Vastgoed

9.1 Ontwikkelingen

Ook het afgelopen jaar werkten we hard aan de kwaliteit van ons vastgoed. Hierbij houden we rekening met een aantal ontwikkelingen.

Betaalbaar wonen

Wij houden ons enthousiast bezig met onze kerntaak: het huisvesten van huishoudens met lage inkomens. We zien een grote behoefte aan betaalbaar wonen. Wij spelen hierop in met ons huurbeleid. Maar ook met ons verkoopprogramma. Ook bouwen we alleen betaalbare woningen met een huurprijs tot de sociale huurtoeslaggrens van € 651,03.

Duurzaam wonen

Duurzaamheid is voor ons een extra belangrijk onderwerp. Naast een algemene trend, is het een van onze vier visiethema’s. Voor de toekomst is aandacht voor het milieu zeer belangrijk. Het beperken van de uitstoot van CO2 is broodnodig. In 2050 willen wij ons woningbezit CO2 neutraal hebben. Wij spelen hier nu al op in. Zo maken we woningen energiezuiniger door flink te isoleren. En we plaatsen op veel woningen zonnepanelen. We maakten - samen met de huurdersorganisaties - een plan van aanpak om dit doel te halen.  

Kleiner wonen

Huishoudens worden steeds kleiner. Dit komt door vergrijzing en individualisering. Daarbij komt, dat veel van onze nieuwe huurders bestaan uit een- of tweepersoonshuishoudens. Ons bezit bestaat nu uit veel ruime eengezinswoningen. Die zijn geschikt voor gezinnen. Maar omdat de huishoudens nu kleiner worden, willen wij meer kleine woningen voor kleine huishoudens. We denken hierbij ook aan woningen met een kortere levensduur.

Langer thuis wonen

Een trend die we al langer zien, is dat de samenleving vergrijst. Ouderen blijven steeds langer in hun woning wonen. Het contact met buurtbewoners, de binding met de woning en de buurt en de zorg vanuit de omgeving is voor veel ouderen vaak nog belangrijker dan de geschiktheid van de woning. Wij willen het langer thuis wonen meer mogelijk maken. Dit doen we door kleine investeringen. Denk aan het plaatsen van een tweede toilet of een extra trapleuning.

Stedelijk wonen

We zien een steeds groter verschil in wonen in een dorp en stad. Steeds meer huishoudens met een laag inkomen kiezen voor een woning met voorzieningen in de buurt. Er is meer interesse voor sociaal wonen in de stad, dan voor sociaal wonen in een dorp.

Wij spelen hierop in. Onze volkshuisvestelijke opgave ligt vooral in de grotere kernen. We blijven wel in de kleine kernen. Ook blijven we hier investeren. Als we echter zien dat de behoefte aan woningen in de kleine kernen afneemt, dan zal het aantal woningen in deze kernen ook afnemen. Dit kan door de verkoop en sloop van woningen.

9.2 Conditiescore

Sinds 2016 geven we conditiescores aan onze woningen. Een conditiescore is een objectieve technische beoordeling van een groep woningen. De score ontstaat door alle bouwkundige onderdelen van de gebouwschil van een woning een score te geven tussen de 1 en 6. Hieruit volgt een complexscore.

De condities staan voor: Conditiescores

 

In 2018 kregen 262 van de 734 (technische) complexen een conditiescore. We hebben nu 714 complexen een conditiescore gegeven. In deze complexen zitten 15.746 woningen. De gemiddelde score is 1,62. Dit zit tussen nieuwbouw (1) en goed (2). In 2019 starten we weer van vooraf aan.

De conditiescore geeft ons een goed beeld van de kwaliteit van het bezit en de toekomstige onderhoudsuitgaven. Daarnaast vraagt het WSW ons naar de conditiescores. Zij beoordelen hiermee of wij risico’s lopen.

9.3 Onderhoud

De onderhoudskosten van onze woningen verdelen we onder in twee groepen:

  • Niet projectmatig onderhoud;
  • Projectmatig onderhoud.

Niet projectmatig onderhoud

Klachten onderhoud

Dit is het kostenbewust en klantgericht uitvoeren van reparatieverzoeken. Ook het contractonderhoud valt hieronder, van onder andere liften en centrale verwarming.

In 2018 besteedden we € 4,6 miljoen aan het kostenbewust en klantgericht uitvoeren van reparatieverzoeken en het niet-projectmatige deel van de onderhoudscontracten van o.a. liften en centrale verwarming.

Mutatieonderhoud

Dit zijn herstelwerkzaamheden om de woning na verhuizing van een huurder weer in goede staat te brengen.

In 2018 besteedden we € 1,9 miljoen om de woning weer in goede staat te brengen. In 2018 deden we in 1.345 woningen mutatiewerkzaamheden.

Projectmatig onderhoud

Planmatig onderhoud

Dit is gepland onderhoudswerk en het projectmatige deel van de onderhoudscontracten. Bijvoorbeeld het vervangen van dakpannen, schilderwerk of douche vervanging. In 2018 besteedden we € 14,9 miljoen aan planmatig onderhoud.

Groot onderhoud

Dit is niet gepland onderhoudswerk waarvoor algemene budgetten zijn vastgesteld. Zoals:

  • onvoorziene veiligheidsmaatregelen (asbestsanering,rookgasafvoeren etc.);
  • achterstallige woningverbetering tijdens mutatie (DMO);
  • legionellabeheer;
  • maatregelen voor behoud van flora en fauna;
  • faalkosten.

In 2018 gaven we € 4,5 miljoen uit aan groot onderhoud.

De investeringen in onze woningen zijn onderverdeeld in twee groepen:

  1. Niet projectmatig investeringen;
  2. Projectmatige investeringen.

Niet projectmatige investeringen

Woningverbetering individueel

Dit is werk op aanvraag van de huurder. De huurder krijgt dan een vaste huurverhoging.

In 2018 besteedden we € 640.000 aan individuele woningverbetering op basis van huurverhoging. Voorbeelden van individuele woningverbeteringen zijn de aanleg van een Cv- installatie of het plaatsen van een vaste trap.

Projectmatige investeringen

Energetische verbeteringen

Dit zijn geplande projectmatige energetische verbeteringen zonder huurverhoging. Zoals het aanbrengen van isolatieglas, spouwmuurisolatie enzovoorts.

In 2018 gaven we € 5,7 miljoen uit aan energetische verbeteringen.

STEP energetische verbeteringen

Ook deze geplande projectmatige werkzaamheden zonder huurverhoging bestaan uit energetische verbeteringen. Vanwege de STEP-subsidie worden deze activiteiten apart benoemd.

In 2018 besteedden we € 4,8 miljoen aan STEP energetische verbeteringen.

9.4 Toolz

In 2014 vormden het Friesland College, WoonFriesland, Accolade en Bouwtalent het samenwerkingsverband Toolz. Bij Toolz staat leren in de praktijk, in plaats van in de schoolbanken, centraal. In 2018 zagen we een daling van het gemiddeld aantal studenten in opleiding naar 14,5. In 2017 zaten er gemiddeld nog 21 leerlingen op de opleiding. De verhouding theorie/praktijk is van 40 procent theorie en 60 procent praktijk vorig jaar naar 55 procent theorie en 45 procent praktijk dit jaar gegaan.

De vraag naar plaatsing van studenten nam af. Door de krapte op de arbeidsmarkt zagen we ook een afname van het aantal en kwaliteit van de studenten.

We mochten dit jaar het vijftigste diploma uitreiken. Inmiddels heeft Toolz 53 gediplomeerden.