Jaarrekening

A Balans

Balans per 31 december 2017 na resultaatbestemming

in €

Balans per 31 december 2017 na resultaatbestemming
ACTIVA ref.   31/12/2017   31/12/2016
           
Vaste activa          
           
Materiële vaste activa          
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1 4.819.415     4.866.309   
       4.819.415     4.866.309 
Vastgoedbeleggingen 2        
DAEB vastgoed in exploitatie 2.1  1.630.284.279     1.345.193.035   
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2.2  93.628.198     61.628.369   
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2.3  31.515.847     31.041.621   
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2.4  10.312.253     7.381.800   
       1.765.740.577     1.445.244.825 
Financiële vaste activa 3        
Deelnemingen    233.824     250.744   
Te vorderen subsidies    55.338     64.853   
Optie premie derivaten    2.280.747     3.251.653   
Latente belastingvordering    6.995.073     15.430.043   
Overige vorderingen    777.531     585.446   
       10.342.513     19.582.739 
       1.780.902.505     1.469.693.873 
Vlottende activa          
           
Voorraden 4        
Vastgoed bestemd voor verkoop 4.1  1.176.429     1.717.208   
Materialen 4.2  148.224     219.828   
       1.324.653     1.937.036 
           
Vorderingen 5        
Huurdebiteuren 5.1  284.125     243.365   
Overheid 5.2 45.724     114.908   
Belastingen en sociale premies 5.3 -    114.606   
Overige vorderingen 5.4  663.318     1.800.476   
Overlopende activa 5.5  293.002     2.500   
       1.286.169     2.275.855 
           
Liquide middelen 6    15.977.367     11.197.475 
       18.588.189     15.410.366 
           
           
Totaal      1.799.490.694     1.485.104.239 

PASSIVA ref. 31/12/2017   31/12/2016  
           
Eigen vermogen 7        
Overige reserves    375.123.456     304.542.592   
Herwaarderingsreserve    878.635.353     623.390.223   
       1.253.758.809     927.932.815 
           
Egalisatierekening 8        
Egalisatiererekening subsidies    55.338     64.853   
       55.338     64.853 
           
Voorzieningen 9        
Voorziening onrendabele investeringen    4.116.000     1.002.000   
Voorziening latente belastingverplichting    799.831     53.268   
Voorziening overig   -    459.000   
       4.915.831     1.514.268 
           
Langlopende schulden 10        
Leningen overheid 10.1  24.691.917     26.758.963   
Leningen kredietinstellingen 10.2  413.197.934     430.687.360   
Derivaten 10.3  26.533.201     30.804.168   
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.4  31.802.897     31.808.669   
Overige langlopende verplichtingen 10.5  230.814     195.638   
       496.456.763     520.254.798 
           
Vlottende passiva          
           
Kortlopende schulden 11        
Schulden aan overheid 11.1  2.089.527     11.090.889   
Schulden aan kredietinstellingen 11.2  28.407.273     9.553.208   
Schulden aan leveranciers 11.3  1.666.083     2.343.155   
Belastingen en sociale premies 11.4  1.879.389     1.636.464   
Overige schulden 11.5  347.176     387.530   
Overlopende passiva 11.6  9.914.505     10.326.259   
       44.303.953     35.337.505 
           
           
Totaal      1.799.490.694     1.485.104.239 

B Winst- en verliesrekening

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2017

in €

Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2017
Omschrijving ref. Boekjaar Boekjaar
    2017 2016
       
Huuropbrengsten 12.1  100.231.483   99.380.076 
Opbrengst Servicecontracten 12.2  2.520.399   2.556.776 
Lasten Servicecontracten 12.3  2.582.899‑  2.680.881‑
Overheidsbijdragen 12.4  93.877   24.445 
Lasten verhuur en beheeractiviteiten 12.5  10.898.840‑  11.747.584‑
Lasten onderhoudsactiviteiten 12.6  23.162.329‑  23.625.039‑
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 12.7  14.410.160‑  13.825.713‑
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 12  51.791.531   50.082.080 
       
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling    947.521   1.091.463 
Lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling    744.725‑  659.260‑
Toegerekende organisatiekosten    11.532‑  12.221‑
Toegerekende financieringskosten   - -
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 13  191.264   419.982 
       
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 14.1  15.943.588   14.388.275 
Toegerekende organisatiekosten 14.2  80.718‑  85.551‑
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille 14.3  12.074.678‑  12.169.938‑
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 14  3.788.192   2.132.786 
       
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15.1  8.310.856‑  5.947.398‑
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15.2  313.682.792   7.014.093‑
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed-portefeuille verkocht onder voorwaarden 15.3  480.918   31.889 
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15  305.852.854   12.929.602‑
       
Opbrengst overige activiteiten 16.1  176.807   178.349 
Kosten overige activiteiten 16.2  230.620‑  232.207‑
Netto resultaat overige activiteiten 16  53.813‑  53.858‑
       
Overige organisatiekosten 17  1.409.157‑  906.994‑
Leefbaarheid 18  1.921.770‑  1.887.123‑
       
Waardeveranderingen van financiële vaste activa      
en effecten 19.1  4.270.967   8.697.135‑
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19.2  25.068   11.464 
Rentelasten en soortgelijke kosten 19.3  17.520.689‑  18.326.898‑
Saldo financiële baten en lasten 19  13.224.654‑  27.012.569‑
       
Resultaat voor belastingen    345.014.447   9.844.702 
       
Belastingen 20  19.171.533‑  11.191.588‑
Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen 21  16.920‑  26.558 
       
Resultaat na belastingen    325.825.994   1.320.328‑

C Kasstroomoverzicht

Kasstroomoverzicht 2017

(directe methode) x  € 1.000

Kasstroomoverzicht 2017
  2017 2016
Operationele activiteiten    
Ontvangsten    
Huren  99.692   98.390 
Zelfstandige huurwoningen  92.932   91.149 
Onzelfstandig wooneenheden  910   2.457 
Intramuraal  2.376   1.627 
Maatschappelijk onroerend goed  1.898   1.564 
Bedrijfsmatig onroerend goed  1.037   1.056 
Parkeervoorzieningen  539   537 
Vergoedingen  2.911   3.042 
Overheidsontvangsten  94   27 
Overige bedrijfsontvangsten  329   254 
Renteontvangsten  25   7 
Saldo ingaande kasstromen  103.051   101.720 
Uitgaven    
Erfpacht  2   2 
Personeelsuitgaven:  9.453   10.225 
Lonen en salarissen  7.346   7.528 
Sociale lasten  1.088   1.211 
Pensioenlasten  1.019   1.486 
Onderhoudsuitgaven  21.768   25.990 
Overige bedrijfsuitgaven  11.053   11.563 
Renteuitgaven  17.305   17.983 
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat  78   78 
Verhuurdersheffing  8.564   8.193 
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden  948   512 
Vennootschapsbelasting  9.990  -
Saldo uitgaande kasstromen  79.161   74.546 
Kasstroom uit operationele activiteiten  23.890   27.174 
     
(Des)investeringsactiviteiten    
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten    
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden  13.373   13.450 
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode  2.317   1.540 
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden  947  -
Verkoopontvangsten grond  1.483   2.199 
(Des)Investeringsontvangsten overig - -
Tussentelling ingaande kasstroom MVA  18.120   17.189 
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten    
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden  13.059   19.208 
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden  9.846   2.960 
Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden - -
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden  200   210 
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden - -
Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop  2.038   1.747 
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden  536   484 
Aankoop grond  915  -
Investeringen overig  438  -
Externe kosten bij verkoop  401   375 
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom  27.433   24.984 
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA  9.313‑  7.795‑
FVA    
Ontvangsten verbindingen - -
Ontvangsten overig  33  -
Uitgaven verbindingen - -
Uitgaven overig  199   205 
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA  166‑  205‑
Kasstroom uit (des)investeringen  9.479‑  8.000‑
     
Financieringsactiviteiten    
Ingaand    
Nieuwe te borgen leningen  11.000  -
Nieuwe ongeborgde leningen investeringen - -
Uitgaand    
Aflossing geborgde leningen  3.558   7.985 
Aflossing ongeborgde leningen investeringen  17.073   3.293 
Kasstroom uit financieringsactiviteiten  9.631‑  11.278‑
     
Mutatie liquide middelen  4.780   7.896 
Wijziging kortgeldmutaties -  5.936‑
     
Liquide middelen per 1-1  11.197   3.301 
Liquide middelen per 31-12  15.977   5.261 

D Algemeen en grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Algemene toelichting

Stichting Accolade, Thorbeckestraat 2a te Heerenveen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft een specifieke toelating in de woonregio Friesland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. De statutaire werkgebiedsplaats is Drachten. In Heerenveen zetelt het bestuur. De belangrijkste activiteiten van de stichting zijn de exploitatie en de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Stichting Accolade is in het handelsregister in geschreven onder nummer 01031591.

Continuïteit

Op basis van de gesprekken die zijn gevoerd met de toezichthouders (Autoriteit Woningcorporaties en WSW), verwachten wij dat de geborgde financiering voor de komende jaren wordt gecontinueerd. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn dan ook gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de stichting.

Groepsverhoudingen

Stichting Accolade kent een aantal deelnemingen. Onderstaand is een overzicht van de bestaande deelnemingen per 31 december 2017

  • aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen (100%);
  • aandeelhouder van Accolade Participatie B.V. te Heerenveen(100%);

De omvang van de activa en passiva en de behaalde resultaten zijn gering van omvang. Door de omvang van de deelnemingen is besloten geen geconsolideerde jaarrekening op te stellen. Indien in deze jaarrekening wordt gesproken over Accolade dan heeft dat betrekking op de enkelvoudige jaarrekening. In de toelichting op de balans en de winst en verliesrekening worden de deelnemingen kort toegelicht.

Schattingswijzigingen

Stichting Accolade waardeert haar onroerende zaken in exploitatie op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet in overeenstemming met bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting na de eerste verwerking tegen actuele waarde onder toepassing van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. In 2016 is de basisversie gehanteerd voor het DAEB vastgoed in exploitatie. In 2017 is Accolade voor het DAEB vastgoed in exploitatie overgestapt op de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde omdat deze leidt tot een betrouwbaardere complexwaardering, terwijl er bij de basisversie sprake is van een portefeuillewaardering. Van een schattingswijziging is conform RJ 940 sprake indien een eerdere schatting wordt herzien.

Het waarderingsstelsel is en blijft marktwaarde in verhuurde staat. Zowel de basis versie als de full versie komen via de systematiek en de parameters van het handboek tot stand.

Bij de full versie wordt gewaardeerd op complexniveau, de basis versie is een portefeuille waardering. De overstap van de waardering van het vastgoed in exploitatie op basis van de basisversie in 2016 naar de full versie in 2017 is derhalve een schattingswijziging.

Schattingswijzigingen worden conform RJ 145.301 prospectief verwerkt, dat wil zeggen in het resultaat van het lopende boekjaar met een toelichting op het effect/de effecten van deze wijzigingen. Voor de verwerking van deze wijziging verwijzen we naar waarderingsgrondslagen van de Vastgoedbeleggingen.

Bij het bepalen van de bedrijfswaarde zijn jaarlijks schattingswijzigingen van toepassing zie hiervoor de grondslagen omtrent bepaling van de bedrijfswaarde onder vastgoedbeleggingen.

Presentatiewijziging

In de jaarrekening van 2017 is sprake van de volgende presentatiewijzigingen:

  • In de jaarrekening wordt naast de geconsolideerde jaarrekening afzonderlijk de balans en resultatenrekening van het DAEB bezit en het Niet-DAEB bezit gepresenteerd.
  • Op grond van RJ 645 worden de modellen voor de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht gepubliceerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken. In 2017 is dit deels gewijzigd. De wijziging betreft: presentatie van het vastgoed in exploitatie, vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden vindt plaats onder Vastgoedbeleggingen (2016: Materiële vaste activa).
  • In 2017 is een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB en Niet-DAEB bezit. De classificatie sluit hierbij direct aan op het splitsingsplan zoals deze eind 2017 is goedgekeurd door de AW. Gezien de aard van deze wijziging zijn de mutaties verwerkt in het lopende boekjaar en heeft geen aanpassing van de vergelijkende cijfers plaatsgevonden.
  • De verhuurderheffing is verschoven van Lasten verhuur en beheer activiteiten naar Overige directe operationele lasten bezit. Voor de vergelijkbaarheid is ook het boekjaar 2016 aangepast.

Met bovenstaande presentatiewijzigingen sluit Accolade aan bij de verwerkingswijze zoals geldend onder de nieuwe RJ 645 en de vereisten vanuit de Woningwet. De vergelijkende cijfers over 2016 zijn als gevolg van deze presentatiewijzigingen dienovereenkomstig aangepast.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Accolade zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Algemeen

De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2016, RJ 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT').

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigings­prijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Voor een aantal posten zijn schattingswijzigingen toegepast.

De marktwaarde waardering van het Daeb vastgoed in exploitatie is op basis van de Full-versie, in 2016 was dit op de basis-versie.

Verwerking verplichtingen

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan.

Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.

Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verder voorzieningen.

Immateriële vaste activa

Accolade beschikt niet over immateriële vaste activa.

Materiële vaste activa in exploitatie

Algemene uitgangspunten

Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte lagere opbrengstwaarde.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten worden niet geactiveerd. Er wordt wel rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien de grond is gekocht met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of te niet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Vastgoedbeleggingen

Verwerking groot onderhoud

Accolade boekt de kosten van groot onderhoud direct ten laste van het resultaat.

Verwerking Energetische Maatregelen

Accolade verwerkt de uitgevoerde investeringen in energetische maatregelen aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde, indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld.

Typering

DAEB vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst, geliberaliseerde woningen die per balansdatum een huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed.

De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten welke niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Kwalificatie

Accolade richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met in acht neming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen mede genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde in verhuurde staat.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in exploitatie wordt ingaande de jaarrekening 2016 op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Accolade waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2016 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017’).

Accolade past met ingang van 2017 voor het volledige bezit (Daeb en Niet-Daeb) de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe.

Complexindeling

Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderinsgscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Accolade maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode

De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

  • De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
  • De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.
  • Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken) zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed, maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
  • Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar  de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). ;

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, zijnde de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

  • Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten;
  • Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten;
  • Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten;
  • Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Accolade heeft de voorgeschreven parameters uit het handboek ‘modelmatig waarderen marktwaarde 2017’ toegepast voor de volgende onderdelen: prijsinflatie, looninflatie en bouwkostenstijging. Voor de leegwaardestijging geldt dat is afgeweken van het handboek. Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een externe taxateur een meer marktconforme leegwaardestijging te laten bepalen.

Parameters woongelegenheden 2017 2018 2019 2020 2021 e.v.
Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00%
Looninflatie 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Bouwkostenstijging 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%
Leegwaardestijging 0,00% 3,75% 3,50% 2,75% 2,25%

     
Mutatieonderhoud per vhe - EGW 836 (2016: € 823)
Mutatieonderhoud per vhe - MGW 628 (2016: € 618)
Mutatieonderhoud per vhe – Studenteneenheid 188 (2016: € 185)
Mutatieonderhoud per vhe – Zorgeenheid (extr.muraal) 628 (2016: € 618)
Beheerkosten per vhe - EGW 427 (2016: € 420)
Beheerkosten per vhe - MGW 420 (2016: € 413)
Beheerkosten per vhe – Studenteneenheid 395 (2016: € 389)
Beheerkosten per vhe – Zorgeenheid (extr.muraal) 387 (2016: € 381)
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,13% (2016: 0,13 %)
Verhuurderheffing (% van de WOZ) 0,59% (2016: 0,54 %)
Huurderving (% van de huursom) 1% (2016: 1 %)
Mutatieleegstand DAEB 0 maanden (2016: 0 maanden)
Mutatieleegstand niet-DAEB 3 maanden (2016: 3 maanden)
Verkoopkosten bij uitponden (% van de leegwaarde) 1,60% (2016: 1,70 %)

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed    
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 5,10 (2016: € 5)
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 10,20 (2016: € 10)
Beheerkosten % van de markthuur - BOG 3% (2016: 3%)
Beheerkosten % van de markthuur - MOG 2% (2016: 2%)
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,13% (2016: 0,13%)

Parameters intramuraal zorgvastgoed      
Instandhoudingsonderhoud per m2 bvo € 8,15 (2016: € 8)  
Mutatieonderhoud per m2 bvo € 10,20 (2016: € 10)  
Beheerkosten % van de markthuur 2,50% (2016: 2,50%)  
Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) n.v.t. (2016: n.v.t.)  
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ) 0,37% (2016: 0,37%)  

Bij toepassing van de full versie:

Accolade heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie heeft Accolade de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Accolade opereert.

Impact hantering vrijheidsgraden Parameter handboek Eigen parameter
     
Markthuur: O.b.v. klasse, leegwaarde,bouw-jaar,woningtype, oppervlakte en COROP gebied  
Woningen   Gemiddeld € 667
BOG   Gemiddeld € 1.643
Parkeren   Gemiddeld € 49
Markthuurstijging n.v.t. n.v.t.
     
Exit Yield:    
Woningen Eindwaarde n.v.t.
BOG Eindwaarde Gemiddeld 6,52 %
Parkeren Eindwaarde n.v.t.
Leegwaarde:    
Woningen Geïndexeerde WOZ Gemiddeld € 123.636
Parkeren Geïndexeerde WOZ Gemiddeld € 8.733
     
Leegwaardestijging Leegwaardestijging Zie parameters
Disconteringsvoet:   Bandbreedte 4%-12%
Woningen O.b.v. kenmerken, COROP gebied Gemiddeld 6,68 %
BOG   Gemiddeld 6,32 %
Parkeren   Gemiddeld 7,06 %
     
Mutatie- en verkoopkans Minimale ondergrens 2% Minimale ondergrens 5% (bandbreedte 5%-15%)
     
Onderhoud: Zie instandhoudingsonderhoud in bovenstaande tabellen  
Woningen   Gemiddeld € 682
BOG   Gemiddeld € 1.445
Parkeren   Gemiddeld € 48
     
Technische splitsingskosten:    
Woningen n.v.t. n.v.t.
BOG n.v.t. n.v.t.
Parkeren n.v.t. n.v.t.
     
Erfpacht n.v.t. n.v.t.
Schematische vrijheid n.v.t. n.v.t.
Bijzondere omstandigheden n.v.t. n.v.t.

De invulling van deze vrijheidsgraden is door de externe taxateur beoordeeld op aannemelijkheid.

Gehanteerde werkwijze taxaties DAEB en Niet-DAEB Portefeuille
In 2017 wordt de waardering van 1/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie door een externe onafhankelijke taxateur bepaald door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Het overige 2/3 deel van de portefeuille vastgoed in exploitatie wordt door Accolade zelf bepaald. De externe taxateur geeft over de waarde een aannemelijkheidsverklaring af.

Mutatie marktwaarde verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

Herwaardering
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het positieve verschil tussen de marktwaarde verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering) en onder aftrek van (latente) belastingverplichtingen.

Toelichting op de overgang van de basisversie naar de full-versie
Vanaf 2016 zijn woningcorporaties verplicht om het vastgoed in exploitatie te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Om zo goed mogelijk aan te sluiten op de lokale markt en de aard van het bezit heeft Accolade in 2015 het besluit genomen om uit eindelijk ook het daeb-vastgoed stapsgewijs te gaan waarderen op de full-versie. Aangezien de basisversie een portefeuillewaardering is en de full-versie een complex waardering met ondersteuning van een externe taxateur geeft de full-versie een beter beeld van de marktwaarde in verhuurde staat. Het niet-daeb bezit was al eerder gewaardeerd op de full-versie. In 2016 is voor het daeb-vastgoed de stap gezet van bedrijfswaarde naar basisversie en in 2017 is de stap gezet van de basisversie naar de full-versie. De stapsgewijze aanpak past binnen de ambitie om een kwaliteitsslag te maken in de vastgoedsturing bij Accolade.

2016
In 2016 is de afdeling assetmanagement samengesteld met de benodigde expertise, is het scheidingsplan daeb / niet-daeb opgesteld en is de overgang naar de full-versie opgestart. Het niet-daeb bezit is voor 2016 al op de full-versie gewaardeerd.

Het daeb-vastgoed van Accolade is op 31 december 2016 gewaardeerd volgens de basisversie. Deze waarderingsmethode is een calculatiemethode aan de hand van vaste parameters die in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde van met ministerie zijn opgenomen. De waarde van het daeb-bezit ultimo 31-12-2016 is berekend op € 1,34 miljard. De overgang van bedrijfswaarde betrof een stelselwijziging, zodat de mutaties die voortkomen uit deze stelselwijziging via het vermogen in de jaarrekening zijn verwerkt.

2017
In 2017 hebben we een uitgebreide selectieprocedure gehad om een externe taxateur te vinden die het beste past bij de medewerkers en het bezit van Accolade. Hierbij zijn verschillende taxateurs op diverse criteria met elkaar vergeleken. Er is speciaal aandacht geschonken aan kennis en ervaring, samenwerking met de accountant en prijs/kwaliteit-verhouding. Colliers International is voor Accolade als beste uit de selectieronde gekomen.

Vervolgens is kritisch gekeken naar de waarderingscomplexen. Na het vaststellen van waardegebieden, overleg met taxateur en accountant en interne deskundigen is het aantal complexen verminderd en is de kwaliteit van de complexsamenstelling verbeterd.

Accolade gebruikt het gecertificeerde systeem TMS van Ortec Finance voor de waardering. Het systeem ondersteunt de externe taxateur en Accolade om de eindwaarde volgens wet- en regelgeving te bepalen.

In 2017 is de overgang van de basisversie naar full-versie gemaakt. De basisversie is een calculatiemethode die leidt tot een waardering op portefeuilleniveau. De full-versie is een waarderingsmethode op basis van kennis en inzichten van een externe deskundige taxateur, die leidt tot een waardering op complexniveau. In de full-versie mag voor een aantal door het handboek bepaalde vrijheidsgraden worden afgeweken. De stap van basisversie naar full-versie is een schattingswijziging, zodat de mutatie tussen 2017 en 2016 via het resultaat loopt.

Over 2017 is de (totale) marktwaarde van het vastgoed gestegen met 22,5% van € 1,4 miljard tot € 1,7 miljard. Deze waardestijging is een optelsom van de autonome waardestijging over 2017 en de waardestijging als gevolg van de overgang van de basisversie naar de full-versie. De autonome waardestijging van het bezit van Accolade over 2017 is ingeschat tussen de 5,5% en 8%.

Om zeker ervan te zijn, dat de waarde van het vastgoed juist is, is besloten om een second opinion op de taxatie te vragen. Cushman & Wakefield heeft voor Accolade 28 complexen (2.451 vhe)
opnieuw getaxeerd. De uitkomst van deze second opinion bevestigt de door Colliers International vastgestelde waarde per 31 december 2017.

In onderstaande tabel is het verloop van de marktwaarde 2016 (basisversie) en marktwaarde 2017 (full-versie) in beeld gebracht.

Uit de tabel komt naar voren dat de parameters disconteringsvoet (13%), onderhoud (5%) en mutatiekans (3%) de grootste invloed hebben op de waardestijging over 2017.

  • Disconteringsvoet: de disconteringsvoet is ingeschat op basis van market-evidence, aangezien dit een betere weergave geeft van de werkelijke situatie dan de modelmatig bepaalde disconteringsvoet uit het handboek.
  • Onderhoud: ten aanzien van de onderhoudslasten is in 2017 aansluiting gezocht bij de VTW-normen. Deze normen geven een beter beeld geeft dan de modelmatig bepaalde instandhoudingskosten en gefixeerde normbedragen in de basisversie. Deze zijn nauwkeuriger omdat de VTW-normen meer woningtypen onderscheidt bij de vaststelling van onderhoudslasten.   
  • Mutatiegraad: de mutatiegraad is vastgesteld op basis van het 5-jarig gemiddelde, tenzij dit niet reëel wordt geacht (o.a. in het geval van recent opgeleverde nieuwbouw). Voor de mutatiegraad is een ondergrens van 5% gehanteerd op basis van market-evidence. De ondergrens in het handboek is 2%. Daarnaast is de verkoopmutatiegraad gelijkgesteld aan de mutatiegraad bij door exploiteren, terwijl het handboek verschillende mutatiegraden hanteert. Accolade ziet dat een complex dat een verkoopbestemming krijgt niet sneller muteert dan bij door-exploiteren.

Bepaling bedrijfswaarde (ten behoeve van de toelichting)

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2017 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

  • jaarlijkse huurverhogingen van 1,40 procent tot 1,8% voor 2018 tot en met 2023 en 2,00 procent voor de jaren vanaf 2024; huurderving leegstand 0,40% en huurderving oninbaar 0,75%;
  • mutatiegraad van 10 procent en huurharmonisatie tot streefhuur (voorgaand jaar 70 procent van maximaal redelijk);
  • jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 2,20 procent tot 2,30 procent voor 2018 tot en met 2022, voor de jaren daarna 2,50 procent (voorgaand jaar 1,60 procent tot 2,20 procent voor 2017 tot en met 2019, voor de jaren daarna 2,00 procent );
  • genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering, algemeen beheer en leefbaarheid) van 1.130 (per bedrijfseconomische interne norm = 1 kostenfactor); (voorgaand jaar: € 1.145);
  • genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm = 1 kostenfactor) € 405; (voorgaand jaar: € 360);
  • kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor het eerstkomende jaar, een bedrijfseconomische norm = 1 kostenfactor van € 1.120 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.109); vanaf 2020 een bedrijfseconomische norm = 1 kostenfactor van € 1.043;
  • een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop € 5.000,- (voorgaand jaar: € 5.000,-);
  • een rekenrente van 5,00 procent (voorgaand jaar 5,00 procent) voor WSW-geborgde en niet WSW-geborgde woningen;
  • de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen gemiddeld 20,65 jaar, de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
  • de verhuurdersheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde gedurende de gemiddelde looptijd van het bezit (20,65 jaar); In de bedrijfswaardeberekening is gerekend met een stijging van de tarieven van de verhuurdersheffing vanaf het jaar 2020.
  • de saneringsheffing van het Autoriteit Woningcorporaties maakt onderdeel uit van de bedrijfswaardeberekening.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Typering

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten). Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend.

Bijzondere waardevermindering

Accolade beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de aldus bepaalde actuele waarde lager is dan de tot dat moment geactiveerde kosten wordt een bijzondere waardevermindering verwerkt indien en voor zover deze waardevermindering niet wordt gecompenseerd door een ongerealiseerde herwaardering van de kasstroom genererende eenheid waartoe het vastgoed in ontwikkeling gaat behoren. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Accolade verkoopt woningen onder voorwaarden (“Slimmer Kopen en MGE”) waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de actuele waarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Accolade onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment (Slimmer Kopen);
  • Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur (MGE).

Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’.

Als financieringstransactie kwalificeren:

  • Verkopen waarbij Accolade het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
  • Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
  • Verkopen waarbij Accolade een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties.

De als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

  • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. Het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:

    Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies via de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille;
    Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;
  • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).
  • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop’.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Indien de terugkoop gerealiseerd is vindt verwerking afhankelijk van de beleidsdoelstelling plaats:

  • Bij gelijkblijvende bestemming blijft classificatie onder verkopen onder voorwaarden van toepassing. Waardering vindt plaats tegen de waarde waartegen terugkoop heeft plaatsgevonden;
  • Indien de woning een “verhuur-bestemming” krijgt wordt deze woning opgenomen onder het vastgoed in exploitatie. Waardering vindt plaats op basis van de marktwaarde in verhuurde staat volgens het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde;
  • Indien het beleid voornemen bestaat om de woning te verkopen zal verantwoording plaatsvinden onder de voorraden. Waardering vindt plaats tegen de waarde waarop de woning is teruggekocht.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde.

Financiële vaste activa

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend

Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is.

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming.

Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Accolade in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Optie Premie Derivaten

De optie premie derivaten wordt gewaardeerd tegen reële waarde en geamortiseerd over het eerste tijdvak.

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.

Overige vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Accolade op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Accolade de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument.

Een eventueel bijzonder waardevermindering verlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorraden

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Overige voorraden

De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Eigen vermogen

Herwaarderingsreserve

Een herwaarderingsreserve wordt gevorm voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de [verkrijgings- of vervaardigingsprijs / boekwaarde rekening houdend met afschrijvingen en cumulatieve waardeverminderingen].

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs [alternatief op basis van de boekwaarde rekening houdend met afschrijvingen en cumulatieve waardeverminderingen]. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Daar de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie reeds ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie ten gunste van de winst- en verliesrekening niet toegestaan.

Bij tot stand komen van de herwaardering wordt geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat.

Egalisatierekening

De rechten vallend binnen het regime van het Besluit Rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (BRIM) worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van het resultaat gebracht.

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructurering

Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven (verwachte stichtingskosten) minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten (verwachte marktwaarde verhuurde staat).

Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Accolade in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen.

Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de fiscale waarde ten opzichte van de boekwaarde. Latente belastingverplichtingen worden opgenomen tegen contante waarde.

Voorziening Deelnemingen

De voorziening deelnemingen is gevormd voor de negatieve jaarresultaten van Accolade Participatie B.V. en voor de negatieve jaarresultaten van Accolade Vastgoed B.V..

Voorziening overig

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, omdat deze gezien het kortlopende karakter gelijk is aan de contante waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Accolade onderkent de volgende overige voorzieningen:

Op een uitstaande garantie voor rente en aflossing van door het DIGH afgesloten lening Kroatië wordt een verlies verwacht.

Langlopende schulden

Leningen

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendibles /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Kortlopende schulden

Kortlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Dit is meestal de nominale waarde.

Leasing

Financiële leasing

Accolade heeft geen financiële lease overeenkomsten.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Accolade ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

Afgeleide financiële instrumenten

In het Treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Accolade dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne Treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie.

Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt dat Accolade zich volgens haar Treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Overzicht van de derivatenportefeuille

Overzicht van de derivatenportefeuille
Soort derivaat Nominale waarde
31-12-2017
Marktwaarde
31-12-2017
Nominale waarde
31-12-2017
Marktwaarde
31-12-2017
Basisrente-leningen € 99.000.000 n.v.t. € 99.000.000 n.v.t.
Extendibles € 60.900.000 € -26.533.000 € 69.900.000 € -30.804.000
Totaal € 159.900.000 € -26.533.000 € 168.900.000 € -30.804.000

Accolade heeft geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille omdat er geen bijstortingsverplichting c.q. geen margin calls met de banken zijn overeengekomen. Accolade heeft slechts extendibles en basisrenteleningen als derivaten. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand. Conform RJ 290 wordt slechts de marktwaarde van de extendibles op- of afgewaardeerd in de jaarrekening. De opgenomen marktwaarde is tot stand gekomen op basis van onafhankelijke taxaties.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van niet gerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Accolade naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categorale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Accolade. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Bedrijfsopbrengsten

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper.

Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bijzondere posten

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name in de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.
De regels voor de huurverhoging in 2018 zijn onlangs door het ministerie van Binnenlandse Zaken gepubliceerd. De inflatie over 2016 bedraagt 0,3%. Dat betekent de volgende maximale huurverhoging per inkomenscategorie van toepassing was voor de huurverhoging per 1 juli 2017:

  • 2,8% (inflatie + 2,5%) voor huishoudinkomens tot en met € 40.349 (inkomensjaar 2015);
  • 4,3% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven € 44.349 (inkomensjaar 2015).

De huurverhoging van Accolade per 1 juli 2017 ziet er als volgt uit:

Huurverhogingen DAEB bezit

  • als actuele huur lager dan streefhuur: huurverhoging 2,0% + inflatie
  • als actuele huur gelijk aan streefhuur: huurverhoging inflatievolgend
  • als actuele huur hoger dan streefhuur: huurverhoging 0%

Overige huurverhogingen

  • Niet DAEB  woningen: + 1%
  • Parkeergarages: + 1%
  • Parkeerplaatsen: + 1%

Voor onzelfstandige woningen (voornamelijk kamers), woonwagens en standplaatsen geldt geen inkomensafhankelijke huurverhoging. De maximale huurverhoging bedraagt hier 1,8% per 1 juli 2017.

Voor huurders met een geliberaliseerd huurcontract (vrije sector) gelden geen wettelijk bepaalde maximum percentages.

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen:

  • overige overheidsbijdragen.

Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen.

Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de post Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden). Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen

  • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
  • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;
  • Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;
  • Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verwoord.

Bedrijfslasten

Lastenverantwoording algemeen

Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekeningen kosten. Accolade hanteert de volgende verdeelsleutels voor de toerekening van indirecte kosten:

Wijze van toerekening  
Lonen en Salarissen eerste direct toerekenbaar toebedelen, restant o.b.v. FTE verdeling
Sociale Lasten eerste direct toerekenbaar toebedelen, restant o.b.v. FTE verdeling
Pensioen Lasten eerste direct toerekenbaar toebedelen, restant o.b.v. FTE verdeling
Lasten onderhoud directe toerekening verdelen o.b.v. 80/20 80 direct en 20 indirect
Overige Personeel kosten o.b.v. FTE verdeling
Afschrijvingen kantoren, inventaris, werkplaats o.b.v. FTE verdeling
Afschrijvingen vervoermiddelen kpl 220 toerekenen aan exploitatie en kpl 660 aan leefbaarheid (rest org kst)
Vervoerskosten kpl 220 toerekenen aan exploitatie en kpl 660 aan leefbaarheid (rest org kst)
Huisvestingkosten o.b.v. FTE verdeling
Bestuurskosten directe toerekening aan overige organisatie kosten
Kantoorkosten o.b.v. FTE verdeling
Algemene kosten obv grootboekrekening, directe toerekening

Afschrijvingen immateriële vaste activa en vastgoedbeleggingen

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief.
Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.

Afschrijvingen worden via verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

Lasten onderhoudsactiviteiten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot onderhoud) verantwoord, voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van groot onderhoud omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 

Pensioenlasten

Accolade heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn:

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.
Accolade heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Accolade betaalt hiervoor premies, waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2017 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 115,8%. Per ultimo  2017 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 125,0% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan op termijn te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Accolade heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
 
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Accolade. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) ten opzichte van de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen.

Dit betreft een voorziening voor:

  • de verplichting van Accolade tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds;
  • extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Accolade toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit Cao-afspraken) bij een eindloonregeling;
  • onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties;
  • nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Accolade.

Daarnaast neemt Accolade een vordering op voor:

  • toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds;
  • overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Accolade.
  • voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Accolade.

Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contant making wordt de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties genomen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste, respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Accolade, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten

Waardevermeerderingen op effecten worden verwerkt op basis van de gerealiseerde resultaten bij verkoop. Voor aandelen verantwoord onder effecten worden waardevermeerderingen eerst verantwoord via het eigen vermogen. Het cumulatieve resultaat dat voorheen in het eigen vermogen was opgenomen wordt overgeboekt naar de winst- en verliesrekening op het moment da de desbetreffende aandelen niet langer in de balans worden verwerkt. (Bijzondere) waardeverminderingen op effecten worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord.

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 

Dividend te ontvangen van niet op nettovermogenswaarde gewaardeerde deelnemingen en aandelen verantwoord onder effecten worden verantwoord zodra Accolade het recht hierop heeft verkregen. Koersverschillen op effecten worden verantwoord onder ‘waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten’.

Rentebaten en rentelasten 

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen, die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Overige bedrijfslasten 

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkopen onder voorwaarden

Dit betreft de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen verkocht onder voorwaarden. Dit betreft zowel de waardeverandering van de post “onroerende zaken verkocht onder voorwaarden” als de post “verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden”.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

Resultaat deelnemingen

Het resultaat is het bedrag waarmee de boekwaarden van de deelnemingen sinds de voorafgaande jaarrekening zijn gewijzigd als gevolg van het door de deelnemingen behaalde resultaat voor zover dit aan de deelnemingen wordt toegerekend.

Belastingen 

Vanaf 1 januari 2008 is Accolade integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

Bij de berekening van de verplichtingen en vorderingen met betrekking tot de vennootschapsbelasting wordt uitgegaan van de fiscale eenheid. De fiscale eenheid bestaat uit Stichting Accolade en de deelnemingen.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Financiële instrumenten en risicobeheersing 

Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie. In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasury beleid van Accolade dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financierings positie  of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. 

Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Accolade zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. 

Prijsrisico

Accolade loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten en onder vlottende activa Effecten (niet aanwezig).
Daarnaast loopt Accolade geen prijsrisico ten aanzien van de waardeontwikkeling van de embedded derivaten voor zover deze waarde negatief is. Accolade beschikt niet over embedded derivaten.

Valutarisico

Accolade is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Renterisico

Accolade loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van  de rentedragende vorderingen en effecten  met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Accolade maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Accolade risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Accolade heeft geen renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. 

Kredietrisico

Accolade heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. Accolade maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij, teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasury statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Liquiditeitsrisico

Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Accolade loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

  31 december 2017 in €
Bankschuld -
Bankvorderingen 16.000.000
Kredietlimiet 8.000.000
Lopende investeringsverplichtingen ‑13.000.000
Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g -
Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2017-2019) 22.000.000
Totaal liquiditeitsrisico per 31 december 2017 33.000.000

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Accolade zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.

Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Accolade gebruik van meerdere banken. Ten behoeve van WSW geborgde leningen is een negatieve hypotheekverklaring afgegeven aan het WSW. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. 

Accolade loopt geen liquiditeitsrisico over haar derivatenportefeuille. Break clausules zijn niet afgesloten.

Beschikbaarheidsrisico

De maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door de Autoriteit Wonen, leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties.

Accolade heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de
beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Accolade voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat Accolade minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Accolade doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering.

Voor de beschikbaarheid van financiering voor het Daeb bezit is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.

Reële waarde van financiële instrumenten

De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waarde methodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Waardering vaste activa

Materiële vaste activa, marktwaarde verhuurde staat

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn gehanteerd zijn uiteengezet bij Daeb vastgoed in exploitatie Niet-Daeb vastgoed in exploitatie. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid.

  Gehanteerde parameter Mogelijke afwijking Effect op de marktwaarde verhuurde staat x € 1.000
Huurverhoging 0,00% 1,00% 61.184
Huurverhoging 0,00% ‑1,00% ‑57.324
Leegwaarde 2,60% 1,00% 5.483
Leegwaarde 2,60% ‑1,00% ‑5.446
Disconteringsvoet 6,70% 1,00% ‑197.860
Disconteringsvoet 6,70% ‑1,00% 358.473

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Accolade een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren vanaf 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:
-    Afwaardering bezit naar lagere WOZ waarde;
-    Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
-    De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
-    Afwaardering Stichting DIGH.

Dientengevolge kan de fiscale last vanaf 2013 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. Alleen voor de vennootschapsbelasting wordt de fiscale eenheid gehanteerd.

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Accolade een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld.

Accolade volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

Kasstroomoverzicht 

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. 

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

E Toelichting op de balans

in €

ACTIVA

1. Materiële vaste activa

1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

1.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Omschrijving   Kantoor Inventarissen Vervoermiddelen Automatisering Totaal
             
Stand per 31/12/2016            
             
Verkrijgingsprijzen    5.470.091   600.583   347.157   399.086   6.816.917 
Cumulatieve afschrijvingen    1.105.463‑  322.294‑  293.880‑  228.971‑  1.950.608‑
Boekwaarde 31/12/2016    4.364.628   278.289   53.277   170.115   4.866.309 
             
Investeringen    79.851   8.729   7.311   341.918   437.809 
Desinvesteringen   - - - - -
Afschrijving desinvesteringen   - - - - -
Afschrijvingen    210.173‑  59.153‑  21.400‑  193.977‑  484.703‑
Overboekingen   - - - - -
Boekwaarde 31/12/2017    4.234.306   227.865   39.188   318.056   4.819.415 
             
Stand per 31/12/2017            
             
Aanschafwaarde    5.549.942   609.312   354.468   741.004   7.254.726 
Cumulatieve afschrijvingen    1.315.636‑  381.447‑  315.280‑  422.948‑  2.435.311‑
Boekwaarde 31/12/2017    4.234.306   227.865   39.188   318.056   4.819.415 

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en                         
afschrijvingen gehanteerd:

  • Grond, geen afschrijvingen              
  • Opstal, lineair, 10-40 jaar                
  • Inventaris, lineair, 5-10 jaar                
  • Vervoermiddelen, lineair, 4 jaar                
  • Automatisering, lineair, 2-3 jaar                                        

Onder de post activa ten dienste van de exploitatie zijn 2 bedrijfsruimten opgenomen die gebruikt worden voor eigen huisvesting. 

In de post materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die worden gefinancierd door                        
middel van financial lease.



2. Vastgoedbeleggingen

2.1 en 2.2 DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

2.1 en 2.2 DAEB en Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Omschrijving DAEB vastgoed in exploitatie DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie
Stand per 31 december 2017 2016 2017 2016
         
Verkrijgingsprijzen  868.063.997   840.901.321   67.332.770   65.235.789 
Cumulatieve waardeveranderingen  131.672.366‑  121.168.990‑  20.293.190‑  20.041.059‑
Niet gerealiseerde herwaarderingen  608.801.404   618.346.445   14.588.789   15.822.559 
Cumulatieve afschrijvingen - - - -
Boekwaarden per 31 december  1.345.193.035   1.338.078.776   61.628.369   61.017.289 
         
Scheidingsplan Daeb /Niet Daeb  25.048.005‑ -  25.048.005  -
Boekwaarden per 1 januari  1.320.145.030   1.338.078.776   86.676.374   61.017.289 
         
Investeringen  9.846.888   5.170.601   25.711   65.533 
Desinvesteringen Verkoop  8.725.641‑  8.440.682‑  1.491.059‑  2.076.932‑
Desinvesteringen Sloop  7.314.383‑  7.370.925‑ -  68.994‑
Overheveling - -  267.053‑  2.152.674 
Sfeerwijzigingen -  464.617‑  170.942   464.617 
Terugneming van waardeverminderingen  43.756.368     5.734.387  -
Herwaardering  267.189.169   5.986.879‑  2.778.896   951.310‑
Overboekingen  5.386.848   24.206.761  -  1.025.492 
Boekwaarde 31 december  1.630.284.279   1.345.193.035   93.628.198   61.628.369 
         
Stand per 31 december        
         
Verkrijgingsprijzen  858.990.883   868.063.997   90.566.280   67.332.770 
Cumulatieve waardeveranderingen  82.997.564‑  131.672.366‑  21.282.475‑  20.293.190‑
Niet gerealiseerde herwaarderingen  854.290.960   608.801.404   24.344.393   14.588.789 
Boekwaarde 31 december  1.630.284.279   1.345.193.035   93.628.198   61.628.369 

In de post DAEB vastgoed in exploitatie zijn 15.015 woningen, 229 eenheden intramuraal, 295 overige woongelegenheden, 69 niet woongelegenheden opgenomen (inclusief BOG). De woz waarde op basis van WOZ beschikkingen per 01-01-2017 van de 15.015 woningen bedraagt € 1.728 miljoen.

In de post Niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn 451 woningen en 1.097 niet woongelegenheden (inclusief BOG) opgenomen. De woz waarde op basis van WOZ beschikkingen per 01-01-2017 van de 451 woningen bedraagt € 84 miljoen.

Het scheidingsplan heeft er toegeleidt dat er 207 woningen zijn overgeheveld van DAEB naar Niet Daeb.

Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd.

De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het onroerend goed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder overheids- of WSW garantie.  Op 493 woningen zijn rechten van hypothecaire zekerheden afgegeven, om leningen onder overheidsgarantie, ter waarde van € 24,1 miljoen, te dekken.

De totale bedrijfswaarde van het Vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12-2017 ruim € 839 miljoen.

Naar verwachting zullen 83 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengst waarde van deze onroerende zaken bedraagt € 10 miljoen. De boekwaarde (marktwaarde) van deze woningen bedraagt ultimo verslagjaar € 8,8 miljoen.

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Omschrijving Terugkoopplicht (MGE) Terugkooprecht (SK*) Totaal
Stand per 31/12/2016      
       
Verkrijgingsprijzen  12.929.490   21.549.709   34.479.199 
Herwaarderingen  390.257‑  3.047.321‑  3.437.578‑
Boekwaarde 31/12/2016  12.539.233   18.502.388   31.041.621 
       
Investeringen  316.199  -  316.199 
Desinvesteringen  639.101‑  1.783.875‑  2.422.976‑
Waardemutaties  927.620   1.653.383   2.581.003 
Boekwaarde 31/12/2017  13.143.951   18.371.896   31.515.847 
       
Stand per 31-12-2017      
       
Verkrijgingsprijzen  12.656.030   19.015.550   31.671.580 
Herwaarderingen  487.921   643.654‑  155.733‑
Boekwaarde 31/12/2017  13.143.951   18.371.896   31.515.847 

*) SK = Slimmer Kopen


2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

2.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Omschrijving Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities Totaal
  DAEB Niet DAEB Niet DAEB  
Stand per 31/12/2016        
         
Verkrijgingsprijzen  4.040.235  -  17.229.569   21.269.804 
Niet gerealiseerde herwaarderingen - - - -
Cumulatieve waardeveranderingen  1.633.000‑ -  12.255.004‑  13.888.004‑
Boekwaarde 31/12/2016  2.407.235  -  4.974.565   7.381.800 
         
Investeringen  12.814.077  -  31‑  12.814.046 
Desinvesteringen - -  580.000‑  580.000‑
Overheveling  96.111  - -  96.111 
Afgeboekte projectkosten - - - -
Terugneming van waardeverminderingen  1.184.000  - -  1.184.000 
Voorziening ORT  3.114.000  - -  3.114.000 
Onrendabele Top  8.327.000‑ - -  8.327.000‑
Waarde mutaties - -  16.144   16.144 
Overboekingen  5.386.848‑ - -  5.386.848‑
Boekwaarde 31/12/2017  5.901.575  -  4.410.678   10.312.253 
         
Stand per 31/12/2017        
         
Verkrijgingsprijzen  11.563.575  -  16.649.538   28.213.113 
Niet gerealiseerde herwaarderingen - - - -
Cumulatieve waardeveranderingen  5.662.000‑ -  12.238.860‑  17.900.860‑
Boekwaarde 31/12-2017  5.901.575  -  4.410.678   10.312.253 

Grondposities die verworven zijn met vooruitzicht dat (al dan niet op termijn) er (sociale) woningbouw kan worden gerealiseerd wenst Accolade in portefeuille te houden.  Grondposities die naar verwachting niet binnen afzienbare tijd een woonbestemming krijgen zullen worden afgestoten.                    
                    
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie voor € 8,3 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden.                    


3. Financiële vaste activa

Omschrijving Deelnemingen Te vorderen subsidies Optie premie derivaten Latente belasting-vordering Overige vorderingen Totaal
Boekwaarde 31/12/2016  250.744   64.853   3.251.653   15.430.043   585.446   19.582.739 
             
Scheidingsplan Daeb /Niet Daeb - - - - - -
Saldo per 01/01/2017  250.744   64.853   3.251.653   15.430.043   585.446   19.582.739 
             
Dotatie - - - -  225.549   225.549 
Vrijval - -  970.906‑  8.434.970‑ -  9.405.876‑
Resultaten  16.920‑ - - - -  16.920‑
Overheveling - - - - - -
Ontvangsten -  9.515‑ - -  33.464‑  42.979‑
Boekwaarde 31/12/2017  233.824   55.338   2.280.747   6.995.073   777.531   10.342.513 

De deelnemingen betreffen:

Omschrijving Aandeel Resultaat boekjaar Netto vermogenswaarde 31 december
       
a. Accolade Vastgoed B.V. 2017 *) 100%  68‑  157 
b. Accolade Participatie B.V. 2017 *) 100%  16.852‑  233.667 

* is jaartal van de meest recente jaarrekening waarop resultaat en eigen vermogen zijn gebaseerd.

De te vorderen subsidies zijn gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben betrekking op Brim subsidies en een SDE subsidie (Stimulering Duurzame Energieproductie).

De waarde van de optie premie van de extendibles (leningen) is gewaardeerd tegen reële waarde en geamortiseerd over het eerste tijdvak.

Overige vorderingen Startersleningen  
Saldo per 31/12/2016  585.446   
     
Scheidingsplan Daeb /Niet Daeb -  
Saldo per 01/01/2017  585.446   
Dotatie  225.549   
Overheveling -  
Ontvangsten  33.464‑  
Saldo per 31/12/2017  777.531   

Latente belasting vordering Compensabele verliezen Disagio leningen Derivaten Totaal
Saldo per 31/12/2016  7.500.000   972.501   6.957.542   15.430.043 
         
Dotatie - - - -
Overheveling - - - -
Vrijval  7.500.000‑  80.185‑  854.785‑  8.434.970‑
Saldo per 31/12/2017 -  892.316   6.102.757   6.995.073 

De compensabele verliezen zijn verrekend met het postitieve fiscale resultaat van 2017. De latente belastingen zijn berekend over het disagio van de leningportefeuille per 31 december 2017 en het saldo van Derivaten en de Optie Premie Derivaten.  Het gemiddeld belastingtarief is 25%.

De opgenomen latenties zijn contante waardes op basis van gemiddelde rentevoet van 3,5%. De nomimale waarde van de latente belastingvordering bedraagt € 25,5 mln.

Ondere de post Overige is de rekening courant verhouding met het Stimuleringfonds Volkshuisvesting opgenomen. Dit is een rekening courant verhouding voor het verstrekken van Corporatie Startersleningen. Per 31 december 2017 zijn 30 Corporatie Startersleningen verstrekt.

4. Voorraden

4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop

4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
  31/12/17 31/12/16
Vastgoedbank panden bestemd voor verkoop  291.098   291.098 
Voorraad koopwoningen  885.331   1.426.110 
Totaal vastgoed bestemd voor verkoop  1.176.429   1.717.208 

De voorraad koopwoningen per 31-12-2017 heeft betrekking op 7 nog niet verkochte woningen (2016: 12 woningen).

Vastgoedbank panden bestemd voor verkoop

Vastgoedbank panden bestemd voor verkoop
Vastgoedbank panden bestemd voor verkoop    
Saldo 31-12-2016  291.098   
     
bij: investeringen -  
af: verkoopopbrengst verkochte panden -  
Saldo 31-12-2017  291.098   

Voorraad koopwoningen

Voorraad koopwoningen
Voorraad koopwoningen  
Saldo 31-12-2016  1.426.110 
   
bij: aangekochte cq opgeleverde koopwoningen  2.061.926 
af: opbrengst verkochte koopwoningen  3.264.898‑
bij: resultaten  662.193 
Saldo 31-12-2017  885.331 

Specificatie voorraad koopwoningen 31-12-2017

Specificatie voorraad koopwoningen 31-12-2017
Specificatie voorraad koopwoningen 31-12-2017  
Opgeleverde maar niet verkocht koopwoningen 2017: 0 woningen -
Ingekocht voormalige koopwoning (Balans 2016: 1 woning)  210.105 
Ingekocht VOV voor doorverkoop Slimmer Kopen 2017: 6 woningen  675.226 
Ingekocht VOV voor doorverkoop MGE 2017: 0 woningen -
Totaal  885.331 

4.2 Materialen

4.2 Materialen
  31/12/17 31/12/16
Materialen  148.224   219.828 
Totaal voorraad materialen  148.224   219.828 

De omloopsnelheid van de voorraad is 2,9 (2016: 2,1).

5. Vorderingen

Onder de vorderingen zijn posten opgenomen met een looptijd korter dan 1 jaar.

5.1 Huurdebiteuren

5.1 Huurdebiteuren
  31/12/17 31/12/16
Huidige huurders  384.021   352.278 
Vertrokken huurders  501.104   515.087 
   885.125   867.365 
     
af: voorziening wegens oninbaarheid  601.000‑  624.000‑
Totaal huurdebiteuren  284.125   243.365 

De huurachterstanden van huidige huurders bedragen ultimo boekjaar 2017 0,37% (2016: 0,34%) van de bruto jaarhuur. In 2016 werd een bedrag van € 146.861,- (2016: € 209.277,-) voor oninbare vorderingen ten laste van het resultaat geboekt.

De voorziening wegens oninbaarheid wordt gevormd door de vertrokken huurders (100%) en door zittende huurder als er sprake is van een achterstand van meer 3 maanden (100%).

5.2 Overheid

5.2 Overheid
  31/12/17 31/12/16
Subsidies Wet Maatschappelijke ondersteuning  23.209   13.648 
Overig  22.515   101.260 
Totaal overheid  45.724   114.908 

5.3 Belastingen en sociale premies

5.3 Belastingen en sociale premies
  31/12/17 31/12/16
Omzetbelasting -  114.606 
Totaal belastingen en sociale premies -  114.606 
     

5.4 Overige vorderingen

5.4 Overige vorderingen
  31/12/17 31/12/16
Overige  669.269   682.536 
Vordering inzake schadeuitkeringen  13.967   1.014.366 
Verkoop woningen  102.082   255.574 
   785.318   1.952.476 
     
af: voorziening wegens oninbaarheid  122.000‑  152.000‑
Totaal overige vorderingen  663.318   1.800.476 

De voorziening wegens oninbaarheid wordt gevormd voor overige vorderingen ouder dan 120 dagen (100%), tenzij de inbaarheid van de vordering is gegarandeerd.

5.5 Overlopende activa

5.5 Overlopende activa
  31/12/17 31/12/16
Overige  293.002   2.500 
Totaal overlopende activa  293.002   2.500 

6. Liquide Middelen

  31/12/17 31/12/16
Kas en bank  15.977.367   11.197.475 
Totaal liquide middelen  15.977.367   11.197.475 

Accolade heeft de bankrekeningen gekoppeld in een compensabel stelsel. Bij de Bank Nederlandse Gemeenten loopt een kredietfaciliteit van € 8 miljoen. De liquide middelen staan volledig ter vrije beschikking.

PASSIVA

7. Eigen vermogen

Mutatieoverzicht

Mutatieoverzicht
Omschrijving Overige reserve Ongerealiseerd Herwaarderings-reserve Ongerealiseerd Herwaarderings-reserve Totaal
    DAEB Niet-DAEB  
Saldo per 31/12/2016  304.542.592   608.801.404   14.588.819   927.932.815 
         
Scheidingsplan Daeb /Niet Daeb - 7.116.330-  7.116.330  -
Saldo per 01/01/2017  304.542.592   601.685.074   21.705.149   927.932.815 
         
Gerealiseerde herwaardering agv verkoop  5.717.353  5.040.338- 677.015- -
Gerealiseerde herwaardering agv sloop  726.563  726.563- - -
Waardemutatie 261.689.046-  258.372.787   3.316.259  -
Resultaat  325.825.994  - -  325.825.994 
Saldo per 31/12/2017  375.123.456   854.290.960   24.344.393   1.253.758.809 

Overeenkomstig artikel 30 van de statuten van Stichting Accolade dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet te worden besteed. Het gehele resultaat van het boekjaar is aan de overige reserves onttrokken.

De overige reserve is ultimo 2017 beschikbaar als vrij vermogen.

Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de vaststelling door bestuur en Raad van Commissarisen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd.

8. Egalisatierekening subsidies

Mutatieoverzicht

Mutatieoverzicht
Omschrijving Egalisatierekening subsidies
Saldo per 31/12/2016  64.853 
   
Investeringen -
Desinvesteringen -
Ontvangsten  9.515‑
Saldo per 31/12/2017  55.338 

9. Voorzieningen

Mutatieoverzicht

Mutatieoverzicht
Omschrijving Voorziening Onrendabele investeringen Voorziening Latente belasting verplichting Voorziening Overig Totaal
Saldo per 31/12/2016  1.002.000   53.268   459.000   1.514.268 
         
Dotatie  4.116.000   746.563  -  4.862.563 
Onttrekkingen  1.002.000‑ - -  1.002.000‑
Vrijval - -  459.000‑  459.000‑
Saldo per 31/12/2017  4.116.000   799.831  -  4.915.831 

De voorziening is als een langlopende verplichting (langer dan 1 jaar) aan te merken.

De voorziening onrendabele investeringen wordt gevormd als op projectniveau het onrendabele deel hoger is dan de bestede kosten.
Als er een besluit genomen is om een project te realiseren dan moet de onrendable top in dat jaar ten laste van het resultaat worden gebracht. Hierdoor kunnen de kosten op projectniveau negatief worden.

De latentie verkoop is gevormd voor het waardeverschil tussen de marktwaarde en de fiscale waarde van de te verkopen woningen.

De voorziening overig was gevormd voor garantstelling voor een lening afgesloten door Stichting DIGH te Hilversum aan Rezidencija 55 in Kroatië. De lening is in 2017 overenomen van Stichting DIGH voor de nog openstaande verplichting.

Specificatie voorziening onrendabele investeringen

Specificatie voorziening onrendabele investeringen
Omschrijving Saldo per 31-12-16 Dotatie Onttrekkingen Saldo per 31-12-17
21303 Kop van Midden -  626.000  -  626.000 
21303 Wederik  794.000  -  794.000‑ -
21563 Lollius Ademalaan  208.000  -  208.000‑ -
21563 De Akkers -  3.490.000  -  3.490.000 
Totaal  1.002.000   4.116.000   1.002.000‑  4.116.000 

10. Langlopende schulden

10.1 en 10.2 Leningen overheid en kredietinstellingen

10.1 en 10.2 Leningen overheid en kredietinstellingen
  31/12/17 31/12/16
Leningen overheid  24.691.917   26.758.963 
Leningen kredietinstellingen  406.258.595   423.217.359 
Interne lening - -
Swaption  6.939.339   7.470.002 
Totaal leningen kredietinstellingen  437.889.851   457.446.324 

Leningen overheid en kredietinstellingen

Leningen overheid en kredietinstellingen
Omschrijving Stand per
31-12-17
Aflossingen
2018
Resterende looptijd
> 1jaar < 5 jaar
Resterende looptijd
> 5jaar
Leningen overheid  26.758.963   2.067.046   8.994.522   15.697.395 
Leningen kredietinstellingen  434.665.868   28.407.273   55.626.610   350.631.985 

Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.

Het vervalschema van de langlopende schulden van 2019 tot en met 2022 is hieronder weergegeven:

Omschrijving Aflosbaar over 2 jaar Aflosbaar over 3 jaar Aflosbaar over 4 jaar Aflosbaar over 5 jaar
Leningen overheid  2.147.650   2.229.623   2.314.440   2.302.809 
Leningen kredietinstellingen  22.413.378   7.595.762   19.590.814   6.026.656 

De mutaties in 2017 van de leningen kunnen als volgt worden toegelicht:

Omschrijving Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal
Saldo per 31/12/2016  37.826.412   432.770.567   470.596.979 
       
Af: reguliere aflossingen 2017  11.067.449‑  9.553.208‑  20.620.657‑
Saldo per 31/12/2016  26.758.963   423.217.359   449.976.322 
       
Bij: aangetrokken leningen 2017 -  11.458.805   11.458.805 
Af: extra aflossingen 2017 -  10.296‑  10.296‑
Saldo per 31/12/2017  26.758.963   434.665.868   461.424.831 
       
Af: reguliere aflossingen 2018  2.067.046‑  28.407.273‑  30.474.319‑
Saldo per 31/12/2017  24.691.917   406.258.595   430.950.512 

De leningen worden op basis van het annuiteiten- of lineaire systeem afgelost of ineens afgelost (fixe-leningen).

Het is van belang dat de rente-exposure gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen 
en momenten van renteconversie over de jaren heen heeft Accolade minder hinder van ongunstige renteontwikkelingen. In onderstaande tabel wort de exposure per jaar weergegeven.

Jaar Percentage
2018 16%
2019 15%
2020 10%
2021 6%
2022 3%
2023 3%
2024 3%
2025 3%
2026 6%
2027 2%

De duration van de portefeuille bedraagt 6,7 jaar. Het gemiddelde rentepercentage op de totale leningportefeuille bedraag 3,5%.
De marktwaarde van de leningen bedraagt ultimo 2017 € 625 miljoen.

Van de leningen kredietinstellingen is een totaalbedrag van € 395 miljoen opgenomen waarvoor WSW borging is verkregen. Het resterende deel is geborgd door gemeentelijke garanties.

Swaption

Swaption
Omschrijving Swaption
Saldo per 31/12/2016  7.470.002 
   
Mutatie -
Vrijval  530.663‑
Saldo per 31/12/2017  6.939.339 

Dit betreft de marktwaarde van de swap van de extendable leningen op het eind van het eerste rente tijdvak. Deze marktwaarde wordt lineair afgeschreven op basis van de restant looptijd van de leningen.

10.3 Derivaten

10.3 Derivaten
Omschrijving Derivaten
Saldo per 31/12/2016  30.804.168 
   
Vrijval einde looptijd 1e tijdvak -
Waarde mutatie  4.270.967‑
Saldo per 31/12/2017  26.533.201 

Onder de leningen is een bedrag van € 60,9 miljoen voor 7 extendible leningen opgenomen. Dit type leningen valt onder de huidige definitie van derivaten zoals door het ministerie is bepaald. Ultimo 2017 is voor deze leningen ,als gevolg van, de lage rentestand een negatieve marktwaarde berekend van € 26,5 miljoen. Accolade loopt geen direct liquiditeitsrisico omdat er voor deze derivaten geen bijstortverplichtingen met de banken zijn overeengekomen.

De opgenomen waardering is door externe partijen vastgesteld.

10.4 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

10.4 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Omschrijving Terugkoop plicht (MGE) Terugkoop recht (SK*) Totaal
Verkrijgingsprijzen  12.929.490   20.744.250   33.673.740 
Herwaarderingen  332.933‑  1.532.138‑  1.865.071‑
Boekwaarde 31/12/2016  12.596.557   19.212.112   31.808.669 
       
Investeringen  316.199  -  316.199 
Desinvesteringen  632.560‑  1.779.413‑  2.411.973‑
Waardemutaties  816.895   1.273.107   2.090.002 
Boekwaarde 31/12/2017  13.097.091   18.705.806   31.802.897 

*) SK = Slimmer Kopen

Omschrijving Terugkoopplicht (MGE) Terugkooprecht (SK*) Totaal
Verkrijgingsprijzen  12.656.030   19.015.550   31.671.580 
Herwaarderingen  441.061   309.744‑  131.317 
Boekwaarde 31/12/2017  13.097.091   18.705.806   31.802.897 

*) SK = Slimmer Kopen

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 254 eenheden opgenomen. Hiervan zijn 85 verkocht met een terugkoopplicht en 169 met een terugkooprecht. De gebruikte contractvormen hebben de goedkeuring van de Minister.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden dan is de verplichting opgenomen onder de kortlopende schulden.

10.5. Overige langlopende verplichtingen

10.5. Overige langlopende verplichtingen
Omschrijving Waarborgsommen Erfpacht Canon Totaal
Saldo per 31/12/2016  52.238   143.400   195.638 
       
Bij: mutatie  40.563  -  40.563 
Af: vrijval  3.787‑  1.600‑  5.387‑
Saldo per 31/12/2017  89.014   141.800   230.814 

De post waarborgsommen bestaat uit waarborgsommen voor bedrijfsruimten en waarborgsommen voor verstrekte magneetkaarten en afstandsbedieningen.

11. Kortlopende schulden

11.1 Schulden aan overheid

11.1 Schulden aan overheid
  31/12/17 31/12/16
Aflossingen leningen overheid volgend boekjaar  2.067.046   11.067.449 
Overige  22.481   23.440 
Totaal schulden aan overheid  2.089.527   11.090.889 

11.2 Schulden aan kredietinstellingen

11.2 Schulden aan kredietinstellingen
  31/12/17 31/12/16
Aflossingen volgend boekjaar  28.407.273   9.553.208 
Totaal schulden aan kredietinstellingen  28.407.273   9.553.208 

Naast de reguliere aflossingen worden in 2018 ook 4 fixe-leningen afgelost van € 25,9 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage van deze leningen is 4,82%.

11.3 Schulden aan leveranciers

11.3 Schulden aan leveranciers
  31/12/17 31/12/16
Crediteuren  1.666.083   2.343.155 
Totaal schulden aan leveranciers  1.666.083   2.343.155 

11.4 Belastingen en sociale premies

11.4 Belastingen en sociale premies
  31/12/17 31/12/16
Omzetbelasting  1.768.943   1.412.787 
Loonbelasting  110.446   222.052 
Sociale premies -  1.625 
Totaal belastingen en sociale premies  1.879.389   1.636.464 

11.5 Overige schulden

11.5 Overige schulden
  31/12/17 31/12/16
Waarde vakantieuren  312.762   346.999 
Overige  34.414   40.531 
Totaal overige schulden  347.176   387.530 

11.6 Overlopende passiva

11.6 Overlopende passiva
  31/12/17 31/12/16
Transitorische rente  5.736.811   6.097.028 
Afrekening servicekosten  385.000   345.000 
Vooruitontvangen huur  845.178   1.138.163 
Overlopende facturen  2.924.016   2.716.068 
Overig  23.500   30.000 
Totaal overlopende passiva  9.914.505   10.326.259 

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Niet uit de balans blijkende rechten

Koopwoningen Hazzefjild
Accolade heeft in 2004 32 koopwoningen verkocht waarbij een renteloze lening is verstrekt. Er is geen looptijd afgesproken. Bij doorverkoop worden de leningen afgelost. Het totaal van de per balansdatum bij doorverkoop terug te ontvangen renteloze lening.

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Huurverplichtingen
Ultimo boekjaar is tet bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen als volgt te specificeren:

Te betalen € 55.000,-
Binnen één jaar € 55.000,-
Tussen één jaar en vijf jaar

De huurverplichtingen lopen tot en met december 2018.

In het verslagjaar is in de winst- en verliesrekening een bedrag van € 68.000,- (2016: € 76.000,-) aan betaalde 
huur verwerkt.

Operational lease
Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:

Te betalen € 511.000,-
Verplichtingen < 1 jaar € 105.000,-
Verplichtingen > 1 jaar en < 5 jaar € 398.000,-
Verplichtingen > 5 jaar     € 8.000,-

In het verslagjaar is in de winst- en verliesrekening een bedrag van € 110.000,- (2016: € 114.000,-) aan
betaalde leasekosten verwerkt.

Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen 
tot een bedrag van € 12,3 miljoen (eind 2016 € 15,7 miljoen) .

Specificatie: 31/12/17 31/12/16
Nieuwbouw  8.325.000   2.067.000 
Renovatie -  1.560.000 
Duurzaamheids investeringen  4.000.000   7.300.000 
Verduurzaming kantoorpand -  169.000 
Grond -  4.625.000 
Totaal investeringsverplichtingen  12.325.000   15.721.000 

Onderhoudsverplichtingen    
Ultimo boekjaar is Accolade geen onderhoudsverplichtingen aangegaan (2016: € 0). De uitvoeringen van de werkzaamheden zal binnen één jaar plaatsvinden.    
    
Obligo WSW  
 
De obligoverplichting aan het WSW bedraagt per 31-12-2017 € 15,2 miljoen. Deze obligo is gebaseerd op een geborgde leningportefeuille van ruim € 395 miljoen.    
    
Claims    
Ultimo 2017 heeft Accolade geen claims ontvangen.    
    
Bankgaranties    

Voor de oplevering van koopwoningen zijn bankgaranties afgegeven voor een totaal bedrag van € 50.000,-.    
    
Loopbaanontwikkelingsbudget    

Het saldo van het loopbaanontwikkelingsbudget bedraagt per 31-12-2017 € 303.000,- (2016: € 268.000,-).    
    
Fiscale eenheid    
Accolade vormt een fiscale eenheid met Accolade Vastgoed B.V. en Accolade Participatie B.V. voor de vennootschapsbelasting.    

F Toelichting op de winst- en verliesrekening

in €

12 Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille

12.1 Huuropbrengsten

Huren hebben betrekking op aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand.

12.1 Huuropbrengsten
  2017 2016
Te ontvangen netto huur DAEB    
Zelfstandige woongelegenheden  90.285.981   91.566.902 
Onzelfstandige en Overige woongelegenheden  1.014.274   1.081.549 
Intramuraal  2.367.207   2.306.492 
Niet woongelegenheden  1.787.810   1.840.675 
Totaal te ontvangen netto huur DAEB  95.455.272   96.795.618 
     
Af: huurderving wegens projectleegstand  449.084‑  912.839‑
huurderving wegens marktleegstand  224.248‑  334.270‑
Totaal huur DAEB  94.781.940   95.548.509 
     
Te ontvangen netto huur Niet DAEB    
Zelfstandige woongelegenheden  4.033.318   2.410.569 
Niet woongelegenheden  1.645.272   1.615.010 
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB  5.678.590   4.025.579 
     
Af: huurderving wegens projectleegstand  21.777‑  44.232‑
huurderving wegens marktleegstand  207.270‑  149.780‑
Totaal huur Niet DAEB  5.449.543   3.831.567 
     
Totaal te ontvangen netto huur DAEB  95.455.272   96.795.618 
Totaal te ontvangen netto huur Niet DAEB  5.678.590   4.025.579 
   101.133.862   100.821.197 
     
Af: huurderving wegens leegstand  902.379‑  1.441.121‑
Totaal huren  100.231.483   99.380.076 
     

De "te ontvangen nettohuur" is gewijzigd als gevolg van:

  • de huurverhoging per 1 juli 2017
  • de oplevering van 30 nieuwbouwwoningen
  • de transformatie van 1 bedrijfspand naar 15 woningen
  • de sloop van 66 woningen
  • de verkoop van 101 woningen

De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

  2017 2016
Gemeente Smallingerland  33.089.122   33.163.879 
Gemeente Heerenveen  26.526.670   26.716.148 
Gemeente Sudwest-Fryslân  15.351.962   14.955.972 
Gemeente De Fryske Marren  14.946.326   14.707.792 
Gemeente Franekeradeel  9.763.167   9.821.365 
Gemeente Tytsjerksteradiel  1.185.989   1.186.554 
Gemeente Dantumadeel  225.043   224.355 
Gemeente Kollumerland  45.583   45.132 
   101.133.862   100.821.197 

12.2 Opbrengst servicecontracten

12.2 Opbrengst servicecontracten
  2017 2016
Overige goederen, leveringen en diensten  2.935.293   2.943.241 
Af: huurderving wegens leegstand  29.894‑  41.465‑
   2.905.399   2.901.776 
     
Af: afrekening servicekosten  385.000‑  345.000‑
Totaal opbrengst servicecontracten  2.520.399   2.556.776 

De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van:

  • aanpassingen van de vergoedingen per 1 juli 2017
  • oplevering 30 van nieuwbouwwoningen

12.3 Lasten servicecontracten

12.3 Lasten servicecontracten
  2017 2016
Glasfonds  166.112   166.801 
Servicefonds  737.997   737.219 
Energie  739.778   852.409 
Schoonmaakkosten  486.014   510.633 
Huismeester  55.520   40.541 
Overige  397.478   373.279 
Totaal lasten servicecontracten  2.582.899   2.680.881 

12.4 Overheidsbijdragen

12.4 Overheidsbijdragen
  2017 2016
BRIM subsidies  8.935   9.044 
Overige  84.942   15.401 
Totaal overheidsbijdragen  93.877   24.445 

12.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten

12.5 Lasten verhuur en beheeractiviteiten
  2017 2016
Toegerekende organisatiekosten  10.898.840   11.747.584 
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten  10.898.840   11.747.584 

De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

12.6 Lasten onderhoudsactiviteiten

12.6 Lasten onderhoudsactiviteiten
  2017 2016
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)  8.034.799   8.135.411 
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)  14.895.213   15.245.069 
Totaal onderhoudslasten  22.930.012   23.380.480 
     
Planmatig onderhoud  10.920.253   11.427.741 
Groot onderhoud  3.974.960   3.817.328 
Bijdragen aan Verenigingen van Eigenaren  405.225   388.264 
Klachtenonderhoud  5.878.993   5.958.311 
Mutatie-onderhoud  1.750.581   1.788.836 
Subtotaal  22.930.012   23.380.480 
     
Bij: toegerekende organisatiekosten  232.317   244.559 
Totaal lasten onderhoudsactiviteiten  23.162.329   23.625.039 

In 2017 is voor een bedrag van € 9,3 miljoen (2016: € 4,6 miljoen) aan onderhoudskosten en woningverbeteringen
geactiveerd.

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals opgenomen in de waarderingsgrondslagen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

12.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

12.7 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
  2017 2016
Verhuurderheffing  8.563.786   8.114.728 
Onroerend zaak belasting  4.076.717   4.049.320 
Waterschapslasten  1.192.202   1.177.896 
Brand-Storm verzekering  412.874   328.921 
EPA keuringen  142.136   120.456 
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit  22.445   34.392 
Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit  14.410.160   13.825.713 

13 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

  2017 2016
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling  947.521   678.716 
     
Af: lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling  744.725‑  375.478‑
Bij: winstdeel koopwoningen gebouwd door derden -  312.094 
Af: Toegerekende organisatiekosten  11.532‑  12.221‑
Af: Faalkosten koopwoningen -  183.129‑
Totaal netto gerealiseerd resultaat verkocht vastgoeding in ontwikkeling  191.264   419.982 

Er zijn 7 koopwoningen verkocht in 2017 (2016: 0 woningen). De omzet en lasten 2016 hebben betrekking op de verkoop van 19 bouwkavels.

14 Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille

14.1 Verkoop opbrengst vastgoedportefeuille

14.1 Verkoop opbrengst vastgoedportefeuille
  2017 2016
Bruto verkoopresultaat DAEB woongelegenheden  12.716.343   10.965.010 
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB woongelegenheden  999.502   1.842.000 
Bruto verkoopresultaat Niet DAEB niet woongelegenheden  310.000   157.500 
Bruto verkoopresultaat Verkoop onder Voorwaarden  2.317.377   1.840.590 
Bruto verkoopresultaat resultaat vastgoedportefeuille  16.343.222   14.805.100 
     
af: verkoopkosten  399.634‑  416.825‑
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille  15.943.588   14.388.275 

In 2017 zijn er 101 woningen (2016: 104 woningen) en 1 bedrijfsruimte verkocht (2016: 1 bedrijfsruimte) uit het bestaand bezit. Van de verkochte woningen zijn 9 met een starterslening verkocht (2016: 11 woningen).

14.2 Toegerekende Organisatie kosten

14.2 Toegerekende Organisatie kosten
  2017 2016
Lonen en salarissen verkoopafdeling  54.586‑  57.348‑
Overige indirecte kosten  26.132‑  28.203‑
Totaal toegerekende organisatiekosten  80.718‑  85.551‑

14.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille

14.3 Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
  2017 2016
Boekwaarde verkopen DAEB zelfstandige woningen  8.725.641‑  8.440.682‑
Boekwaarde verkopen Niet DAEB zelfstandige woningen  940.692‑  1.793.468‑
Boekwaarde verkopen Niet DAEB niet woongelegenheden  550.367‑  283.464‑
Boekwaarde verkopen Verkoop onder Voorwaarden  1.857.978‑  1.652.324‑
Totaal boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille  12.074.678‑  12.169.938‑

15 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
  2017 2016
Afwaardering vastgoed in ontwikkeling  8.327.000‑  4.991.000‑
Op(af)waardering Grondposities (o.b.v. taxaties)  16.144   25.817 
Waardeverminderingen a.g.v. afgeboekte ontwikkelprojecten -  982.215‑
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille  8.310.856‑  5.947.398‑

15.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

15.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
  2017 2016
DAEB in exploitatie  311.547.144   5.986.879‑
Desinvestering Sloop DAEB  7.314.383‑  7.370.925‑
Terugname ORT opgeleverde projecten DAEB  1.184.000   5.760.000 
Schade-uitkering Nachtegaalstraat -  1.604.015 
Niet-DAEB in exploitatie  8.266.031   951.310‑
Desinvestering Sloop Niet DAEB -  68.994‑
Terugname ORT opgeleverde projecten Niet DAEB - -
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille  313.682.792   7.014.093‑

Per 31 december 2017 is het bezit volledig gewaardeerd op de Full-versie. Per 31 december 2016 was dit voor het DAEB bezit op de basis versie.

Specificatie niet gerealiseerde waardeveranderingen x € 1.000 DAEB Niet DAEB
Voorraadmuaties  2.952‑  27‑
Methodische wijzigingen  22.883‑  2.505‑
Wijziging mutatiekans  44.729   1.196‑
Wijziging overig objectgegevens  34.919   92‑
Wijziging disconteringsvoet  176.469   5.487 
Wijziging onderhoud en muatieonderhoud  68.056   1.971 
Wijziging overige waarderingsparameters  7.079   4.628 
Totaal  305.417   8.266 

15.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden

15.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
  2017 2016
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop plicht  105.104   4.615 
Op(af)waardering verkocht onder voorwaarden Terugkoop recht  375.814   27.274 
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden  480.918   31.889 

16 Netto resultaat overige activiteiten

16.1 Opbrengst overige activiteiten

16.1 Opbrengst overige activiteiten
  2017 2016
Opbrengst doorberekende salariskosten  158.235   156.920 
Opbrengst beheersvergoedingen woningen in beheer  18.572   21.429 
Totaal opbrengst overige activiteiten  176.807   178.349 

16.2 Kosten overige activiteiten

16.2 Kosten overige activiteiten
  2017 2016
Toegerekende organisatiekosten salaris  155.961‑  155.658‑
Toegerekende organisatiekosten overig  74.659‑  76.549‑
Totaal kosten overige activiteiten  230.620‑  232.207‑

17 Overige organisatiekosten

  2017 2016
Kosten ten aanzien van het jaarverslag -  117.506‑
Toegerekende organisatiekosten salaris  132.567‑  131.081‑
Toegerekende organisatiekosten overig  292.123‑  206.385‑
Overig  984.467‑  452.022‑
Totaal overige organisatiekosten  1.409.157‑  906.994‑

18 Leefbaarheid

  2017 2016
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid  963.964‑  892.401‑
Mens gerelateerde leefbaarheid  14.426‑  63.154‑
Toegerekende organisatiekosten salaris  769.630‑  733.456‑
Toegerekende organisatiekosten overig  173.750‑  198.112‑
Totaal leefbaarheid  1.921.770‑  1.887.123‑

19 Saldo financiële baten en lasten

19.1. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

19.1. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
  2017 2016
Waarde mutatie derivaten  4.270.967   8.697.135‑
Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten  4.270.967   8.697.135‑

De waarde mutatie van de derivaten heeft betrekking op afwaardering van uitstaande extendibles. De opgenomen waardering is door externe partijen vastgesteld.

19.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

19.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
  2017 2016
Rente op financiele vaste activa, startersleningen  4.873  -
Rente op liquide middelen  11.581   3.044 
Overige rentebaten  8.614   8.420 
Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten  25.068   11.464 

19.3 Rentelasten en soortgelijke kosten

19.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
  2017 2016
Rente langelopende schulden    
- Leningen overheid  1.749.891‑  1.836.822‑
- Leningen kredietinstellingen  15.215.893‑  15.664.818‑
Vrijval swaption  530.663   342.054 
Vrijval optie premie derivaten  970.906‑  986.903‑
Totaal rente langelopende schulden  17.406.027‑  18.146.489‑
     
Rente kortlopende schulden    
- Rente op liquide middelen  15.352‑  21.501‑
- Overige rentelasten  2.656‑  49.354‑
Totaal rente kortlopende schulden  18.008‑  70.855‑
     
Financieringskosten  96.654‑  109.554‑
Totaal rentelasten en soortgelijke kosten  17.520.689‑  18.326.898‑

De rentelast van langelopende schulden kan als volgt worden gespecificeerd:    
Rentelasten van leningen met een vaste rente  16.984.397‑  17.513.651‑
Rentelasten van leningen met een variabele rente  18.613   12.011 
Overige  440.243‑  644.849‑
Totaal rentelasten langelopende schulden  17.406.027‑  18.146.489‑

De grondposities vertegenwoordigen een waarde van € 4,4 miljoen. De rentelasten van de grondposities komen direct ten laste van het resultaat en bedragen op basis van 3,5%  € 154.000.

20 Belastingen

  2017 2016
Acute belastingen  9.990.000‑  ‑?? 
Compensatie fiscaal verlies  7.500.000‑  12.000.000‑
Mutatie latentie disagio  80.185‑  114.960‑
Mutatie latentie verkoop  746.563‑  256.661‑
Mutatie latentie derivaten  854.785‑  1.180.033 
Totaal belastingen  19.171.533‑  11.191.588‑

De acute belastingdruk is gebaseerd op het gemiddelde wettelijke belastingtarief van 25%. De effectieve belastingdruk is nihil. Dit wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.

Samenstelling fiscaal resultaat 2017    
bedragen x € 1.000    
     
Resultaat voor belastingen volgens de commerciële jaarrekening    32.394 
Projectresultaat  4.837‑  
Terugname ingezette WOZ -daling  27.000   
Verkopen  3.410‑  
Niet gerealiseerde waardeveranderingen  1.664‑  
Overige waardeveranderingen  8.310   
Overige posten  908   
Disagio/rente  497‑  
Derivaten  4.270‑  
     21.540 
     
Fiscaal resultaat    53.934 
Fiscale verlies compensatie    13.974‑
Belastbaar bedrag    39.960 
     
Verschuldigde winstbelasting    9.990 

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Het effectieve belastingtarief is gelijk aan 2016.

21 Aandeel in het resultaat van niet geconsolideerde ondernemingen waarin wordt deelgenomen

  2017 2016
Accolade Vastgoed B.V.  68‑  184 
Accolade Participatie B.V.  16.852‑  7.884 
Liquidatie VOF Wetterwald -  18.490 
Totaal resultaat deelnemingen  16.920‑  26.558 

De 50% deelneming van Accolade Participatie in Harste Vastgoed B.V. is in 2017 verkocht.

Overige toelichtingen op het resultaat

Verhuurderheffing

Verhuurderheffing
  2017 2016
Verhuurderheffing  9.013.786   8.114.728 
Vermindering verhuurderheffing door transformatie  ‑150.000  -
Vermindering verhuurderheffing door nieuwbouw onder 1e aftoppingsgrens  ‑300.000  -
Totaal verhuurderheffing  8.563.786   8.114.728 

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie: 2017 2016
Kantoor  210.173‑  184.377‑
Inventarissen  59.153‑  63.207‑
Vervoermiddelen  21.400‑  64.789‑
Automatisering  193.978‑  146.773‑
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa  484.704‑  459.146‑

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen
  2017 2016
Bruto salaris  6.776.146‑  7.253.408‑
Ziekengeld  48.581   58.679 
Inleenkrachten  573.528‑  392.037‑
Sociale lasten  1.088.168‑  1.167.051‑
Pensioenlasten  1.019.409‑  1.059.089‑
Overige personeelskosten  602.418‑  838.345‑
Totaal lonen en salarissen  10.011.088‑  10.651.251‑

Het bruto salaris is ten opzichte van voorgaand jaar  gewijzigd met een CAO aanpassing van 0 % (2016: 1,25%).

Eind 2017 had de corporatie 138,5 (2016: 145,3)  werknemers is dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Accolade heeft geen medewerkers in dienst die buiten Nederland werkzaam zijn.

Gemiddeld aantal werknemers

Gedurende het jaar 2017 had de corporatie gemiddeld 141,9 werknemers in dienst (2016: 149,2).
Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

Overige bedrijfslasten

Overige bedrijfslasten
  2017 2016
Vervoerskosten  299.122‑  236.584‑
Huisvestingskosten  384.184‑  448.184‑
Kosten Toezichthouders (RVC)  110.174‑  73.971‑
Kantoorkosten  2.268.068‑  2.347.984‑
Algemene kosten *)  1.743.829‑  1.573.004‑
Totaal overige bedrijfslasten  4.805.377‑  4.679.727‑

*Specificatie Algemene kosten

*Specificatie Algemene kosten
Dotatie voorziening Huurdebiteuren  146.861‑  209.277‑
Dotatie voorziening Overige Debiteuren  23.357   152.000‑
Contributie Aedes  97.078‑  96.896‑
Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties  77.631‑  77.944‑
Accountants honoraria  172.428‑  117.506‑
Advieskosten  759.664‑  253.529‑
Afwikkeling DIGH leningen -  54.000‑
Overig  513.524‑  611.852‑
Totaal algemene kosten  1.743.829‑  1.573.004‑

Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Accountantshonoraria
     
Controle van de jaarrekening  172.428‑  117.506‑
Andere controlewerkzaamheden - -
Fiscale advisering - -
Andere niet-controlediensten - -
   172.428‑  117.506‑

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort.
Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2017, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.

G Overige informatie

in €

Werknemers

Gedurende het jaar 2017 had de corporatie gemiddeld 141,9 werknemers in dienst (2016: 149,2). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

Werknemers
Gemiddeld aantal werknemers 2017 per bedrijfskolom  
Algemene Zaken 24,1
Financien & Informatisering 34,5
Klant & Huis 83,3
Totaal 141,9

Bestuurders en commissarissen

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen op grond van jaarrekeningrecht van:

Bestuurders en commissarissen
  2017 2016
- bestuurders en voormalige bestuurders € 401.068  € 394.539 
- commissarissen en voormalige commissarissen € 58.980  € 73.257 

Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd:

  R. Swart     K.P. Groenveld     J.A. Hartholt     Totaal  
  2017 2016   2017 2016   2017 2016   2017 2016
Periodiek betaalde beloningen 116.274  115.067    116.274  115.067     109.381   106.157    341.929  336.291 
Beloningen betaalbaar op termijn 19.713  19.416    19.713  19.416     19.713   19.416    59.139  58.248 
Winstdeling en bonus - -   - -   - -   - -
Zwangerschapsuitkering - -   - -   - -   - -
Totaal 135.987  134.483    135.987  134.483    129.094  125.573    401.068  394.539 

De bestuurders K.P.Groenveld, R.Swart en J.A.Hartholt zijn per 17 september 2016 herbenoemd voor een periode van
4 jaar.

Met betrekking tot bovenstaande bezoldigingen is Stiching Accolade  geen crisisheffing verschuldigd.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd:

  Als lid van de RvC   Werkgevers- lasten     Overige kosten/ vergoedingen   Totaal  
  2017 2016   2017 2016   2017 2016   2017 2016
E. Lindeman, ex-lid -  17.681    -     -  552    -  18.233 
R. Bouius, lid  9.272   12.859    -  868    -  78     9.272   13.805 
R. Winius, voorzitter  19.635   13.395    -  904    213  179     19.848   14.478 
F. Haven. lid  13.090   12.859    -  289     587   284     13.677   13.432 
R. van der Bijl, lid  6.545   12.859    - -    409   450     6.954   13.309 
J. Veuger, lid  6.052  -   - -   - -    6.052  -
M. Breeuwer  2.956  -   - -    221  -    3.177  -
Totaal 57.550  69.653    2.061    1.430  1.543    58.980  73.257 

WNT-verantwoording 2017 Stichting Accolade

Op 1 januari 2013 is de Wet normering topinkomens (WNT) in werking getreden. De WNT is van toepassing op Stichting Accolade. Het voor Stichting Accolade toepasselijke bezoldigingsmaximum is in 2017 € 170.000. Voor Accolade geldt het bezoldigingsmaximum voor woningcorporaties. Accolade valt in klasse G.

 

1. Bezoldiging topfunctionarissen

1a. Leidinggevende topfunctionarissen, gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling

1. Bezoldiging topfunctionarissen
bedragen x € 1 R. Swart K.P. Groenveld J.A. Hartholt
Functiegegevens Directeur-Bestuurder Directeur-Bestuurder Directeur-Bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12
Omvang dienstverband (in fte) 1 1 0,9074
Gewezen topfunctionaris? nee nee nee
(Fictieve) dienstbetrekking? Ja Ja Ja
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 116.274 116.274 109.381
Beloningen betaalbaar op termijn 19.713 19.713 19.713
Subtotaal 135.987 135.987 129.094
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 170.000 170.000 154.269
 -/- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Totale bezoldiging 135.987 135.987 129.094
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t.
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12
Omvang dienstverband 2016 (in fte) 1 1 0,8889
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 115.067 115.067 106.157
Beloningen betaalbaar op termijn 19.416 19.416 19.416
Totale bezoldiging 2016 134.483 134.483 125.573

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen

1c. Toezichthoudende topfunctionarissen
bedragen x € 1 R. Winius F. Haven R.A.J. van der Bijl
Functiegegevens Voorzitter Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2017 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12 1-1 / 30-6
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 19.635 13.090 6.545
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Subtotaal 19.635 13.090 6.545
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 25.500 17.000 8.430
 -/- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Totale bezoldiging 19.635 13.090 6.545
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t.
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12 1-1 / 31-12
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 13.395 12.859 12.859
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Totale bezoldiging 2016 13.395 12.859 12.859

bedragen x € 1 R. Bouius - Riemersma J. Veuger M. Breeuwer
Functiegegevens Lid Lid Lid
Aanvang en einde functievervulling in 2017 01-01 / 15-9 01-07 / 17-12 10-10 / 31-12
       
Bezoldiging      
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 9.272 6.052 2.956
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Subtotaal 9.272 6.052 2.956
       
Individueel toepasselijk bezoldigingsmaximum 12.016 7.918 3.866
       
 -/- Onverschuldigd betaald bedrag N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Totale bezoldiging 9.272 6.052 2.956
       
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan N.v.t. N.v.t. N.v.t.
       
Gegevens 2016      
Aanvang en einde functievervulling in 2016 1-1 / 31-12 n.v.t. n.v.t.
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 12.859 - -
Beloningen betaalbaar op termijn - - -
Totale bezoldiging 2016 12.859 - -

H Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemming

De statuten van Accolade schrijven voor dat jaarlijks, binnen zes maanden na afloop van het boekjaar van Accolade, de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag  worden vastgesteld.

Het resultaat wordt aangewend ten behoeve van de volkshuisvesting.

Voorstel resultaatbestemming

De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum

Voorstel resultaatbestemming

I Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

J Segmentatie naar DAEB en niet-DAEB

Accolade heeft gekozen voor een administratieve splitsing van DAEB naar Niet DAEB activiteiten. Deze gesegmenteerde balansen zijn hierna opgenomen.

Segmentatie naar DAEB en niet-DAEB

Segmentatie naar DAEB en niet-DAEB
ACTIVA   DAEB     Niet Daeb  
    01/01/2018     01/01/2018  
             
Vaste activa            
Materiële vaste activa            
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie  4.819.415      -    
     4.819.415      -  
Vastgoedbeleggingen            
DAEB vastgoed in exploitatie  1.630.284.279      -    
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie -      93.628.198     
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden  11.633.021       19.882.826     
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie  5.901.575       4.410.678     
     1.647.818.875       117.921.702   
Financiële vaste activa            
Deelnemingen -      233.824     
Interne Lening  30.000.000      -    
Te vorderen subsidies  55.338      -    
Optie premie derivaten  2.280.747      -    
Latente belastingvordering  6.995.073      -    
Overige vorderingen  777.531      -    
Netto vermogenswaarde niet-Daeb  74.369.862      -    
     114.478.551       233.824   
       1.767.116.841       118.155.526 
Vlottende activa            
Voorraden            
Vastgoed bestemd voor verkoop -      1.176.429     
Materialen  148.224      -    
     148.224       1.176.429   
             
Vorderingen            
Huurdebiteuren  279.339       4.786     
Overheid  45.724      -    
Vordering op groepsmaatschappij -     -    
Belastingen en sociale premies -     -    
Overige vorderingen  612.634       50.684     
Overlopende activa  293.002      -    
     1.230.699       55.470   
             
Liquide middelen    9.736.451       6.240.916   
       11.115.374       7.472.815 
             
             
Totaal      1.778.232.215       125.628.341 

PASSIVA   DAEB     Niet Daeb  
    01/01/2018     01/01/2018  
             
Eigen vermogen            
Overige reserves    375.123.456       50.025.469   
Wettelijke reserves    24.344.393      -  
Herwaarderingsreserve    854.290.960       24.344.393   
       1.253.758.809       74.369.862 
Egalisatierekening            
Egalisatiererekening subsidies    55.338      -  
       55.338      -
             
             
Voorzieningen            
Voorziening onrendabele investeringen    4.116.000      -  
Voorziening latente            
belastingverplichting    799.831      -  
Voorziening overig   -     -  
       4.915.831      -
Langlopende schulden            
Leningen overheid    24.691.917      -  
Leningen kredietinstellingen    413.197.934      -  
Interne lening   -      30.000.000   
Derivaten    26.533.201      -  
Verplichtingen uit hoofde van onroer-            
ende zaken verkocht onder voorwaarden    11.906.431       19.896.466   
Overige langlopende verplichtingen    56.685       174.129   
       476.386.168       50.070.595 
             
             
Vlottende passiva            
             
Kortlopende schulden            
Schulden aan overheid    2.089.527      -  
Schulden aan kredietinstellingen    28.407.273      -  
Schulden aan leveranciers    1.664.891       1.192   
Schulden aan Groepsmaatschappij   -     -  
Belastingen en sociale premies    1.879.389      -  
Overige schulden    347.176      -  
Overlopende passiva    8.727.813       1.186.692   
       43.116.069       1.187.884 
             
Totaal      1.778.232.215       125.628.341