2. Renterisicobeheersing

Accolade hanteert de voorgeschreven rentes zoals opgenomen in de Leidraad Economische Parameters dPi 2024 van het AW. Thesor heeft de rentetarieven uit de Leidraad getoetst aan de actuele rentemarkt en de actuele forwardtarieven  en aangegeven dat deze goed bruikbaar zijn voor de begroting 2025 en meerjarenpognose.

Per 30 september is de korte rente (op basis van het 1 maands Euribortarief) 3,378%.

In 2025 kan in het geval van een eventuele stijgende rente worden besloten de financieringen voor het jaar 2026 vervroegd aan te trekken. Vanuit WSW regelgeving is slechts een forward van maximaal 6 maanden toegestaan. Dit beperkt het lange termijn handelen enigszins.

• De rentelasten die voortvloeien uit de leningenportefeuille bedragen ongeveer 14 % (Prognose 2024: 14%) van de totale uitgaande operationele kasstromen uit bedrijfsactiviteiten van Accolade. Het is van belang om de rentelasten te beheersen. Door toepassing van een actief treasury beheer kunnen rentelasten op korte en lange termijn worden beïnvloed. De omvang van de rentekosten in de toekomst zijn vooral afhankelijk van de omvang van de investeringen, het rentetarief, de realisatie van de verkopen en het al dan niet herfinancieren van bestaande leningen.
• De rentelasten worden ook wel uitgedrukt in een percentage van de bruto huuropbrengsten. Rentelasten zijn niet alleen afhankelijk van de rentestand, maar ook van de omvang van de gefinancierde nieuwbouw van Accolade.

Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van de verhouding tussen rentelasten en bruto huuropbrengsten zien.       

De conclusie is dat de verhouding tussen rentelasten en huuropbrengsten stijgt. Voornamelijk door een hogere schuldpositie. De hogere ingerekende huurverhoging per 1 juli 2024 van 5,1% heeft nog een iets dempend effect. De interne norm van 20% wordt in 2037 overschreden.

Renterisico’s bestaande leningen
Een goede spreiding van de renterisico’s is van belang. De renterisicospreiding van Accolade ziet er voor de volgende jaren als volgt uit.

De renterisico’s geven aan welk deel van de leningenportefeuille onderhevig is aan een risico. Renterisico’s ontstaan bij herfinanciering vanwege contractuele verplichtingen (einddatum van de leningsovereenkomst) of bij een renteconversie van een bestaande lening. In de komende jaren is sprake van een aantal opslagherzieningen van basisrenteleningen.

Het is van belang dat de rente-exposure gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversie over de jaren heen heeft Accolade minder hinder van ongunstige renteontwikkelingen.

Voor de basisrenteleningen en roll over leningen dient naast het periodieke opslagpercentage eveneens de duur van de opslagperiode te worden vastgesteld. In bovenstaande tabel staan de actuele geldende leningspercentages vermeld.

Conform het gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW worden renteherzieningen van basisrenteleningen voor 50% meegenomen en worden variabele hoofdsomleningen worden voor de volle omvang meegenomen.

In het treasury statuut is bepaald dat het jaarlijks risico in enig jaar begrensd dient te zijn op 15%. De spreiding van het renterisico voldoet aan deze vereiste.

Accolade heeft 16 basisrenteleningen met een schuldrestant per 31-12-2024 van € 123 miljoen en 1 roll-over lening van € 25 miljoen waarvoor opslag percentages zijn afgesproken.

Duration
De duration (zie voor een definitie Bijlage F Begrippenlijst) van de lening portefeuille bedraagt ultimo 2024 circa 11,0 jaar (gebaseerd op rentescenario dat is opgenomen in de begroting 2025). Accolade loopt daardoor beperkt renterisico.

Treasurybeheer
Het treasurybeheer bestaat uit de volgende taken: in het algemeen het rentebeheer, het aflossen van oude leningen en het aantrekken van nieuwe leningen.

De rentelasten en renterisico's worden beheersbaar gehouden door het gebruik van de volgende mogelijkheden.

• Aflossen op de bestaande portefeuille (verplicht en voor zover contractueel toegestaan).
• Spreiden van aflossings- en conversiemomenten en -volume.
• Vroegtijdig aantrekken van financiering of fixeren van de rente.
• Inzetten van rente-instrumenten.

De afgeloste leningen komen in het algemeen weer voor herfinanciering in aanmerking. Bij herfinanciering worden de looptijd en de voorwaarden opnieuw bepaald. Dit is mede afhankelijk van de optimale spreiding van renterisico’s van de leningenportefeuille. Voor een totaaloverzicht van de vervalkalender verwijzen we naar bijlage D.

In het volgende overzicht zijn de renterisicovolumes van de huidige leningenportefeuille en het aantal leningen met een renteconversie voor 2025 in beeld gebracht. De renterisico's wor­den enerzijds gevormd door renteconversies in de bestaande portefeuille en anderzijds door nieuw aan te trekken financieringen. 

Stappen om renterisico's te beheersen is het vroegtijdig vastleggen van de finan­ciering en/of een toekomstige rente. De criteria zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten.

• Wat verwacht de markt van de renteontwikkeling.
• De spelregels/richtlijnen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
• Renteconversies en financieringsbehoeften die langer dan zes maanden vooruit in de tijd liggen zijn niet toegestaan conform de WSW-voorschriften.

Wanneer de renterisicovolumes hoger blijven dan de eerder gestelde criteria dan dient er gebruik te worden gemaakt van conventionele manieren om de renterisicovolumes binnen de gestelde grenzen te brengen. Indien dit niet mogelijk is, wordt de mogelijke inzet van rente-instrumenten onderzocht. Inzet van derivaten is conform het treasury statuut / Reglement financieel beleid en beheer van Accolade mogelijk. De inzet gaat uitsluitend met goedkeuring van de Raad van Bestuur en instemming van de RvC. Aangezien de criteria na toepassing van eerdere genoemde mogelijkheden niet worden overschreden is er niet direct aanleiding om rente-instrumenten toe te passen. 

De obligolening is een variabele hoofdsom lening van 2,6 procent van de geborgde lening portefeuille. Deze wordt niet gestort; het kan bij nood door het WSW worden opgevraagd. Jaarlijks wordt de hoogte van lening opnieuw vastgesteld en vastgelegd in een amenderingsovereenkomst.

Eind 2024 is de obligolening € 10,4 miljoen. o.b.v. van een geborgd schuldrestant van € 401 miljoen.

De obligo lening is afgesloten bij de NWB. Accolade betaald een bereidstellingsvergoeding van 0,23% over deze lening. Het tarief van de bereidstellingsprovisie wordt jaarlijks in oktober vastgesteld.