Bestuursverslag van het bestuur

Omzet en jaarresultaat

De belangrijkste omzet behalen we met de verhuur en verkoop van onroerend goed en dan vooral woningen. De waardestijging van de marktwaarde was € 98,6 miljoen. Dit was in 2017 € 314 miljoen. Deze waardestijging valt onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Ze worden wel als bate in de V&W opgenomen, maar dit leidt niet tot een kasstroom. Daardoor laten we dit buiten het genormaliseerde resultaat. Het is pas een kasstroom als we dit onroerend goed zouden verkopen.

Uit de verhuur van onze woningen haalden we in 2018 een omzet van € 101 miljoen. Dit was in 2017 € 100 miljoen. De omzet uit verkoop over 2018 is € 11 miljoen (2017: € 16 miljoen). Het jaar 2018 sluiten we af met een winst van € 108 miljoen (2017: winst € 326 miljoen).  Zonder de waardeveranderingen is dit € 14,8 miljoen (2017: € 15,7 miljoen).

Een aantal posten beïnvloeden het resultaat over 2018. Dit zijn posten die niet kasstroom gerelateerd zijn. Zij zijn het gevolg van de waardering van het vastgoed en de leningen. De verwachting is, dat in de toekomst de schommelingen blijven. Een verdere uitleg staat in de waarderingsgrondslagen bij de jaarrekening.

Het genormaliseerd resultaat bedraagt over 2018 € 14,8 miljoen (2017: € 15,7 miljoen). In de tabel staat hoe dit bedrag is opgebouwd:

Jaarresultaat (bedragen in euro’s)   2018 2017
       
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille   44 789 705 51 791 531
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling   134 218 191 264
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille   1 090 892 3 788 192
Netto resultaat overige activiteiten   25.778- 53.813-
Overige activiteiten inclusief organisatiekosten   533.250- 1.409.157-
Leefbaarheid   1.100.753- 1.921.770-
Financiele baten en lasten   15.811.178- 17.495.621-
Belastingen   13.784.343- 19.171.533-
Deelnemingen   64- 16.920-
       
Genormaliseerd resultaat na belasting   14 759 449 15 702 173
     
Waardeverandering fva en effecten/derivaten   2.445.768- 4 270 967
Waardeverandering vastgoedportefeuille   96 143 274 305 852 854
       
Jaarresultaat na Vpb   108 456 955 325 825 994

Positieve ratio's

De belangrijkste ratio’s uit het beoordelingskader van AW-WSW zijn de ratio’s ICR, LTV en dekkingsratio. Als Accolade voegen we de operationele kasstroom als belangrijk onderdeel toe. Deze ratio’s voldoen aan de minimale eisen die het WSW eraan stelt. Wel komen deze ratio’s onder druk te staan. Dit komt door de grote duurzaamheidsinvesteringen die we de komende jaren doen. Maar ook door een combinatie van de stijgende Vpb-last, de verhuurdersheffing en het passend toewijzen. Het is aan ons om de investeringen in duurzaamheid zo te plannen, dat we ons zeker aan de minimale eisen houden.

Financiering

Het komende jaar gaan we € 20 miljoen aan leningen opnieuw financieren (2018: € 26 miljoen). Leningen met een omvang van € 67 miljoen kennen in 2019 een renteconversie. Dit is inclusief € 51 miljoen aan renteconversies voor basisrenteleningen. € 20 miljoen financieren we extra. Het WSW kende ons een borgingsplafond toe van € 430 miljoen. Wij verwachten hier voldoende aan hebben. Voor het niet-Daeb-bezit is er een interne lening van € 28 miljoen. Tegen een rente die gelijk is aan het niveau van de leningenportefeuille.

Organisatieontwikkelingen

In 2018 legden we de focus op het energetisch verbeteren van de woningvoorraad. Om dit voor elkaar te krijgen richtten we de afdeling vastgoed opnieuw in. Zo kunnen ze het langdurige contractbeheer met RGS-partners goed besturen. Dit is nodig om de duurzaamheidsopgave te halen. Hierdoor zijn de onderhoudslasten in 2018 flink gestegen. In de Aedes-benchmark zijn we een BA-corporatie gebleven.

Ontwikkeling huren

In 2018 is het effect van het nieuwe huurbeleid helemaal zichtbaar. Hierdoor stijgen de huren nauwelijks bij mutatie en alleen bij de jaarlijkse verhoging met inflatie. Kenmerkend voor het nieuwe huurbeleid is dat het percentage maximaal redelijke huur afhankelijk is van het energielabel van de woning. En dat de huur bij mutatie verlaagd wordt als het aantal woningpunten hier reden voor geeft. Door de huursombenadering gaan de huren beneden streefhuur iets meer stijgen en blijven de huren boven streefhuur gelijk.

Ontwikkeling verkopen

In 2018 is de opbrengst uit verkoop gedaald. Dit komt door een grotere vraag naar daeb-woningen. We boden daarom in 2018 minder woningen aan voor de verkoop. Wel zijn de verkoopprijzen fors gestegen. Daardoor is de opbrengst relatief hoog.

Ontwikkeling financiële baten en lasten

De financiële baten en lasten worden negatief beïnvloed door de waardeverandering in de derivaten. Deze derivaten zijn niet speculatief en kennen geen bijstortplicht. De derivatenpositie nam in 2018 verder af.

Saldo 31-12-2017 26 533 201
Vrijval einde looptijd 1e tijdvak -7 632 000
Waardemutatie 2 445 768
Saldo 31-12-2018 21 346 969

Personeel

We zien een verschuiving in personeel. Door de toename van de digitale klantbediening verwachten wij minder medewerkers nodig te hebben bij het Woonpunt. Op andere plekken is een formatiestijging nodig. Dit komt door de administratieve lastenverzwaring en een toename van overlastklachten.

Informatie over financiële instrumenten

Wij hebben geen speculatieve financiële instrumenten en gaan deze ook niet aan. In ons beleggingsbeleid staat dat we financiële middelen niet speculatief aanhouden. Ook staat er dat er geen derivaten met bijstortverplichtingen als renteproducten zijn toegestaan. De derivaten die we hebben, hebben dan ook geen bijstortverplichting.

Onze liquiditeitsbuffer is beperkt en gericht op het opvangen van schommelingen in de kasstromen. We zorgen voor het spreiden van de rente- en liquiditeitsrisico’s. Dit doen we door een goed gespreide aflossingsportefeuille en rentevervalkalender. Voor het beheer van de liquiditeitsrisico’s sturen we strikt op de kasstromen en het borgingsplafond dat door het WSW is afgegeven.

Belangrijkste risico’s

De belangrijkste risico’s en onzekerheden zijn:

  • De omvang van de duurzaamheidsinvesteringen en mogelijkheden om de investeringen via de huur (deels) terug te verdienen;
  • De stijging van de bouw- en onderhoudskosten. Om zo goed mogelijk gebruik te maken van kostenbesparende innovaties kijken we naar aanpassingen in de onderhoudsstructuur.
  • De politieke risico’s op korte en lange termijn. Denk aan ontwikkelingen op het gebied van de huurtoeslag, de VpB, verhuurdersheffing, de lage inflatie en de mogelijke vereffeningsplicht.
  • De omvang van de krimp en de kosten van de woningaanpassingen op de lange termijn. Wij gaan dit risico beperken door de omvang van het woningbezit in de dorpen met krimp te verkleinen. We concentreren ons meer in de grotere gebieden. We verkopen vooral de grote en duurdere woningen.
  • De individualisering van de maatschappij en het afnemen van sociale vangnetten. Hierdoor neemt het draagvlak tussen huurders af. Agressie naar elkaar neemt toe. Dit geldt vooral voor het anders begeleiden van verwarde personen.
  • De stijgende rente op de lange termijn en de gevolgen voor de investeringscapaciteit. We verminderen dit risico door de leningenportefeuille verder te verbeteren. Ook verlagen we de omvang van de leningenportefeuille.

Fiscale risico’s. De Vpb-last is de afgelopen jaren gedrukt door de daling van de WOZ-waarde. Maar sinds 2017 zijn de WOZ-waarden weer gestegen. Hierdoor is er weer sprake van een feitelijke VpB-afdracht.

Overige bepalingen vanuit de woningwet

  • Voor de nevenfunctie van de bestuurders en de leden van de RvC verwijzen we naar het bestuursverslag, hoofdstuk 2.
  • Het aantal verbindingen, beperken we de komende jaren verder. De Vastgoed BV is als enige over gebleven. De Participatie BV is medio 2018 geliquideerd. Daarnaast bouwen we de omvang van de grondposities, het bedrijfsonroerend- en maatschappelijk vastgoed af;
  • De statuten en reglementen zijn in 2018 aangepast en goedgekeurd door het ministerie;
  • In 2018 heeft Accolade de volgende investeringen boven de € 3 miljoen gedaan:
    • De Akkers, Heerenveen. Betreft woningverbetering. (besluit 18-1-2018) € 4,9 miljoen.
  • Accolade is lid van de brancheorganisatie Aedes en voldoet aan de Governancecode die geldt voor haar leden. Accolade onderschrijft de vijf uitgangspunten van de code. Dit zijn:
    1. Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht.
    2. Bestuur en Rv zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af.
    3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun functie.
    4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen. Bestuur en RvC beheersen risico’s verbonden met de activiteiten.
    5. Accolade is een G-corporatie. We voldoen ruim aan de maxima van het beloningsbeleid die de WNT hieraan stelt. Meer informatie staat verderop in dit bestuursverslag.
  • De belangrijkste uitdagingen waar we de komende jaren voor staan zijn:
    1. de noodzakelijke verduurzaming van het woningbezit;
    2. de betaalbaarheid van onze woningen;
    3. het verbinden van partijen, vooral gericht op de sociale structuren in onze wijken en woongebouwen;
    4. de invoering van het sturen op assetmanagement als vervolg op invoering marktwaarde;
    5. het verlagen van de Loan to Value om de gevolgen van een rentestijging en de krimp op te vangen.

We doen dit samen met de gemeenten waar wij actief zijn en de huurdersbelangenverenigingen waar wij mee samenwerken.