Ons bod

Wij zetten ons in voor betaalbaar wonen. Huurders met een laag inkomen moeten zelfstandig kunnen wonen in betaalbare huurwoningen. We vinden het belangrijk dat de huurprijs van onze woningen past bij de inkomenssituatie en financiële mogelijkheden van onze huurders. Daarnaast willen we eventuele betalingsproblemen zoveel mogelijk voorkomen en op tijd signaleren.

Om te zorgen voor betaalbare huren volgen we twee sporen. Aan de ene kant hebben wij een gematigd huurprijsbeleid. Aan de andere kant bieden we maatwerk aan huurders die betalingsproblemen hebben.

1. Gematigd huurprijsbeleid

• De starthuur voor nieuwe huurders is betaalbaar. Een groot deel van onze woningen bieden we aan met een huurprijs onder de zogeheten aftoppingsgrenzen.
• We willen de huren elk jaar verhogen, gemiddeld met de inflatie. Behalve als de inflatie buitensporig hoog is. Daarom verhogen we de komende jaren de huren in lijn met de ontwikkeling van de cao-lonen. Hierdoor ervaren onze huurders geen extra financiële druk vanwege de huurprijzen.
• We passen de huursombenadering toe in ons huidige huurbeleid. Hierdoor verkleinen we de verschillen in huurprijzen tussen kwalitatief vergelijkbare huurwoningen. In 2023 evalueren we ons huurbeleid. Eventueel passen we dan ons huurbeleid aan.
• We isoleren onze woningen gratis. Dit is in lijn met de nationale prestatieafspraken. Onze huurders betalen dus niet direct een huurverhoging als we hun woning isoleren.
• Ook installeren we zonnepanelen. De bijdrage die huurders hiervoor betalen is lager dan de verwachte opbrengst van zonne-energie. De energiebesparing komt dus ten goede aan de betaalbaarheid van de huurder. En dit is positief voor de woonlasten van de huurder.

2. Maatwerk voor huurders met betalingsproblemen

• We blijven investeren in onze samenwerking met de gemeente en huurdersorganisaties om betalingsproblemen te voorkomen, signaleren en op te lossen. Dit doen we vanuit de instrumentenkoffer Betaalbaarheid. De nadruk daarbij ligt op vroegsignalering. Maar ook de doelgroep bereiken en maatwerk bieden hoort daarbij. 

De samenwerking met de gemeente en onze huurdersorganisatie op het gebied van individuele betaalbaarheid staat goed. Hier zijn we blij mee. We willen dit graag behouden. Daarvoor is het nodig dat de gemeente aandacht houdt voor dit thema. En dat ze hierin de regie nemen. Ook kan de gemeente direct bijdragen aan betaalbaar wonen door bijvoorbeeld:

• het betaalbaar houden van lokale heffingen;
• het aanbieden van toegankelijke minimaregelingen;
• zorgen voor betaalbare grondprijzen voor sociale huur.

Ons doel is dat we nu en in de toekomst voldoende woningen kunnen aanbieden aan woningzoekenden. Dat de behoefte aan sociale huurwoningen toeneemt, komt onder andere door: 

1. Meer aandachtsgroepen zoals statushouders of huishoudens die verhuizen vanuit een onzelfstandige situatie naar een zelfstandige woning.
2. Meer huishoudens zijn op zoek naar een betere woning. 
3. Minder mensen verhuizen door naar een andere (huur)woning. Daardoor komen er minder woningen voor verhuur beschikbaar.

Wij willen graag meer woningen aanbieden aan woningzoekenden. Dit gaan we doen door:

• Meer nieuwbouw. Samen met de gemeente en WoonFriesland maakten we afspraken voor de bouw van 300 huizen tot 2030. In lijn met deze afspraken bouwen we tot 2030 172 nieuwe woningen.
• We willen proberen om de nieuwbouw van woningen sneller en goedkoper te maken. Dit willen we doen door conceptueel te bouwen. We geloven dat dit leidt tot kortere ontwikkel- en bouwtijden tegen lagere kosten.
• We beperken de verkoop van woningen. Hierdoor blijft het aantal woningen dat we te huur kunnen aanbieden op peil.
• Als we woningen slopen is onze insteek om zoveel mogelijk woningen op dezelfde locatie terug te bouwen. Zo proberen we het aantal woningen op herstructureringslocaties te verhogen.
• We willen stimuleren dat mensen verhuizen naar andere woningen. Zo verhogen we de doorstroming. En kunnen we meer woningen uit onze bestaande voorraad aan woningzoekenden te huur aanbieden. Dit kunnen we bijvoorbeeld doen door bepaalde voorwaarden te stellen aan woningzoekenden, zodra een woning in de verhuur gaat. We willen dit samen met een of meerdere gemeenten opzetten in de vorm pilots.

De gemeente heeft goede stappen gezet door samen met de corporaties afspraken te maken over de nieuwbouw. Deze afspraken gaan niet alleen over aantallen maar ook over kavelprijzen, parkeernormen en het ontwikkel- en bouwproces. De gemeente kan verder bijdragen aan het realiseren van voldoende woningen door:

• verder invulling te blijven geven aan de afspraken voor de bouw van 300 woningen;
• oog blijven houden voor de (te hoge) kosten van nieuwbouw. Blijf realistisch in het stellen van stedenbouwkundige eisen of voorwaarden aan de beeldkwaliteit;
• open te staan voor het conceptueel bouwen en samen met Accolade deze methode of onderdelen ervan in te voeren in het bouw- en ontwikkelproces in de gemeente;
• zorgen voor voldoende personeel, waardoor we plannen sneller kunnen uitvoeren;
• mee te werken aan de pilots van Accolade om de doorstroming in de bestaande voorraad te stimuleren.

Wij werken continu aan de kwaliteit van onze woningen. We streven naar goed onderhouden woningen. En naar een woonkwaliteit die aansluit op de behoefte van onze huurders en naar een CO₂-neutrale voorraad in 2050. 

Accolade investeert de komende jaren in de kwaliteit van haar woningvoorraad:

• We gaan samen met onze RGS-partners (samenwerkende onderhoudsbedrijven) aan de slag met planmatig onderhoud van de woningen in verschillende wijken en buurten. Het gaat hierbij om onderhoud aan de buitenkant van de woning. Denk aan muren, dak, vloer, maar ook schilderwerk. 
• Huurders kunnen gebreken aan de woning bij ons melden. Accolade heeft een eigen onderhoudsdienst met vaklieden die deze gebreken oplossen. We noemen dit niet-planmatig onderhoud, oftewel dagelijks onderhoud.
• We verbeteren het sanitair, de douche en/of de keukens in onze woningen. We noemen dit planmatig verbeteren.
• Wij verduurzamen ons woningbezit. We willen de energieprestatie van al onze woningen verbeteren. CO₂-neutraal in 2050 is ons uiteindelijke doel. Op korte termijn richten we ons op het verbeteren van energielabels. Daarnaast installeren wij zonnepanelen op onze woningen (planmatig verduurzamen). 
• Accolade gaat de komende jaren versneld bezig met de aanpak van woningen met E-, F- en G- labels. Doel is dat wij eind 2028 geen woningen meer hebben met deze labels. Uitzondering hierop zijn monumenten, woningen die we gaan slopen of woningen waar we er bewust voor kiezen om de labels niet te verbeteren. In dit laatste geval krijgen huurders van deze woningen een huurverlaging. Dit is in lijn met de nationale prestatieafspraken.
• Bij nieuwbouw geven we meer betekenis aan bio-based bouwen. We zetten in Drachten een project in de markt waarbij bio-based bouwen als voorwaarde geldt.
• We gaan meer waarde hechten aan circulariteit. Bij de beoordeling van nieuwbouwprojecten laten we dit meewegen.
• We willen de woontechnische kwaliteit van woningen verbeteren. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om: geluidsdichtheid, vocht, de indeling van de woning, het gebruik van de verschillende vertrekken en het ontbreken van bijvoorbeeld een 2e toilet op de verdieping. Door renoveren of sloop in combinatie met vervangende nieuwbouw verhogen we de woontechnische kwaliteit van onze woningvoorraad.
• Ook de transformatie van de woningvoorraad zorgt voor een betere kwaliteit van de woning. Zo halen we woningen waar de behoefte van afneemt uit de markt en vervangen ze door nieuwbouw. Concreet gaat het hierbij om sloop en vervangende nieuwbouw. Maar ook om verkoop van woningen in combinatie met nieuwbouw. Op dit moment hebben we geen grote verkoopplannen. Als we voldoende huizen kunnen bouwen, willen we in de toekomst wel gebruik maken van deze mogelijkheid.

Voor de komende jaren hebben we (nog) geen sloop of verkoopplannen voor de transformatie van onze woningvoorraad. Pas nadat we een goede afweging hebben kunnen maken over de inzet van onze financiële middelen zullen we dit soort plannen verder gaan ontwikkelen.

Van de gemeente verwachten we een duidelijke visie op het verduurzamen van de woningen. We gaan ervan uit dat de gemeente eind 2024 aan kan geven wanneer en in welke buurten en wijken de woningen van het gas af gaan. Wij zetten grote bedragen in om woningen duurzamer te maken. Om te voorkomen dat we investeringen moeten terugdraaien of dat onze plannen vertraging oplopen, hebben we deze duidelijkheid snel nodig. 

Wij willen graag samen met de gemeente een inventarisatie maken van de klimaatadaptieve kwetsbaarheden in de gemeente. Met zo’n kaart kan de gemeente samen met andere partijen een gezamenlijke analyse maken. Dat kan de basis zijn voor een gedragen plan.

Aan de verschillende aandachtsgroepen die zelfstandig wonen in onze wijken en buurten bieden wij passende huisvesting. Daarbij vinden we een ‘zachte landing’ in de wijk, integreren als nieuwkomer en borgen van eventuele ondersteuning bij het zelfstandig wonen van groot belang. Onze partners zetten zich daar ook voor in.

• Het aantal aandachtsgroepen neemt fors toe in onze wijken en buurten. Het belang van een heldere integrale woonzorgvisie voor alle aandachtsgroepen vanuit de gemeente is daarom groot. In het programma Een Thuis voor Iedereen staat dat gemeenten de regie hierin moeten nemen. Vanuit Accolade kan nauwe betrokkenheid verwacht worden.  
• Gemeenten moeten een urgentieverordening opstellen voor verschillende aandachtsgroepen. We willen, als partner van onze gemeenten, komen tot een regionale uniforme urgentieverordening voor de provincie Friesland. Impact op de vraagdruk en de leefbaarheid zijn hele belangrijke thema's hierbij. Dit geldt ook voor voldoende ondersteuning die gegarandeerd moet zijn. Als corporaties verenigen we ons vanuit de Vereniging Friese Woningcorporaties (VFW) in dit proces. Accolade zit in de provinciale projectgroep namens de VFW.
• Voor senioren die langer zelfstandig thuis wonen voeren wij ons beleid Langer je eigen plek uit. Daarbij focussen we ons op ‘zelfstandig wonen’. Met de mogelijkheid voor lichte ambulante zorg. In de tabel hieronder leggen we onze aanpak uit.
• We blijven bijdragen aan de huisvesting van statushouders in de gemeente Smallingerland. Dit doen we samen met collega-corporatie WoonFriesland, naar rato van ons bezit. Deze opgave staat wel onder druk. Dit komt bijvoorbeeld door meer vraag naar woningen voor andere aandachtsgroepen, minder verhuizingen en onbalans in draagkracht en draaglast in bepaalde wijken en complexen. Gezien de hoge taakstelling kunnen we als corporaties daarom niet alleen de taakstelling invullen. 
• We zetten voorlopig de eerder gemaakte afspraken rondom Weer Thuis, Kamers met Kansen en Housing First voort. Dit in afwachting van de verdere uitwerking van de urgentieverordening. Net als het beschikbaar stellen van drie woningen die de gemeente per jaar kan inzetten voor crisissituaties. In overleg zoeken we een geschikte woning.

• We vragen de gemeente zo snel mogelijk te starten met de ontwikkeling van een woonzorgvisie. Een visie waarin duidelijk wordt wat de opgave is voor alle verschillende aandachtsgroepen op het gebied van wonen, zorg en ondersteuning. En welke impact dit heeft op de leefbaarheid van wijken en buurten. In een uitvoeringsplan moet vervolgens komen te staan hoe de gemeente met de diverse betrokken partijen aan deze opgave gaat werken. Belangrijk is dat binnen de gemeente de domeinen Wonen en Sociaal gezamenlijk trekker zijn. Zo kan integraliteit geborgd worden, ook in de uitvoering.
• In het belang van eenduidigheid voor onze huurders en woningzoekenden vragen wij nadrukkelijk aan de gemeente Smallingerland om te gaan voor regionale uniforme urgentieverordening voor Friesland voor de wettelijke urgente aandachtsgroepen.
• De realisatie van ‘Langer je eigen plek’ voor senioren kunnen we niet alleen. Deze opgave vraagt meer dan een geschikte sociale huurwoning. Een passende woonomgeving, voldoende ondersteuning, welzijn en ontmoeting zijn minstens zo belangrijk. We maken graag daarnaast concreet afspraken met de gemeente over samenwerking rondom bewustwording, bekostigen van woningaanpassingen, scootmobielbeleid en ontmoetingsmogelijkheden.
• De huisvesting van statushouders staat onder druk door de hoge taakstelling. Dit ervaren we steeds meer. We verwachten van de gemeente daarom een actieve bijdrage in de vorm van alternatieve huisvestingsmogelijkheden en voldoende goede begeleiding bij integratie en wonen. Ook willen we goede procesafspraken maken rondom monitoring en evaluatie. We verwachten hierin een regisserende rol van de gemeente.
• Voor de mensen die vanuit het convenant Weer Thuis uitstromen richting een zelfstandige woning in de wijk verwachten we voldoende goede ondersteuning vanuit de gemeente. Maar dit geldt eigenlijk voor al onze huurders die dit nodig hebben. We zien dit in meerdere mate. Bij Weer Thuis draagt voldoende ondersteuning echt bij aan een zachte landing voor de uitstromer. Bij Housing First is dit ook sterk het geval. Aandacht binnen de zachte landing voor ‘goed huurderschap’ is daarbij voor ons van groot belang.

We vinden inclusieve en gemêleerde wijken en buurten belangrijk. Helemaal je eigen plek is onze belofte aan al onze huurders. We geven huurders de ruimte hun thuis te realiseren. We zetten ons actief en zichtbaar in voor een woonomgeving die schoon, heel en veilig is. En waar verbinding en sociale cohesie voelbaar is. Waar mensen, hoe verschillend ook, zichzelf mogen zijn. En rekening met elkaar houden. Waar veerkracht is en een basis ligt voor samenredzaamheid. Vanuit een gebiedsgerichte samenwerking met onze partners werken we hieraan. Dichtbij en samen met de bewoners.  

• Ons team Wijken en Buurten blijft onverminderd actief en zichtbaar aanwezig in onze wijken en buurten. We zoeken onze bewoners en partners op. We blijven bemiddelen bij burenruzies en in overlastsituaties. Ook helpen we bewoners grip te krijgen op hun woonsituatie. Daarnaast zetten we ons in voor goed fysiek wijkbeheer.
• De komende jaren zetten we meer in op veerkrachtige wijken en escalatie voorkomen. Hiervoor stellen we intern een plan ‘Van reactief naar preventief’ op. Maar dit kunnen we niet alleen. Hiervoor gaan we integrale gebiedsgerichte samenwerkingen met partners als gemeente, welzijn, politie, zorgorganisaties en vluchtelingenwerk aan. Een samenwerking die gericht is op preventie. Dit vraagt om duidelijke regie vanuit de gemeente, betrokkenheid van en vertrouwen tussen partijen en gezamenlijke monitoring (balans draagkracht en draaglast). Maar ook om afspraken over bijvoorbeeld gegevensdeling en rollen. We zien dat het daarbij soms nodig is om buiten de gebaande paden te gaan om tot goede oplossingen te komen. Accolade zet zich hiervoor in.
• Bij de woningtoewijzingen aan aandachtsgroepen zetten we waar mogelijk actief in op spreiding. Dit helpt bij het in balans houden van de draagkracht en draaglast binnen wijken, buurten of complexen. En aan ons streven naar veerkrachtige en gemêleerde wijken.
• In 2024 investeren we € 521.257 in leefbare wijken en buurten voor onze huurders in de gemeente Smallingerland.

We vragen de gemeente het thema Leefbaarheid hoog op haar agenda te zetten. Stel voldoende tijd en middelen beschikbaar om hiermee aan de slag te gaan. En daarbij de regierol te pakken voor het nog beter inrichten van integrale gebiedsgerichte samenwerkingen met partners en bewoners. Een samenwerking gericht op preventie en verbinding. De inzet vanuit Welzijn is de komende jaren daarin heel hard nodig. We verwachten dat de gemeente hierin investeert.
Ook willen we ervan op aan kunnen dat we signalen ontvangen vanuit de gemeente en/of ondersteunende partij bij slechte bewoning. Denk bijvoorbeeld aan vervuiling of vernieling. We leggen dit graag vast in concrete signalering-/samenwerkingsafspraken.