Bestuursverslag van het bestuur

Bestuursverslag van het bestuur

Omzet en jaarresultaat

De behaalde huuromzet over 2017 is € 100 miljoen (2016: € 99 miljoen). Het jaar 2017 sluiten we af met een winst van € 326 miljoen (2016: verlies € 1,3 miljoen). Dit komt grotendeels door de herwaardering van het vastgoed. De belangrijkste verschillen tussen 2017 en 2016 zijn:

  • niet gerealiseerde waardeveranderingen;
  • belasting.

Het resultaat wordt sterk beïnvloed door een aantal posten die niet kasstroom gerelateerd zijn. Ze zijn het gevolg van de waardering van het vastgoed en de leningen. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de waarderingsgrondslagen bij de jaarrekening. Wij verwachten dat door de waardering op marktwaarde de fluctuaties in het resultaat blijvend zijn in de toekomst.

Het genormaliseerde resultaat bedraagt over 2017 € 15,7 miljoen (2016: € 20,3 miljoen) en is als volgt samengesteld:

Bedragen in euro's

Genormaliseerd Jaarresultaat 2017 2016
     
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 51.791.531 50.082.080
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 191.264 419.982
Netto gerealiseerd resultaat verkoop Vastgoedportefeuille 3.788.192 2.132.786
Netto resultaat overige activiteiten 53.813- 53.858-
Overige organisatiekosten 1.409.157- 906.994-
Leefbaarheid 1.921.770- 1.887.123-
Financiële baten en lasten 17.495.621- 18.315.434-
Belastingen 19.171.533- 11.191.588-
Deelnemingen 16.920- 26.558
     
Genormaliseerd Resultaat na belastingen 15.702.173 20.306.409
     
Overige posten    
     
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 305.852.854 12.929.602-
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 4.270.967 8.697.135-
     
Jaarresultaat 325.825.994 1.320.328-

Positieve ratio’s

De belangrijkste ratio’s voor ons financieel beleid zijn de ICR, DSCR, LTV en de operationele kasstroom. Dit zijn dezelfde ratio’s waar het WSW op stuurt bij de vaststelling van het borgingsplafond. De genoemde ratio’s voldoen aan de minimale eisen die het WSW eraan stelt. Wel komen deze ratio’s onder druk te staan. Dit komt door de grote duurzaamheidsinvesteringen die we de komende jaren doen. Maar ook door een combinatie van de stijgende Vpb-last, de verhuurdersheffing en het passend toewijzen. Het is aan ons om de investeringen in duurzaamheid zo te plannen, dat we ons zeker aan de minimale eisen houden.

Financiering

Voor het komende jaar gaan we € 26 miljoen aan leningen opnieuw financieren. € 69 miljoen kent een renteconversie. Dit is inclusief € 37 miljoen aan renteconversie voor basisrenteleningen en € 14 miljoen aan extendibles. € 26 miljoen financieren we extra. Het WSW kende ons een borgingsplafond toe van € 380 miljoen. Wij verwachten hier voldoende aan te hebben. Voor het niet-Daeb-bezit is er een interne lening van € 30 miljoen. Dit is gedaan tegen een rente die gelijk ligt op het niveau van de leningenportefeuille.

Organisatieontwikkelingen

In 2017 legden we meer focus op de klanttevredenheid in combinatie met lage kosten. Dit komt in de Aedes-benchmark naar voren. Onze score is een BA-corporatie. Vooral de klanttevredenheid verbeterde in 2017. Daarnaast startten we de vernieuwing van het strategisch voorraadbeleid en de duurzaamheidsinvesteringen in 2017 op. In de eerste helft van 2018 ronden we dit af. De nieuwbouw die we bouwen is kleiner, goedkoper en energiezuiniger.

Ontwikkeling huren

In 2017 voerden we het nieuwe huurbeleid in. Kenmerkend voor het nieuwe huurbeleid is dat het percentage maximaal redelijke huur afhankelijk is van het energielabel van de woning. En dat de huur bij mutatie verlaagd wordt als het aantal woningpunten hier reden voor geeft. Wij verwachten voor de komende jaren dat de huren gemiddeld rond inflatie zullen stijgen. Door de huursombenadering gaan de huren beneden streefhuur iets meer stijgen en blijven de huren boven streefhuur gelijk.

Personeel

We zien een verschuiving in omvang van het personeel. Door verdere automatisering verwachten wij een formatiedaling bij een aantal teams. Op andere plekken verwachten we een formatiestijging. Dit komt vooral door de administratieve lastenverzwaring.

Het ziekteverzuim daalde in 2017 tot onder de drie procent. Dit is onder andere te danken aan een nieuwe verzuimaanpak.

Informatie over financiële instrumenten

Wij hebben geen speculatieve financiële instrumenten en gaan deze ook niet aan. In ons beleggingsbeleid staat dat we financiële middelen niet speculatief aanhouden. Ook staat er dat er geen derivaten met bijstortverplichtingen als renteproducten zijn toegestaan. De derivaten die we hebben (zie financieel verslag) hebben dan ook geen bijstortverplichting.

Onze liquiditeitsbuffer is beperkt en gericht op het opvangen van schommelingen in de kasstromen. Onze leningen zijn grotendeels aflossingsvrij. We zorgen voor het spreiden van de rente- en liquiditeitsrisico’s. Dit doen we door een goed gespreide aflossingsportefeuille en rentevervalkalender. Voor het beheer van de liquiditeitsrisico’s sturen we strikt op de kasstromen en het borgingsplafond van het WSW.

Belangrijkste risico’s

De belangrijkste risico’s en onzekerheden zijn:

  • De omvang van de duurzaamheidsinvesteringen legt een groot beslag op de capaciteit van de bouwbedrijven. Het risico is dat er onvoldoende bekwaam personeel en bouwmaterialen beschikbaar zijn om de opgave te realiseren binnen een acceptabel budget.
  • De risico’s op korte en lange termijn. Inclusief de naderende Atad (regeling niet fiscaal aftrekbare rentekosten).
  • De omvang van de krimp en de kosten van de woningaanpassingen en woningtransitie op de lange termijn. Wij gaan dit risico beperken door de omvang van het woningbezit in de dorpen met krimp te verkleinen. We concentreren ons meer in de grotere gebieden. We verkopen vooral de grote en duurdere woningen.
  • De individualisering van de maatschappij en het afnemen van sociale vangnetten. Agressie naar elkaar neemt toe. Dit geldt vooral voor het anders begeleiden van verwarde personen.
  • De stijgende rente op termijn en de gevolgen voor de investeringscapaciteit. We verminderen dit risico door de leningenportefeuille verder te verbeteren. Ook verlagen we de omvang van de leningenportefeuille

Overige bepalingen vanuit de woningwet

  1. Voor de nevenfunctie van de bestuurders en de leden van de RvC verwijzen we naar het bestuursverslag.
  2. Het aantal verbindingen, beperken we de komende jaren verder. Het aandeel in De Harste BV is verkocht en de Participatie BV wordt begin 2018 geliquideerd. Daarnaast bouwen we de omvang van de grondposities, het bedrijfsonroerend- en maatschappelijk vastgoed af;
  3. De statuten en reglementen zijn in 2017 aangepast en goedgekeurd door het ministerie;
  4. In 2017 heeft Accolade de volgende besluiten genomen voor investeringen boven de € 3 miljoen:
    1. Nachtegaalstraat in Drachten (realisatiebesluit 4-4-2017) € 4,7 miljoen inclusief BTW
    2. Furmerusstraat in Sneek (realisatiebesluit 206-2017) € 5,2 miljoen inclusief BTW
    3. Kop van Midden in Heerenveen (realisatiebesluit 12-9-2017) € 10 miljoen inclusief BTW
  5. In 2017 zijn de statuten en reglementen aangepast aan de Woningwet 2015. Deze zijn goedgekeurd door het Ministerie.
  6. Accolade is lid van de brancheorganisatie Aedes en voldoet aan de Governancecode. Accolade onderschrijft de vijf uitgangspunten van de code. Dit zijn:
  1. Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht.
  2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af.
  3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun functie.
  4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen.
  5. Bestuur en RvC beheersen risico’s verbonden met de activiteiten.
  1. Accolade is een G-corporatie. We voldoen ruim aan de maxima van het beloningsbeleid die de WNT hieraan stelt. Meer informatie staat verderop in dit bestuursverslag.
  2. De belangrijkste uitdagingen waar we de komende jaren voor staat zijn:
    1. de noodzakelijke verduurzaming van het woningbezit;
    2. de betaalbaarheid van onze woningen;
    3. het verbinden van partijen, vooral gericht op de sociale structuren in onze wijken en woongebouwen;
    4. de invoering van het sturen op marktwaarde;
    5. het verlagen van de Loan to Value om de gevolgen van een rentestijging en de krimp op te vangen.

Wij gaan dit niet alleen doen. We doen dit samen met de gemeenten waar wij actief zijn en de huurdersbelangenverenigingen waar wij mee samenwerken.