden betaald met BTW en Accolade niet aansprakelijk kan worden gesteld voor tekorten in het geval een aannemer failliet gaat. Deze afspraak is door de Belastingdienst schriftelijk bevestigd.

Vennootschapsbelasting
Vanaf 2006 vallen woningcorporaties onder het reguliere regime van de Vennootschapsbelasting, dit aangevuld met specifieke woningcorporatie regelgeving. Op basis van de normale exploitatie wordt een positief fiscaal resultaat gerealiseerd, waarover vennootschapsbelasting wordt afgedragen.

Het is de uitdaging om het daadwerkelijk te betalen bedrag zo laag mogelijk te houden. Daartoe zijn twee mogelijkheden die fors van invloed kunnen zijn:

• Projecten sloop met vervangende nieuwbouw; aanvullende op de regelgeving is bepaald dat woningcorporaties de fiscale boekwaarde bij de grondkosten van de nieuw te bouwen woningen op mogen tellen. Dit leidt tot een dermate hoge kostprijs van de nieuwe woningen dat er een fiscaal verlies wordt gerealiseerd, die in mindering gebracht wordt op het fiscaal resultaat,
• Projecten woningverbetering; bij het activeren van deze projecten bestaat nagenoeg altijd een deel van het bedrag uit onderhoud. Deze kosten kunnen bij de fiscale aangifte als onderhoud worden meegenomen en aldus direct ten laste van het fiscaal resultaat worden gebracht.

Bij de realisatie van bovenvermelde projecten is fiscale optimalisatie altijd een punt van aandacht. 

Subsidies
De “wereld van subsidies” is grillig, onvoorspelbaar en onduidelijk. Het is van belang alert te zijn op de mogelijkheden voor nieuwbouw en verduurzaming.

Subsidies die schriftelijk zijn toegekend en direct gevolg hebben op de kasstromen van het project worden meegenomen in het project. Indien de subsidie dient te worden verrekend met de aangifte Vennootschapsbelasting wordt het ter info vermeld.

Risico-analyse
Het ontwikkelen van projecten brengt naast kans ook risico’s met zich mee. Dit kan leiden tot kostenverhogingen en/of een langere doorlooptijd van projecten. Voor het inzichtelijk maken van de diverse risico’s is een format ontwikkeld. Zie hiervoor bijlage F.

Stichtingskosten
Bij aanvang van het project is bekend met welke normbedragen gerekend dient te worden. Het uitgangspunt daarbij zijn de genormeerde stichtingskosten van het jaar van oplevering van het project. Daarbij is het principe van “pas toe of leg uit” van toepassing. Als aan de voorkant al duidelijk wordt dat er afgeweken gaat worden van de norm, dient dit gemotiveerd te worden in het investeringsvoorstel

Voor inzicht in de normbedragen zie bijlage G.

Leegwaarde
De doelmatigheid van de investering is onder andere afhankelijk van de marktconformiteit van de stichtingskosten.

Bij regulier aanbestede projecten is de prijs veelal  niet meer leidend in de beoordeling. Het is op basis van de Economisch Meest Voordelige Inschrijving (EMVI) dat projecten door meerdere functionarissen worden beoordeeld. Andere aspecten zijn bijvoorbeeld de functionaliteit van de woning, de communicatie door de aannemer met bewoners, het proces en de toegepaste materialen. De beoordeling mondt uit in een gunningsadvies die als onderdeel van de besluitvorming wordt meegenomen of een separate besluitvorming op het gunningsadvies. De keuze is afhankelijk van het moment van besluitvorming tot realisatie.

Bij projecten die in bouwteam worden gerealiseerd is de randvoorwaarde dat de bouwkosten door een externe kostendeskundige worden beoordeeld op marktconformiteit.

Bij het investeringsvoorstel tot Realisatie wordt het project door een taxateur officieel gewaardeerd. Daarbij is de uitvraag de leegwaarde, de waarde in verhuurde staat en de markthuur.

In de ideale c.q. normale situatie zal de taxatie leegwaarde hoger zijn dan de stichtingskosten. Het blijft mogelijk en het komt ook voor dat de taxatie leegwaarde lager is dan de stichtingskosten. Om toch (verantwoord) nieuwe woningen te realiseren is een  interne norm  bepaald, die aangeeft welk %  de taxatie leegwaarde minimaal moet zijn  ten opzichte van de stichtingskosten. De uitleg hierbij is dat met een jaarlijkse leegwaardestijging (parameter van de Aw) binnen een periode van 10 jaar de leegwaarde gelijk is aan de stichtingskosten.

ORT Marktwaarde
Onderdeel van de taxatie is de marktwaarde in verhuurde staat. Dit is van belang, want daarmee wordt het onrendabele deel van de investering berekend. Dit is het verschil tussen de stichtingskosten en de marktwaarde in verhuurde staat.

Met ingang van 2026 wordt het bezit gewaardeerd op beleidswaarde en worden ORT’s voor nieuwbouwprojecten ook berekend op basis van beleidswaarde.

ORT Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde geeft inzicht in het verloop van de kasstromen van opbrengsten en kosten. Gezien het grote belang van “sturen op kasstromen” wordt de bedrijfswaarde betrokken in de projectbeoordeling.

IRR
De afkorting IRR staat voor Internal Rate of Return. De uitkomst is het percentage, waarbij de netto contante waarde van de opbrengsten en kosten aan elkaar gelijk zijn, ofwel er is geen sprake van een onrendabel deel op de investering. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de financieringskosten.

BAR
De afkorting BAR staat voor Bruto Aanvangs Rendement. Dit is de uitkomst van 12 keer de maandhuur uitgedrukt in het percentage van de investering.

De bovenvermelde projecttoetsen zijn samengebracht in één document, die door de concern controller als onderlegger gebruikt wordt bij de momenten van besluitvorming. Zie hiervoor bijlage H.