12.1 Huuropbrengsten Huren hebben betrekking op aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand.
2025
2024
Te ontvangen netto huur
Woonruimte
106.592
100.532
Bedrijfsruimte
1.192
1.213
Maatschappelijk Vastgoed
631
629
4.189
4.028
Overig
5
5
Totaal te ontvangen netto huur
112.609
106.406
Af: huurderving wegens projectleegstand
-400
-410
huurderving wegens marktleegstand
-494
-326
Totaal huur
111.714
105.670
Te ontvangen netto huur Niet
Woonruimte
3.972
3.807
Bedrijfsruimte
722
697
Parkeergelegenheid
560
543
Overig
0
0
Totaal te ontvangen netto huur Niet
5.254
5.047
Af: huurderving wegens projectleegstand
-10
-6
huurderving wegens marktleegstand
-103
-126
Totaal huur Niet
5.141
4.915
Totaal te ontvangen netto huur
112.609
106.406
Totaal te ontvangen netto huur Niet
5.254
5.047
117.862
111.453
Af: huurderving wegens leegstand
-1.008
-868
Totaal huren
116.855
110.586
De "te ontvangen nettohuur" is voornamelijk gewijzigd als gevolg van:
de huurverhoging per 1 juli van gemiddeld 4,4%
de oplevering van 92 nieuwbouwwoningen
de verkoop van 19 woningen
de verkoop van 1 bedrijfspand en 1 woning in Sneek aan een ontwikkelaar
de complexmatige verkoop van 27 woningen en 1 bedrijfspand in Zwaagwesteinde
De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
2025
2024
Gemeente Smallingerland
38.801
36.471
Gemeente Heerenveen
32.023
30.339
Gemeente Sudwest-Fryslân
17.696
16.732
Gemeente De Fryske Marren
17.472
16.324
Gemeente Waadhoeke
11.045
10.499
Gemeente Tytsjerksteradiel
771
849
Gemeente Dantumadeel
36
209
Gemeente Noardeast-Fryslân
19
29
117.862
111.453
12.2 Opbrengst servicecontracten
2025
2024
Overige goederen, leveringen en diensten
3.636
3.365
Af: huurderving wegens leegstand
-49
-51
3.587
3.314
Af: afrekening servicekosten
-578
-228
Totaal opbrengst servicecontracten
3.009
3.086
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:
aanpassingen van de vergoedingen per 1 juli 2025
de oplevering van 92 nieuwbouwwoningen
de verkoop van 19 woningen
de complexmatige verkoop van 27 woningen en 1 bedrijfspand in Zwaagwesteinde
12.3 Lasten servicecontracten
2025
2024
Glasfonds
-214
-197
Servicefonds
-807
-697
Energie
-1.127
-1.510
Schoonmaakkosten
-588
-581
Huismeester
-16
-14
Overige
-422
-299
Totaal lasten servicecontracten
-3.173
-3.298
12.4 Overheidsbijdragen
2025
2024
BRIM subsidies
12
12
Overige
2
1
Totaal overheidsbijdragen
14
13
12.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
2025
2024
Toegerekende organisatiekosten
-10.482
-9.122
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten
-10.482
-9.122
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.
12.6 Lasten onderhoudsactiviteiten
2025
2024
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
-8.040
-7.756
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
-36.412
-33.342
Totaal onderhoudslasten
-44.452
-41.098
Planmatig onderhoud (cyclisch)
-29.469
-27.061
Planmatig contract onderhoud (cyclisch)
-4.880
-4.020
Uitgesteld onderhoud
-1.466
-1.698
Niet voorzien onderhoud
-649
-684
Bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren (cyclisch)
-597
-563
Klachtenonderhoud
-4.586
-4.690
Mutatie-onderhoud
-2.805
-2.381
Subtotaal
-44.452
-41.098
Bij: toegerekende organisatiekosten
-6.332
-6.224
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten
-50.784
-47.322
In 2025 is voor een bedrag van € 23 miljoen (2024: € 14,2 miljoen) aan woningverbeteringen en verduurzaming geactiveerd. Daarnaast is er een bedrag van € 22,5 miljoen geactiveerd voor 2 grootschalige renovatie projecten.
De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.
12.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
2025
2024
Saneringsheffing
0
0
Onroerend zaak belasting
-4.735
-4.479
Waterschapslasten
-2.471
-2.345
Brand-Storm verzekering
-600
-563
EPA keuringen
-471
-373
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
-11
-11
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit
-8.289
-7.771
13 Totaal van nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
2025
2024
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
0
0
Af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling
0
0
Af: Toegerekende organisatiekosten
0
0
Af: Faalkosten koopwoningen
0
0
Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkocht vastgoeding in ontwikkeling
0
0
14 Totaal van netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
In 2025 zijn er 19 woningen (2024: 32 woningen), 0 garages (2024: 0 garages) verkocht uit bestaand bezit. Van de verkochte woningen zijn 0 met een starterslening verkocht (2024: 0 woningen).
In de verkoopopbrengsten is de verkoop van 27 woningen en 1 bedrijfsruimte per 28 februari 2025 aan Thus Wonen in de Gemeente Dantumadeel opgenomen. Deze verkoop betrof een activa-passiva transactie: naast de overdracht van 27 woningen en een bedrijfsruimte is er ook een lening van nominaal € 2.994.949,- overgedragen.
14.2 Toegerekende Organisatie kosten
2025
2024
Lonen en salarissen verkoopafdeling
-23
-20
Overige indirecte kosten
-11
-11
Totaal toegerekende organisatiekosten
-34
-32
14.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
2025
2024
Boekwaarde verkopen zelfstandige woningen
-7.085
-3.697
Boekwaarde verkopen niet woongelegenheden
-111
0
Boekwaarde verkopen Niet zelfstandige woningen
-278
0
Boekwaarde verkopen Niet niet woongelegenheden
0
0
Boekwaarde verkopen Verkoop onder Voorwaarden
-763
-1.134
Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
-8.237
-4.832
15 Totaal van waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Specificatie niet gerealiseerde waardeveranderingen:
Niet
Voorraadmutaties
25.266
0
Wijziging vastgoedgegevens
65.418
1.886
Methodische wijzigingen
126
0
Marktontwikkelingen
110.747
3.710
Totaal
201.557
5.596
15.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
2025
2024
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht - activa
610
686
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht - passiva
-549
-615
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht - activa
2.280
3.489
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht - passiva
-1.942
-3.003
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
399
557
16 Totaal van nettoresultaat overige activiteiten
16.1 Opbrengst overige activiteiten
2025
2024
Opbrengst doorberekende salariskosten
101
108
Opbrengst beheersvergoedingen woningen in beheer
0
0
Totaal opbrengst overige activiteiten
101
108
16.2 Kosten overige activiteiten
2025
2024
Toegerekende organisatiekosten salaris
-101
-108
Toegerekende organisatiekosten overig
-34
-26
Totaal kosten overige activiteiten
-135
-134
17 Overige organisatiekosten
2025
2024
Kosten ten aanzien van het jaarverslag
-231
-212
Toegerekende organisatiekosten salaris
-818
-744
Toegerekende organisatiekosten overig
-824
-792
Obligoheffing
-111
-119
Totaal overige organisatiekosten
-1.984
-1.867
18 Kosten omtrent leefbaarheid
2025
2024
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid
-558
-706
Mens gerelateerde leefbaarheid
-17
-6
Toegerekende organisatiekosten salaris
-1.358
-1.188
Toegerekende organisatiekosten overig
-408
-370
Totaal leefbaarheid
-2.341
-2.270
19 Totaal van financiële baten en lasten
19.1 Overige rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2025
2024
Rente op financiele vaste activa, startersleningen
10
13
Rente op liquide middelen
52
79
Overige rentebaten
9
7
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten
71
98
19.2 Rentelasten en soortgelijke kosten
2025
2024
Rente langlopende schulden
- Leningen overheid
-313
-353
- Leningen kredietinstellingen
-13.881
-13.445
Waarde mutatie derivaten (extendible leningen)
1.094
-69
Vergoeding voor afkoop basisrentelening
127
0
Vrijval swaption
1.952
1.952
Vrijval vestia lening
182
181
Vrijval optie premie derivaten
-17
-17
Totaal rente langelopende schulden
-10.855
-11.752
De waarde mutatie van de derivaten heeft betrekking op reële waarde van uitstaande extendibles. De opgenomen waardering is door externe partijen vastgesteld.
Rente kortlopende schulden
- Rente op liquide middelen
0
0
- Overige rentelasten
-24
0
Totaal rente kortlopende schulden
-24
0
Financieringskosten
-117
-107
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
-10.996
-11.860
De rentelast van langelopende schulden kan als volgt worden gespecificeerd:
Rentelasten van leningen met een vaste rente
-13.994
-13.463
Rentelasten van leningen met een variabele rente
-199
-335
Waarde mutatie derivaten (extendible leningen)
1.094
-69
Overige
2.117
2.116
Totaal rentelasten langlopende schulden
-10.982
-11.752
De grondposities vertegenwoordigen een waarde van € 5,1 miljoen. De rentelasten van de grondposities komen direct ten laste van het resultaat en bedragen op basis van 3,3% € 169.000.
20 Belastingen
2025
2024
Acute belasting 2025
-6.027
0
Acute belasting 2024
46
-7.552
Acute belasting 2023
111
-419
Acute belasting 2022
40
0
Mutatie latentie afschrijvingspotentieel
-29
-355
Mutatie latentie disagio
-80
-92
Mutatie latentie Swaption
-118
-115
Totaal belastingen
-6.057
-8.534
De acute belastingdruk is gebaseerd op het gemiddelde wettelijke belastingtarief van 25,8%.
Samenstelling fiscaal resultaat
2025
2024
Resultaat voor belastingen volgens de commerciële jaarrekening
199.505
214.409
Projectresultaat
-9.396
-5.438
Verkopen
37
-181
Afschrijvingen
-209
17
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
-165.972
-198.906
Overige waardeveranderingen
465
16.696
Overige posten
764
37
Swaption
-531
-531
Saneringsheffing
0
0
Herinvesteringsreserve
-3.005
-1.656
Investeringsaftrek
-2.054
0
Disagio
-330
-385
Derivaten
0
0
-180.231
-190.347
Fiscaal resultaat voor beperking rente aftrek
19.274
24.062
Afschrijvingen
730
523
Rentelasten
11.613
12.688
Overige posten
-156
-147
Grondslag voor renteaftrek (EBITA)
31.461
37.126
Maximale rente aftrek 24,5% (2024: 20%)
7.708
7.425
Werkelijke rentelasten en soortgelijke kosten
11.845
12.688
Beperking rente aftrek ()
4.137
5.263
Fiscaal resultaat
23.411
29.325
Fiscale verlies compensatie
0
0
Belastbaar bedrag
23.411
29.325
Verschuldigde winstbelasting 19% van € 200
38
38
Verschuldigde winstbelasting 25,8% van € 23.411 - € 200
5.988
7.514
Totaal verschuldigde winstbelasting
6.026
7.552
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,8%. De effectieve belastingdruk over 2025 is 3,23% (2024: 3,98%). De effectieve belastingdruk is stabiel.
De aangiften t/m 2021 zijn definitief, 2022, 2023 en 2024 zijn ingediend.
Overige toelichtingen op het resultaat
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie:
2025
2024
Immateriële vaste activa
-95
-95
Kantoor
-216
-215
Inventarissen
-41
-35
Vervoermiddelen
-54
-61
Automatisering
-115
-134
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
-521
-540
Lonen en salarissen
2025
2024
Bruto salaris
-10.133
-9.643
Ziekengeld
59
90
Inleenkrachten
-482
-215
Sociale lasten
-1.684
-1.576
Pensioenlasten
-1.202
-1.177
Overige personeelskosten
-1.345
-720
Totaal lonen en salarissen
-14.787
-13.241
Het bruto salaris is ten opzichte van voorgaand jaar gewijzigd met de CAO aanpassing van 3,85% (2024: 10%). Daarnaast is de eindejaaruitkering verhoogd van 2% naar 3%.
Eind 2025 had de corporatie 159,5 (2024: 156,7) werknemers is dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Het gemiddelde aantal FTE in dienst over 2025 bedraagt 158,1. Accolade heeft geen medewerkers in dienst die buiten Nederland werkzaam zijn.
Overige bedrijfslasten
2025
2024
Vervoerskosten
-363
-350
Huisvestingskosten
-552
-1.010
Kosten Toezichthouders ()
-170
-113
Kantoorkosten
-2.335
-2.306
Algemene kosten *)
-2.548
-1.871
Totaal overige bedrijfslasten
-5.968
-5.649
*) Specificatie Algemene kosten
Dotatie voorziening Huurdebiteuren
-316
-217
Dotatie voorziening Overige Debiteuren
-654
0
Contributie
-106
-105
Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties
-88
-78
Verhuurderbijdrage huurcommissie
-87
-66
Bijdrage huurdersverenigingen
-135
-121
Accountants honoraria
-231
-212
Advieskosten
-337
-565
Obligoheffing
-111
-119
Overig
-481
-388
Totaal algemene kosten
-2.548
-1.871
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
Accountantshonoraria
2025
2024
Controle van de jaarrekening Deloitte
-220
-202
Andere controlewerkzaamheden Deloitte
-11
-10
Fiscale advisering
0
0
Andere niet-controlediensten
0
0
Totaal accountantshonoraria
-231
-212
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties)en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2025, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.
