Financiën

12.1 Financieel beleid

Het financiële beleid beschrijft hoe wij onze financiële continuïteit borgen. Werken we volgens dit beleid? Dan maken we onze doelstellingen en ambities waar. Tegelijkertijd richt het beleid zich op presteren naar vermogen. Daarmee bedoelen we dat er evenwicht is tussen maatschappelijke en financiële prestaties. Onze doelen staan in de Ondernemingsstrategie. In de Ondernemingsstrategie gaan we onder andere uit van taakstellende doelstellingen. Dit gaat over de te bouwen woningen, te slopen woningen en te verkopen woningen.

In de jaren 2019 tot en met 2023 zijn de te verwachten investeringen in nieuwbouw huurwoningen € 55 miljoen. Naar verwachting bouwen we in deze periode 317 huurwoningen. Daarnaast verwachten we in deze periode 300 huurwoningen te verkopen, 8094 woningen te verduurzamen of verbeteren met een verwachte investering van € 140 miljoen. Er worden 318 huurwoningen gesloopt.

Alle beleidsbeslissingen leiden uiteindelijk tot een financiële uitkomst. Daarom toetsen we deze aan de financiële (meerjaren)-prognose over een periode van tien jaar. Deze prognose herijken we jaarlijks. De ontwikkeling van de variabelen zoals huurinkomsten, inflatie, toekomstige renteontwikkeling en ontwikkeling van de voorraad beoordelen we dan en passen deze zo nodig aan.

12.2 Weerstandsvermogen

We sturen naar een financiële positie met een weerstandsvermogen dat voldoet aan de beoordelingscriteria van het WSW en de Autoriteit Wonen. Vanaf 2018 hebben het WSW en AW een gezamenlijk beoordelingskader ontwikkeld. Zij beoordelen de financiële continuïteit op basis van de volgende financiële ratio’s:

  • ICR (liquiditeit): maakt inzichtelijk of de corporatie op korte- en middellange termijn voldoende operationele kasstromen genereert om aan haar renteverplichtingen te voldoen.
  • LTV (vermogen): maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. De onderliggende kasstromen houden rekening met het maatschappelijk beleid van de corporatie.
  • Solvabiliteit (vermogen): geeft inzicht in de eigen vermogenspositie van de corporatie, rekening houdende met het maatschappelijk beleid van de corporatie.
  • Dekkingsratio (onderpand): beoordeelt in geval van discontinuïteit of de (markt)waarde van het onderpand voldoende is om de schuldpositie af te lossen.

Er zijn twee waarde begrippen die belangrijk zijn. Dat is marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde. De beleidswaarde is nieuw in 2018 ingevoerd. Het geeft inzicht voor welk deel de woningcorporatie haar vermogen inzet voor de maatschappelijke opgave. Denk dan aan beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer. De beleidswaarde is per 1 oktober 2018 voor het eerst berekend.

Wij waarderen ons vastgoed op de balans sinds 2016 op marktwaarde in verhuurde staat. Vanaf 2017 is dit de marktwaarde volgens de full-versie. De totale marktwaarde van de activa in exploitatie eind 2018 is € 1,838 miljard. Eind 2017 was dit € 1,724 miljard. Sinds 2018 komt hier de beleidswaarde bij.

Vermogenspositie Accolade op basis van marktwaarde

Vermogenspositie Accolade op basis van marktwaarde
  2018 2017
Marktwaarde verhuurde staat 1,838 miljard 1,724 miljard
Eigen Vermogen o.b.v. marktwaarde 1,362 miljard 1,254 miljard
Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde 70,80% 69,70%

Wij verwachten dat de solvabiliteit op basis van marktwaarde het volgende jaar verder stijgt. Dit komt door de lage rente in 2019. Daarnaast zien we een waardestijging van de woningen op de vrije markt. Wij verwachten dat de beleidswaarde stabiel blijft. Dit komt door het huurbeleid en de hogere onderhoudskosten. Hierdoor wordt het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde groter.

Vermogenspositie Accolade op basis van beleidswaarde

Vermogenspositie Accolade op basis van beleidswaarde
  2018
Beleidswaarde 0,883 miljard
Eigen Vermogen o.b.v. beleidswaarde 0,409 miljard
Solvabiliteit o.b.v. beleidswaarde 42,10%

Verloop 2018 van marktwaarde naar beleidswaarde

Verloop 2018 van marktwaarde naar beleidswaarde
  X € 1.000 X € 1.000
Marktwaarde in verhuurde staat   1.837
Beschikbaarheid (door exploiteren) -172  
Betaalbaarheid (huren) -468  
Kwaliteit (onderhoud) -139  
Beheer (beheerskosten) -175  
Subtotaal -954  
Beleidswaarde   883

12.3 Jaarresultaat 2018

Het jaar 2018 sloten we af met een positief resultaat.

Jaarresultaat (bedragen in euro’s) 2018 2017  
       
Nettoresultaat exploitatie vastgoedportefeuille 44.789.705 51.791.531  
Nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 134.218 191.264  
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 1.090.892 3.788.192  
Nettoresultaat overige activiteiten -25.778 -53.813
Overige activiteiten inclusief organisatiekosten -533.250 -1.409 .157  
Leefbaarheid -1.100.753 -1 921 770  
Financiële baten en lasten -15.811.178 -17.495.621  
Belastingen -13.784.343 -19.171.533  
Deelnemingen -64 -16.920  
Genormaliseerd resultaat na belasting 14.759.449 15.702.173  
     
Waardeverandering fva en effecten/derivaten -2.445.768 4.270.967  
Waardeverandering vastgoedportefeuille 96.143.274 305.852.854  
       
Jaarresultaat na Vpb 108.456.955 325.825.994  

Het exploitatieresultaat daalde licht. De niet gerealiseerde waardeveranderingen zijn fors lager dan over 2017. Dit komt omdat we in 2017 de stap maakten van basisversie-marktwaarde naar full versie-marktwaarde. Over 2018 zien we dat de waarde van het bezit verder is gestegen. De financiële baten en lasten daalden door herfinanciering tegen een lagere rente. Bij de waardering van de derivaten zien we dat door de gestegen rente de waarde van de derivaten steeg. Maar door de afloop van een aantal derivaten is per saldo een negatieve waardeverandering in 2018 het resultaat. De belastinglast daalde ten opzichte van 2017. Dit kwam doordat in 2017 een forse post door de VpB heen. Deze post ging over het terugnemen van de ingezette WOZ-daling.

12.4 Rentabiliteit

De rentabiliteit van het eigen vermogen is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen aan het eind van het boekjaar. De rentabiliteit van het totale vermogen is het totaal van het jaarresultaat en de betaalde en/of verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per 31 december van het boekjaar.

Rentabiliteit 2018 2017
Rentabiliteit eigen vermogen 8,0 % 26,0 %
Rentabiliteit vreemd vermogen 3,3 % 3,7 %
Rentabiliteit totaal vermogen 7,4 % 22,1 %

12.5 Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Wij zijn deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Vanaf 2018 introduceert het WSW samen met de AW een nieuw beoordelingskader. Bij de beoordeling hanteert het WSW de volgende ratio’s: ICR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsratio. Voor elke ratio wordt een norm gehanteerd. De financiële ratio’s worden daarnaast beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) en op basis van prognose (vijf jaar dPI).

Daarnaast beoordeelt het WSW ons aan de hand van 24 vragen. Hieronder gaan wij in op de ratio’s.

Interest Coverage Ratio (ICR)

De interestdekkingsratio geeft aan dat vanuit de reguliere exploitatie (exclusief verkopen) voldoende middelen worden gegenereerd om de rentelasten te dragen. De saneringsheffing en de verhuurdersheffing zijn ingerekend bij deze ratio. Een ICR onder de één betekent dat de kasstroom uit exploitatie onvoldoende is om de rentelasten te betalen. Wij hanteren een ICR van 1,40 als minimum, net als het WSW. In 2018 was de ICR 2,1. In 2017 was dit 2,4.

Loan to Value

De loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd. Dus de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Met de waarde bedoelen we hier de marktwaarde. Wij streven ernaar om de loan to value de komende jaren te verlagen. In 2018 was sprake van een loan to value van 26 procent (27 procent in 2017).

Solvabiliteit

De Solvabiliteit laat de verhouding tussen het eigen vermogen op basis van marktwaarde zien ten opzichte van het totaal vermogen. De solvabiliteit bedroeg eind 2018 70,8 procent (2017: 69,7%).

Dekkingsratio

Met deze ratio wordt bedoeld in welke mate het schuldrestant van door WSW geborgde leningen zich verhouden ten opzichte van bij het WSW ingezet onderpand. Het WSW hanteert een (maximale) norm van 50 procent van de WOZ-waarde van het bij WSW ingezet onderpand. De dekkingsratio van Accolade in 2018 is 21,3 procent. In 2017 was dit 22,3.

In de tabel hieronder staan de drie belangrijkste ratio’s inclusief de verwachte ontwikkeling.

Ratio WSW norm 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Interest Coverage Ratio Minimaal 1,40 2,1 1,8 1,9 2 2 2
Solvabiliteit in % (o.b.v. marktwaarde) Onbekend 70,8 72,4 71,5 70,5 70,8 71,2
Loan to Value in % (Beleids-waarde) Max 75 53 47,6 49,6 52,5 51,8 51,2
Dekkingsratio Max 50 21,3 24,1 25,1 26,2 25,9 25,6

12.6 Fiscale positie

Algemeen

De commerciële en fiscale jaarrekening zijn niet gelijk aan elkaar. Commerciële jaarstukken hebben tot doel verantwoord inzicht te geven over het vermogen en resultaat. De fiscale jaarrekening heeft als doel om tot een grondslag voor belastingheffing te komen.

Beide jaarrekeningen wijken vrij veel van elkaar af.

Vennootschapsbelasting

Door een opgebouwd fiscaal verlies, kan betaling van vennootschapsbelasting worden uitgesteld. Dit verlies is ontstaan door het inzetten van de WOZ-daling van het bezit. Vanaf 2016 is de WOZ weer aan het stijgen, daardoor moet het ingezette fiscale verlies gefaseerd worden teruggenomen. De komende jaren verwachten we een jaarlijks positief fiscaal resultaat. Op basis van inschatting zijn wij vanaf 2017 jaarlijks vennootschapsbelasting verschuldigd. De vennootschapsverplichting die we moeten betalen is vanaf 2017 opgenomen in de meerjarenprognose.

Latenties in 2018

De belastinglatenties worden in de jaarrekening berekend. Dit in overeenstemming met de daarvoor geldende Richtlijnen voor Jaarverslaglegging (richtlijn 242 en 645). We onderscheiden hierin tijdelijke verschillen en permanente verschillen. Er is sprake van een tijdelijk verschil als er op enig moment sprake is van een fiscale afwikkeling van het verschil. Permanente verschillen waarderen we niet gescheiden in de jaarrekening. Deze komen alleen tot uiting in de berekening van de vennootschapsbelasting in het resultaat. De belastinglatenties worden gewaardeerd tegen de contante waarde.

Samenstelling en omvang vennootschapsbelasting 2018

Het fiscale resultaat voor 2018 ziet er volgt uit:

Opbouw fiscale resultaat   Totaal resultaat
(in duizenden euro’s)    
Commercieel resultaat voor belastingen   122.241
Correcties:    
Projectresultaat -2.417  
Terugname ingezette WOZ -daling 28.300  
Verkopen -1.330  
Niet gerealiseerde waardeveranderingen -98.934  
Overige waardeveranderingen 2.791  
Overige posten 2.138  
Saneringsheffing 1.000  
Disagio/rente -563  
Derivaten correctie -2.446  
     
Totaal correcties   -66.569
     
Fiscaal resultaat/bedrag 2018   55.672
Compensabel verlies   0
Belastbaar bedrag 2018   55.672
     
Verschuldigde winstbelasting   13.908

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25 procent. Het effectieve belastingtarief is gelijk aan 2017.

Afhandeling aangiften voorgaande jaren

De Belastingdienst heeft de aangiftes vennootschapsbelasting tot en met 2013 definitief gemaakt. De fiscale aangiften tot en met 2017 zijn ingediend.

12.7 Treasury

Leningen

Uitgangspunt van ons financieringsbeleid is het krijgen en behouden van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Dit moet tegen aanvaardbare kosten. Zo waarborgen we onze financiële continuïteit. Om het renterisico over de leningenportefeuille te spreiden, streven we naar een ideale opbouw van onze leningenportefeuille. Een ideale opbouw is als de rente- en aflossingsverplichtingen door de jaren heen gemiddeld ongeveer gelijk zijn.


In 2018 trokken we twee leningen aan, respectievelijk € 24 miljoen lineair en € 15 miljoen roll over. Er was geen sprake van externe beleggingen. Onderstaand een overzicht van de omvang van de leningenportefeuille.

Omschrijving 12/31/2018 12/31/2017 12/31/2016
Aantal leningen 87 91 93
Bedrag van leningen (restschuld) € 470 miljoen € 461 miljoen € 471 miljoen
Gemiddelde rentevoet van leningenportefeuille 3,30% 3,50% 3,70%

De tabel laat zien dat de gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille de laatste drie jaar is gedaald. Dit komt door de lage rentestand op de geld- en kapitaalmarkt.

Rente-exposure

Het is van belang dat de rente-exposure gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversie hebben we minder hinder van ongunstige rente-ontwikkelingen. In onderstaande tabel staat de exposure per jaar.

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
17% 13% 9% 6% 11% 6% 3% 6% 2% 0%

Derivaten

Het Treasury statuut staat het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toe. Binnen het Treasurybeleid van Accolade is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) bedoeld voor de beperking van inherente financiële risico's. In het Treasury statuut staat wanneer derivaten zijn toegestaan. Deze zijn alleen toegestaan als er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen we niet gebruiken voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt, dat wij ons volgens het Treasury statuut houden aan de Beleidsregels Gebruik Financiële Derivaten door Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De basisrenteleningen en extendibles horen volgens deze regels tot de derivaten. Een deel (€ 146 miljoen) van de totale leningenportefeuille (€ 470 miljoen) bestaat uit basisrenteleningen en extendibles. Volgens de beleidsregels moeten we de extendibles jaarlijks toetsen op marktwaarde. In de tabel worden de nominale waarde en marktwaarde vergeleken.

Overzicht van de derivatenportefeuille

Overzicht van de derivatenportefeuille
Soort derivaat Aantal Nominale waarde Marktwaarde 31-12-2018
Basisrenteleningen 13 99.000.000 n.v.t.
Extendibles 5 46.900.000 21.346.969
Totaal 18 145.900.000 21.346.969

Wij lopen geen direct liquiditeitsrisico vanwege onze derivatenportefeuille. Dit komt omdat er geen bijstortverplichtingen c.q. margin calls met de banken zijn afgesproken. Voor dit type derivaten hoeven we geen liquiditeitsrisico aan te houden. Er is namelijk geen sprake van een marktverrekening. Wij hebben alleen extendibles en basisrenteleningen in de portefeuille. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand. De marktwaarde is, ten opzichte van 31 december 2017, gestegen met ongeveer € 2,4 miljoen. Dit bedrag is ten gunste van het resultaat gekomen. De stijging is veroorzaakt, doordat de rente in 2018 weer iets is gestegen.

Beleggen

In 2018 zijn tijdelijke liquiditeitsoverschotten op een direct opeisbare spaarrekening van een Nederlandse AA-bank gedeponeerd. De rentevergoeding is rond 0,00 procent en een bonusrente van 0,01 procent.

Huisbankier

Vanaf 2012 is de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) de huisbankier. De BNG sprak, per 1 december 2014 een kredietfaciliteit in de rekening-courant met ons af van € 8 miljoen.

12.8 Deelnemingen en verbindingen

Stichting Accolade is op 31 december 2018:

  • honderd procent aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen;

De omvang van de activa en de behaalde resultaten zijn gering van omvang. Door de omvang van de deelnemingen is besloten geen geconsolideerde jaarrekening op te stellen.

Verbindingen met honderd procent eigendomsbelang

Accolade Participatie B.V.

De B.V. had als doel het verkrijgen, vervreemden, huren en beheren van registergoederen. Accolade Participatie B.V. is per 30 juni 2018 geliquideerd en uitgeschreven bij de KvK.

Accolade Vastgoed B.V.

Accolade Vastgoed B.V. is een projectmanagementbedrijf. Ze heeft als taak het verzorgen en uitvoeren van werkzaamheden, die nodig of gewenst zijn voor de vastgoedontwikkeling en het vastgoedbeheer in opdracht van corporaties. Per 31 december 2018 heeft Accolade Vastgoed B.V. een nettovermogenswaarde van € 94. Accolade heeft honderd procent van de aandelen in haar bezit. In 2018 waren er geen activiteiten. Over 2018 werd een negatief resultaat behaald van € 64. De B.V. heeft geen werknemers in dienst.

12.9 Beleidsmatige beschouwing marktwaarde en beleidswaarde

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde

Het jaar 2018 kenmerkt zich door een opnieuw aangetrokken woningmarkt ten opzichte van 2017. Er is nog steeds een toenemende interesse in koop- en huurwoningen. Voor Accolade betekende dit een stijging van de marktwaarde. De totale waarde van de daeb-portefeuille groeide met € 108 miljoen. De waarde is nu € 1.739 miljoen. Dit betekent een waardegroei van 6,6 procent. De niet-daebportefeuille steeg met € 5 miljoen tot € 99 miljoen. Dit is een stijging van 5,3 procent.

De positieve waardeontwikkeling komt vooral door de verder aangetrokken koopmarkt. En ook de lage rentestand helpt mee.

We vinden het belangrijk om invulling te geven aan onze maatschappelijke taak als het gaat om betaalbare woningen. Hierdoor had de huurprijsontwikkeling van het sociale vastgoed een neerwaartse invloed op de waardeontwikkeling. De ontwikkeling van de contracthuur is positief. Wel blijft deze achter als je dit vergelijkt met 2017. Dit komt door een gematigde huurverhoging en passend toewijzen.

Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving gaat Richtlijn 645 over de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna 'woningcorporaties'). In 2018 en in 2019 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen. De beleidswaarde doet nu haar intrede.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt voor een deel beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat. Dit komt omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt.

De beleidswaarde is een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar 2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties gebruikt de Aw en WSW als input. Om straks een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit vast te stellen. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75 procent blijft en voor de solvabiliteit 20 procent. Bovendien geldt er een overgangsregime van Aw en WSW voor het proces van borging. Dit overgangsregime bepaalt de borgingsruimte tijdens dit overgangsjaar. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook met hulp van een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit hoort bij het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder geldt dit voor de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap. Dit is de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat. Maar bij de beleidswaarde zoekt men aansluiting bij het beleid van de corporatie. In plaats van de uitgangspunten in de markt. Men kijkt dus naar de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer van woningen.

Met deze toelichting geven we uitleg over het deel van de waarde van het vastgoed. En dus van het corresponderende deel van het vermogen dat door het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gehaald.

In het overgangsjaar 2018 kunnen we geen toelichting geven op de ontwikkeling van de beleidswaarde. Dit komt omdat, zoals afgesproken, er geen vergelijkend cijfer is bepaald aan het eind van 2017. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten verdere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde.

In de komende periode kunnen aanpassingen komen in het waardebegrip ‘beleidswaarde’. Deze aanpassingen kunnen te maken hebben met:

  • Aanpassing van de huurstijgingsparameter
    Bij bepaling van de beleidswaarde is de markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Accolade van de nieuwe huur bij mutatie. Bij deze nieuwe huur houden we rekening met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde. Dit kan door onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
  • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet wordt gelijk gezet aan de disconteringsvoet van de marktwaardebepaling.
    Met de disconteringsvoet bedoelen we het doorexploiteerscenerio. Dit is eind 2018 opgenomen in de beleidswaardebepaling.Theoretisch kan een lager risicoprofiel worden aangenomen in de beleidswaarde. Bijvoorbeeld door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken. 
  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.
  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
Het bestuur van Accolade maakte een inschatting van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn haalbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB-bezit in exploitatie. En de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Het bedraagt circa € 954 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde eind 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

  X € 1.000 X € 1.000
Marktwaarde in verhuurde staat   1.837
Beschikbaarheid (door exploiteren) -172  
Betaalbaarheid (huren) -468  
Kwaliteit (onderhoud) -139  
Beheer (beheerskosten) -175  
Subtotaal -954  
Beleidswaarde   883

Dit laat zien dat circa 70 procent (dat is € 954 miljoen van € 1.362 miljoen) van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de mate van beweeglijkheid van met name de beleidswaarde, kan dit deel nog schommelen.