Vastgoed

9.1 Ontwikkelingen

Ook het afgelopen jaar werkten we hard aan de kwaliteit van ons vastgoed. Hierbij houden we rekening met een aantal veranderingen.

Betaalbaar wonen

Wij houden ons meer en meer bezig met onze kerntaak: het huisvesten van huishoudens met lage inkomens. Dit komt door de nieuwe regelgeving vanuit de Woningwet. Dit wordt versterkt doordat wij statushouders moeten en willen huisvesten. Daarnaast is er meer behoefte aan betaalbaar wonen, door de extramuralisering van de GGZ. De personen die eerder in een GGZ-instelling woonden, hebben nu zelf een betaalbare woning nodig. Wij spelen hierop in met ons huurbeleid. We passen ons verkoopprogramma aan en bouwen alleen betaalbare woningen met een huurprijs tot maximaal € 635,05.

Duurzaam wonen

Duurzaamheid is voor ons een extra belangrijk onderwerp. Naast een algemene trend, is het een van onze vier visiethema’s. Voor de toekomst is aandacht voor het milieu erg belangrijk. Wij willen de uitstoot van CO2 beperken. In 2040 willen we dat al onze woningen energieneutraal zijn. Wij spelen hier nu al op. Zo maken we woningen energiezuiniger door flink te isoleren. Daarnaast bouwen we ook Nul-op-de-meter woningen. We maakten een plan van aanpak om dit doel te halen.

Kleiner wonen

Huishoudens worden steeds kleiner. Dit komt door vergrijzing en individualisering. Daarbij komt, dat veel van onze nieuwe huurders uit een- of twee personen bestaan. We hebben nu nog veel ruime gezinswoningen. Omdat de huishoudens nu kleiner worden, willen wij meer kleine woningen voor kleine huishoudens. We denken hierbij ook aan tijdelijke woningen.

Langer thuis wonen

Een trend die we al langer zien, is dat de samenleving vergrijst. Ouderen blijven steeds langer in hun huidige woning wonen. Het contact met buurtbewoners, de binding met de woning en de buurt en de zorg vanuit de omgeving is voor veel ouderen vaak nog belangrijker dan de geschiktheid van de woning. Wij willen het langer thuis wonen meer mogelijk maken. Dit doen we door kleine investeringen. Denk aan het plaatsen van een tweede toilet of een extra trapleuning.

Stedelijk wonen

We zien een steeds groter verschil in wonen in een dorp en stad. Steeds meer huishoudens met een laag inkomen kiezen voor de directe nabijheid van voorzieningen. Er is meer interesse voor sociaal wonen in de stad, dan voor sociaal wonen in een dorp. Wij spelen hierop in. Onze volkshuisvestelijke opgave ligt vooral in de grotere kernen.

9.2 Conditiescore

In 2016 startten we met het geven van conditiescores aan onze woningen. Een conditiescore is een objectieve technische beoordeling van een groep woningen. De score ontstaat door alle bouwkundige onderdelen van de gebouwschil van een woning een score te geven tussen de 1 en 6. Hieruit volgt een complexscore.


De condities staan voor:


 


In 2017 kregen 452 van de 736 (technische) complexen een conditiescore. We hebben nu 662 complexen voorzien van een conditiescore. In deze complexen zitten 15.671 woningen. De gemiddelde score is 1,74. Dit zit tussen nieuwbouw (1) en goed (2).

In 2018 doen we het laatste deel van ons bezit. Daarna beginnen we weer van vooraf aan.

De conditiescore is voor ons een goede indicatie over de toekomstige onderhoudsuitgaven. Daarnaast vraagt het WSW ons naar de conditiescores. Zo bekijken ze of wij risico’s lopen.

9.3 Onderhoud

De onderhoudskosten van onze woningen zijn onderverdeeld in twee groepen:

  • niet projectmatig onderhoud;
  • projectmatig onderhoud.

Niet projectmatig onderhoud

Klachten onderhoud
Dit is het kostenbewust en klantgericht uitvoeren van reparatieverzoeken. Ook het contractonderhoud valt hieronder, van onder andere liften en centrale verwarming.

In 2017 besteedden we € 3 miljoen aan het kostenbewust en klantgericht uitvoeren van reparatieverzoeken.
In 2017 besteedden we € 2,7 miljoen aan contract onderhoud van o.a. liften en centrale verwarming.

Mutatieonderhoud
Dit zijn herstelwerkzaamheden om de woning na verhuizing van een huurder weer in goede staat te brengen.

In 2017 besteedden we € 1,9 miljoen aan werkzaamheden om de woning weer in goede staat te brengen.
In 2017 deden we in 1.461 woningen mutatiewerkzaamheden.

Woningverbetering individueel
Dit is werk op aanvraag van de huurder. Op basis van een vaste huurverhoging.

In 2017 besteedden we € 535.000 aan individuele woningverbetering op basis van huurverhoging. Bijvoorbeeld de aanleg van een Cv-installatie of het aanbrengen van een vaste trap.

Projectmatig onderhoud

Planmatig onderhoud
Dit zijn geplande onderhoudswerkzaamheden. Bijvoorbeeld het vervangen van dakpannen, schilderwerk, douche vervanging etc.

In 2017 besteedden we € 10,6 miljoen aan planmatig onderhoud.

Groot onderhoud
Dit is niet gepland onderhoudswerk waarvoor algemene budgetten zijn vastgesteld. Zoals:

  • onvoorziene veiligheidsmaatregelen (asbestsanering, rookgasafvoeren etc.);
  • achterstallige woningverbetering tijdens mutatie (DMO);
  • legionellabeheer;
  • maatregelen voor behoud van flora en fauna;
  • faalkosten.

In 2017 besteedden we € 3,1 miljoen aan groot onderhoud.

Woningverbetering projectmatig
Dit zijn geplande projectmatige energetische verbeteringen zonder huurverhoging. Zoals het aanbrengen van isolatieglas, spouwmuurisolatie enzovoorts.

In 2017 besteedden we € 4,8 miljoen aan woningverbetering projectmatig.

Onderhoudsinvesteringen
Dit zijn geplande projectmatige werkzaamheden zonder huurverhoging. Denk aan integraal onderhoud inclusief energetische verbeteringen, zoals onder andere het aanbrengen van isolatieglas, spouwmuurisolatie en het vervangen van daken en kozijnen.

In 2017 besteedden we € 4,7 miljoen aan onderhoudsinvesteringen.
In de begroting 2017 zijn naast de geactiveerde kosten de volgende onderhoudskosten opgenomen:

  • mutatieonderhoud € 1,6 miljoen;
  • contractonderhoud € 5,8 miljoen;
  • groot onderhoud € 22,7 miljoen.

9.4 Toolz

In 2014 vormden het Friesland College, WoonFriesland, Accolade en Bouwtalent het samenwerkingsverband Toolz. Bij Toolz staat leren in de praktijk, in plaats van in de schoolbanken, centraal. We wisten het succesvolle leertraject verder uit te bouwen. We zorgden voor voldoende passende stageplaatsen. Over het jaar 2017 hadden we gemiddeld 21 leerlingen op de opleiding. Hiermee hadden we 28.291 uur beschikbaar, waarvan de verdeling van de uren 11.316 uur theorie en 16.975 praktijkstage.

9.5 Vastgoedsturing

Marktwaarde

Wij waardeerden in 2016 ons sociale bezit op marktwaarde volgens de basisversie. En ons commerciële bezit op basis van de full-versie. Vanaf 2017 waarderen we het hele bezit volgens de full-versie van de marktwaarde. Deze overstap is een schattingswijziging waardoor het effect van de wijziging via de VTW loopt.

Waarderen volgens de basisversie
Waarderen volgens de basisversie betekent dat we de parameters zoals omschreven in het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat’ gebruiken voor de waardering. Het is een waardering zonder tussenkomst van een externe taxateur.

Waarderen volgens de full-versie
Bij de full-versie mogen we van het handboek afwijken. Voorwaarde is wel, dat we daarbij een externe taxateur betrekken. De taxateur past de parameters aan, aan specifieke omstandigheden per complex.
Waarderen volgens de full-versie levert een meer nauwkeurige waardering op. Omdat dit meer aansluit bij de markt waarin dat specifieke complex zich bevindt. Jaarlijks wordt een derde van het bezit getaxeerd door de externe taxateur. en twee derde door onze assetmanagers. Hierbij worden de parameters afgestemd.

Een meer betrouwbare waardering is niet alleen noodzakelijk en wenselijk voor de financiële verslaglegging. Het is ook een belangrijke randvoorwaarde voor vastgoedsturing. Het financiële rendement van een complex (zowel direct als indirect) laten we zo zien

Vastgoedsturing

Vastgoedsturing is het proces van het nemen van de juiste beslissingen over ons vastgoed. Vastgoedsturing is nodig vanwege de twee functies die de woningvoorraad voor Accolade heeft. De woningvoorraad is in de eerste plaats een middel om volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren. We willen woningen verhuren die aansluiten bij de woonwensen van onze doelgroepen. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst.

In de tweede plaats is onze woningvoorraad ook een financieringsbron, Onze volkshuisvestelijke opgave financieren we hiermee. In het spanningsveld tussen ‘vandaag en morgen en tussen ‘de euro’s en het hart’ is het nemen van juiste vastgoedbeslissingen erg belangrijk. Goede beslissingen hierover maak je alleen vanuit een integrale benadering. Waarbij volkshuisvestelijke, technische en financiële prestaties worden afgewogen. Marktwaardering vanuit de full-versie is een voorwaarde om de financiële rendementen van de woningvoorraad inzichtelijk te maken.