Toelichting op de winst- en verliesrekening

F Toelichting op de winst- en verliesrekening

12 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

12.1 Huuropbrengsten

Huren hebben betrekking op aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand.

Te ontvangen netto huur DAEB 2018 2017
Zelfstandige woongelegenheden  91.115.792   90.285.981 
Onzelfstandige en Overige woongelegenheden  108.938   1.014.274 
Intramuraal  3.278.468   2.367.207 
Niet woongelegenheden  1.815.535   1.787.810 
Totaal te ontvangen netto huur DAEB  96.318.733   95.455.272 
Af: huurderving wegens projectleegstand  168.231‑  449.084‑
huurderving wegens marktleegstand  266.221‑  224.248‑
Totaal huur DAEB  95.884.281   94.781.940 

Te ontvangen netto huur Niet DAEB 2018 2017
Zelfstandige woongelegenheden  4.062.701   4.033.318 
Niet woongelegenheden  1.538.143   1.645.272 
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB  5.600.844   5.678.590 
Af: huurderving wegens projectleegstand  83.312‑  21.777‑
huurderving wegens marktleegstand  166.275‑  207.270‑
Totaal huur Niet DAEB  5.351.257   5.449.543 
     
Totaal te ontvangen netto huur DAEB  96.318.733   95.455.272 
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB  5.600.844   5.678.590 
   101.919.577   101.133.862 
Af: huurderving wegens leegstand  684.039‑  902.379‑
Totaal huren  101.235.538   100.231.483 

De "te ontvangen nettohuur" is gewijzigd als gevolg van:

  • de huurverhoging per 1 juli 2018
  • de oplevering van 119 nieuwbouwwoningen
  • de transformatie van 2 bedrijfspanden naar 2 woningen
  • de sloop van 2 woningen
  • de verkoop van 52 woningen
  • de verkoop van 3 bedrijfsruimten

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

  2018 2017
Gemeente Smallingerland  33.414.043   33.089.122 
Gemeente Heerenveen  26.828.871   26.526.670 
Gemeente Sudwest-Fryslân  15.497.452   15.351.962 
Gemeente De Fryske Marren  15.020.905   14.946.326 
Gemeente Waadhoeke  9.711.300   9.763.167 
Gemeente Tytsjerksteradiel  1.178.295   1.185.989 
Gemeente Dantumadeel  222.550   225.043 
Gemeente Kollumerland  46.161   45.583 
   101.919.577   101.133.862 

12.2 Opbrengst servicecontracten

12.2 Opbrengst servicecontracten
  2018 2017
Overige goederen, leveringen en diensten  2.978.904   2.935.293 
Af: huurderving wegens leegstand  22.088‑  29.894‑
   2.956.816   2.905.399 
Af: afrekening servicekosten  348.000‑  385.000‑
Totaal opbrengst servicecontracten  2.608.816   2.520.399 

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:

  • aanpassingen van de vergoedingen per 1 juli 2018
  • oplevering 119 van nieuwbouwwoningen

12.3 Lasten servicecontracten

12.3 Lasten servicecontracten
  2018 2017
Glasfonds  182.418   166.112 
Servicefonds  776.145   737.997 
Energie  817.715   739.778 
Schoonmaakkosten  479.729   486.014 
Huismeester  50.797   55.520 
Overige  185.062   397.478 
Totaal lasten servicecontracten  2.491.866   2.582.899 

12.4 Overheidsbijdragen

12.4 Overheidsbijdragen
  2018 2017
BRIM subsidies  8.767   8.935 
Overige  422   84.942 
Totaal overheidsbijdragen  9.189   93.877 

12.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

12.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
  2018 2017
Toegerekende organisatiekosten  11.543.171   10.898.840 
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten  11.543.171   10.898.840 

12.6 Lasten onderhoudsactiviteiten

12.6 Lasten onderhoudsactiviteiten
  2018 2017
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)  5.406.359   7.629.574 
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)  22.761.378   15.300.438 
Totaal onderhoudslasten  28.167.737   22.930.012 

  2018 2017
Planmatig onderhoud  17.758.123   10.920.253 
Groot onderhoud  4.576.321   3.974.960 
Bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren  426.934   405.225 
Klachtenonderhoud  3.463.678   5.878.993 
Mutatie-onderhoud  1.942.681   1.750.581 
Subtotaal  28.167.737   22.930.012 
Bij: toegerekende organisatiekosten  225.844   232.317 
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten  28.393.581   23.162.329 

In 2018 is voor een bedrag van € 11,3 miljoen (2017: € 9,3 miljoen) aan onderhoudskosten en woningverbeteringen geactiveerd.

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

12.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

12.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
  2018 2017
Verhuurderheffing  9.700.215   8.563.786 
Saneringsheffing  1.000.980  -
Onroerend zaak belasting  4.007.510   4.076.717 
Waterschapslasten  1.170.943   1.192.202 
Brand-Storm verzekering  402.734   412.874 
EPA keuringen  331.938   142.136 
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit  20.900   22.445 
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit  16.635.220   14.410.160 

13 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

  2018 2017
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling  144.738   947.521 
Af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling -  744.725‑
Af: Toegerekende organisatiekosten  10.482‑  11.532‑
Af: Faalkosten koopwoningen - -
Totaal netto gerealiseerd resultaat verkocht vastgoeding in ontwikkeling  134.256   191.264 

Er zijn geen woningen verkocht in 2018 (2017: 7 woningen), de opbrengst betreft teruggaaf van BTW op eerder verkochte koopwoningen.

14 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

14.1 Verkoop opbrengst vastgoedportefeuille

14.1 Verkoop opbrengst vastgoedportefeuille
  2018 2017
Bruto verkoopresultaat DAEB woongelegenheden  5.800.713   12.716.343 
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB woongelegenheden  2.308.969   999.502 
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB niet woongelegenheden  700.000   310.000 
Bruto verkoopresultaat Verkoop onder Voorwaarden  2.971.375   2.317.377 
Bruto verkoopresultaat resultaat vastgoedportefeuille  11.781.057   16.343.222 
af: verkoopkosten  360.796‑  399.634‑
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille  11.420.261   15.943.588 

In 2018 zijn er 52 woningen (2017: 101 woningen) en 3 bedrijfsruimte verkocht (2017: 1 bedrijfsruimte) uit het bestaand bezit. Van de verkochte woningen zijn 4 met een starterslening verkocht (2017: 9 woningen).

14.2 Toegerekende Organisatie kosten

14.2 Toegerekende Organisatie kosten
  2018 2017
Lonen en salarissen verkoopafdeling  59.323‑  54.586‑
Overige indirecte kosten  34.887‑  26.132‑
Totaal toegerekende organisatiekosten  94.210‑  80.718‑

14.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

14.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
  2018 2017
Boekwaarde verkopen DAEB zelfstandige woningen  5.250.234‑  8.725.641‑
Boekwaarde verkopen Niet DAEB zelfstandige woningen  1.837.402‑  940.692‑
Boekwaarde verkopen Niet DAEB niet woongelegenheden  623.091‑  550.367‑
Boekwaarde verkopen Verkoop onder Voorwaarden  2.524.470‑  1.857.978‑
Boekwaarde verkopen Verkoop onder Voorwaarden  10.235.197‑  12.074.678‑

15 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
  2018 2017
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling  2.722.000‑  8.327.000‑
Op(af)waardering Grondposities (o.b.v. taxaties)  68.850‑  16.144 
Waardeverminderingen a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten - -
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille  2.790.850‑  8.310.856‑

15.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
  2018 2017
DAEB in exploitatie  113.670.368   326.236.085 
Investeringen Daeb  27.265.946‑  14.688.941‑
Desinvestering Sloop DAEB -  7.314.383‑
Terugname ORT opgeleverde projecten DAEB  4.513.000   1.184.000 
Niet-DAEB in exploitatie  7.758.690   8.291.742 
Investeringen Niet Daeb  61.964‑  25.711‑
Desinvestering Sloop Niet DAEB - -
Terugname ORT opgeleverde projecten Niet DAEB - -
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille  98.614.148   313.682.792 

Specificatie niet gerealiseerde waardeveranderingen x € 1.000 Daeb Niet Daeb
Voorraadmuaties  15.417  -
Wijziging overig objectgegevens  7.003   1.073 
Methodische wijzigingen  2.178‑  380 
Wijziging mutatiekans  82‑  146 
Wijziging disconteringsvoet  44.508   975 
Wijziging onderhoud en mutatieonderhoud  69.303‑  1.172‑
Wijziging overige waarderingsparameters  118.305   6.357 
Totaal  113.670   7.759 

15.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

15.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
  2018 2017
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht  75.672   105.104 
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht  244.304   375.814 
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden  319.976   480.918 

16 Netto resultaat overige activiteiten

16.1 Opbrengst overige activiteiten

16.1 Opbrengst overige activiteiten
  2018 2017
Opbrengst doorberekende salariskosten  145.105   158.235 
Opbrengst beheersvergoedingen woningen in beheer  18.769   18.572 
Totaal opbrengst overige activiteiten  163.874   176.807 

16.2 Kosten overige activiteiten

16.2 Kosten overige activiteiten
  2018 2017
Toegerekende organisatiekosten salaris  124.295‑  155.961‑
Toegerekende organisatiekosten overig  65.357‑  74.659‑
Totaal kosten overige activiteiten  189.652‑  230.620‑

17 Overige organisatiekosten

  2018 2017
Kosten ten aanzien van het jaarverslag  183.077‑  172.428‑
Toegerekende organisatiekosten salaris  121.123‑  132.567‑
Toegerekende organisatiekosten overig  229.050‑  1.104.162‑
Totaal overige organisatiekosten  533.250‑  1.409.157‑

18 Leefbaarheid

  2018 2017
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid  234.148‑  963.964‑
Mens gerelateerde leefbaarheid  11.769‑  14.426‑
Toegerekende organisatiekosten salaris  693.367‑  769.630‑
Toegerekende organisatiekosten overig  161.469‑  173.750‑
Totaal leefbaarheid  1.100.753‑  1.921.770‑

19 Saldo financiële baten en lasten

19.1. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

19.1. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
  2018 2017
Waarde mutatie derivaten  2.445.768‑  4.270.967 
Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten  2.445.768‑  4.270.967 

De waarde mutatie van de derivaten heeft betrekking op afwaardering van uitstaande extendibles. De opgenomen waardering is door externe partijen vastgesteld.

19.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

19.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
  2018 2017
Rente op financiele vaste activa, startersleningen  7.413   4.873 
Rente op liquide middelen  2.001   11.581 
Overige rentebaten  16.389   8.614 
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten  25.803   25.068 

19.3 Rentelasten en soortgelijke kosten

19.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langelopende schulden 2018 2017
- Leningen overheid  1.114.746‑  1.749.891‑
- Leningen kredietinstellingen  14.474.192‑  15.215.893‑
Vrijval swaption  753.263   530.663 
Vrijval optie premie derivaten  890.932‑  970.906‑
Totaal rente langelopende schulden  15.726.607‑  17.406.027‑
Rente kortlopende schulden    
- Rente op liquide middelen  19.489‑  15.352‑
- Overige rentelasten  753‑  2.656‑
Totaal rente kortlopende schulden  20.242‑  18.008‑
Financieringskosten  90.132‑  96.654‑
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten  15.836.981‑  17.520.689‑
De rentelast van langelopende schulden kan als volgt worden gespecificeerd:    
Rentelasten van leningen met een vaste rente  15.612.989‑  16.984.397‑
Rentelasten van leningen met een variabele rente  24.051   18.613 
Overige  137.669‑  440.243‑
Totaal rentelasten langelopende schulden  15.726.607‑  17.406.027‑

De grondposities vertegenwoordigen een waarde van € 4,2 miljoen. De rentelasten van de grondposities komen direct ten laste van het resultaat en bedragen op basis van 3,5%  € 147.000.

20 Belastingen

  2018 2017
Acute belasting 2018  13.908.176‑ -
Acute belasting 2017  1.413.433   9.990.000‑
Compensatie fiscaal verlies -  7.500.000‑
Mutatie latentie disagio  77.273‑  80.185‑
Mutatie latentie verkoop  114.469‑  746.563‑
Mutatie latentie derivaten  1.097.858‑  854.785‑
Totaal belastingen  13.784.343‑  19.171.533‑

De acute belastingdruk is gebaseerd op het gemiddelde wettelijke belastingtarief van 25%.

bedragen x € 1.000

Samenstelling fiscaal resultaat 2018    
Resultaat voor belastingen volgens de commerciële jaarrekening    122.241 
Projectresultaat  2.417‑  
Terugname ingezette WOZ -daling  28.300   
Verkopen  1.330‑  
Niet gerealiseerde waardeveranderingen  98.934‑  
Overige waardeveranderingen  2.791   
Overige posten  2.138   
Saneringsheffing  1.000   
Disagio/rente  563‑  
Derivaten  2.446   
     66.569‑
Fiscaal resultaat    55.672 
Fiscale verlies compensatie   -
Belastbaar bedrag    55.672 
Verschuldigde winstbelasting 20% van € 200    40 
Verschuldigde winstbelasting 25% van € 55.672 - € 200    13.868 
Totaal verschuldigde winstbelasting    13.908 

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Het effectieve belastingtarief is gelijk aan 2017.

21 Aandeel in het resultaat van niet geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen

  2018 2017
Accolade Vastgoed B.V.  64‑  68‑
Accolade Participatie B.V. -  16.852‑
Totaal resultaat deelnemingen  64‑  16.920‑

De 50% deelneming van Accolade Participatie in Harste Vastgoed B.V. is in 2017 verkocht.

Overige toelichtingen op het resultaat

Overige toelichtingen op het resultaat
Verhuurderheffing 2018 2017
Verhuurderheffing  10.180.215   9.013.786 
Vermindering verhuurderheffing door transformatie - 150000-
Vermindering verhuurderheffing door nieuwbouw onder 1e aftoppingsgrens 480000- 300000-
Totaal verhuurderheffing  9.700.215   8.563.786 

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 2018 2017
Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie:    
Kantoor  210.635‑  210.173‑
Inventarissen  59.357‑  59.153‑
Vervoermiddelen  21.065‑  21.400‑
Automatisering  209.045‑  193.978‑
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa  500.102‑  484.704‑

Lonen en salarissen 2018 2017
Bruto salaris  6.685.853‑  6.776.146‑
Ziekengeld  64.319   48.581 
Inleenkrachten  508.971‑  573.528‑
Sociale lasten  1.123.580‑  1.088.168‑
Pensioenlasten  997.229‑  1.019.409‑
Overige personeelskosten  945.687‑  602.418‑
Totaal lonen en salarissen  10.197.001‑  10.011.088‑

Het bruto salaris is ten opzichte van voorgaand jaar  gewijzigd met een CAO aanpassing van 3% (2017: 0,00%).

Eind 2018 had de corporatie 139,5 (2017: 138,5)  werknemers is dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Accolade heeft geen medewerkers in dienst die buiten Nederland werkzaam zijn.

Gemiddeld aantal werknemers

Gedurende het jaar 2018 had de corporatie gemiddeld 139,0 werknemers in dienst (2017: 141,9).
Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

Overige bedrijfslasten 2018 2017
Vervoerskosten  231.884‑  299.122‑
Huisvestingskosten  345.974‑  384.184‑
Kosten Toezichthouders (RVC)  136.733‑  110.174‑
Kantoorkosten  2.023.187‑  2.268.068‑
Algemene kosten *)  1.582.898‑  1.743.829‑
Totaal overige bedrijfslasten  4.320.676‑  4.805.377‑
     
Specificatie Algemene kosten    
Dotatie voorziening Huurdebiteuren  153.012‑  146.861‑
Dotatie voorziening Overige Debiteuren  18.977   23.357 
Contributie Aedes  84.914‑  97.078‑
Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties  92.809‑  77.631‑
Verhuurderbijdrage huurcommissie  35.740‑ -
Bidjrage huurdersverenigingen  106.027‑  109.322‑
Accountants honoraria  183.077‑  172.428‑
Advieskosten  420.775‑  759.664‑
Overig  525.521‑  404.202‑
Totaal algemene kosten  1.582.898‑  1.743.829‑

Accountantshonoraria

Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:    
Controle van de jaarrekening  183.077‑  172.428‑
Andere controlewerkzaamheden - -
Fiscale advisering - -
Andere niet-controlediensten - -
   183.077‑  172.428‑

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2017, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.