Toelichting kostenverdeelstaat
B2 Personeelskosten
Op 1 september had Accolade 156,5 van de 170 begrote fte’s in dienst, waarbij per 1 september 7 FTE’s vacatures uitstaan. In de begroting 2024 is een cao-stijging van 8,5% meegenomen voor de salariskosten. In werkelijkheid is dit uitgekomen op 10% en een eindejaarsuitkering van 2%. Tot en met T2 zijn de uitgaven voor de personeelskosten €225K lager dan begroot. Dit wordt conform verwachting gedurende het 3e tertiaal weer ingelopen.Bij het opstellen van de begroting was de eindejaarsuitkering van 2% niet bekend.De salariskosten zullen in december dus hoger uitvallen dan begroot, waardoor de realisatie in lijn zal komen te liggen met de begroting.
B6 Kantoorkosten
Tot en met het 2etertiaal constateren wij dat de kantoorkosten 350K lager zijn dan de begroting.Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lager uitvallende IT-kosten. Er geen prognose aanpassing gedaan, om reden dat in T3 nog extra uitgaven worden verwacht.
B8 Zakelijke lasten
De obligoheffing zal in 2024 € 120K bedragen. Dit is € 450K lager dan is begroot. Hierbij de opmerking dat de opname van €570K in de begroting door het WSW verplicht is voorgeschreven. De prognose voor de algemene kosten wordt daarom met € 450K verlaagd.
Het wetterskip Fryslan kampt met tekorten. Hierdoor is het tarief op watersysteemheffing gestegen met 38 %. Daarnaast is er ook verschuiving binnen de kostenrubrieken van de aanslag waterschapslasten. De gebruikerslasten zijn verlaagd met €15 en de eigenaarslasten zijn hiermee verhoogd. In T2 is er €700K meer betaald dan begroot. De prognose is hierop aangepast.
B9 0nderhoud
De prognose voor de onderhoudskosten is met € 400K verhoogd en wordt veroorzaakt door een wijziging in het planmatig contactonderhoud. Het contract met Breman voor CV onderhoud is gesplitst, een deel ervan wordt uitgevoerd door Feenstra. Deze splitsing heeft tot hogere kosten geleid dan begroot.
De mutatiekosten blijven achter bij de realisatie. Daarom is er besloten een prognoseverlaging van €250K door te voeren. Hetzelfde geldt voor het uitgestelde onderhoud. Er vindt een verlaging van €200K plaats in de prognose.
De afdeling Vastgoed verwacht in T3 het begrote bedrag nog te realiseren, ondanks dat de realisatie tot nu toe 50% van de begroting betreft. Dit is gebaseerd op input vanuit de RGS-partners.
C Financiële baten en lasten
De realisatie van de financiële baten en lasten wijken bijna € 800K of ten opzichte van de begroting. Dit wordt enerzijds verklaard door de boeking van de transitorische rente, die eind van het jaar weer tegen wordt geboekt. Dit zorgt voor een vertekend beeld. Daarnaast is in de begroting een aanname gedaan voor de rentelasten op de roll-over lening en voor nieuwe financiering. Van de in de begroting 2024 opgenomen financiering van € 58,4 mln wordt daadwerkelijk voor € 45 mln aan leningen aangetrokken. Dit zorgt voor lagere rentelasten. De jaarprognose voor de rentelasten wordt daarom verlaagd van € 12.135k naar € 11.735k.
D Verkoopresultaat
De verwachte verkoopopbrengsten vallen lager uit dan begroot. Enerzijds doordat het verwachte aantal te verkopen woningen is bijgesteld van 11 naar 7 woningen en anderzijds doordat de 1 complexmatig begrote verkoop nu via een activa en passiva transactie wordt overgedragen en deze transactie buiten het verkoopresultaat wordt gelaten. De jaarprognose voor het verkoopresultaat wordt daarom verlaagd van € 1.968K naar € 365K. In hoofdstuk 3 worden de verkopen verder toegelicht.
N.B. Voor een uitgebreidere toelichting op de kostenverdeelstaat wordt verwezen naar bijlage 1. Bij deze toelichting beperken wij ons tot afwijkingen die groter zijn dan 10% van de begroting of als de afwijkingen van bijzondere aard zijn.
3.2 Verkoop bestaand bezit
Een financieringsbron voor het kunnen realiseren van nieuwbouw is de verkoop van woningen uit het eigen bezit. Onderstaand is de realisatie (DAEB en Niet-DAEB) tot en met T2 2024.
| (Bedragen x € 1.000,-) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Realisatie | Prognose | Begroting | R/B% | |
| Totaal aantal woningen | 19 | 19 | 10 | 190% |
| Opbrengst per woning | 297 | 297 | 220 | 135% |
| Totale opbrengst woningen | 5.652 | 5.652 | 2.198 | 257% |
| Complexmatige verkoopopbrengst | 334 | 334 | 0 | |
| Totale opbrengst | 5.986 | 5.986 | 2.198 | 272% |
De gemiddelde verkoopopbrengst per woning tot T2 2024 is uitgekomen op € 241.500. Dit is 11% hoger dan begroot. De realisatie van de totale opbrengst woningen loopt achter op de begroting omdat slechts 4 woningen van de begrote 11 woningen zijn verkocht. Dit zien wij ook terug in de forse stijging van de doorlooptijd van het verkoopproces. Het aantal dagen vanaf de leegstand tot aan de overdracht is in 2024 gestegen naar 305 dagen. Per 1 september staan 10 woningen te koop. Gezien de genoemde doorlooptijd hebben wij de prognose voor 2024 verlaagd van 11 naar 7 woningen. We verwachten dus dat 3 van de 10 woningen nog in 2024 zullen passeren.
In 2024 vindt één complexmatige verkoop plaats. De overdracht van het complex aan de Rijksstraatweg in Hardegarijp vindt naar verwachting eind 2024 plaats. Hier is een prijs overeengekomen van € 2,3 mln.
Daarnaast wordt een complex van 27 woningen en 1 BOG pand in Zwaagwesteinde middels taakoverdracht overgedragen aan Thus Wonen, een zogenaamde activa en passiva transactie. Dit betekent dat voor een deel van de afgesproken prijs een lening wordt overgedaan aan Thus Wonen. Naar verwachting wordt dit complex overgedragen voor € 3,3 mln. en wordt een lening van € 2,9 mln.overgedaan aan Thus wonen. De transactie wordt niet verantwoord in het verkoopresultaat.De definitieve verwerking wordt in overleg met de accountant bepaald in T3.
De prognose van complexmatige verkopen wordt aangepast van € 3,6 mln. naar € 2,3 mln.
De in 2024 verkochte woningen staan langer leeg dan Accolade voor ogen heeft. Twee woning hebben een lange tijd leeggestaan (1 - 1,5 jaar) tot en met de overdracht, dit beïnvloedt het gemiddelde flink. Bij de andere twee woningen zitten we precies op de norm.
