4. Externe ontwikkelingen

Er zijn diverse externe ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de begroting. Hieronder worden de relevante ontwikkelingen toegelicht.

Beleidswaarde 2.0
Begin 2024 is de beleidswaarde 2.0 geïntroduceerd in het handboek Marktwaardering. Dit was het gevolg van de uitkomsten en uitwerking van de beleidswaarde 1.0. Dit heeft betrekking op de volgende onderdelen:

• Er wordt gerekend met een marktconforme disconteringsvoet, welke erg volatiel is. Hierdoor schommelt de beleidswaarde ook, terwijl de exploitatie van de corporatie hier geen aanleiding voor geeft. Daarnaast betreft het beleidsconforme kasstromen waarop de disconteringsvoet wordt losgelaten, geen marktconforme kasstromen.
• Woningen zijn onderhevig aan technische veroudering. In de beleidswaarde 1.0 wordt hier op het gebied van verbeterinvesteringen geen rekening mee gehouden.
• De eindwaarde wordt ervaren als complex en abstract.

Als reactie is de beleidswaarde 2.0 geïntroduceerd. Onderstaand worden de belangrijkste wijzigingen benoemd:

• De rekenhorizon van de beleidswaarde van het bezit verandert van 15 jaar met een eindwaarde naar 60 jaar zonder eindwaarde.
• Voorheen werd een algemene onderhoudsnorm ingerekend, nu is dit een norm per complex per jaar.
• Woningen EFG-labels krijgen een afslag.
• De disconteringsvoet wordt losgetrokken van de marktwaarde, er wordt nu met een voorgeschreven disconteringsvoet gerekend van 4,11 procent, zodat de beleidswaarde minder fluctueert, zowel op corporatie alsook op landelijk niveau.

Als gevolg van de aangepaste beleidswaarde daalt de externe norm van de LTV van 85 procent naar 70 procent. Aangezien de beleidswaarde 2.0 minder gevoelig is voor externe marktschommelingen is deze minder onderhevig aan fluctuaties dan de oude systematiek. Accolade vindt het daardoor niet noodzakelijk om nog eigen interne norm te hanteren. Daarnaast stijgt de norm voor de solvabiliteit op beleidswaarde van minimaal 15 procent naar minimaal 30 procent.

Nieuwe systematiek punten woonwaardering
Per 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur ingegaan. Onderdeel hiervan is de nieuwe systematiek voor de punten woonwaardering. Zo worden buitenruimten per vierkante meter gewaardeerd, in plaats van een vast puntenaantal per categorie en zijn de punten voor voorzieningen in keukens en badkamers aangepast en geobjectiveerd. Deze onderdelen zijn nog niet meegenomen in de begroting, maar laten naar verwachting alleen een gedetailleerdere specificatie zien, ze hebben geen significante invloed op het punten totaal.

Een wijziging die wel van invloed is op het punten totaal is het aantal punten per energielabel. De labels beter dan energielabel B krijgen meer punten dan voorheen. Woningen met een E, F of G-label krijgen minpunten met ingang van 1 juli 2024. Deze aanpassing is meegenomen in de begroting 2025-2039.

Wet betaalbare huur
De gereguleerde huur wordt met deze wet uitgebreid naar huurwoningen in het middensegment tot en met 186 punten, die volgens het Woningwaarderingsstelsel maximaal € 1.157,95 per maand gaan kosten. De markthuren bij Accolade in dit segment lagen al onder de maximaal redelijke huurprijs, waardoor er slechts voor een enkele woning een huurprijsaanpassing nodig was.

Projectsteun
In de begroting van het ministerie van Volkshuisvesting wordt aangegeven dat de regering in 2025 wettelijke maatregelen voorstelt om de onderlinge (financiële) solidariteit tussen corporaties en de mogelijkheden voor projectsteun aan corporaties te verbeteren. Ook heeft de Aw in haar brief van 8 juli aandacht besteed aan dit onderwerp, waar zij de vraag stellen of collega corporaties in de regio ondersteuning kunnen bieden of ondersteuning nodig hebben.

Wij hebben op dit moment nog geen signalen ontvangen die doen vermoeden dat collega corporaties in de regio aanspraak gaan maken op Projectsteun. Daarnaast lopen we bij Accolade in de eerste jaren nog niet tegen de externe normen aan van de ICR en LTV. We hebben daarom bewust geen rekening gehouden met eventuele Projectsteun in de begroting. Wel blijft dit onderwerp doorlopend onder de aandacht bij Accolade en wordt dit ook op provinciaal niveau besproken in de Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW).

Vanuit de externe ontwikkelingen en effecten zoomen we in op de Rijksbegroting 2025. Welke plannen zijn van invloed voor het komende jaar?

Vennootschapsbelasting
In de rijksbegroting zijn fiscale wijzigingen opgenomen die van invloed zijn op de begroting.

Het tarief voor de EBITA (aftrekbaarheid van rentekosten bij de vennootschapsbelasting) wordt verhoogd van 20 procent naar 25 procent met ingang van 2025. Dit heeft een positief effect op de te betalen vennootschapsbelasting.

De tarieven voor de vennootschapsbelasting belasting blijven gelijk (tot € 200.000 is dit 19 procent en daarboven 25,8 procent).

In 2023 is er een motie ingediend voor het afschaffen van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. In 2024 is echter aangegeven dat de kans klein is dat dit gaat gebeuren. Daarentegen zijn er wel mogelijkheden om de last voor corporaties te verlichten. Om mogelijke financiële kansen in kaart te brengen zijn twee gevoeligheidsanalyses doorgerekend: het afschaffen van de ATAD en de verduurzamingsuitgaven als fiscale aftrekpost te hanteren in het fiscale resultaat. De doorrekeningen hiervan zijn inzichtelijk in paragraaf 6.4.