Het financiële beleid beschrijft hoe wij onze financiële continuïteit borgen. Werken we volgens dit beleid? Dan maken we onze doelstellingen en ambities waar. Tegelijkertijd richt het beleid zich op presteren naar vermogen. Daarmee bedoelen we dat er evenwicht is tussen maatschappelijke en financiële prestaties. Onze doelen staan in de Ondernemingsstrategie. In de Ondernemingsstrategie gaan we onder andere uit van taakstellende doelstellingen. Dit gaat over de te bouwen woningen, te slopen woningen en te verkopen woningen.

In de jaren 2018 tot en met 2022 zijn de te verwachten investeringen in nieuwbouw huurwoningen € 52 miljoen. Naar verwachting bouwen we in deze periode 362 huurwoningen. Daarnaast verwachten we in deze periode 415 huurwoningen te verkopen, 1544 woningen te verduurzamen-verbeteren met een verwachte investering van € 24. Er worden 124 huurwoningen gesloopt.

Alle beleidsbeslissingen leiden uiteindelijk tot een financiële uitkomst. Daarom toetsen we deze aan de financiële meerjarenprognose van tien jaar. Deze stellen we jaarlijks vast. De variabelen zoals huurinkomsten, inflatie, toekomstige renteontwikkeling en ontwikkeling van de voorraad beoordelen we. Waar nodig passen we dit aan.

We sturen naar een financiële positie met een weerstandsvermogen dat voldoet aan de beoordelingscriteria van het WSW en het ministerie. Het WSW beoordeelt de vermogenspositie op basis van de bedrijfswaarde. Het ministerie op basis van marktwaarde.

Wij waarderen ons vastgoed op de balans sinds 2016 op marktwaarde in verhuurde staat. De totale marktwaarde van de activa in exploitatie eind 2017 bedraagt € 1,724 miljard (full versie). Eind 2016 was dit € 1,41 miljard (basis versie).

Ons vastgoed waarderen we tegen marktwaarde in verhuurde staat. Dit is zoals voorgeschreven. In 2017 maakten we de overstap van marktwaarde ‘basisversie’ naar marktwaarde ‘full-versie’. Dit is een schattingswijziging in de waarderingsgrondslagen. Omdat het een schattingswijziging is, loopt het verschil door het resultaat. De marktwaarde volgens de full-versie ligt € 365 miljoen hoger dan volgens de basisversie. Daardoor ligt het jaarresultaat € 365 miljoen hoger dan volgens de basisversie. De waardering tegen marktwaarde bij woningcorporaties is reden voor discussie. Woningcorporaties verhuren namelijk niet tegen markthuur maar met een korting. En woningcorporaties verhuren de woningen door en verkopen ze niet. Daarbij komt dat de bedrijfslasten meestal hoger zijn dan bij commerciele verhuurders. Dit komt door voorschriften in de woningwet en leefbaarheidskosten. Daarnaast zijn de onderhoudskosten van corporatiewoningen meestal hoger, omdat de woningen ouder zijn.  

De volkshuisvestelijke waarde laat de afslag zien op de marktwaarde, aangezien corporaties structureel lagere huren rekenen en niet vrij zijn om woningen uit te ponden. Dit levert een beklemming op het eigen vermogen op. Bij waardering op marktwaarde kan dit nooit worden gerealiseerd. Om deze beklemming te bepalen, herrekent de corporatie de waarde van het hele DAEB-bezit door voor twee parameters de volgende aannames te doen:

1. het hele bezit aanmerken als 'doorexploiteren' in plaats van 'uitponden';
2. de markthuur vervangen door de lagere streefhuur. 

Het verschil tussen de waarde volgens deze parameters en de oorspronkelijke marktwaarde is de volkshuisvestelijke bestemming.

Voordat de marktwaarde is ingevoerd werd het vastgoed gewaardeerd tegen 'bedrijfswaarde'. Met bedrijfswaarde bedoelen we: 'de contante waarde van de toekomstige kasstromen die worden verkregen met de verhuur van het vastgoed'.

Het belangrijkste verschil tussen de bedrijfswaarde en de marktwaarde in verhuurde staat is, dat bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt uitgegaan van een voortdurende verhuur. Terwijl bij marktwaarde in verhuurde staat over een periode van vijftien jaar wordt gekeken naar de meest gunstige uitkomst van de scenario's 'doorverhuren' of 'verkopen'. Marktwaarde in verhuurde staat levert dus altijd een hogere waarde op.

Waardering tegen een hogere marktwaarde heeft echter ook gevolgen voor de omvang van het eigen vermogen en het balanstotaal. Het verschil tussen bedrijfswaarde en marktwaarde loopt op de balans via de post ongerealiseerde herwaarderingsreserve.

Voor de analyse van de ratio’s hanteren we de bedrijfswaarde als uitgangspunt. Dit omdat het WSW en de Autoriteit Wonen deze als basis gebruiken. Met name de solvabiliteit en loan-to-value geven zo een goede indruk over de levensvatbaarheid en financierbaarheid van Accolade.

De rentabiliteit van het eigen vermogen is het jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen aan het eind van het boekjaar. De rentabiliteit van het totale vermogen is het totaal van het jaarresultaat en de betaalde en/of verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen per 31 december van het boekjaar.

Wij zijn deelnemer van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Vanaf 2015 introduceerde het WSW een nieuw risicobeoordelingskader. Bij de beoordeling hanteert het WSW de volgende ratio’s: ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsratio. Voor elke ratio wordt een norm gehanteerd. De financiële ratio’s worden daarnaast beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) en op basis van prognose (vijf jaar dPI).

Daarnaast beoordeelt het WSW ons aan de hand van 24 vragen. Hieronder gaan wij in op de ratio’s.

Interest Coverage Ratio (ICR)
De interestdekkingsratio geeft aan dat vanuit de reguliere exploitatie (exclusief verkopen) voldoende middelen worden gegenereerd om de rentelasten te dragen. De saneringsheffing en de verhuurdersheffing zijn ingerekend bij deze ratio. Een ICR onder de één betekent dat de kasstroom uit exploitatie onvoldoende is om de rentelasten te betalen. Wij hanteren een ICR van 1,40 als minimum, net als het WSW. In 2017 was de ICR 2,4. In 2016 was dit 2,50.

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Met de DSCR bedoelen we de kasstroom uit lopende operationele activiteiten bij exploitatie tot het einde van de levensduur, ten opzichte van rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen (de zogenaamde aflossings-verdiencapaciteit). Het WSW hanteert een norm van 1. Dat wil zeggen dat bij een norm van 1of hoger aan de aflossingsverplichtingen kan worden voldaan. Wij komen in 2017 op een DSCR van 1,1. In 2016 was dit 1,5.

Ratio Loan to Value
De loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd. Dus de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Met de waarde bedoelen we hier de bedrijfswaarde. Wij streven ernaar om de loan to value de komende jaren te verlagen. In 2017 was sprake van een loan to value van 55 procent (57 procent in 2016). Het WSW hanteert een maximale norm van 75 procent.

Dekkingsratio
Met deze ratio wordt bedoeld in welke mate het schuldrestant van door WSW geborgde leningen zich verhouden ten opzichte van bij het WSW ingezet onderpand. Het WSW hanteert een (maximale) norm van 50 procent van de WOZ waarde van het bij WSW ingezet onderpand. De dekkingsratio van Accolade in 2017 is 22,3 procent. In 2016 was dit 22,7.

In de tabel hieronder staan de drie belangrijkste ratio’s inclusief de verwachte ontwikkeling.

Algemeen
De commerciële en fiscale jaarrekening zijn niet gelijk aan elkaar. Commerciële jaarstukken hebben tot doel verantwoord inzicht te geven over het vermogen en resultaat. De fiscale jaarrekening heeft als doel om tot een grondslag voor belastingheffing te komen.
Beide jaarrekeningen wijken vrij veel van elkaar af.

Vennootschapsbelasting
Door een opgebouwd fiscaal verlies, kan betaling van vennootschapsbelasting worden uitgesteld. Dit verlies is ontstaan door het inzetten van de WOZ daling van het bezit. Vanaf 2016 is de WOZ weer aan het stijgen, daardoor moet het ingezette fiscale verlies gefaseerd worden teruggenomen. De komende jaren verwachten we een jaarlijks positief fiscaal resultaat. Op basis van inschatting zijn wij vanaf 2017 jaarlijks vennootschaps-belasting verschuldigd. De verschuldigde vennootschapsverplichting is vanaf 2017 opgenomen in de meerjarenprognose.

Latenties in 2017
De belastinglatenties worden in de jaarrekening berekend. Dit in overeenstemming met de daarvoor geldende Richtlijnen voor Jaarverslaglegging (richtlijn 272 en 645). We onderscheiden hierin tijdelijke verschillen en permanente verschillen. Er is sprake van een tijdelijk verschil als er op enig moment sprake is van een fiscale afwikkeling van het verschil. Permanente verschillen waarderen we niet gescheiden in de jaarrekening. Deze komen alleen tot uiting in de berekening van de vennootschapsbelasting in het resultaat. De belastinglatenties worden gewaardeerd tegen de contante waarde.

Samenstelling en omvang vennootschapsbelasting 2017
Het fiscale resultaat voor 2017 ziet er volgt uit:

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Het effectieve belastingtarief is gelijk aan 2016.

Afhandeling aangiften voorgaande jaren
De Belastingdienst heeft de aangiftes vennootschapsbelasting tot en met 2012 definitief gemaakt. De fiscale aangiften tot en met 2015 zijn ingediend.

Leningen

Uitgangspunt van ons financieringsbeleid is het krijgen en behouden van een blijvende toegang tot de kapitaalmarkt. Dit moet tegen aanvaardbare kosten. Zo waarborgen we onze financiële continuïteit. Om het renterisico over de leningenportefeuille te spreiden, streven we naar een ideale opbouw van onze leningenportefeuille. Van een ideale opbouw is sprake als de rente- en aflossingsverplichtingen door de jaren heen gemiddeld ongeveer gelijk zijn.

In 2017 trokken we één lineaire lening van € 11 miljoen aan. Er was geen sprake van externe beleggingen. Onderstaand een overzicht van de omvang van de leningenportefeuille.

De tabel laat zien dat de gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille de laatste drie jaar is gedaald. Dit komt door de lage rentestand op de geld- en kapitaalmarkt.

Rente-exposure

Het is van belang dat de rente-exposure gelijkmatig wordt verdeeld over de jaren. Door spreiding van de aflossingsverplichtingen en momenten van renteconversie hebben we minder hinder van ongunstige renteontwikkelingen. In onderstaande tabel wort de exposure per jaar weergegeven.

Derivaten

Het Treasury statuut staat het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toe. Binnen het Treasurybeleid van Accolade is het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) bedoeld voor de beperking van inherente financiële risico's. In het Treasury statuut staat wanneer derivaten zijn toegestaan. Deze zijn alleen toegestaan als er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen we niet gebruiken voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2013 geldt, dat wij ons volgens het Treasury statuut houden aan de Beleidsregels Gebruik Financiële Derivaten door Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De basisrenteleningen en extendibles behoren volgens deze regels tot de derivaten. Een deel (€ 160 miljoen) van de totale leningenportefeuille (€ 461 miljoen) bestaat uit basisrenteleningen en extendibles. Volgens de beleidsregels moeten we de extendibles jaarlijks toetsen op marktwaarde. In de tabel worden de nominale en marktwaarde vergeleken.

Wij lopen geen direct liquiditeitsrisico vanwege onze derivatenportefeuille. Dit komt omdat er geen bijstortverplichtingen c.q. margin calls met de banken zijn afgesproken. Voor dit type derivaten hoeven we geen liquiditeitsrisico aan te houden. Er is namelijk geen sprake van een marktverrekening. Wij hebben alleen extendibles en basisrenteleningen in de portefeuille. De marktwaarde voor deze derivaten is negatief. De oorzaak van de negatieve marktwaarde is de lage rentestand. De marktwaarde is, ten opzichte van 31 december 2016, gestegen met ongeveer € 4,2 miljoen. Dit bedrag is ten gunste van het resultaat gekomen. De stijging is veroorzaakt, doordat de rente in 2017 weer iets is gestegen.

Beleggen

In 2017 zijn tijdelijke liquiditeitsoverschotten op een direct opeisbare spaarrekening van een Nederlandse AA-bank gedeponeerd. De rentevergoeding is rond 0,00 procent en een bonusrente van 0,01%.

Huisbankier

Vanaf begin 2012 is de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) de huisbankier. De BNG heeft, per 1 december 2014 een kredietfaciliteit in de rekening-courant met ons afgesproken van € 8 miljoen.

Stichting Accolade is op 31 december 2017:

• honderd procent aandeelhouder van Accolade Participatie B.V. te Heerenveen;
• honderd procent aandeelhouder van Accolade Vastgoed B.V. te Heerenveen;

De omvang van de activa en de behaalde resultaten zijn gering van omvang. Door de omvang van de deelnemingen is besloten geen geconsolideerde jaarrekening op te stellen.

Verbindingen met honderd procent eigendomsbelang

Accolade Participatie B.V.
De B.V. heeft als doel het verkrijgen, vervreemden, huren en beheren van registergoederen. Het aandelenkapitaal van Accolade Participatie B.V. bedraagt € 18.151. Accolade heeft honderd procent van de aandelen. In 2017 is een negatief resultaat behaald van € 16.852. De B.V. heeft geen werknemers in dienst. De 50% van de aandelen in de Harste Vastgoed B.V. zijn in december 2017 verkocht.

Accolade Vastgoed B.V.
Accolade Vastgoed B.V. is een projectmanagementbedrijf. Ze heeft als taak het verzorgen en uitvoeren van werkzaamheden, die nodig of gewenst zijn voor de vastgoedontwikkeling en het vastgoedbeheer in opdracht van corporaties. Per 31 december 2017 heeft Accolade Vastgoed B.V. een geplaatst aandelenkapitaal van

€ 18.000. Accolade heeft honderd procent van de aandelen in haar bezit. In 2017 hebben geen activiteiten plaats gevonden. Over 2017 werd een negatief resultaat behaald van € 68. De B.V. heeft geen werknemers in dienst.