Assetmanagement

10.1 Ontwikkeling marktwaarde

Ook in 2018 bepaalden we voor ons bezit de marktwaarde in verhuurde staat.

Wat bedoelen we met marktwaarde?

Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’

Volgens de wet mogen we dit op twee manieren bepalen.

  1. marktwaarde basisversie
    Je kunt gebruik maken van het Handboek Modelmatig Waarderen. Hierin staan alle parameters voorgeschreven. Dit handboek is opgesteld door de overheid en noemen we ook wel de marktwaarde basis versie.
  2. marktwaarde full-versie
    Een tweede mogelijkheid is om de marktwaarde te bepalen volgens de full-versie. Bij de full-versie mogen we van het handboek afwijken. Voorwaarde is wel, dat we daarbij een externe taxateur betrekken. De taxateur past de parameters aan, aan specifieke omstandigheden per complex.

Wij bepalen de marktwaarde door gebruik te maken van de full versie. Deze versie levert een meer nauwkeurige waardering op. Omdat dit aansluit bij de markt waarin het complex zich bevindt.

Hoe bepalen we de marktwaarde?

De taxateur bepaalde de waarde van een derde van ons bezit. Dit bezit taxeerden zij volledig. Ook vorig jaar hebben zij een derde volledig getaxeerd. Over dit deel bepaalde de taxateur de waarde door een update taxatie. Het laatste derde deel waardeerden we zelf. De taxateur gaf een aannemelijkheidsverklaring af over de door ons bepaalde waarde. Hiermee verklaren ze achter de uitkomsten te staan.

Waardestijging

Ons totale bezit laat een waardestijging in verhuurde staat zien van 6,7 procent ten opzichte van 2017.

10.2 Beleidswaarde

De marktwaarde is de waarde van onze woningen door de ogen van een belegger. Wij zijn geen belegger. Wij voeren voor onze woningen een ander beleid dan commerciële partijen. Zo geven wij meer geld uit aan onderhoud. We houden de huren lager. En we houden onze woningen beschikbaar van onze doelgroep. Daarnaast geven wij ook meer aandacht aan onze huurder en zijn leefomgeving. Dit heeft invloed op de waarde. De marktwaarde gecorrigeerd met ons eigen beleid noemen we de beleidswaarde.

Hoe bepalen we de beleidswaarde?

Om de beleidswaarde te bepalen gebruiken we de marktwaarde als basis. Daarbij passen we parameters op vier onderdelen aan. Dit zijn beschikbaarheid, betaalbaarheid, beheer en onderhoud. Wij ponden niet uit zoals een belegger zou doen, maar houden onze woningen beschikbaar voor onze huurders. Als we de beleidswaarde bepalen, rekenen we niet met markthuren, maar met onze eigen streefhuren. Ook geven wij meer geld uit aan onderhoud en beheer.

Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde geeft inzicht in de volkshuisvestelijke bijdrage die een corporatie levert.

Waarde

De beleidswaarde is 48,1 procent van de marktwaarde. Vergeleken met 2017 steeg de beleidswaarde met 2 procent.

 

10.3 Ontwikkeling niet-daeb portefeuille

In onze niet-daeb portefeuille is ons niet-sociale vastgoed ondergebracht. Daaronder vallen dure huurwoningen, grondposities, parkeergelegenheden en commercieel vastgoed.

Portefeuille strategie

Wij willen een daeb-corporatie zijn. Op termijn hoort daar niet een portefeuille van commercieel vastgoed bij. Daarom ontwikkelden wij voor onze niet-daeb portefeuille een afbouwstrategie. Deze strategie houdt in, dat wij dat bezit in vijftien jaar willen afbouwen en afstoten.

Tot het moment dat de portefeuille is afgewikkeld, hanteren wij een marktconforme exploitatiestrategie. Dat betekent dat we streven naar een optimaal exploitatieresultaat. Dat doen we door marktconforme uitgangspunten te hanteren en huurovereenkomsten te sluiten onder marktconforme voorwaarden. Zo levert de niet-daeb portefeuille een positieve bijdrage aan onze daeb-activiteiten.